kann ich die Miete noch mehr erhöhen

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Thomas B., 31.12.2008.

  1. #1 Thomas B., 31.12.2008
    Thomas B.

    Thomas B. Neuer Benutzer

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    Hallo,

    Wir haben vor einigen Monaten ein 6-Fam. Haus gekauft.

    In diesem Haus wohnt ein 90Jähriger Mieter seit ca. 1938

    Bisher hat er dafür ca. 2,70€/m² Miete bezahlt, was Preislich absolut lächerlich ist.
    Die Vergleichsmiete liegt bei ca. 4€/m²-6,5€/m² in dieser Wohngegend, je nach Zustand.
    Zur Info, die Miete ist seit ca. 15 Jahren gleichbleibend.

    Nun habe ich die Miete rel. human auf ca. 3,3€/m² angehoben.
    Schließlich will ich ja keinen vergraulen.
    Dieser Preis liegt noch weit unter dem Durchschnitt !

    Die Nebenkosten wurden ebenfalls angepasst.
    Der Vorbesitzter hat da einiges falsch berechnet.

    Ein Mietvertrag exestiert nicht.

    Nun macht die Tochter des Mieters Ärger.
    Angeblich wäre der Elektroheizlüfter im Bad aufgrund des Alters nicht mehr zulässig.
    Die Wohnung würde aufgrund mangelhafter Dämmung zu viel Energie benötigen.
    Der alte Herr hat Schwierigkeiten mit der Bedienung der Duscharmatur.
    usw.

    Jetzt ärgere ich mich natürlich, daß ich die Miete nicht auf den aktuellen Mietspiegel angehoben habe.

    Am liebsten würde ich alles modernisieren und dann den normalen Preis von ca. 6€/m² verlangen.

    Wie kann ich jetzt überhaupt noch erhöhen.

    Der Mieter zahlt momentan ca. 115€ Miete kalt.
    Da kann ich ja kaum die Wohung auf den neusten Stand bringen, oder ?
    Ich habe der Tochter schon gesagt, wer einen VW Polo kauft kann nicht verlangen daß er wie eine Mercedes S-Klasse fährt.

    Bin schon am überlegen ob ich den Mieter nicht einfach vor die Tür setzte.
    Ich könnte dort mein Büro einrichten und deshalb wegen Eigenbedarf kündigen.

    Welche Möglichkeiten gibt es ?

    Grüße
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Immer der gleiche unsinnige Spruch... :help
    Selbstverständlich existiert ein Mietvertrag. Die Wohnung wird genutzt und es wird dafür eine Miete gezahlt. Welche Rechtsgrundlage, wenn nicht ein Mietvertrag, sollte es für den Vermieter denn zur Vereinnahmung der Miete geben?

    Es sollte leicht feststellbar sein, ob das zutrifft.

    Unterstellt, dass die vorhandene Bausubstanz keine Schäden aufweist, ist die Dämmung zwar schlecht, keineswegs aber mangelhaft. Vielmehr sind die zur Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung üblichen Wärmedurchgangswerte der vertragsgemäße Zustand. Nur auf diesen hat der Mieter Anspruch.


    Wenn es sich bei der Duscharmatur nicht um eine gegen den Willen des Mieters nachträglich eingebaute Spezialausführung mit 3-Mann-Bedienung handelt, wird das das Problem des Mieters sein.

    Eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete wäre ausgehend von 2,70 €/m² keinesfalls möglich gewesen. Durch die Kappungsgrenze von 20% innerhalb von 3 Jahren bestand bestenfalls ein Anspruch auf eine Erhöhung auf max. 3,24 €/m. Die letzte Erhöhung lag bereits darüber. Vor dem Ablauf von 3 Jahren seit der letzten Erhöhung wird es damit keinen Spielraum für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB geben.



    Der Weg ist doch schon genannt: Modernisierung. Allerdings wird nach einer Modernisierung die Miete nicht einfach auf irgendeinen Wert erhöht, den der Vermieter zufällig als "normal" ansieht, sondern es werden 11% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen. Die Kappungsgrenze spielt in diesem Fall keine Rolle. Auch die ortsübliche Vergleichsmiete ist keine zwingende Obergrenze.

    Diese Vorstellung ist einfach unsinnig. Der Vermieter überlässt eine Wohnung in irgendeinem Zustand und bekommt die genau für diesen Zustand vereinbarte Miete. Der Mieter hat auch nur Anspruch auf genau diesen Zustand.
    Wenn der Vermieter nun durch Modernisierung den Zustand der Mietsache verbessert, hat er nach § 559 BGB auch Anspruch auf eine höhere Miete. Vor die Mieterhöhung wegen Modernisierung kommt allerdings zwangsläufig die Investition. Die Entscheidung über die Modernisierung liegt ausschließlich beim Vermieter. Der Mieter kann eine Modernisierung nicht verlangen.


