Kalkulation der Betriebskostenabrechnung 2022 für Einliegerwohnungen

[Obelix888]

Folgende Situation: in einem 1-2-Familienhaus gibt es im Keller 4 Appartments mit separatem Eingang. Der private Vermieter bewohnt EG und 1. Stock und ist alleiniger Vertragspartner des Gas- und Stromanbieters. Es sind im Mietvertrag Warmmieten vereinbart. Zur Kaltmiete zahlen die Mieter monatlich im Voraus lediglich für Kaltwasser, Warmwasser und Strom eine zusätzliche Betriebskostenpauschale, die jährlich mit jeweils separatem Zähler abgerechnet und saldiert wird.

Dazu einige Fragen:

Wie berechnet man als Vermieter am besten den Kubik-Meter-Kostenfaktor (in EUR) für Kaltwasser und Warmwasser (inkl. Zirkulationspumpe, Entkalkungsanlage usw.) ? Gibt es in der Fachliteratur Erfahrungswerte ?

Wie geht ihr mit der staatlichen Erdgas-Soforthilfe für Dezember 2022 und zukünftig auch mit den Erdgas- und Strompreisbremsen um, da diese ja nicht direkt den Mietern zugute kommen ?



Sorry für diese Anfängerfragen und danke für eure Erfahrungen damit !



Obelix

 

[Andres]

Es sind im Mietvertrag Warmmieten vereinbart.

Das ist bereits problematisch. Wenn hier keine Ausnahme von der HeizkostenV vorliegt, ist das nicht zulässig. Andererseits klingt der Rest des Beitrags aber gar nicht so, als wäre das wirklich vereinbart.

Zur Kaltmiete zahlen die Mieter monatlich im Voraus lediglich für Kaltwasser, Warmwasser und Strom eine zusätzliche Betriebskostenpauschale, die jährlich mit jeweils separatem Zähler abgerechnet und saldiert wird.

Entweder Vorauszahlung oder Pauschale - was ist es denn nun wirklich?

Wie berechnet man als Vermieter am besten den Kubik-Meter-Kostenfaktor (in EUR) für Kaltwasser und Warmwasser (inkl. Zirkulationspumpe, Entkalkungsanlage usw.) ?

Solche "Kostenfaktoren" gibt es nicht und die Frage deutet darauf hin, dass die Abrechnung von Betriebskosten allgemein nicht verstanden wurde.

Sorry für diese Anfängerfragen

Anfänger sein ist ok (und u.a. dafür ist das Forum auch da), aber ohne eine zutreffende, widerspruchsfreie Schilderung des Sachverhalts wird es schwierig.

 

[Obelix888]

Hallo Andres, danke für die Nachfragen.

Also, ich bin mir gerade nicht sicher, wie sich Warmmiete juristisch sauber definiert.
Es ist einfach so, dass für Heizung nichts extra verlangt wird, sondern nur für Warmwasser, Kaltwasser und Strom. Den Gesamtbetrag aus allen drei Positionen zahlen die Mieter monatlich mit der Miete zusammen. Genauer kann ich es nicht beschreiben. Im Mietvertrag (vorgefertigtes Formular für Wohnungs-Einheitsmietvertrag) steht übrigens "Brutto-Warmmiete".

Im Vertrag steht ferner: "Die Betriebskosten sind als Vorschuss vom Mieter an den Vermieter zu zahlen. Die Abrechnung mit dem Mieter erfolgt jährlich. Soweit sich die Betriebskosten erhöhen oder neu entstehen, daf der Vermieter die Erhöhung bzw. die neu entstandenen Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorschriften anteilig umlegen. Der Vermieter kann den monatlichen Vorschuss auf die Betriebskosten entsprechend anpassen, insbesondere, wenn sich aus der letzten Abrechnung ein Vorauszahlungsfehlbetrag ergeben hat."

Obelix

 

[Andres]

Es ist einfach so, dass für Heizung nichts extra verlangt wird, sondern nur für Warmwasser, Kaltwasser und Strom.

Ok, also sind die Heizkosten pauschaliert und dafür ist noch nicht einmal eine Pauschale ausgewiesen. Wenn hier keine Beherbergung, Ferienwohnung oder ähnliches vorliegt, ist das unzulässig. Die Frage, wie das "richtig" abgerechnet wird, stellt sich dann gar nicht mehr.

Im Mietvertrag (vorgefertigtes Formular für Wohnungs-Einheitsmietvertrag) steht übrigens "Brutto-Warmmiete".

Mit einzelnen Worten fange ich nichts an, wenn überhaupt bräuchte man diese ganze Klausel zur Umlage von Betriebskosten. Der Begriff "Brutto-Warmmiete" meint einfach nur die monatliche Summe aller wiederkehrenden Zahlungen. Das kann neben einer keinen Kaltmiete und Vorauszahlungen auch ausgewiesene Pauschalen oder inkludierte Betriebskosten umfassen.

 

[Obelix888]

Das Problem ist, dass es im Haus nur eine Zentralheizung gibt und keine einzelnen Gaszähler je Appartment. Wie kann man es juristisch sauber gestalten ? Durch Ausweisung einer expliziten Heizkostenpauschale ?

