Junger Mensch will Mehrfamilienhaus kaufen...Fragen.

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von Vermieter86, 01.03.2013.

  1. #1 Vermieter86, 01.03.2013
    Vermieter86

    Vermieter86 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich spiele seit ca. 1 Jahr mit dem Gedanken mit ein Mehrfamilienhaus zu kaufen. Damit ihr meine Situation besser einschätzen könnt, einige Daten von mir. Ich bin 26 Jahre alt, bislang von Immobilien keine Erfahrung, angespart ca. 90.000 Euro, Bruttoeinkommen ca. 100.000 Euro im Jahr. Bin beruflich relativ eingespannt, würde aber auch Abends die Zeit geben sich m die Verwaltung zu kümmern. Ich will ein Mehrfamilienhaus in der Region Wuppertal und nähere Umgebung kaufen und es als reine Anlage nutzen und möglichst Steuer sparen. Als finanzielle Obergrenze habe ich mir einen Betrag von 350.000 Euro gesetzt ohne Nebenkosten. Habe mir diverse Immobilien bereits angesehen (im übrigen ziemlich dumme Blicke kassiert aufgrund meines Alters - Vorurteile Grüßen) und ein bestimmtes ins Auge gefasst. Dies hat im Raum Wuppertal einen Faktor von 13,5 zur Jahresmiete. Sanierungsrückstände waren keine zu erkennen. Insgesamt wohnen dort 7 Parteien. Insgesamt frage ich mich, ob eine Anlage in ein Mehrfamilienhaus das richtige für mich ist. Vor allem im Hinblick auf die Kosten die anfallen für Verwaltung, Reparaturen, etc. aber auch von der Zeit die man investiert. Vielleicht könnt ihr mir einige Tipps aus eigenen Erfahrungen geben worauf ich bei der Suche nach was passendem und natürlich bei der Belichtung besonders achten sollte. Generell wäre ich um jede Art von Rat dankbar.
     
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  3. #2 Papabär, 01.03.2013
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Hallo Vermieter86,

    willst Du´s kaufen oder fotografieren?


    Nee, mal ganz im Ernst ... die Verwaltung selber übernehmen - ohne Erfahrungen auf diesem Gebiet, halte ich für mehr als gewagt. Solche Abenteurer soll man schon in Zwangsversteigerungsobjekten gefunden haben ... die hingen da noch im Dachstuhl.
     
  4. #3 Vermieter86, 01.03.2013
    Vermieter86

    Vermieter86 Neuer Benutzer

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    Über die Verwaltung habe mich mit natürlich auch so meine Gedanken gemacht, allerdings würde ich mir bei steuerlichen Dingen natürlich einen Stuerberater kontaktiere. Kleinere Bauarbeiten im Haus kann ich selbst durchführen. Bei der Hausverwaltung selbst, wollte ich mich drum kümmern. Kann/ konnte mir nicht vorstellen das es so eine rakentenforschung ist. Daher die Frage nach Erfahrungsberichten von Euch. Was haltet ihr eigentlich von einer Vermieterrechtsschutzversicherung. Macht so etwas Sinn, da die Kosten nach ersten Recherchen knapp 1000 Euro im Jahr ausmachen!? Wie ihr seht rechne ich pfleißig und steh somit natürlich ganz am Anfang.
     
  5. #4 NowakAG, 01.03.2013
    NowakAG

    NowakAG Neuer Benutzer

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    Nun bei den Versicherungen hat man meistens eine Wartefrist von 6 Monaten zu beachten. D.h., wenn der rechtliche Fall schon eingetreten ist, zahlt die dann nicht. Ich würde zunächst eine Mitgliedschaft in einem örtlichen Haus-und Grundbesitzerverein empfehlen. Sind meist nicht sehr teuer und ein Rechtsanwalt übernimmt kostenfrei die Erstberatung. Damit ist oft schon viel geholfen.

