Jahresabrechnung Fristen?

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von hannns, 28.06.2015.

  1. hannns

    hannns Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen

    habe im April 2014 mir eine Wohnung gekauft, wo ich gleich vermietet habe.
    Nun warte ich von der Hausverwaltung seit Wochen auf die Jahresabrechnung, ohne diese kann ich
    auch meinen Lohnsteuerjahresausgleich nicht machen.
    Habe mitte Mai die Hausverwalterin angerufen diesbezüglich, Ihre antwort Ende Mai ist es soweit.....
    Anfang Juni nichts da=>..ja kein Thema mitte Juni kommt es, nun ist es ende Juni, natürlich NADA...
    Habe beim Finanzamt telefoniert und um aufschub gebeten, war kein Problem, dennoch würde ich gerne
    das ganze Zeug früher losschicken.
    Meine Fragen an die Profis:
    -wie lange kann sich die Hausverwaltung "Zeit" lassen?
    -Da die Wohnung vermietet ist, wie lange muss darf soll der Mieter darauf warten?
    -Darf man der Hausverwaltung fristen setzen?
     
  2. AdMan

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  3. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Ab sofort machst du eine Einkommensteuererklärung.

    Du musst bis spätestens ein Jahr nach dem Abrechnungsjahr, die Abrechnung der Betriebskosten deinem Mieter zustellen. Besser ist es natürlich diese nicht auf den letzten Drücker zu machen.
    Wenn das Abrechnungsjahr das Kalenderjahr ist, dann bis 31. 12.

    Dem Mieter kann eine zu späte Zustellung nur recht sein, denn bei Nachzahlungen muss er diese nicht mehr leisten. Guthaben sind aber in jedem Fall auszuzahlen.
     
  4. hannns

    hannns Neuer Benutzer

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    Einkommensteuererklärung ohne Jahresabrechnung der Wohnung??

     
  5. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Einkommenserklärung heißt das ab jetzt für dich weil du auch die vermietete Wohnung versteuern musst.
    Natürlich mit der Wohnung. Eben nicht mehr nur Lohn!

    Hast du dir schon eine Anlage V (Vermietung) zu deiner Steuererklärung geholt oder angeschaut?

    Im Grunde brauchst du für diese erste Steuererklärung nicht die Abrechnung der WEG für 2014.
    Deine vereinnahmte Miete ist klar.
    Du gibst die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten des Mieters an.
    Bei den abzugsfähigen Kosten dann die monatlichen "Hauskosten" (= Betriebskosten) ohne die Rücklagen an.
    Des weiteren die Afa
    die Schuldzinsen
    u. evtl. Kosten für Instandhaltung

    Im folgenden Jahr werden dann die Vorauszahlungen mit den evtl. Guthaben bzw. Nachzahlungen verrechnet. Da das erst in diesem Jahr stattfindet, kann es auch erst in der Steuer 2015 berücksichtigt werden.
     
  6. taXa

    taXa Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich hake hier nochmal nach.

    Für 2014 steht aktuell noch die Jahresabrechnung einer Liegenschaft mit ca. 40 Wohnungen aus. Der Hausverwalter beruft sich immer darauf, dass die TECHEM die Heizkostenabrechnungen noch nicht erstellt hat, und dementsprechend kann er keine Jahresabrechnung machen. Grund für die Lange Bearbeitungszeit sollen in 2014 die vielen neuen Eigentümer der Wohnungen sein (Teilung der Gesamtimmobilie).

    Kann das wirklich sein dass es über ein Jahr dauert?! Eigentlich ist laut Verwaltervertrag die Frist zum 30.09. gesetzt, "...sofern alle Unterlagen vorliegen".

    Wie ich hier lese sind wohl alle Differenzen nicht mehr beim Mieter zu holen und bleiben bei den Eigentümern hängen (1 Jahresfrist)?
    Der Verwalter ist nicht sehr kommunikativ und schwer zu erreichen...

    Wie sind eure Erfahrungen und wie sollten wir weiter agieren?
    Danke für Eure Kommentare!
     
  7. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo taXa,
    hast Du mal bei techem nachgefragt?
     
  8. taXa

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    Ich habe es beim telefonischen Support versucht.
    Techem kann mir keine Informationen geben, auch wenn der Gesprächspartner es vllt. gewollt hätte.

    Unter der Adresse der Immobilie ist kein Eintrag zu finden und eine "Kundennummer" liegt mir leider nicht vor.
     
  9. #8 Fremdling, 18.01.2016
    Fremdling

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    Erforderliche Daten stehen auch auf alten Abrechnungen. Mal Miteigentümer oder Deine Voreigentümer fragen?
     
