Kaltmiete bei Erstvermietung

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Ulf, 22.02.2008.

  1. Ulf

    Ulf Neuer Benutzer

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    Liebe Expertengemeinde,

    ich hoffe Ihr könnt mir einen Tipp zur Neuvermietung einer Immobilie geben:
    Wir haben eine Eigentumswohnung erworben und renovieren diese gerade, um sie danach zu vermieten. Für diese Neuvermietung haben wir eine angestrebte Kaltmiete ermittelt, die unsere Kostenbasis deckt. Diese Miete liegt über der Spanne des ortlichen Mietenspiegels. Wir dachten eigentlich, dass das auch kein Problem darstellt. Wir haben zwischenzeitlich den eindruck gewonnen, dass für Neuvermietungen bezüglich der Kaltmiete die selben Beschränkungen existieren wie bei Mieterhöhungen.

    Kann jemand von euch die Sachlage eindeutig beschreiben ? Ist der Mietspiegel bindend oder welche Freiräume in der Mietpreisgestaltung haben wir bei Neuvermietung ?

    Vielen Dank für Eure Hilfe

    Gruß
    Ulf
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 22.02.2008
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    also erstmal stellt sich die frage, ob euch ein qualifizierter mietspiegel vorliegt.
    wichtig ist ja auch das baujahr, die lage, die ausstattung, aktuell auch unbedingt der energiepass und all sowas.

    beispiele:
    eine wohnung mit EBK wird sicherlich höher liegen in der kaltmiete als dieselbe wohnung ohne EBK.
    eine wohnung mit PVC-boden wird sicherlich niedriger liegen in der kaltmiete als dieselbe wohnung mit parkettboden.
    eine wohnung zwischen asylantenheim und plattenbau bringt weniger miete als 2 blocks weiter im villenviertel.
    eine wohnung die nur schlecht zu beheizen ist wird schlechter zu vermieten sein (ergo muss man die kaltmiete niedriger ansetzen um mieter zu finden).

    aber andere frage:
    wenn ihr euch ausgerechnet habt, wieviel kaltmiete ihr verlangen müsst, damit eure kosten gedeckt sind, warum habt ihr dann nicht schon VOR dem kauf mal den mietspiegel gecheckt?
    wenn die miete zu hoch angesetzt wird, ist es deutlich schwieriger mieter zu finden, und leerstand kostet euch nicht nur geld, sondern macht es euch unmöglich evtl. kredite abzuzahlen...

    was meint ihr mit "gleiche beschränkungen wie bei mieterhöhungen"?
    bei mieterhöhungen gibt's ja einen ausgangsbetrag...
     
  4. #3 F-14 Tomcat, 22.02.2008
    F-14 Tomcat

    F-14 Tomcat Erfahrener Benutzer

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    Der Mietpreisspiegel ist meines wissens nicht bindend
    meines Wissens liegt die grenze bei 20 % für Wohnraum
    Und 100% bei Gewerbe über dem Mietpreisspiegel :hase
    (das würde heißen 120% bzw 200%)

    Alles was hierbei noch drüber geht ist wucher und strafbar :vertrag
     
  5. #4 onkelfossi, 22.02.2008
    onkelfossi

    onkelfossi Erfahrener Benutzer

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    das alleine reicht nicht. es muss eine zwangslage des mieters vorliegen, die der vermieter ausgenutzt hat. diese zwangslage muss der mieter nachweisen. liegt diese zwangslage nicht vor, gibt es keine preisgrenze.
     
  6. Ulf

    Ulf Neuer Benutzer

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    Hallo,

    vielen Dank Euch allen für Eure schnelle Rückmeldung. Um Eure Fragen ergänzend zu beantworten:

    Wir sehen grundsätzlich kein Problem, die Wohnung zur angestrebeten Kaltmiete zu vermieten, da die Lage gut ist und andere Wohnungen zu ähnlichem Kurs angeboten werden. Wir waren allerdings anfänglich davon ausgegangen, dass der Mietspiegel bei Neuvermietung keine Relevanz hat, bei der Detailrecherche haben wird dann aber einen anderen Eindruck gewonnen.

    Da wir mit unserer Mietvorstellung ca. 5 % über dem Höchstwert der entsprechenden Mietenspiegelkategorie liegen, sollte das nach Eurer Einschätzung wohl kein Problem darstellen.

    Danke , Gruß
    Ulf
     
  7. #6 onkelfossi, 23.02.2008
    onkelfossi

    onkelfossi Erfahrener Benutzer

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    richtig.
     
  8. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    @Onkelfossi
    20% sind wirklich kein Problem. Das hat aber nichts mit der Zwangslage zu tun. Es ist vielmehr so, wenn eine wohnungsnot herrscht. (Nicht nur im Viertel, sondern im Stadtgebiet)
    Wucher beginnt ab 40% über dem Mietspiegel.


    Auch beim Wohnungsmarkt regelt die Nachfrage das Angebot...

    Kann der Vermieter jedoch nachweisen, dass er ausgaben hat, die die hohe Miete (über dem Mietspiegel) rechtfertigen, ist er immer fein raus.
     
Thema: Kaltmiete bei Erstvermietung
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