    Viele Grüße
     
  6. #5 immodream, 01.03.2013
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Vermieter86,
    da ich vor über 25 Jahren auch in jungen Jahren ( zumindestens nach Aussage der damligen Mieter ) blauäugig das erste Mehrfamilienhaus gekauft habe, verstehe ich dich.
    Ich hab damals geglaubt, wenn man genug Häuser kauft, braucht man im Alter nicht mehr arbeiten.
    Entweder bin ich mit fast sechzig Jahren noch nicht alt genug, oder ich habe einfach zu wenig Häuser.
    Tatsache ist, wenn man sich nicht persönlich um seine Immobilien kümmert, bleibt sehr wenig über.
    Steuern hab ich natürlich reichlich gespart , aber noch viel mehr Geld investiert.
    Grundsätzlich kann man mit Immobilien Geld verdienen, du mußt aber irgendwie 7 Tage in der Woche zumindestens bis 20 Uhr für deine Mieter erreichbar sein.
    Tipps oder Geschichten über das Vermieten will ich hier nicht ausführlich berichten.
    Dafür hat ein Vermieter das Buch " Das Mietshaus des Schreckens " geschrieben.
    Das Buch kostet nur 9,90 €.
    Kauf es , lese es ( die Geschichten kann ich leider genau bestätigen ) und wenn du dir dann immer noch Mehrfamilienhaus kaufen willst, tu das.
    Das wichtigste bei einer Immobilie ist Erstens die Lage, Zweitens die Lage und Drittens die Lage.
    Man kann notfalls mit Geld aus einer Schrottimobilie in einer guten Lage noch ein Renditeobjekt machen, aber mit einem guten Objekt in einer schlechten Lage mangels fehlender Mieter oder niedriger Mieten, kein Geld verdienen.
    Ich kenne zwar die Vermietsituation in Wuppertal nicht ,aber grundsätzlich hören sich deine Zahlen und auch die Höhe deines Einkommens und Eigenkapitals vernünftig an.
    Zumal die Bauzinsen immer noch auf Rekordtief sind.
    Bevor du dir weitere Gedanken machst, such dir erst einmal eine Bank, die dein Vorhaben finanziert.Das dürfte aber eigentlich kein Problem sein.
    Bitte daran denken, man kauft kein Mehrfamilienhaus um Steuern zu sparen, sonder nur um später damit einmal Geld zu verdienen.
    Wenn man dann üblicherweise auch noch Steuern spart, ist das ein schöner Nebenverdienst.
    Übrigens, Rechtsschutzversicherungen für Vermieter halte ich für zu teuer.
    Wenn man dann wirklich einmal Klagen muß ( meißtens machen das die Mieter ) kann man die Kosten von den ersparten Kosten für die Rechtsschutzvers. zahlen.
    Ansonsten lese reichlich in diesem Forum und das Buch nicht vergessen.
    Viel Erfolg
    Immodream
     
  7. #6 Bruno11833, 03.03.2013
    Bruno11833

    Bruno11833 Neuer Benutzer

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    Das Konzept find ich gut.

    Die Verwaltung würde ich an eine Gesellschaft abgeben. Wie bereits durch andere User geschrieben, unterschätzen viele den Aufwand, vorallem der Nervliche Aufwand, mit Mietern. Im Gegensatz dazu sind die Kosten für eine Verwaltung überschaubar.
     
  8. #7 Vermieter86, 05.03.2013
    Vermieter86

    Vermieter86 Neuer Benutzer

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    bei den kosten der verwaltung habe ich ca. 20 euro pro einheit gelesen. finde ich auf den ersten blick übersichtlich die kosten.
     
  9. kathi

    kathi Gesperrt

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    @immodream
    Ich muss dir da in ein paar Punkten widersprechen:
    - Niemand muss 7 Tage die Woche bis 20 Uhr für seine Mieter erreichbar sein.
    - Natürlich kann man von Mieteinnahmen leben, wenn man genug zu vermieten hat. Zumindest aber kann man seine Rente aufstocken.
    - Man kann eine Immobilie, die man mit Ende 20 kauft idR 40 oder 50 Jahre später für deutlich mehr Geld wieder verkaufen
    - Schwarzmalerei, besonders im Hinblick auf den TE mit einem ganz guten Jahreseinkommen, halte ich für komplett verfehlt. Wohin denn sonst grade mit dem Geld? Alles ist risikobehaftet.

    Einziger Knackpunkt: Immobilienpreise sind im Moment definitiv überhöht.
     
