Jetzt schon Haus kaufen, zur späteren Selbstnutzung?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von immo-neuling81, 25.11.2010.

  1. #1 immo-neuling81, 25.11.2010
    immo-neuling81

    immo-neuling81 Neuer Benutzer

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    Hallo liebes Forum :wink

    Nachdem ich schon eine ganze Weile sehr interessiert Eure Beiträge verfolge, würde ich gerne mal eine erste Frage in den Raum werfen. Ich hoffe, sie ist nicht zu naiv und falls doch seid ihr gnädig mit mir...

    Wenn man neu ist, sollte man sich ja auch mal vorstellen. Mein Name ist Sascha und ich bin 29 Jahre alt :wink

    Ich bin momentan am überlegen, wie man geschickt die Weichen stellt um in ein paar Jahren in ein eigenes Haus ziehen zu können.
    Wir können uns beide sehr gut vorstellen ein "altes" Haus in guter stadtnaher Lage zu bewohnen. Ab und zu gibt es mal Häuser am Markt, welche zwar eine gute Lage haben, aber noch etwas saniert werden müssen und daher "preisgünstig" zu haben sind (ich weiß, gute Lagen sind nie wirklich günstig...).

    Da kam mir Folgende Idee:
    Könnte man denn nicht zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen, in dem man so eine Immobilie kauft, dann einige Erneuerungsmaßnahmen durchführt (habe da die Regelung mit dem Erhaltungsaufwand und 15% Grenze gesehen), welche dann ja, da ich vermiete, sofort oder verteilt auf 5 Jahre abzugsfähig sind? Damit könnte ich ja wiederum einen guten Teil der Sanierungskosten über die Steuer erstattet bekommen. Angenomme ein Objekt kostet 150 T€, dann sollte ich ja für ~ 22 T€ Sanierungsmaßnahmen durchführen können, wie z.B. Heizungskessel erneuern oder neue Dachdämmung oder neue Fenster etc... Angenommen, ich verteile die 22 T€ über 5 Jahre kann ich jedes Jahr 4 T€ abziehen. Bringt ~ 35% zurück.
    Zusätzlich würde ich eine sehr lange Zinsbindung (20 J.) auswählen.
    Nun kann ich nach einigen Jahren ja selber in das Haus einziehen. In der Zwischenzeit habe ich einige Sanierungen gemacht, welche steuerlich begünstigt wurden. Und: ganz wichtig! Der aktuell niedrige Zinssatz ist auf lange Sicht gesichert. Man weiß ja nicht, was in 3 - 5 Jahren ist...

    Ich hab aber auch gesehen, dass genau solche Fälle von einige Finanzämtern nicht toleriert werden (wegen der anschließenden Eigennutzung). Kann mir jemand sagen, ob so eine Überlegung:

    a) völlig naiv ist?
    b) nur, wenn a = nein :lol Worauf muss man achten, damit es beim Erhaltungsaufwand mit anschließender Eigennutzung keine Probs gibt?

    Bin für alle Denkanstösse sehr dankbar :top

    Viele Grüße
    Sascha
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 25.11.2010
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    du kannst immer nur so viel von der steuer absetzen, wie du tatsächlich auch steuern zahlst. entsprechend solltest du das vorher schon gut durchrechnen bzw. - meine empfehlung - mit einem steuerberater das ganze durchgehen.
     
  4. #3 Christian, 25.11.2010
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    Hallo,

    in 3 - 5 Jahren könnte der Zinssatz weitaus niedriger sein als heute. ;)
     
  5. #4 armeFrau, 25.11.2010
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    Glaubst Du das wirklich? ich nicht...
     
  6. #5 Christian, 26.11.2010
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    Hey armeFrau,

    ich glaube weder das eine noch das andere.

    Hättest du ein halbes Jahr vor der sog. "Wirtschaftskrise" mit dieser gerechnet?

    Gruß,
    Christian
     
  7. #6 immo-neuling81, 26.11.2010
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    Danke schon mal...

    Hallo zusammen,

    danke für die ersten Hinweise.