 

[Newbie15]

Das Problem ist, dass es im Haus nur eine Zentralheizung gibt und keine einzelnen Gaszähler je Appartment. Wie kann man es juristisch sauber gestalten ? Durch Ausweisung einer expliziten Heizkostenpauschale ?

Da gibt es nur eine juristisch saubere Lösung: Verbrauchserfassung für Heizung und Warmwasser. Die ist gesetzlich vorgeschriebenen (siehe Heizkostenverordnung).

 

[Obelix888]

Ok, soweit verstanden, bin gerade am überlegen, ob man mit einem 1-2-Familienhaus, in dem auch der Vermieter wohnt (EG, 1. OG) mit 4 Kellereinliegerwohnungen unter die Heizkostenverordnung fällt. Im 2. OG ist allerdings auch noch eine Einliegerwohnung vermietet. Mehr Stockwerke gibt es nicht. Wer könnte mir dazu eine verbindliche Aussage machen ? Ein Makler oder ein Anwalt für Wohnrecht ? Bauamt ?

 

[ehrenwertes Haus]

Wer könnte mir dazu eine verbindliche Aussage machen ?

Ein Richter, wenn du es darauf anlegen willst.

Du könntest aber auch auf die verwegene Idee kommen, selber in der Heizkostenverordnung nachzulesen.

 

[Obelix888]

Habe ich getan, nur ist das Juristendeutsch:

§ 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen​

Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.

Das Haus ist ein 2-Familienhaus, also offiziell 2 Wohnungen. Bin mir unsicher wie die Kellerappartments (je 1-2 Zimmer) hier zu werten sind.

 

[lirumlarum]

Wenn es offiziell nur 2 Wohnungen sind, stellt sich mir die Frage, wie die anderen „Kellerwohnungen“ vermietet sind? Sind das dann Untermieter?

 

[Obelix888]

Die Kellerappartments haben jeweils einen Mietvertrag mit dem Eigentümer, der im Haus wohnt. Es handelt sich allerdings wie gesagt um eher minderwertigen Keller/Souterrain-Bereich. Zählt das als vollwertige Wohnung im Sinne der HeizkostenV ?

 

[lirumlarum]

Für mich widerspricht sich das irgendwie. Ich würde dir gerne weiterhelfen, aber dazu muss ich es verstehen:
du vermietest „minderwertigen“ Wohnraum als vollwertigen Wohnraum und nennst diese Wohnungen Einliegerwohnungen (warum?), um dann allerdings im nächsten Schritt zu relativieren, um die Heizkostenverordnung zu umgehen.
Rechtlich sind andere hier im Forum fitter als ich, aber die Situation scheitert meines Erachtens nicht am Juristendeutsch. Denn die Formulierung ist ja klar: die Heizkostenverordnung ist immer anzuwenden bei mehr als 2 Wohnungen in einem Haus. Wenn es offiziell ein Zweifamilienhaus ist, darfst du offiziell auch nur zwei Wohnungen vollwertig vermieten - alles andere ist meines Erachtens über Untermietverträge zu lösen. (In Laiensprache formuliert, juristisch gesehen würde man dies vermutlich etwas vorsichtiger formulieren)
Insofern stellet sich deine Frage nach „juristisch sauberer Lösung“ nicht, da es ja bereits schon nicht juristisch sauber vermietet wurde!?

 

[Obelix888]

Hallo lirumlarum,
was meinst du genau mit "Untermietvertrag" ? Es geht mir nicht um das Umgehen irgendeiner Verordnung, es geht mir darum den juristischen Status quo selbst zu verstehen. Wenn die Kellerappartments juristisch "Wohnungen" sind, dann wäre der Fall klar: Anzahl der Wohnungen im Haus größer 2 und damit wäre die HeizkostenV anzuwenden.

 

[RP63VWÜ]

Mal was ganz anderes:
Ist der Keller überhaupt als Wohnraum zugelassen?
Stichwort Baugenehmigung

 

[lirumlarum]

Mal was ganz anderes:
Ist der Keller überhaupt als Wohnraum zugelassen?

Genau darauf wollte ich hinaus..

 

[Obelix888]

Ja

 

[ehrenwertes Haus]

Die Kellerappartments haben jeweils einen Mietvertrag mit dem Eigentümer, der im Haus wohnt. Es handelt sich allerdings wie gesagt um eher minderwertigen Keller/Souterrain-Bereich. Zählt das als vollwertige Wohnung im Sinne der HeizkostenV ?

Was ist denn für dich der Unterschied zwischen einem Appartement und einer Wohnung?

 

[Obelix888]

1-Zimmer-Wohnung mit Kochnische und kleinem Bad = Appartement ?!

 

[ehrenwertes Haus]

Nachdem du selbst unter einem Appartement eine (kleine) Wohnung verstehst, wie kommst du dann auf den Gedanken, dass das keine Wohnung sein könnte?

 

[Obelix888]

Mir geht es darum zu verstehen, was die HeizkostenV unter "Wohnung" versteht. Aber ich höre heraus, dass es sich wohl um Wohnungen in diesem Sinne handelt. Danke.