  10. taXa

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    Leider gibt es hier keine Chance. Alle Unterlagen und Informationen liegen beim Hausverwalter, mir liegt nichts vor. Seit dem Kauf in 2014 habe ich keine Jahresabrechnung erhalten...
     
  11. #10 taXa, 18.01.2016
    Zuletzt bearbeitet: 18.01.2016
    taXa

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    So, ich habe soeben selbst folgendes gefunden:
    Dennoch könnten laut dem Brandenburg. OLG die Mieter zur evtl. Nachzahlung aufgefordert werden. Siehe:
    Es besteht Hoffnung ...
     
  12. Andres

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    Eher wenig, denn die techem erstellt keine "Versorgungsabrechnung". Wenn also die techem tatsächlich noch auf die Abrechnung des Versorgers warten sollte, dann bestünde die erhoffte Chance. Aber das glaube ich nicht.

    Ansonsten besagen die zitierten Urteile genau eine Sache: Wenn der Abrechnungsdienstleister trödelt, ist das dein Problem. Er ist dein Erfüllungsgehilfe.
     
  13. Berny

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    Gestatten, dass ich es noch verdeutliche?
    Diese Provider "warten" NICHT auf die EVU-Rechnungen o.dgl. Sie richten sich ausschliesslich nach den Daten, die ihnen ihr Vertragspartner (bspw. Vermieter, Hausverwaltungen) mitteilt.
     
  14. #13 PHinske, 18.01.2016
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    Es sind zwei Handlungsoptionen, die ich wichtig finde:

    1.) Der Ablesedienst sollte zeitnah nach dem Ende der Abrechnungsperiode im Objekt erscheinen.
    Der Verwalter sollte sich das auf Überwachung legen und die Abrechnungsfirma dann irgendwann zum Objekt beordern.

    2.) Der Verwalter ist in der Pflicht, möglichst zeitnah nach der Abrechnungsperiode die Daten mitzuteilen, mit denen der Abrechnungsdienst dann arbeiten kann. Also zB die Kosten der verbrauchten Brennstoffe, der Preis für den Heizstrom und für die Heizungswartung und die Schornsteinfegergebühren, soweit sie in die Heizabrechnung gehören. Außerdem natürlich Veränderungen in der Belegung (Nutzer) oder im Eigentum der Wohnungen.

    Alle diese Daten kann der Verwalter spätestens im zweiten Monat nach Ende des Wirtschaftszeitraums an den Abrechnungsdienst melden.

    TaXa,
    wenn im gesamten Jahr 2015 noch keine Ablesung stattgefunden hat, kannst du den Verwalter kontaktieren und ihn darauf hinweisen.
    Wenn der Ablesedienst da gewesen ist, wird wohl der Verwalter seine Hausaufgaben noch nicht gemacht haben.
    Sprich ihn darauf an und bekomme heraus, wo das Problem wirklich liegt.
    Oder verlange Einsicht in die Unterlagen und lass dir das Formular zeigen, das der Verwalter auszufüllen und an den Abrechnungsdienst zu übersenden hatte.

    MfG PHinske
     
  15. Berny

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    Falls es interessiert, wie's bei "faulen" Zeitgenossen (wie mir) zugeht:
    Der Provider schickt mir immer rechtzeitig (ca. eine Woche vor dem Stichtag) die Unterlagen: Aufstellung der Kosten, Nutzerliste. Die werden ausgefüllt und an den Provider gefaxt. Kurz darauf bekomme ich die benötigten Heizkostenaufstellungen. Zwischenzeitlich hatte der Provider im "Vorbeifahren" die funkenden HKVs abgelesen, wovon ich jedoch nichts bemerkt hatte.
     
  16. Andres

    Andres
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    Davon würde ich auch gerne träumen. Wenn mit Brennstoffen, die man selbst direkt zukauft (Öl, Pellets, Holz, ...) geheizt wird, funktioniert das. Andernfalls (Gas, Fernwärme, Strom) hängt es vom Versorger ab, wann man die endgültige Rechnung bekommt. Wenn dessen Abrechnungsjahr vom eigenen abweicht und der Betrieb ausreichend träge ist, kann man leicht in die Situation kommen, dass die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen auch nach 10 Monaten noch nicht vorliegen.
     