    Dass meine Steuerersparnis natürlich davon abhängt, wie meine individuelle Steuerlast aussieht ist mir schon klar :lol
    Das trifft ja auf alle Themen der Steuerminderung zu. Wenn mein individueller Grenzsteuersatz nicht in nem interessanten Bereich für solch eine Überlegung liegen würde, würd ich mir sicher darüber keine Gedanken machen… Auch, dass der heute niedrige Zinssatz u.U. auf längere Sicht so niedrig bleiben könnte bzw. sogar noch sinken könnte ist mir bewusst.
    Nur eine Sache scheint auch klar: Die Wahrscheinlichkeit, dass der Zinssatz um 3 Prozentpunkte steigt ist ungleich höher, als dass er noch mal um 3 Prozentpunkte fällt :lol

    In diesem Sinne, bezog sich die Frage wirklich darauf, ob so eine Überlegung überhaupt legitim ist oder an anderen (offensichtlichen) Gründen scheitern würde, die mir nicht bewusst sind. Insbesondere die Frage danach, ob man so sein zur späteren Eigennutzung vorgesehenes Eigenheim mit Steuerersparnis sanieren kann (in den eng gesteckten Grenzen des Erhaltungsaufwands) bevor man es selbst bewohnt. Dazu hätte ich gerne einige Denkanstösse…

    Ich setze mich momentan ganz neu mit dem Thema auseinander, daher seht mir bitte „dumme“ Fragen nach :shame

    Viele Grüße
    Sascha :wink
     
  8. #7 lostcontrol, 26.11.2010
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    RE: Danke schon mal...

    es besteht ein erheblicher unterschied zwischen "sanierung" und "erhaltung" - und den erkennt auch das finanzamt...

    was hast du denn vor?
    denn die frage wird ja auch sein, ob ein mieter da überhaupt mitspielt.
    ich stell es mir sehr, sehr schwierig vor in einer vermieteten wohnung z.b. das badezimmer komplett zu sanieren, während der mieter drin wohnt. mit einer nicht zu knappen mietminderung wird da ganz sicher zu rechnen sein (und diese schmälert dann natürlich wieder die einnahmen und wirkt sich entsprechend auf die steuern aus).
     
  9. #8 immo-neuling81, 26.11.2010
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    Danke!

    Hey!

    Danke für die Antwort.

    Um es etwas zu konkretisieren:

    Ich sehe ab und an mal Häuser, die aus den 50 / 60 er Jahren stammen und nun zum Verkauf stehen. Häufig wurde da in den letzten Jahrzehnten nicht viel gemacht, so dass weder vernünftige Dämmung vorhanden ist, noch eine moderne Heizung. Allerdings sind diese Häuser oft auch in guter Innenstadtlage zu haben. Deshalb war meine Überlegung, ob man sich so ein Objekt kauft, dann vor dem Vermieten einige Sanierungsmaßnahmen durchführen lässt, wie z.B. neue Fenster, neue Heizung oder ähnliches (welches ich, wenn ich selber einziehen würde ja sowieso machen muss). Danach wird das Objekt einige Jahre vermietet und parallel dazu der Erhaltungsaufwand steuerlich geltend gemacht… Sozusagen vorbereitend für den eigenen Einzug.

    So long,
    Sascha
     
  10. #9 lostcontrol, 26.11.2010
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    RE: Danke!

    wie gesagt: du musst unterscheiden zwischen SANIERUNG und ERHALTUNG.
     
  11. #10 immo-neuling81, 26.11.2010
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    Ich hatte schon soviel gelesen und verstanden, dass die Unterscheidung einen großen Unterschied macht, da Erhaltungsaufwand direkt (oder gestaffelt über mehrere Jahre) und komplett (bis 15%) innerhalb 3 Jahren steuerlich abzugsfähig ist.
    Von daher war meine Formulierung missverständlich… Sorry, ich meinte natürlich Maßnahmen, die unter Erhaltungsaufwand fallen sollten. Hab da umgangssprachlich von Sanierung gesprochen…

    Ich habe nun gesehen, dass das u.a. davon abhängt, ob das Objekt durch die Maßnahme eine „erhebliche Verbesserung“ erfährt.
    Wenn ich nun das Dach dämme und neue Fenster einbaue. Wäre das dann Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?
    Ich verstehe einfach nicht, wo die Grenze liegen würde.

    Abhängig davon macht meine Überlegung natürlich mehr oder weniger Sinn :lol
    Und: auch ganz wichtig. Was passiert, wenn ich nach einigen Jahren zur Selbstnutzung einziehen will? :?

    Gruß,
    Sascha
     
Thema: Jetzt schon Haus kaufen, zur späteren Selbstnutzung?
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