Kann ich der Mieterin kündigen? Begründung ausreichend?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von moruba, 14.07.2011.

  1. moruba

    moruba Neuer Benutzer

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    Ich besitze ein 3 Familienhaus, wo das 2.OG und das DG vermietet sind, im 1. OG wohnen wir und dann haben wir zum 01.06.2011 im EG/Keller eine Souterrainwohnung für unseren Sohn hergerichtet.
    Zum 1. Juni habe ich jetzt das 2. OG neu vermietet. Mieterin ist eine junge Frau mit ihrem Sohn, mit eingezogen ist auch ihr Freund, der aber nicht offiziell in der Wohnung gemeldet ist, sondern noch bei seiner Mutter und ein Hund.
    Die erste Miete für Juni gab sie mir in bar. Wegen der Kaution bat sie um Aufschub von ca. 3 Wochen, weil ihr das Amt diese vorstrecken würde.
    Direkt 4 Tage nach dem Einzug ging es los, das der Hund der morgens immer allein ist, den ganzen Tag gebellt und geheult hat. Außerdem hat er sich wohl auch versucht unter der Wohnungstür durchzubuddeln. Wenn ich mit meinem Hund im Garten bin und der Hund uns sieht springt er jedes Mal wie verrückt ans Fenster.
    Ich habe dann mit der Mieterin gesprochen das sie bitte etwas gegen die Belästigung des Bellens und Jaulens tun soll. Mittlerweile regte sich schon die ganze Nachbarschaft auf.
    Es wurde zwar etwas besser, aber es ist immer noch sehr heftig.
    Am 01. Juli sprach mich die neue Mieterin an, das sie mir die Miete noch mal in bar geben würde, irgendwas von Bank etc. hat sie gefaselt, bin da aber nicht so ganz schlau draus geworden.
    Am 04. Juli rief mich dann ihr neuer Chef (Lokalbesitzer aus dem Ort) an und meinte meine Mieterin würde völlig verzweifelt bei ihm sitzen weil sie die volle Miete derzeit nicht bezahlen kann weil ihr alter Arbeitgeber den Lohn noch nicht überwiesen hätte. Sie wollte mir jetzt die Hälfte bringen und in der darauf folgenden Woche die andere Hälfte.
    Sie kam dann zu mir und bezahlte einen Teil der Miete, allerdings nicht ganz die Hälfte, sondern 10 € weniger.
    Außerdem meinte sie, sie würde den Hund jetzt mit auf die Arbeit nehmen und es würde nur ab und an noch vorkommen das er bellt und heult.
    Dann kam letzte Woche meine Mieterin aus der DG Wohnung zu mir und meinte das sie diese Lärmbelästigung jetzt nicht mehr schön findet, Eingewöhnungsphase hin oder her. Außerdem würde sie doch auch darum bitten das sich die neuen Mieter beim Hören von Musik an die Zimmerlautstärke halten sollten.

    Also schrieb ich am 08. Juli einen Brief an die neue Mieterin.
    - ich setzte ihr eine Frist bis zum 15. Juli eine Lösung wegen des Hundes gefunden zu haben (es liegt keine schriftliche Einwilligung für den Hund von mir vor, nur mündlich)
    - Außerdem bitte ich um eine Wohnungsbesichtigung am 15. Juli um bereits entstandene Schäden durch den Hund in Augenschein zu nehmen
    - Ich bat sie den Hund vom verlassen der Wohnung bis zum Verlassen des Grundstücks an der Leine zu führen (wo sie sich allerdings nicht immer daran hält)
    - Wegen der noch offenen Kaution setzte ich ihr ebenfalls eine Frist bis zum 15. Juli
    - Außerdem bat ich um Restzahlung der Miete für Juli bis zum 11. Juli
    - Die Beschwerde wegen der nicht eingehaltenen Zimmerlautstärke schrieb ich ihr auch