    Syker gefällt das.
  17. #16 Fremdling, 20.01.2016
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    Ja, könnte sogar beim inkongruenten Abrechnungsjahr sein, wenn der Verwalter die Kosten nach dem Abflussprinzip aufstellt, also gemäß letzter Abrechnung zzgl. laufender Abschlagszahlungen an den Energielieferanten. Das ist -habe ich bei Euch gelernt!- insbesondere bei der Heizkostenabrechnung aber wohl nicht korrekt, wo der tatsächliche Verbrauch im Wirtschaftsjahr Abrechnungsbasis sein sollte. Also aufgepasst, ob die Geschwindigkeit des Verwalters sich nicht eines Tages bei einem pingeligen und streitbaren Mieter rächt. :050sonst:
     
  18. #17 PHinske, 20.01.2016
    PHinske

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    Nein, nein, nein: Wir gehen nicht nach dem Abflussprinzip vor, sondern nach der Heizkostenverordnung.
    Das Abflussprinzip spiegelt sich nur in der Gesamtabrechnung der Eigentümergemeinschaft wider.
    In den Einzelabrechnungen - hier im Teil Heizkostenabrechnung - werden die Kosten des verbrauchten Erdgases aufgeführt.

    Ich würde mich sehr wundern, wenn die Zwischenrechnung unseres (auch dieses neuen) Gasversorgers nicht bis spätestens Mitte Februar angekommen ist.

    Es ist dann kein Problem, die Kosten der im Jahr 2015 verbrauchten Brennstoffe aus dann insgesamt drei Rechnungen zusammen zu rechnen und mit den anderen relevanten Daten dem Abrechnungsdienst unverzüglich mitzuteilen.

    In den letzten beiden Jahren hat das gut geklappt.

    Wo seht ihr das Problem?

    MfG PHinske
     
  19. Andres

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    Darin, dass sich das hier ...
    ... nicht mit meinen Erfahrungen deckt.

    In einem meiner Objekte bekomme ich die Abrechnung über das Gas mit einem Abrechnungsjahr Mai-April meist noch im Mai, manchmal erst im Juni. Natürlich habe ich die Abrechnung bis auf die Brennstoffkosten schon fertig und wenn es nach mir ginge, wäre die Abrechnung Ende Februar nicht nur fertig sondern sogar schon fällig. Für diesen zeitlichen Ablauf bin ich trotzdem dankbar, denn ich weiß, dass es schlimmer kommen kann:
    • In einem Objekt, um das ich mich für die Familie kümmere, rechnet der Versorger zu Ende Juni ab - und zwar nur selten vor November. Wenn hier Fehler passieren oder auch nur kleinere Rückfragen erforderlich werden, kommt man mit der 12-Monats-Frist bei einem BK-Abrechnungsjahr Januar-Dezember schon ziemlich unter Druck.
    • Bei einem Bekannten mit Fernwärme kam die Abrechnung über März-Februar mehrfach erst im nächsten Kalenderjahr. Irgendwann hat er kapituliert und sein Abrechnungsjahr verändert, auch wenn das für Betriebskostenpositionen, die er nach Abflussprinzip abrechnen darf, teilweise unerwünschte und paradoxe Effekte hat.
    Ich habe auch den umgekehrten Fall schon oft genug erlebt: Versorger, die auf Zuruf ihr Abrechnungsjahr anpassen, in kürzeren Zeiträumen abrechnen und allgemein zeitnah nach Schluss des Abrechnungszeitraums mit der Rechnung um die Ecke kommen. So läuft es aber leider nicht überall ...
     
  20. Berny

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    Wir hatten mal versucht, beim Provider *** den Abrechnungszeitraum auf das Kalenderjahr umzustellen. Darauhin kam ein recht arrogant klngender ablehnender Brief. Inzwischen macht ein anderer diese Tätigkeit.
     
  21. #20 ImmerPositiv, 21.01.2016
    ImmerPositiv

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    Wir lassen uns Simultanrechnungen ausstellen da unser Gaslieferungen in einem Objekt von Juli-Juni abrechnet, wir aber vom 01.-31.12.

    Leider lässt sich das beim Strom und Gaslieferungen hier nicht ändern , in anderen Stadtteilen wird anders abgerechnet, ist komisch geregelt hier.

    Als wurde uns selbst vom Gas und Stromversorgung sowie vom Vorbesitzer die Simultanrechnungen empfohlen für die Abrechnung (Hqusstrom, Wasser und Heizung)

    Zum 31.12. Lese ist die Stände ab und schicke die zum Versorger, dieser erstellt mir dann die Simultanrechnungen für das 2. Halbjahr, die von ersten bekomme ich ja im Juni und muss dann den Zeitraum von Juli -Dez. d,Vorjahres abziehen...War anfangs etwas ungewohnt aber es klappt jetzt.

    In einem anderen Haus passt alles mit dem entsprechenden Zeitraum, da brauch ich als nichts mit Simultanrechnungen etc. Und die Heizkostenableser die jetzt angebracht wurden stehen auch auf dem Stichtag der Gasrechnung... passt

    Nur muss ich dann 2x jährlich Abrechnungen machen, aber geht auch alles, Anfang des Jahres 4 Häuser, Mitte des Jahres 3 ... fertig :-)
     
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