Kalt Mieteanpassung unabhängig von Betriebskosten

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Nuck, 05.06.2008.

  1. Nuck

    Nuck Neuer Benutzer

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    Guten Tag an Alle!

    wir vermieten ein zwei Fam. Haus an zwei Familien. Im Februar dieses Jahres auf Grund der gestiegenen Betriebskosten ( Gas, Abwasser, Wasser, Strom ) sind Brottomieten angehoben worden. Unsere kaltmiete liegt allerdings weit unter dem durchschnitt im Region. Die Anpassung der Betriebskosten erfolg jedes Jahr, denn sie verändern sich nach jeder Jahresabrechnung des Anbiters. Ansonsten die Kaltmiete ist schon seit 3 jahren nicht verändert worden, selbst da war sie zu klein. Die Wohnungen sind 90 und 80 qm gross und haben jeweils Einbauküchen incl.

    Die Frage;

    Können wir die Kaltmieten ohne Anhalt von Fristen von 12 Monaten mit dem Verweiss auf "Angemessene Kaltmieten vom Wohnungsamt" auf 20 % ( z.t. sind es 35 % zum Durchschnitt ) erhöhen?

    Danke im voraus
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 05.06.2008
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    was sind denn "angemessene kaltmieten vom wohnungsamt"? gibt's sowas überhaupt? wo ist das nachzulesen?
    wird da nach lage, baujahr, ausstattung, sanierungszustand usw. unterschieden? oder geht's nur nach postleitzahl? oder womöglich nur um einen bundesdurchschnitt?

    hier bei uns gibt's nur mietspiegel. und davon verschiedene versionen (den "einfachen" und den "qualifizierten"). bringt aber auch nicht wirklich was, weil die beurteilung von lage, ausstattung und sanierungszustand ja letztendlich doch eher 'ne ziemlich subjektive sache ist (bsp. einbauküche: die gibt's in neu, alt und uralt in den ausführungen billigst-modell aus dem baumarkt, mittelklassemodell, und absolute luxusküche - der wert dürfte dabei zwischen 0,00 euro und 50.000 euro liegen).
    zudem gibt's gute qualifizierte mietspiegel nur in absoluten ausnahmefällen auch für kleinstädte...

    zudem: ich wär da echt vorsichtig.
    eine mieterhöhung um 20% ist schon ganz schön happig.
    angenommen eure wohnungen kosten ("nur") 400 euro kalt, dann wären das ja satte 80 euro mehr - von einem tag auf den anderen.
    mit sowas kann man mieter dann auch vertreiben - und wenn man dann leerstand hat, zahlt man wieder drauf...
     
  4. Nuck

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    ich habe "angemessene kaltmieten vom wohnungsamt " bei dem Wohnungsamt der Gemeinde extra angefragt und habe es als eine Tabelle vorliegen. sie geheb selbst bei der berechnung von Wohnungsgeld davon aus. z.Z. liegt die Miete bei ca. 5,3 /qm (bei 3 Personen), wir verlangen für 80qm 300 an Kaltmiete, ergibt 3,75 Euro/qm. Selbst wenn ich die Miete um 50 Euro anheben soll, liege ich bei ca 4,4 Euro/qm. Wenn denn in Betracht zieht, dass am Januar 2009 wird Wohungsgeld angehoben + Heizungskosten dazugerechnet, fragt man sich , wozu überhaupt zu vermieten.
     
  5. #4 lostcontrol, 05.06.2008
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    ok. aber das ist natürlich kein vergleich zu einem "qualifizierten" mietspiegel, in dem auf baujahr, sanierungszustand, lage, ausstattung usw. rücksicht genommen wird.
    es dürfte wohl klar sein, dass
    => eine runtergekommene wohnung von 1960 in der noch das original-bad ist und noch nie saniert wurde, am besten auch noch die einbauküche von damals drin ist und schröckliches uralt-PVC, beheizt am besten dann mit elektro-nachtspeicheröfen oder uralten öl-kachelöfen in die man das öl noch mit der kanne füllen muss in einer lage direkt neben dem asylanten-wohnheim gleich neben der autobahn, natürlich ohne balkon und stellplatz mit null grünfläche in sichtweite WENIGER kostet als
    => eine frisch gebaute oder generalsanierte plusenergiehaus-wohnung, beheizt nur mit wärmepumpe, warmwasserbereitung per solarthermie, mit nagelneuem luxus-bad und einer edelst-küche eines namhaften herstellers, böden belegt micht super-hochwertigem parkett, in exklusiver ruhiger aber trotzdem zentraler lage mit grandioser aussicht auf eine atemberaubende landschaft.

