Kaltwasserzähler für Untermieter falsch montiert und nie abgerechnet

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von susi, 19.09.2016.

  1. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Ein Gewerbemieter wollte vor fünf Jahren einen Teil seines Ladens an ein anderes Gewerbe untervermieten. Dafür sollte einen Kaltwasser für den untervermieteten Teil installiert werden. Wider besseren Wissens wurde dem Mieter erlaubt, dies von einer Fachkraft erledigen zu lassen. Fachlich war die Montage soweit in Ordnung und wurde von der Vermieterin deshalb nicht beanstandet. Nun stellte sich heraus, dass der Kaltwasserzähler des Untermieters an der Anschlussleitung und nicht hinter dem Zähler des Hauptmieters montiert wurde. Da der Zähler trotzdem nicht abgerechnet wurde, wurde das Wasser also all die Jahre als "restliche Mieter" abgerechnet und von der Vermieterin bezahlt.

    Wenn der Zähler nun umgebaut werden soll, muss die Vermieterin den Mieter dann erst zur Mängelbeseitigung auffordern oder kann sie gleich einen eigenen Handwerker beauftragen, damit diesmal alles glatt geht? Die "Reparatur" hat der Hauptmieter zu tragen oder greift hier die Verjährung?

    Der Mieter schuldet dem Vermieter ja nun die Wasserversorgung der letzten fünf Jahre. Da der Zähler aber nie abgerechnet wurde, kann man den Schaden nur mit dem aktuellen Stand beziffern. Geht das für den kompletten Zeitraum oder greift hier auch die Verjährung? Wie kann man den Schaden ohne Zählerstände auf die letzten drei Jahre begrenzen?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Ok, wie sah diese "Erlaubnis" aus? Wurde etwas schriftlich festgehalten? Falls ja, wäre wie üblich der Wortlaut interessant.


    Ist die Vermieterin denn der einzige weitere Nutzer im Haus? Ist das Wasser bei den übrigen Mietern in der Miete inkludiert? Ansonsten wundert mich diese Schilderung etwas. Es hätten dann ja wohl eher die restlichen Mieter bezahlt ...


    Das kommt auf die genaue Ausgestaltung der o.g. "Erlaubnis" an.


    Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt mit Schluss des Kalenderjahres, in dem dir der Mangel bekannt wurde oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte bekannt werden müssen. (Die übrigen Voraussetzung aus § 199 Abs. 1 BGB können wir hier für den Moment unter den Tisch fallen lassen, weil sie mehr oder weniger offensichtlich erfüllt sind.)

    Der Rest der Antwort ist eine Frage der Argumentation. Von welchen Verbräuchen sprechen wir hier? War der nicht abgerechnete Verbrauch hoch genug, dann wird man sich schon auf den Standpunkt stellen können, dass dem Vermieter hätte auffallen müssen, dass die Differenz zwischen dem Hauptzähler und den Einzelzählern plötzlich größer geworden ist.

    Wenn ich unterstelle, dass die Maßnahme irgendwann 2011 war, hätte das dem Vermieter also im Verlauf des Jahres 2012 auffallen können. Die Verjährungsfrist hätte also mit dem Ende von 2012 begonnen und wäre 2015 abgelaufen. Wurde der Umbau so spät in 2011 vorgenommen, dass der Fehler in der Abrechnung für 2011 noch nicht auffallen konnte, weil der absolute Verbrauch einfach zu gering war, verschiebt sich alles um ein Jahr - dann würde die Verjährungsfrist erst Ende 2016 ablaufen.

    Mit der richtigen Begründung wird man aber auch zum Ergebnis kommen können, dass auch das Übersehen der Indizien in der Abrechnung wenigstens keine grobe Fahrlässigkeit des Vermieters war. Wenn der Vermieter erst jetzt von dem Problem erfahren hat, wäre die Verjährungsfrist noch nicht einmal angelaufen.

    Du siehst: Das ist keine einfache Ja/Nein-Frage.


    Auch da wäre ich nicht so sicher und würde gerne abwarten, was mit dem Mieter genau vereinbart war.


    Das ist grundsätzlich das Problem desjenigen, der einen Anspruch stellt. Wenn der Vermieter nicht darlegen kann, welcher Schaden ihm entstanden ist, bekommt er auch keinen Schadensersatz bzw. nur in dem Umfang, den er darlegen kann, also z.B. auf dem Niveau des niedrigsten Wasserpreises über den fraglichen Zeitraum.


    Das unterliegt natürlich auch der Verjährung, Spielregeln wie oben.


    Führen die Differenzen zwischen Einzelzählern und Hauptzähler zu plausiblen Ergebnissen?
     