    Am 11. Juli, da wo die Restmiete fällig war, sah ich die Mieterin morgens mehrfach auf dem Balkon vom Garten aus. Kurz nachdem ich Nachmittags nach 16 h das Haus verlies klopfte sie bei meinem Sohn an und sagte zu ihm sie wollte mir die Restmiete bringen, aber ich wäre nicht da, sie hätte morgens keine Zeit gehabt weil sie arbeiten war.
    Am 12. Juli kam sie dann und ich dachte ich bekomme jetzt die Restmiete. Sie legte mir Geld hin und meinte es würden noch 10 € fehlen aber sie müsste erst wechseln (sie zahlte mit 3 x 50, 1 x 10 und den Rest in 20ern), ich wies sie dann darauf hin das nicht nur 10€ fehlen sondern 30 €, ach ich dachte …..bla, bla, bla…… Sie meinte dann sie bringe mir den Rest entweder später oder am anderen Tag.
    Wir haben heute den 14. und der Rest ist immer noch nicht bezahlt.

    Wenn das im 2. Monat schon so anfängt, wird es mit Sicherheit nicht besser, sondern eher schlechter.
    Gestern hat sich die Mieterin aus der DG wieder beschwert, die neue Mieterin hat unsere Restmülltonne wahrscheinlich für sich allein in Anspruch genommen, wir haben nämlich für unseren Müll keinen Platz mehr darin.
    Ach und als die eingezogen sind, hatte sich die neue Mieterin noch ein paar Möbelstücke aus der Wohnung behalten, hier war ein Preis von 120 € mündlich unter Zeugen vereinbart – genau, die sind auch noch nicht bezahlt.
    Mein Mann sagt, wenn ich morgen mit meinem Sohn die Wohnung begutachte und auch Bilder von eventuellen Schäden mache, soll ich sie noch mal auf die offenen Forderungen ansprechen. Sollte sie nicht zahlen soll ich ihr mündlich Kündigen und die schriftliche Kündigung kurz darauf nach reichen.

    Jetzt habe ich mich schon ein wenig im Internet bezüglich einer fristlosen Kündigung schlau gemacht. Ich habe gelesen das ich bei einer fristlosen Kündigung auch den Satz mit einbringen muss, das wenn diese für nichtig erklärt wird eine fristgerechte Kündigung ausgesprochen wird.
    Wie ist das aber mit den Gründen, diese muss ich ja auch darin aufführen, kann ich die folgenden Gründe so aufführen? Komme ich damit durch?
    - ausstehende Kautionszahlung
    - ausstehende Miete, bzw. nicht fristgerecht eingegangene Miete
    - Lärmbelästigung durch den Hund
    - Eventuell morgen von mir gesichtete Schäden durch den Hund

    Gruß Moruba
     
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  3. #2 pragmatiker, 14.07.2011
    pragmatiker

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    ich empfehle ihnen einen fachanwalt für mietrecht aufzusuchen und von diesem die fristlose kündigung formulieren zu lassen. vielleicht können sie die rechtsanwaltskosten sogar als verzugsschaden geltend machen.
    sie scheinen nicht viel erfahrung mit insolventen mietern zu haben, deshalb lassen sie die finger davon, die kündigung selbst auszusprechen, es gibt zuviele fallstricke.
    und in zukunft: wer die miete "vom amt" bekommt, bekommt sie vom steuerzahler, also von ihnen.
     
  4. #3 Papabär, 14.07.2011
    Papabär

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    Ja, so richtig verstanden habe ich das mit der Kaution vom Amt auch noch nicht. Da die Mieterin arbeiten geht scheint sie eine Aufstockerin zu sein ... allerdings zählt für die Leistungen vom Jobcenter die BG ... was macht also der Freund? Arbeitet der auch? Offenbar wurde er nicht mit in den Mietvertrag aufgenommen ... warum nicht?

    Wenn die Kaution vom Amt übernommen werden soll, verlangt dieses für gewöhnlich eine Abtretungserklärung des Vermieters (damit die Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht an den Mieter - sondern ans Amt zurückgezahlt wird). Wenn ich keine keine Abtretungserklärung unterschreiben soll, werde ich bereits im Vorfeld stutzig. Da auch beim Jobcenter bekannt ist, daß Wohnungsübergaben vor erfolgter Zahlung der ersten Kautionsrate verweigert werden können, hat man bis dahin ein wunderbares Druckmittel in der Hand.

