Kalkulation Immobilienkauf

Diskutiere Kalkulation Immobilienkauf im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo Immobilienfreunde, da ich mich gerade mit dem Kauf einer Immobilie beschäftige, habe ich die wesentlichen Daten zur Bewertung der Immobilie...

  1. #1 Neolino, 02.03.2018
    Neolino

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    Hallo Immobilienfreunde,

    da ich mich gerade mit dem Kauf einer Immobilie beschäftige, habe ich die wesentlichen Daten zur Bewertung der Immobilie inkl. Darlehen, Steuern, AfA, usw. in Excel zusammen gefasst und mit ein paar Formeln ergänzt und simuliert.

    Falls ihr interesse habt wäre es schön, wenn ihr mal drüber schauen könntet ob dies aus eurer Sicht so passt oder ob ich hier einen Fehler gemacht habe.
    Hellgrün sind jeweils Eingabefelder. Es geht mir weniger um die Immobilie, mehr um die korrekte Berechnung.

    Wie ich gerade sehe darf ich hier keine xlsx-Dateien hochladen, daher als ZIP, garantiert frei von Viren. Sollte man doch irgendwie direkt xlsx hochladen können, sagt mir gerne wie.

    Danke für euer Feedback Gruß Neolino
     

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  3. Pitty

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    Ich bekomme es nicht auf.
     
  4. #3 ehrenwertes Haus, 03.03.2018
    ehrenwertes Haus

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    Wie wäre es, wenn du deine Kalkulation als Bild hochladen würdest?

    Oder meinst wir sollen über deine Berechnungsformeln schauen?

    So ein paar Eckdaten zum Gebäude in Textform wären auch gut, z.B. Baujahr, Zustand, usw. Nicht jeder mag das aus Tabellen buddeln.
     
  5. #4 Neolino, 03.03.2018
    Neolino

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    Hallo ehrenwertes Haus,

    anbei ein Screenshot.
    Mir ging es aber wirklich weniger um die Immobilie, ist nur ein Beispiel, sondern eher um die Berechnung an sich. Geht mit ein paar Eingaben sehr schnell und man kann schnell mehrere Objekte vergleichen wenn man die Tabellenblätter kopiert.
    Wollte nur sicher stellen, dass ich keinen gröberen Fehler gemacht habe und vielleicht ist es ja auch für euch interessant.

    Viele Grüße aus dem Neuschnee
     

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  6. Nanne

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    Ich schon. Wenn ich das kann, dann Du schon lange. Anklicken, auf OK klicken, dann links oben im Anhang auf "öffnen" klicken. So funktioniert es bei mir.
     
  7. #6 Goldhamster, 03.03.2018
    Goldhamster

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    Hallo,

    hab mir das mal angesehen.
    Einzelne Zahlen kann ich so nicht immer nachvollziehen. Doch die Richtung und Größenordnung stimmt.

    Das Ergebnis ist sehr schlecht. 25Jahre jeden Monat zusätzliches Geld in die Immo gesteckt. Und zusätzliche Arbeit.

    Und: Das Risiko ist mit 2,5% Mietausfallrisiko nur durchschnittlich bewertet.
    2,5% Mietausfall bedeutet, eine Mieteinheit steht im Durchschnitt ca. alle 4Jahre für einen Monat leer.
    Das ist nicht viel für einen rechnerischen Ansatz.

    Für so eine große Summe müsste für MICH in der Kalkulation eine Summe auftauchen, die man in der klassischen Kalkulation "Wagnis und Gewinn" nennt. Ein solcher Ansatz wird hier nicht geführt und ist bei vielen sog. "Investoren" auch nicht erwünscht, weil die hingewürfelten Zahlen dann ja noch schlechter aussehen.

    Schönes Wochenende
    Goldhamster
     
  8. #7 Neolino, 03.03.2018
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    @Goldhamster
    Danke für dein Feedback. Das Ergebnis der Immobilie ist definitiv schlecht. Und das, obwohl man bei zunächst 6,8% Nettomietrendite in guter Lage und 2,5% Zins zunächst einen eher positiven Eindruck hat. Selbst wenn man mit Zinsbindung, Mieterhöhung, Anschlusszins usw. spielt kommt man nicht auf einen wirklich grünen Zweig nach Steuern. Hier würde maximal weitere wertsteigernde Investitionen helfen die man abschreibt und das auch nur spekulativ.

    Also weiter suchen nach 8%+...

    Viele Grüße Neolino
     
  9. #8 Goldhamster, 03.03.2018
    Goldhamster

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    Hey, hey,

    die Tilgung ist zu hoch. Für so eine Objekt wirst du wohl über 30Jahre tilgen müssen.
    Gehst du in ältere Objekte, werden dich deine Instandhaltungkosten im Laufe der Jahren auffressen :smile023:

    Möglichkeiten zur Verbesserung: mit Eigenkapital reingehen (Zinsen senken), Tilgung senken, ohne Makler kaufen, Verkauf nach z. B. 10 Jahren fest einplanen, kleineres Objekt.


    Der Hamster
     
  10. #9 Neolino, 03.03.2018
    Neolino

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    Und was mir grundsätzlich sehr sympthisch wäre ist Umbau in Studentenwohnungen mit kleinerer Fäche und höherem Ertrag, muss hier allerdings nochmals die Investitionen überschlagen
     
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  12. Pitty

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    Bei der Summe hast Du in meinen Augen gar kein Eigenkapital.

    Wenigstens die Nebenkosten:
    Grunderwerbssteuer,
    Alle Grundbucheintragungen,
    Makler, ect, was nicht der reguläre Kaufpreis ist, das müsstest Du schon haben.
    Und dann noch 20 Prozent vom Kaufpreis um einen moderaten Zinssatz bei der Bank zu bekommen.
     
  13. #11 Neolino, 03.03.2018
    Neolino

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    Ja das stimmt, aber wie gesagt die Immobilie war nur ein Beispiel, es ging mir ja darum, das ihr euch die Rechnung anschaut. Ich will das Excelsheet ja immer wieder neu füllen um einzelne Angebote bewerten und einfach simulieren zu können.
     
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Kalkulation Immobilienkauf

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