  4. #3 Pharao, 20.09.2016
    Zuletzt bearbeitet: 20.09.2016
    Pharao

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    Hi,

    dann war die Montage aber eben nicht fachlich richtig, wenn der Zähler an der falschen Stelle montiert wurde! Auch frage ich mich hier, aus welchen Beweggründen man so was überhaupt in Mieterhände abgibt :?

    Den Satz verstehe ich nicht, also gerade das "trotzdem".

    Wie wurde denn das Wasser mit dem Gewerbe(haupt)mieter abgerechnet und in welcher Geschäftsbeziehung steht der Vermieter (der wahrscheinlich gesamten Immobilie) mit diesem Untermieter:?



     
  5. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Die Untervermietung ist im Mietvertrag(Formularvertrag) kurz geregelt. Darin steht, dass der Mieter für den Untermieter haftet. Die schriftliche Erlaubnis zur Untervermietung listet einige bauliche Änderungen, sagt jedoch nichts zum Wasserzähler. Das ist soweit in Ordnung, da die Abrechnung von Miete, Heiz- und Nebenkosten zwischen Mieter und Untermieter die Vermieterin nicht interessiert. Vereinbart war, dass die Mieterin einen Kaltwasserzähler zur Abrechnung der Untermieterin installieren darf. Eine Fachunternehmererklärung (Sanitärinstallation Innungsbetrieb) liegt der Vermieterin vor. Da der Zähler innerhalb der Mieteinheit der (Haupt-)Mieterin installiert werden sollte, wurde er nie von der Vermieterin abgerechnet und nach kurzer Prüfung auch nicht weiter beachtet. Das Problem wurde jetzt erst entdeckt.

    Nach Beginn der Untervermietung stieg der Wasserverbrauch nach kurzem Blick auf die Rechnung des Versorgers nicht signifikant an. Die genaue Analyse steht noch aus. Wenn damit die Verjährung erst jetzt beginnt, könnte also der komplette Verbrauch als Schaden (aktueller Zählerstand) beziffert werden? Dabei kann die Vermieterin doch von einem Start-Zählerstand von Null ausgehen, wenn die Mieterin keinen anderen Zählerstand nach Einbau belegen kann, oder? Der Zählerstand nach Einbau liegt der Vermieterin nicht vor.

    Im Haus werden bei den meisten Mietern die Nebenkosten nach Verbrauch abgerechnet (Wasserzähler) aber nicht bei allen. "Restliche Mieter" ist also nicht nur die Vermieterin.
     
  6. Andres

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    Ich weiß, warum ich nach dem Wortlaut gefragt habe. Lies dir doch z.B. diesen Satz einmal isoliert und unvoreingenommen durch. Wenn du nicht ausführlich erklärt hättest, wie die Abrechnung eigentlich gedacht war, könnte man bei dieser Formulierung schon auf die Idee kommen, dass der Mieter alles richtig gemacht hat: Er hat einen Zähler zur Abrechnung der Untermieterin installieren lassen - nur hat der doofe Vermieter den nicht berücksichtigt.

    Ich frage mich halt, ob es z.B. so gelaufen sein könnte, dass der Mieter dem Handwerker seiner Wahl seinen Vertrag unter die Nase gehalten hat und gefragt hat: "Kannst du mir das so anschließen?" Der Handwerker hat dann das umgesetzt, was er als Außenstehender in der Vereinbarung erkannt hat und den Zähler so gesetzt, wie er das immer macht: als Anschluss weg von der Hauptleitung. Wenn du nun mit dem Mieter einen Streit anfängst, wird die Sache vielleicht einem weiteren Außenstehenden vorgelegt, nämlich einem Richter. Wie wird der das wohl lesen? Und will man auf dieser Basis Prozesskosten riskieren?


    Ob in diesem Verhalten grobe Fahrlässigkeit zu sehen ist, wäre noch ungeklärt. Ein anwaltlich vertretener (oder selbst kundiger) Mieter würde diesen Einwand sicher vorbringen.


    Klar kann sie. Ebenso kann die Mieterin behaupten, dass es nicht so war. Am Ende entscheidet ein Richter, was ihm glaubwürdiger erscheint. Wenn er sich nicht entscheiden kann, entscheidet er in diesem Fall (und auch sonst meistens) gegen den Anspruchsteller, also gegen die Vermieterin. Jetzt sagt der Handwerker also irgendwas in der Art: "Kommt schon mal vor, dass auf so einem Zähler schon etwas draufsteht, aber an eine Montage von 2011 kann ich mich natürlich nicht mehr genau erinnern." Und dann?


