Italien: Suche Anwalt zur Prüfung eines Vorvertrages

[Ciao-Bella]

Hallo zusammen,

ich habe einen Vorvertrag unterzeichnet für ein kleines Anwesen. Kosten weniger als 100.000.-€.
Was mir nicht klar war, dass der Vorvertrag so eine rechtliche Bindung hat. Ich dachte, das sei nichts weiter als eine Absichtserklärung. Laut mündlicher Vereinbarung sollte der italienische Makler innerhalb von 4 Monaten Informationen aus dem Grundbuch über die Größe des Grundstücks (incl. Wald) und über ein weiteres Baurecht auf dem Grundstück besorgen. Allerdings habe ich von dem guten Mann nie wieder etwas gehört außer der Aufforderung, ihn zu bezahlen.

Ich hatte dann einen schweren Unfall, bin momentan in der Klinik und es ist mir gelungen, aus dem Vorvertrag rauszukommen. Allerdings wollen die Besitzer 20.000.-€ Strafzahlung haben.

Ich suche einen Anwalt, mit dem ich das Ganze besprechen kann. Würdet Ihr einen Anwalt in Deutschland oder in Italien nehmen? Und könnt Ihr eventuell jemanden empfehlen?

Herzliche Grüße
Philipp

 

[ehrenwertes Haus]

Ich suche einen Anwalt, mit dem ich das Ganze besprechen kann. Würdet Ihr einen Anwalt in Deutschland oder in Italien nehmen?

Wo ist denn Gerichtsstand?

 

[Ciao-Bella]

Vielen Dank für die Frage. Es ist noch ein zweiter Makler involviert,, der Deutsch spricht.
Laut Vorvertrag ist der Gerichtsstand Klagenfurt.

 

[Ferdl]

Dann würde ich zunächst einmal einen deutschen Anwalt, genauer "Fachanwalt für Miet und Wohneigentumsrecht" konsultieren.

 

[Ciao-Bella]

Und sollte der sich auch explizit mit Italienischem Immobilienrecht auskennen?

 

[immobiliensammler]

Dann würde ich zunächst einmal einen deutschen Anwalt, genauer "Fachanwalt für Miet und Wohneigentumsrecht" konsultieren.

Darf der denn in Österreich tätig werden? Jetzt wird es nämlich wirklich kompliziert, Gerichtstand ist also Österreich, Frage für mich wäre noch: Welches Recht gilt für den Vorvertrag? Deutsches, österreichisches oder italienisches?

 

[Ferdl]

Autsch, das hatte ich nicht realisiert...

 

[Ciao-Bella]

Darf der denn in Österreich tätig werden? Jetzt wird es nämlich wirklich kompliziert, Gerichtstand ist also Österreich, Frage für mich wäre noch: Welches Recht gilt für den Vorvertrag? Deutsches, österreichisches oder italienisches?

Super interessante Frage. Das klingt so, als ob es richtig teuer wird. Hinzu kommt noch, dass die Besitzer nach Australien ausgewandert sind .

Das Objekt ist in Italien.
Gerichtsstand ist Österreich.
Ich tendiere zu einem österreichischen Anwalt. Hoffentlich mag der Deutsche

 

[Andres]

Ich suche einen Anwalt, mit dem ich das Ganze besprechen kann.

Entschuldige, ich muss das einfach fragen: Warum? Nicht dass ich irgendwie bezweifeln will, dass die Situation für dich unangenehm ist, aber gibt es irgendwelche grundsätzlichen Zweifel, ob die Forderung berechtigt ist?

Die besonderen Formerfordernisse an einen Immobilienkaufvertrag, die man aus Deutschland (oder Österreich) kennt, gibt es in Italien nicht. Ausnahme: Südtirol. Einfache Schriftform genügt um einen Zustand zu erreichen, wie man ihn in Deutschland nach dem Verpflichtungsgeschäft (den Unterschriften beim Notar) hätte. Für die Eintragung ins "Grundbuch" ist dann zwar ein Notar erforderlich, aber der bestätigt nur noch den tatsächlichen Übergang des Eigentums, also im Prinzip das, was in Deutschland "Auflassung" heißt.

Was mir nicht klar war, dass der Vorvertrag so eine rechtliche Bindung hat. Ich dachte, das sei nichts weiter als eine Absichtserklärung.

Ist es auch: Es ist die Erklärung der Kaufabsicht, also die eine Hälfte der notwendigen Erklärungen zu einem Vertragsschluss. In Italien ist es üblich, dass der Käufer zuerst diese Erklärung abgibt, dann der Verkäufer. In Deutschland wäre die Reihenfolge mehr oder weniger egal, solange der Vertrag direkt im Notartermin geschlossen wird, was der Normalfall ist.

Laut mündlicher Vereinbarung sollte der italienische Makler innerhalb von 4 Monaten Informationen aus dem Grundbuch über die Größe des Grundstücks (incl. Wald) und über ein weiteres Baurecht auf dem Grundstück besorgen. Allerdings habe ich von dem guten Mann nie wieder etwas gehört außer der Aufforderung, ihn zu bezahlen.

Für mich ist schwer einzuschätzen, was hier genau abgeht, nur eines ist klar: Diese Vorgehensweise ist aufgrund der Rahmenbedingungen für den Immobilienkauf in Italien völlig sinnlos. Ob es sich nun um eine eher schwache Kommunikationsleistung handelt und der Makler einfach davon ausgegangen ist, dass weitere Informationen nicht mehr notwendig sind, weil der Vertrag ja bereits geschlossen wurde, oder ob der Makler eher deine Unerfahrenheit ausnutzen wollte, ist schwer von außen zu beurteilen.

Allerdings wollen die Besitzer 20.000.-€ Strafzahlung haben.