    ich behaupte: ersteres dürfte mit 3 euro pro quadratmeter noch teuer sein.
    für letzteres kriegste hier in der gegend locker über 10 euro pro quadratmeter...

    na die heizkosten wirste ja wohl hoffentlich umlegen.
    das wohngeld hat mit der miete nichts zu tun soweit ich mich bei ETWs auskenne - das ist das geld, das wir gesamthaus-eigentümer freiwillig als "rücklage" abbunkern wenn wir einigermassen intelligent sind (falls nicht, sind wir bald keine gesamthaus-eigentümer mehr). liebe eigentumswohnungsbesitzer - korrigiert mich da, ich hab da echt keinen plan von wie das so läuft, will ich auch garnicht *g*.

    wozu vermieten? damit du keine leerstandskosten hast. oder was soll die frage? du musst ja nicht vermieten...
     
  6. #5 Suzuki650, 05.06.2008
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    Hi Nuck,

    was du allerdings noch machen könntest, wäre in der Nachbarschaft fragen wie die qm Preise für vergleichbaren Wohnraum sind (du bräuchtest da 3 versch. Objekte). Wenn es bei euch keinen Mietspiegel gibt....Du mußt die Mieterhöhung begründen können.

    Ansonsten bedenke auch, das du nicht ohne Zustimmung der Mieter die Miete erhöhen kannst. Wenn der Mieter die Erhöhung ablehnt, dann kannst du nur über den Klageweg evt. was erreichen....

    Ich hoffe das ich mich verständlich ausgedrückt habe :shame

    Suzi :wink
     
  7. Nuck

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    Ich danke Euch allen!

    ich stimme völlig zu, dass die MIete von der Lage bzw. jahrgang abhängt, ist ja auch gut so, habe selber zu Miete gewohnt; machnmal sind es einfach zu überdrehte Kosten.
    unser Haus wurde im 2001 neugebaut und heirmit alles komplett frisch incl-. Küchen, die auch top ausgestattet sind.
    Die Lage ist auch aus meiner Sicht top ( Jevenstedt ) , man in 40 min. in Kiel. Ich konnte allerdings kein Mietspiegel sowohl für rendsburg als auch für Jevestedt finden, dewegen habe direkt bei dem Wohnungsamt nachgefragt.
    Meine frage war eher juristisch gesehen; darf man denn wenn wie gesagt im Februar scho eine Erhöhung de rBetriebskosten gewesen war im August z.B. Kaltmiete erhöhen????

    Es ist mir auch klar, dass mit der Zustimmung von Mietern kann ich sebst jeden Monat Miete erhöhen, nur halt, was wenn, wie weit kann ich denn gehen, wenn die Mieter sagen "NÖ"? Wie Hoch stehen meine Chancen?
    danke
     
  8. #7 lostcontrol, 06.06.2008
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    betriebskosten und kaltmiete sind völlig unabhängig voneinander - eine erhöhung der betriebskosten-vorauszahlung ist entsprechend kein hindernis für eine mieterhöhung.

    allerdings hege ich starke zweifel daran, dass deine mieter mit einer preiserhöhung bei der kaltmiete um 20% einverstanden sein werden.
    ich würde mir das gut überlegen, vor allem auch ob und wie du das rechtfertigen könntest (du solltest wie bereits vorgeschlagen unbedingt bei vergleichbaren objekten den preis nachfragen, damit du irgendwas in der hand hast, falls du tatsächlich klagen willst).
     
  9. #8 Eddy Edwards, 07.06.2008
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    In unseren Breiten ist das Wohngeld die Unterstützung vom Amt. Die Rücklagen die i. d. R. mit dem Verwaltergeld und den Nebenkosten an die Verwaltung gezahlt werden ist das Hausgeld.
     