    Die Vermieterin heißt aber nicht zufällig Pandora?

    Will man dieses Fass wirklich aufmachen? Am Ende fechten die anderen Mieter ihre Abrechnungen seit 2011 an. Was ist damit gewonnen? Ich würde zusehen, dass ich mit der Gewerbemieterin vereinbare, dass wir uns die Kosten für den korrekten Umbau der Zähler teilen. Den Rest des Schadens würde ich als Lehrgeld verbuchen und wäre dankbar, dass es nur Kaltwasser war - es hätte schlimmer kommen können.
     
  7. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Wenn keine signifikante Änderung am Verbrauch festzustellen ist, ist das Fahrlässigkeit der Vermieterin, wenn sie das Problem nicht entdeckt?

    Nein, die Mieter nennen sich teilweise "Altmieter". ;)

    Nach weiterer Analyse hat sich das Problem vermutlich verschlimmert: Die Abrechungs-Firma hat nach Einbau des zweiten Zählers für diese Einheit beide Zähler abgerechnet. Im Folgejahr und seitdem bis heute allerdings nur noch den Zähler des Untermieters!

    Die Frage ist nun, ob dem Dienstleister aufgefallen sein sollte, dass er plötzlich nur noch einen Zähler für diese Einheit abrechnet oder ob die Vermieterin dies hätte prüfen müssen (in der ersten Abrechnung nach Installation war ja alles korrekt). Ist damit der Dienstleister Schadensersatzpflichtig und nicht der Mieter? Erschwerend kommt hinzu, dass das Vertragsverhältnis mit dem Abrechnungsdienstleister bereits für Beendet erklärt wurde, da es öfters Probleme mit ihm gab. Die aktuelle Abrechnung wird allerdings noch von ihm erstellt.

    Ich tendiere dazu ab jetzt beide Zähler korrekt abzurechnen ohne vom Dienstleister oder Mieter Schadensersatz zu verlangen. Sollte sich der Mieter beschweren, kann man ihm den Sachverhalt erklären und wenn er die Mehrkosten tragen will, alles aufdröseln und den Zähler umbauen.
     
  8. Pharao

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    Hi,

    wenn nicht in allen Mietswohnungen ein Wasserzähler installiert ist, dann halte ich es nicht für sehr Sinnvoll hier einmal nach tatsächlichem Verbrauch und einmal nach einen anderen Umlagesatz wie zB nach m² abzurechnen. I.d.R. trennt man hier nur den Gewerbemieter von den Wohnungsmietern ab.

    Wenn ich das aber richtig hier raus lese, dann wird doch beim Gewerbe(haupt)mieter nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet, oder nicht :? Falls ja, dann ist doch gar kein Schaden für die anderen Wohnungsmietern oder dem Vermieter hier entstanden bzw. den eigentlichen Schaden hat hier ja dann nur der Gewerbe(haupt)mieter, weil der das nicht mit seinem Untermieter abgerechnet hat bzw. nicht abrechnen konnte wegen falscher Platzierung des Zwischenzählers.



     
  9. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    ...bei der Abrechnung wird ja auch zwischen Gewerbe und Wohnraum unterschieden. Es gibt aber Altverträge, die nur Miete und Heizkosten (nach Verbrauch) abrechnen. Insofern muss ich meine Aussage von 12:27 korrigieren: der Schaden ist nur bei der Vermieterin, da die Mieter das Kaltwasser entweder nach Verbrauch abrechnen oder gar nicht.

    Noch einmal in kurz zur Montage: geplant war Zähler für Hauptmieter und dahinter Zähler für Untermieter. Tatsächlich wurde der Zähler für den Untermieter parallel zum Zähler für den Hauptmieter installiert. Da der Dienstleister aber offenbar nicht alle Zähler abgerechnet hat, ist das Verschulden der Mieterin eigentlich irrelevant. Das Problem entstand beim Dienstleister für die Abrechnung.

    Der Dienstleister hat 2011 (korrekt) beide Zähler, Haupt- und Untermieter, über den Hauptmieter abgerechnet, danach aber nur noch den Zähler des Untermieters auf Rechnung des Hauptmieters. Da die Zählerstande beider Zähler von 2011 existieren, kann immerhin doch der Schaden beziffert werden.