    Allerdings werden Kaution, Umzugskosten und ggf. Maklerprov. nur bewilligt, wenn die Mieter vorab eine Genehmigung zum Umzug erhalten haben.

    Um zukünftigen Stress wegen der Mietzahlungen zu vermeiden ... bzw. zu reduzieren, würde ich mir von der Mieterin eine Abtretungserklärung für die laufende Miete unterschreiben lassen - die Vorlage des letzten Bewilligungsbescheides nebst Berechnungsbogen kann hier auch hilfreich sein (z.B. auch wegen der BG-Nummer)

    So wie ich die Fragestellerin verstanden habe, sind derzeit noch keine 2 Monatsmieten offen ... eine Kündigung wegen Zahlungsverzug dürfte also ausscheiden.

    Wenn die Mieterin bereits vor Vertragsabschluss bekanntgegeben hat, daß sie einen Hund besitzt - und dies auch nachweisen kann - dann gilt der Vertragsabschluss m. E. erst einmal als stillschweigend genehmigte Hundehaltung, die jetzt ggf. zu widerufen wäre (Begründung!?).

    Das der Hund im Treppenhaus und im Siedlungsgebiet an der Leine zu führen ist, ergibt sich m. E. bereits aus den einzelnen Hundeverordnungen der Länder ... notfalls würde ich auch darauf mal hinweisen.

    Nun kann ich mir auch vorstellen, daß man in einem solch familiären MFH den Stress mit Rechtsanwälten usw. eigentlich lieber vermeiden möchte. Wenn der Hund den halben Tag alleine zu Hause ist, dann ist der höchstwahrscheinlich nicht ausgelastet.

    Das klingt jetzt zwar sicherlich bescheuert und ist zugegebenermaßen unorthdox ... aber schenkt der Mieterin doch einen Kong (das ist so ein birnenförmiges Spielzeug für Hunde - mit Leckerlies gefüllt eine stundenlange Beschäftigung für das Tier ... leider nicht gerade preiswert).

    Das hebt die Stimmung zwischen Mieter und Vermieter ... und wenn´s funktioniert, dann hat auch die DG-Mieterin wieder ihre Ruhe. Von den gesparten Kosten für die noch nicht zerkratzen Türen mal ganz zu schweigen.

    Ansonsten empfehle ich auch den Gang zu einem Fachanwalt ... für eine Räumungsklage fehlt m. E. derzeit zwar die Handhabe ... aber zumindest kann der Anwalt die weiteren Schritte rechtssichernd begleiten.
     
  5. moruba

    moruba Neuer Benutzer

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    Hallo Papabär,
    die Mieterin bekommt vom Amt einen Teilbetrag zur Miete wegen ihrem 8 jährigem unehelichem Sohn und sie sagte das Amt würde auch die Kaution übernehmen, dies würde aber etwa 3 Wochen dauern. Der Freund von ihr ist in Ausbildung.

    Bezüglich der offenen Miete, sie hatte ja am 04. dieses Monats einen Teil beglichen, dann bekam sie von mir schriftlich eine Frist bis zum 11. Juli gesetzt um die Restmiete zu begleichen. Dieser Termin blieb fruchtlos. Am darauf folgenden Tag zahlte sie wieder einen Teil, aber noch nicht den kompletten Restbetrag.

    Bezüglich des Hundes, nein er ist definitiv nicht ausgelastet und was ein Kong ist weiß ich auch, ich bin selber Hundehalterin. Ich habe ihr auch schon eine Menge Tipps bezüglich ihres Hundes gegeben, aber dies auch umzusetzen das gelingt ihr nicht.
    Und ob die Türen zerkratzt sind das werde ich morgen sehen wenn ich die Wohnung besichtige.
     
Thema: Kann ich der Mieterin kündigen? Begründung ausreichend?
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