Kann die Miete mit USt. aber die NK nicht?

Diskutiere Kann die Miete mit USt. aber die NK nicht? im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, ich habe ein Frage. Kann man einen gewerbliche Mietvertrag vereinbaren, in dem die Miete zzgl. USt. ausgewiesen wird, die NK Abrechnung...

  1. #1 vocaris, 06.06.2017
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    Hallo,
    ich habe ein Frage. Kann man einen gewerbliche Mietvertrag vereinbaren, in dem die Miete zzgl. USt. ausgewiesen wird, die NK Abrechnung aber Brutto läuft?
    Der Vermieter optiert. Da aber die WEG nicht optiert hat, kann die NK nicht mit USt. ausgewiesen werden (außer auf den Bruttobetrag wird nochmals 19% aufgeschlagen) Das ist aber nicht gewollt,
     
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  3. Andres

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    Die Option kann grundsätzlich unabhängig für jede Einzelleistung ausgeübt werden. Welche Auswirkungen das auf den wohl beabsichtigten Vorsteuerabzug bei Ausgaben des Vermieters hat, kann ich nicht aus dem Stand beurteilen, aber dazu wird taxpert sicher noch ein paar Worte sagen können.

    Der Mieter wird von diesem Stunt wenig begeistert sein. Bei ihm bleibt der Aufwand hängen (Vorsteuer geltend machen), ohne irgendeinen finanziellen Nutzen zu haben. Regelmäßig haben die Mieter an der Option ein Interesse, weil sich so die Betriebskosten um ca. 1/5 reduzieren.
     
  4. #3 vocaris, 06.06.2017
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    Danke für die Info. Da die WEG nicht optiert hat ist das das einzige Goody, dass der Vermieter dem Mieter anbieten. Ansonsten würde es nur rein Brutto gehen und der Mieter könnte gar nichts abziehen. Oder halt 19% auf die Brutto NK.
    Obwohl dein "Gedanke", dass der Vermieter ggf. eine Vorsteuerabzug Problem bekommt, wenn er nur einen Teil mit USt. ausweist klingt logisch. Bleibt also die Frage, ob das überhaupt geht!?
     
  5. #4 immobiliensammler, 06.06.2017
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    Wo soll jetzt genau das Goody versteckt sein? Der Mieter zahlt statt 1.000 Euro Miete 1.000 Euro zzgl. 19 % Mehrwertsteuer = 1.190 Euro und kriegt 190 Euro vom Finanzamt zurück, und ......
     
  6. #5 vocaris, 06.06.2017
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    Hei. Aber deine Rechnung würde immer so lauten!? Zudem hat er Betriebsausgaben und kann seine an das FA zu zahlen USt. senken. Es gilt generell: Gesparte Kosten sind besser als absetzbare Kosten. Ich als Vermieter habe dem Grunde gar keinen Bock auf USt, Ich kann nichts als Vorwegabzug abziehen. Habe keine USt. aus den Nebenkosten und auch keine Handwerkerrechnungen oder Modernisierungsarbeiten. Demnach reiche ich das Geld nur an das FA
    durch.
     
  7. #6 immobiliensammler, 06.06.2017
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    Beschreib doch mal, wo jetzt bei Deiner Konstellation der Vorteil für den Mieter liegt: Er zahlt Dir (im obigen Bespiel) 190 Euro und kriegt diese vom Finanzamt zurück (oder zahlt weniger an das Finanzamt, ist ja aber egal), Ohne die Option zahlt er Dir 190 Euro weniger und dafür 190 Euro mehr anderweitige Umsatzsteuer an das Finanzamt
     
  8. #7 vocaris, 06.06.2017
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    Ich weis. Aber so ist das doch bei jedem Mietvertrag (also gewerblicher). Die USt. ist doch immer ein durchlaufender Posten. Dann hätte ja nie jemand was davon. Ich würde den ganzen USt. kram am liebsten gar nicht haben.
    Muss mal das FA fragen, ob ich die Optierung zum Jahresende kündigen kann.
     
  9. #8 immobiliensammler, 06.06.2017
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    Hast Du Andres Post #2 bis zum Ende gelesen? Der Vorteil für den Mieter ist, dass sich die Betriebskosten verbilligen, da er dann hier ja die Vorsteuer abziehen kann, was er ansonsten eben nicht kann!
     
  10. Andres

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    ... war mein voller Ernst.

    ... das auch.


    Fragen musst du eher den Mieter. Wenn der besser versteht, was der Sinn der USt-Option ist, oder einen Steuerberater mit Durchblick im Hintergrund hat, könnte er gut einverstanden sein. Solange die WEG dir gegenüber keine USt ausweist, hat der Mieter nämlich tatsächlich nichts von der Option.
     
  11. #10 taxpert, 07.06.2017
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    Beim Mieter ist es egal, ob er 1.000 Euro Miete zahlt oder 1.190 Euro Miete und 190 Euro VoSt vom FA wieder bekommt!
    Dem Mieter wird es auch egal sein, er 100 Euro Nk zahlt oder 119 Euro und 19 Euro VoSt vom FA wieder bekommt!

    Das Problem ist hier die fehlende Option auf Ebene der WEG. Hierdurch wird die WEG sozusagen "Endverbraucher" und trägt die USt endgültig. Natürlich reicht sie diese als "Kosten" auf die nächste Ebene weiter, so dass die angesprochene Minderung der Betriebskosten auf den nächsten Ebenen nicht mehr eintreten kann!

    Insoweit macht die Option für die Mieter keinen Sinn!

    Grundsätzlich ist es einzig und allein Entscheidung des Vermieters, ob er optiert oder nicht! Dabei macht die Option auf Seiten des Vermieters nur Sinn, wenn größere VoSt-Beträge z.B. aus Baukosten oder Instandhaltung geltend gemacht werden können. Die VoSt aus laufenden, nicht umlegbaren Kosten dürfte in den meisten Fällen den Aufwand nicht wert sein!

    taxpert
     
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