    Selbst wenn man unterstellt, dass die Kündigung zulässig wäre, werden die Aussichten des Vermieters auf eine Beendigung des Mietverhältnisses eher schlecht sein. Man könnte davon ausgehen, dass der Mieter gegen eine Kündigung Härtegründe vorbringen wird, die gegen das Interesse des Vermieters überwiegen werden. Durch die Art der Härtegründe (durch das hohe Alter bedingte Einschränkungen, lanjähriges Mietverhältnis, Verwurzelung im sozialen Umfeld, ...) wird wahrscheinlich ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses unbestimmte Zeit bestehen.
     
  4. #3 Thomas B., 31.12.2008
    Thomas B.

    Thomas B. Neuer Benutzer

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    Danke für die Anwort,
    daß hilft mir schon mal weiter.

    Nur eine Frage habe ich noch,

    ich habe irgendwo gelesen, daß wenn eine Mieterhöhung schon länger als 18 Montate oder mehr zurückliegt ist der Vermieter berechtigt die Miete auf eine ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben.

    Die Grenze von 20% gilt hier nicht.

    Eigendlich will ich mich ja nicht beklagen, aber wenn ein Mieter für eine 45m² Wohnung 115 € bezahlt und ich diese auf 145 € anhebe ist der Preis doch immer noch ok, oder nicht ?

    Grüße
     
  5. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    doch, eben GENAU da liegt die kappungsgrenze. evtl hast du §558 Abs.4 nicht weiter gelesen ;)

    denn dann hast du das "," übersehen mit den folgenden bedingungen für die nichtgültigkeit ;)


    und somit in den meisten fällen nicht ergiebig ;)



    nachzulesen im BGB oder links in der foren-spalte "mieter portal menü" unter "mieterhöhung"
     
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Es ist letztendlich auch völlig egal, ob du dich beklagen willst oder nicht und es ist ebenso völlig egal, ob du irgendeinen Betrag als "immer noch ok" ansiehst oder nicht.

    Es gibt Regeln für die Mieterhöhung, die eingehalten werden müssen. Dazu zählt auch, dass die Kappungsgrenze auch bei ausgesprochen niedrigen Mieten gilt.

    Der Gesetzgeber bestraft damit die dummen Vermieter für den bisherigen Verzicht auf mögliche Mieteinnahmen. :wink
     
  7. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Es sollte inzwischen auch dem letzten Vermieter klar sein, dass eine Mieterhöhung über 40% der bisherigen Miete nicht nur Wucher, sondern auch strafbar ist und im allgemeinen auch mit 3 Jahren Haft bestraft wird.
     
  8. #7 lostcontrol, 03.01.2009
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    tröste dich: ewig kann das ja nicht mehr gehen...
    meine mutter würde (fieserweise und unter vorgehaltener hand) da was von einer "biologischen lösung" sagen...

    so 'n elektroheizlüfter auszutauschen ist keine grosse sache und kostet wenig.

    nun, dann wird sich der alte herr eben was suchen müssen, das besser gedämmt ist. er hat kein recht, dämmmaßnahmen zu verlangen.

    wenn der alte herr nicht mehr fähig ist die duscharmatur zu bedienen, sollte man ihm nahelegen, sich eine wohnung zu suchen, die auf sein alter abgestimmt ist.

    das wird so einfach nicht gehen...
     
  9. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das ist nun der größte denkbare Unsinn. :help
    Eine Mieterhöhung kann nicht Wucher und zusätzlich auch noch strafbar sein. Im übrigen wird die betragsmäßige Grenze für die Annahme von Wucher nicht bei 40% der Ausgangsmiete liegen. Die Ausgangsmiete ist im Zusammenhang mit Wucher eine völlig untaugliche Größe.

    Wie so oft erleichtert ein Blick ins Gesetz die Rechtsfindung...

    StGB
    § 291 Wucher
    (1) Wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, daß er sich oder einem Dritten
    1. für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen,
    2. ...
    Vermögensvorteile versprechen oder gewähren läßt, die in einem auffälligen Mißverhältnis zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.

    Wucher kann vorliegen, wenn der Vermieter sich eine Miete versprechen lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen. Der Wert der Leistung bestimmt sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, nicht nach der bisher bezahlten Miete. Ein auffälliges Missverhältnis wird angenommen, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 50% übersteigt.
    Der Betrag ist allerdings keineswegs das einzige Tatbestandsmerkmal. Es fängt an mit der Ausnutzung einer Zwangslage, ...
    Ohne Ausnutzung einer Zwangslage, Unerfahrenheit, Mangel an Urteilsvermögen oder erhebliche Willenschwäche kann es keine Strafe wegen Wucher geben.
     
Thema: kann ich die Miete noch mehr erhöhen
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