Ich kann die Rechtmäßigkeit nicht beurteilen, aber zumindest scheint das in Italien nicht völlig unüblich zu sein.

Würdet Ihr einen Anwalt in Deutschland oder in Italien nehmen?

Davon abgesehen, dass ich dazu tendiere, die Sache als extrem teures Lehrgeld zu verbuchen und schlechtem Geld kein gutes hinterherzuwerfen, sehe ich zwei Möglichkeiten. Entweder sucht man sich lokale Experten, das heißt:

• zunächst einen italienischen Anwalt, um die Rechtmäßigkeit des gesamten Vorgangs (d.h. den Vertragsschluss, mögliche damit verbundene Täuschungen, die Höhe einer solchen Vertragsstrafe ...) zu überprüfen, außerdem die Verlegung des Gerichtsstands ins Ausland.
• falls der Italiener kein grundsätzliches Hindernis sieht, kommt als nächstes ein Anwalt in Österreich dran,
• abhängig von dessen Meinung, kommen dann evtl. noch ein Anwalt in Deutschland und in Australien dazu.

Oder man sucht sich (vor allem weil es bequem ist) einen deutschen Anwalt, der das alles abdeckt oder mit geeigneten Kollegen im Ausland zusammenarbeitet. Auf dem Kanzleischild wird dann vermutlich so etwas wie "Internationales Immobilienrecht" stehen. Vorsicht, das ist keine geschützte Bezeichnung und insbesondere kein Fachanwaltstitel. In weiten Grenzen kann sich jeder Anwalt so bezeichnen.

Laut Vorvertrag ist der Gerichtsstand Klagenfurt.

Es fällt mir schwer zu glauben, dass das nicht gezielt so gewählt ist, dass für den Verkäufer oder wenigstens für den Makler weitere Vorteile entstehen.

 

[memetmü]

Ich vermute, im contratto preliminare ist genau diese Vertragsstrafe für den Fall des Rücktrittsvereinbart?
Hier ist das Verfahren ganz gut erklärt:

Der Vorvertrag beim Immobilienkauf in Italien

In Italien geht das Immobilieneigentum bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages über. Aus diesem Grund ist es üblich, einen Vorvertrag abzuschließen.

www.immobilie-gardasee.de

Ich vermute, die 20.000 bist Du los.

Man sollte VOR so einem Vertrag den Anwalt konsultieren, danach ist nicht mehr viel zu retten,

 

[Ferdl]

Zwei Frage, die mir noch in den Sinn kommen:
Ist es unter Umständen, dass die Vertragsstrafe tatsächlich fällig wird, nicht die wirtschaftlichere Lösung das Objekt zu kaufen?
Hat der Verkäufer realistische Möglichkeiten seine Forderung zu vollstrecken?

 

[immobiliensammler]

Hat der Verkäufer realistische Möglichkeiten seine Forderung zu vollstrecken?

Seit es den europäischen Zahlungsbefehl gibt ist das denke ich problemlos möglich.

 

[ehrenwertes Haus]

Ist es unter Umständen, dass die Vertragsstrafe tatsächlich fällig wird, nicht die wirtschaftlichere Lösung das Objekt zu kaufen?

Eine Vertragsstrafe ist erst möglich, wenn mind. Teile des Vertrags nicht erfüllt wurden.

Mit dem Rücktritt vom Kauf hat der TE bereits Fakten geschaffen.
Ein Rücktritt vom Rücktritt wäre sicherlich möglich, die Frage ist nur zu welchen Konditionen.
Warum sollte man als Makler, der jetzt weiteren Aufwand hat oder als Verkäufer, für den sich der Verkauf nun weiter verzögert auf eine, nach meinem Verständnis, rechtmäßige Vertragsstrafe verzichten?

Das ist doch vergleichbar mit einem Mieter, dem wegen Mietrückständen gekündigt wurde, die Kündigung aber nicht durchgesetzt wird und der VM auf ausgleich die Mietrückstände verzichtet, den Mieter also rückwirkend erlaubt die Wohnung ohne Gegenleistung zu nutzen.
Das wird kein unternehmerisch handelnder VM machen,

Warum sollte ein Makler und weitere an diesem Geschäft Beteiligte auf Vergütung ihrer geleisteten Arbeit bzw. Schadenersatz verzichten?

 

[dabescht]

Warum willst du eigentlich die Immobilie nicht mehr kaufen?
Wenn die Strafe 20000€ sind, das ganze Objekt aber unter 10000€ kostet, was du ja mal als angemessen angesehen haben musstest, dann wäre es vielleicht wirtschaftlicher das ding zu kaufen und ggfl. weiter zu verkaufen.

 

[Ferdl]

wäre es vielleicht wirtschaftlicher das ding zu kaufen und ggfl. weiter zu verkaufen.

war auch mein Gedanke, aber

Mit dem Rücktritt vom Kauf hat der TE bereits Fakten geschaffen.

Da ist der Drops vermutlich schon gelutscht.

Ein weiteres Beispiel von, man sollte keine Geschäfte tätigen wo man sich nicht auskennt.

 

[memetmü]

Warum willst du eigentlich die Immobilie nicht mehr kaufen?
Wenn die Strafe 20000€ sind, das ganze Objekt aber unter 10000€ kostet, was du ja mal als angemessen angesehen haben musstest, dann wäre es vielleicht wirtschaftlicher das ding zu kaufen und ggfl. weiter zu verkaufen.

Ja, das habe ich auch gedacht. Offenbar hat der TE ja den Kauf für 100k in Erwägung gezogen. Und neuen Vorzeichen ist die Option nun ja wie ein Kauf für 80 k zu bewerten.

Warum also nicht kaufen, TE?