  10. #9 immodream, 05.03.2013
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Kathi,
    in einigen Gegenden des Ruhrgebietes kann man ganze Straßenzüge kaufen.
    Die Preise sind hier auf dem Boden.
    Wenn man bei dem teilweise hohen Leerstandsquoten Mieter finden will, muß man zeitlich sehr flexibel sein.
    Das trifft natürlich auf Gegenden wie Hamburg , Köln, Stuttgart, München nicht zu.
    Hier sind aber , wie du schon schreibst , die Immobilienpreise sehr überzogen.
    Deswegen weise ich ja immer wieder daraufhin, das die Lage wichtiger als der Zustand ist.
    Grüße
    Immodream
     
  11. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Hier in Berlin ist es so, dass man vor einem Jahr noch gute Immobilien im Preis-Leistungsverhältnis bekommen hat. Jetzt ist der Immobilienmarkt sehr ausgesucht und es gibt Immobilien mit sehr überzogenen Preisen. Da sollte man wirklich gut überlegen, ob man den Schritt geht. Nur wegen der preiswerten Zinsen würde ich diesen Schritt nicht gehen. Und eine Immobilie aussuchen heißt für mich sich sehr lange dafür Zeit lassen. Sich einen Überblick über das Preis-Leistungsverhälltnis der aktuellen Lage zu machen.

    Das Konzept zu Deinem Einkommen stimmt schon. Ich würde an Deiner Stelle versuchen noch mehr Eigenkapital ansparen und die Banken weniger an Deinem Objekt beteiligen. Den Kredit so schnell wie möglich zu tilgen, dann bleibt auch etwas von den Mieteinnahmen übrig.

    Vielleicht können auch kleinere Objekte im Bezug auf die Mieteinnahmen interessanter sein.:verrueckt009:
     
  12. #11 Pharao, 06.03.2013
    Zuletzt bearbeitet: 06.03.2013
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Vermieter86,

    grundsätzlich ist ein Immobile auch eine Art der Geldanlage. Allerdings halte ich auch nicht soviel davon, wenn man dies nur aus dem Grund "Steuern sparen" erwerben will, das ist höchstens ein Nebeneffekt den man aber auch nicht überbewerten sollte.

    Auch gibt es keine Sicherheit das deine Mieter immer unproblematisch sind, sodass wenn du beruflich auch noch sehr eingespannt bist, das dies dann ggf. sehr belastend werden kann, wenn man sich nebenbei noch mit Mietern rum streiten muss. Wenn du also keinerlei Erfahrung hast (evtl. auch was das rechtliche angeht oder bzw. wie man eine Nebenkostenabrechnungen erstellt, ect), würde ich dir auf jeden Fall anraten (gerade für die Anfangszeit) ggf. eine Hausverwaltung und ggf. einen Steuerberater dir mit ins Boot zu holen.

    Ansonsten musst du bei einer Immobilie, neben den regelmäßigen Kosten, auch immer mit unerwarteten Kosten rechnen, die zum Teil durchaus mehrere Eurönchen ausmachen können. Es ist also m.E. nicht sinnvoll, sein ganzes Erspartes jetzt in den Hauskauf zu stecken. Hier kommt es aber dann ggf. darauf an, wie die Bank dir das finanzieren wird, also unter welchen Konditionen.

    Manchmal ist es besser man lässt was durch eine Fachfirma machen, auch wenn man es selber machen könnte. Hier geht es mir dann u.a. z.B. um die Haftung. Auch habe ich es schon viel zu oft erleben müssen, das vermeintliche "Profi"-Heimwerker ..... naja, musst du selber entscheiden.

    Wichtig finde ich auch die Lage der Immobilie, denn davon hängt ja ab, wiegut die sich auch vermieten lässt und zu welchen Preisen. Nützt dir wenig, wenn dir ein Mieter auszieht und du dann einen langen Leerstand hast bzw im schlimmsten Fall noch richtig in diese Wohneinheit investieren musst, nur um sie überhaupt vermietet zu bekommen.
     
  13. #12 lostcontrol, 06.03.2013
    lostcontrol

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    das kannste laut sagen - da bläht sich grad die nächste immobilienblase auf.
    bei mir gegenüber sollen jetzt EFHs gebaut werden für 850.000 euro das stück. die sind zwar schick aber noch nicht mal sonderlich gross und die grundstücke sind auch eher handtuchgrösse...
     
  14. #13 lostcontrol, 06.03.2013
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    ist halt die frage ob dann noch was übrig bleibt vom reingewinn...
     
  15. #14 lostcontrol, 06.03.2013
    lostcontrol

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    pro monat?
     
  16. Pitty

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    Hier gibt es sogar Verwaltungen für 15 € Netto je Wohneinheit. Bei einer sehr geringen Miete ist selbst das noch zu viel.
     
  17. benjoe

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    Hallo,

    am Alter soll es nicht scheitern. Ich kenne 26-jährige, die bereits 2 Häuser haben und lediglich ein Drittel deines Jahresgehalts zur Verfügung haben.