  10. #9 lostcontrol, 08.06.2008
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    hi eddy,
    wenn tatsächlich DIESES wohngeld gemeint ist (bei uns zahlt die ARGE einem single 245 € für kaltmiete), dann versteh ich aber den satz von nuck nicht:

    schliesslich könnte nuck das mit dem "wohungsgeld" ja dann egal sein beim vermieten - woher der mieter das geld für die miete nimmt kann einem als vermieter ja letztendlich egal sein, solange es pünktlich und regelmässig auf dem entsprechenden konto landet.
     
  11. #10 Eddy Edwards, 08.06.2008
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    Da sollte es noch Unterschiede geben.
    Das "Wohngeld" was wohl als "Allgemeines Wohngeld" bezeichnet wird, ist ein Zuschuss zur Miete. Und ist nicht vergleichbar mit dem Anteil im ALG II.

    Bei den einzelnen Gemeinden gibt es Wohngeldstellen. Es gibt sogar die Möglichkeit als Eigentümer Wohngeld - welches sich in diesem Fall "Lastenzuschuss" nennt - zu beantragen.
     
  12. Nuck

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    Ich orientiere mich auf Wohngeld, da einer der Mieter Wohngeld bezieht und in dem Sinne suche ich so zu sagen ein kompromiss zwischen meinem Einkommen aus vermietung und Verpachtung bzw. Mietersausgaben für Wohnung.
     
  13. #12 lostcontrol, 09.06.2008
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    hi nuck,
    danke für die antwort, aber den satz:

    versteh ich dann immer noch nicht.
    wenn das wohngeld erhöht wird, könntest du ja theoretisch mehr verlangen (wenn du so tatsächlich so kalkulierst, wie du es beschreibst - was ich übrigens für einen kaufmännischen bzw. wirtschaftlichen fehler halte) - warum dann die frage "wozu überhaupt vermieten"?
    es macht doch nun wirklich keinen unterschied für dich, woher der mieter das geld hat für die miete...
     
  14. Nuck

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    Hallo,

    ich orientiere mich nach Wohngeldtabelle, weill wie gesagt einer der Mieter Wohngeldbezieht und aus meiner sicht fellt es einem einfacher Mieterhöhung zu akzeptieren wenn für ihn im endeffekt, für sein budge, nichts ändert da es immer komplett von der Wohngeldstelle gedeckt wird.

    jetzt zu dem satz; ich meine damit ich habe gerade noch vieleicht 300 Euro von der Wohnung als Einkommen im Monat, dass damit verbundenner Stress gar nicht zu decken ist. Vieleicht its es nur frust die jetz rauskommt, aber immer mehr tendiere ich dazu die 300 Euro wo anders zu holen und die Wohung lieber für mich als Ferienwohnung zu nutzen, denn die LAge ist nämlich super, fast direkt am Nordsee.

    Ich hätte aber noch ne Frage, nämlich wo könnte ich den aktuellen Mietspiegel bekommen. Die Sachen die im Internet zur verfügung stehen haben noch nicht mal unser Kreis.
     
  15. #14 Suzuki650, 13.06.2008
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    Hi Nuck,

    den Mietspiegel bekommst du bei der Stadt/Gemeinde. Anrufen reicht.

    Suzi
     
  16. #15 lostcontrol, 13.06.2008
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    mietspiegel gibt's aber leider nicht für jede stadt.
    und wenn, dann gibt's oft keine qualifizierten mietspiegel (in dem je nach lage, baujahr, sanierungszustand, ausstattung usw. unterschieden wird).
    evtl. wenn man sich geschickt anstellt bekommt man in diesem fall auch von einem ortsansässigen makler die entsprechende auskunft.
     
  17. Nuck

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    ich hatte ja bei der Gemeinde nachgefragt, alles was sie mir geben konnte war Wohngeldtabelle. Er meinte davon gehen sie auch in meisten fällen aus.;-(
     
Thema: Kalt Mieteanpassung unabhängig von Betriebskosten
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