    Weil die Ablesung der Zähler Teil des Vertrags mit dem Dienstleister ist , ist doch das Fehlen des Zählerstands (des Hauptmieters) auch Verschulden des Dienstleisters oder ist von der Vermieterin zu erwarten, dass sie bei jeder Abrechnung die Anzahl (und Stände) der Zähler kontrolliert? Wer muss nun also die Wasserkosten tragen? Kann die Abrechnung überhaupt noch geändert werden? Gelten hier die Fristen des § 556 BGB? Dann wäre bis Ende 2016 nur noch die Abrechnung bis Ende 2015 änderbar durch die Vermieterin oder irre ich mich? Kann der Rest dem Dienstleister für Ablesung und Abrechnung in Rechnung gestellt werden?
     
  10. #9 immobiliendirk, 24.11.2016
    immobiliendirk

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    Hi,

    ab jetzt zählen doch nur noch geeigte oder wie man das schreibt Zähler in einer Mietwohnung.
     
  11. dots

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    Du musst nur aufpassen, dass du das nicht vergeigst,
     
    immobiliensammler und GJH27 gefällt das.
  12. sara

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    und die "restlichen" Wasserkosten wurden nicht auf die restlichen Mieter u. Vermieterin falls sie mit im Hause wohnt aufgeteilt?
    Wo gibt es das, dass Wasserkosten nicht umgelegt werden?
    Natürlich haben alle dann auch höhere Kosten gehabt...

    Ich würde auch die Empfehlung von Andres bevorzugen.

     
  13. susi

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    Wie ich schrieb, ist "restliche Mieter" nur ein Mieter mit einem Vertrag mit Heizkosten- aber ohne Nebenkostenabrechnung. Die Vermieterin hat, wie alle anderen Mieter, ausser dem einen, einen Wasserzähler, der im Rahmen der Nebenkostenabrechnung abgerechnet wird.

    Bei Mietverhältnissen, bei denen keine Abrechnung der Nebenkosten vereinbart wurde. Das war früher hier durchaus üblich.

    Ich schrieb übrigens schon vor über 2 Monaten:
     
  14. dots

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    Nur mal so nebenbei: Meist ist es für alle beteiligten einfacher, wenn man seine Aussagen korrekt formuliert und die richtigen Begriffe verwendet. Das vermeidet Missverständnisse und falsche Ergebnisse.
    Mir ist das schon mehrfach aufgefallen, dieser folgende Fall ist daher nur beipielhaft und nicht persönlich gemeint!

    Wasserzähler werden vielleicht beim Kauf abgerechnet, und da sind es dann auch eigentlich die Kosten des Wasserzählers, und nicht der Wasserzähler an sich.
    Wasserzähler werden nicht im Rahmen der Nebenkostenabrechnung abgerechnet. Gemeint ist wahrscheinlich die Abrechnung der Nebenkosten anhand der verbrauchten Wassermenge - und nicht anhand der Wasserzähler. Das wäre einfach, 5 Wasserzähler, also jeder ein Fünftel.
     
  15. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Danke für den freundlichen Hinweis. Es ging bei der zitierten Frage von sara um die Abrechnung des Wassers. In meiner Antwort bezieht sich der Hinweis auf den vorhandenen (Kalt-)Wasserzähler, auf die Möglichkeit der Abrechnung des (Kaltwasser-)Verbrauchs.

    Im Rahmen der Nebenkosten können die Anschaffungskosten für die Wasserzähler soweit ich weiss umgelegt werden, wenn die Wasserzähler von einem Dienstleister gemietet werden.
     
  16. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Das hat nichts mit einem Dienstleister zu tun.
    Einzige Bedingung ist, dass dir tatsächlich regelmäßig entsprechende Kosten entstehen.
    Der Dienstleister hat den Vorteil, dass man diese Kosten recht einfach beziffern und belegen kann.
     
  17. Nanne

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    Das sind nicht die Anschaffungskosten vielmehr "Mietkosten" für die Wasserzähler, die Du mit den NK umlegen kannst.
    Die Erstanschaffung der Wasserzähler kann man nicht auf M. umlegen, wohl aber die nachfolenden Eichkosten (nach 6 Jahren), oder Du mietest die Wasseruhren, dann sind diese von Anfang an auf NK umlegbar. So kenne ich es.
     
  18. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Oder, um es mit den Worten der Heizkostenverordnung zu sagen:

    § 8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser
    Von den von Nanne genannten "Mietkosten" steht da nichts - was nicht heißt, dass Mietkosten davon nicht betroffen sind. Es gibt sogar viele weitere Kosten neben den Mietkosten, die betroffen sind.

    Warum Nanne die Anschaffungskosten explizit ausschließt, ist mit nicht klar.
     
  19. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Heißt: ist mir nicht klar. Das glaube ich Dir sofort.
     
  20. dots

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    Stimmt. Ich bitte um Entschuldigung für den Tippfehler.
     
  21. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Es geht um Kaltwasserzähler, dots.
     
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