    Für Wuppertal finde ich selbst bei topzustand den Kaufpreisfaktor zu hoch. Dies entspricht 7,4 % Bruttorendite. Macht bei den derzeitigen Zinsen Sinn, aber sobald das Zinsniveau steigt, wird es enger.

    Kann dir nur empfehlen einen Bausachverständigen vorher in das Objekt mitzunehmen. Wir haben dafür 300 Euro investiert (bei 2-Fam.-Haus) und durch seine Einschätzung 15.000 Euro beim Kaufpreis rausgehandelt.

    20 Euro / Einheit / Monat für die Verwaltung ist durchaus marktüblich. Vermieterrechtsschutz macht meines Erachtens nur Sinn, wenn man rechtlich unbedarft ist. Bei Beauftragung einer Hausverwaltung sollte man davon ausgehen, dass diese vernünftig berät, dass man nicht in eine aussichtslose Rechtschutzangelegenheit rennt.
     
  18. kathi

    kathi Gesperrt

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    Ich hatte dich so verstanden, dass du immer erreichbar sein musst. Nur bei Mieterwechsel ist ja ok.... naja, je nachdem wie oft halt ein Mieterwechsel stattfindet.

    Ja, sowas seh ich hier auch verstärkt. Prachthütten auf Minigrundstücken. Sorry, aber sieht sch..... aus. Ein schönes Haus braucht, genau wie ein Bild, auch einen schönen Rahmen, aber bei den Grundstückspreisen hier reichts halt meist nicht für beides.

    Was die meisten Vermieter sind. Klar kann man, wenn man bereit ist sich einzuarbeiten, sehr viele Dinge allein durchziehen, aber wenn man das nicht will oder kann, oder Wohnungen in Gegenden mit schlechtem Klientel vermietet, dann kann das schon Sinn machen. Über eine Mitgliedschaft bei H&G kommt man übrigens relativ günstig an diese Rechtsschutzversicherung. Im Moment liegen die bei 40-50€/Wohnung.
    Wir haben aber auch keine. In Jahrzehnten der Vermietung gabs bisher einen einzigen Rechtsstreit. Sicher auch ein bisschen Glück dabei, aber dann lohnt es sich einfach nicht.
     
  19. #18 Vermieter86, 06.03.2013
    Vermieter86

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    Erst einmal vielen Dank für die vielen Antworten. Aber bzgl. der Lage habe ich mir schon stark den Kopf zerbrochen. Vor allem Wuppertal ist nicht gerade ein leichtes Pflaster. Deswegen habe ich mich an die besseren Gegenden im Tal gehalten. Allerdings finde ich den Faktor 13,4 bei dem aktuellen Preis weiterhin nicht wirklich billig, aber kann es nur oberflächlich bewerten. Wenn ein Kauf eines bestimmten Objektes tatsächlich ansteht werde ich natürlich auf einen Gutachter verzichten.
     
  20. #19 lostcontrol, 06.03.2013
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    das wär ja schön wenn man nur bei mieterwechseln erreichbar sein müsste *lach* - das entspricht aber leider nicht der realität. erreichbar muss man schon eigentlich immer sein, z.b. wenn die heizung ausfällt oder ähnliches. wenn man selbst nicht erreichbar sein muss eine vertretung da sein, die sich dann kümmert. man muss zwar nicht immer selbst vor ort sein sondern kann manches auch aus der ferne delegieren, aber wenn man nicht erreichbar ist muss man jemand dafür einsetzen.

    naja - das ist komplett übertrieben... ein paar hundert meter weiter kriegste ein doppelt so grosses grundstück mit haus für die hälfte. problemlos.

    ähnlich bei uns. ein einziger rechtsstreit in mehreren jahrzehnten. und den haben wir gewonnen, es sind also keinerlei kosten für uns entstanden (nerven hat's aber schon gekostet).
    dass wir gewonnen haben heisst übrigens nicht dass wir die fraglichen 25.000 euro für den schaden, den die mieter verursacht haben bekommen hätten - dafür haben wir jetzt einen titel und die mieter laufen durch die gegend und erzählen rum dass sie nimmer arbeiten gehen weil sie ja sonst ihre schulden bezahlen müssten (und die haben nicht nur bei uns schulden)... so dreist muss man auch erstmal sein...
     
  21. #20 Papabär, 06.03.2013
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    So viel? ... Meine Cheff´se würden Luftsprünge machen.
     
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