Kann man mit einer vermieteten Immobilie/Mietwohnhaus wirklich Steuern sparen?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Immo-Hansi, 02.02.2013.

  1. #1 Immo-Hansi, 02.02.2013
    Immo-Hansi

    Immo-Hansi Benutzer

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    Welchen Vorteil hat man als privater Investor, wenn man sich für 300.000 - 400.000 € eine Immobilie mit Mietwohnungen (ohne Gewerbe) kauft? Kann man wirklich Steuern sparen?
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Schau Dich mal hier im Forum um. Da gibt es 2 aktuelle Fragestellungen von Usern..
     
  4. Lala

    Lala Gast

    Oh man, what a Pitty ;-)
    Anstatt zu schreiben, sieh dich um, verlinke die SEiten, damit hilfst du dem User!!!
    Offenbar sammelst du nur... immer irgendeine Antwort zu einem Thema, egal wie alt es ist *kopfschüttel* dadurch zeigst du nicht zwingend was du weißt ...
     
  5. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Wenn Du zu faul zum Suchen bist, frage kostenpflichtig Deinen Steuerberater.
     
  6. #5 immodream, 02.02.2013
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Immo-Hansi,
    wenn du eine gebrauchte Immobilie erwirbst ,hast du ein Abschreibung von max 2 % des Kaufpreises abzüglich Grundstückswert.
    Aber diese Abschreibung bringt dich beim Steuersparen nicht wirklich nach vorn.
    Steuern kannst du eigentlich nur sparen, wenn du eine Bruchbude kaufst, diese sanierst, aufpassst, dass das Finanzamt die Sanierungskosten nicht als Herstellungskosten einstuft und dann noch die Mieten für die kernsanierten Wohnungen gut erhöhst.
    Du mußt aber immer Geld ausgeben.Vorteil ist aber, das sich der Staat an den Sanierungskosten entsprechend deinem persönlichen Steursatz beteiligt.
    Auf gut Deutsch, wenn du 100 € investierst, einen persönlichen Steuersatz von 30 % hast , kostet dich die Investition nur 70 €.
    Das ist die einzige Möglichkeit, Steuern zu sparen, kann aber über die Jahrzehnte sehr vorteilhaft sein.
    Grüße
    Immodream
     
  7. #6 Immo-Hansi, 03.02.2013
    Immo-Hansi

    Immo-Hansi Benutzer

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    Hallo immodream,

    rechnerisch ist das richtig. Aber du hast 100 € ausgeben, die du sonst nicht ausgegeben hättest.

    Wir lassen mal die Afa und die Steuerprogression aus und vor.

    Um bei deinem Beispiel mit 30 % Steurersatz zu bleiben, hast du effektiv 70 € gezahlt, wohigegen du sonst 100 € verfügbar hättest.

    Warum? Wofür?

    Versteh mich nicht falsch - ich will kein Klugscheißer sein, weil ich selbst Immo-Eigentümer war. Doch Investitionen wegen Steuern-Sparen ist der falsche Ansatz, doch weit verbreitet.
     
  8. #7 BarneyGumble2, 03.02.2013
    BarneyGumble2

    BarneyGumble2 Erfahrener Benutzer

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    Welche dann aber mit 30% versteuert werden müssten.
    So kostet Dich also die Investition 70€, hat jedoch einen Wert von 100€.
    Was anderes hat immodream m.E. nicht gesagt.
     
  9. #8 immodream, 03.02.2013
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Immo-Hansi,
    ich bin ja auch deiner Meinung, dass man nur um Steuern zu sparen , keine Immobilien kaufen sollte.
    Ich habe ja nur aufgezeigt, wie jemand, der sich zum Immobilienkauf entschieden hat,
    zusätzlich noch Steuern sparen kann.
    Grüße
    immodream
     
  10. #9 Immo-Hansi, 03.02.2013
    Immo-Hansi

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    Genau dieses Argument wird von ja Verkäufern verwendet.

    - Du hast investiert in den Kaufpreis und in die nicht unerheblichen Erwerbs-Nebenkosten.

    - Ferner investierst du in kleinere oder größere Reparaturen, ohne zu wissen, wie letztendlich mal der Verkaufspreis nach zig Jahren sein könnte. Wenn dieser geringer ist als die Gesamtinvestitionen ist das ein schlechtes Geschäft.

    - Wenn die Jahresbilanz Einnahmen - Ausgaben auch über einen längeren Zeitraum negativ ist, ist das ein noch schlechters Geschäft.

    - Ein ganz mieses Geschäft ist es, wenn beides zusammenkommt.

    Also bleibt doch nur der Schluß:

    • Die Mieteinnahmen müssen immer die laufenden Aufwendungen abdecken
    • Die Lage des Objektes muss eine Gegend sein, welche mittel- bis langfristig keinem negativen Strukturwandel unterliegt (von Weltwirtschaftkrise mal abgesehen)
    • Das Objekt darf keinem Reparaturstau unterliegen und muß jederzeit verkäuflich sein
    • 1 - 2 Jahre vor der Prolongation der Hypotheken ist die Wirtschaftlichkeit für Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft erneut zu überprüfen
    • Größere Investionen wie z.B. Balkonanbau, neue Heizung, Treppenhaus etc. sollen zeitlich zum best möglichem Steuerzeitpunkt geplant und bezahlt werden
    • gerade die viel beschworene Dämmung ist mehr als sorgfältig zu planen, weil sie je nach Bausubstanz zu größeren Schäden führt, die es vorher nicht gab. (Der Schimmelbefall hat seit Dämmungen rapide zugenommen, weil man keinem Mieter das richtige Lüften beibringen bzw. falsches Lüften nachweisen kann.)

    Letzendlich verbleibt als zusätzliche Steuereinsparung aus meiner Sicht dann eigentlich nur noch die Afa.

    Alles andere kann zum finanziellen Selbstmord führen. Doch welcher Kaufinteressent macht sich schon solche Gedanken, wenn ihm von Makler und Bank andere Rechnungen aufgemacht werden?
     
  11. #10 Immo-Hansi, 03.02.2013
    Immo-Hansi

    Immo-Hansi Benutzer

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    Das habe ich schon verstanden, aber sie kostet eben! Für eine unbekannte Rendite?
     
  12. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Da muss ich Dir Widersprechen. Mietern kann man falsches Wohnverhalten nachweisen. Es gibt Datenlogger, die dieses über einen längeren Zeitraum aufzeichnen. :50: Wir stellen so ein Gerät immer 2 Wochen auf. Konnten damit schon einige Mieter darauf hinweisen, dass falsch gelüftet wird.
     
  13. Lala

    Lala Gast

  14. #13 Kitzblitz, 04.02.2013
    Kitzblitz

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    Interressant ist auch das Brandverhalten einer Außendämmung. Ein kleines Feuerchen im Sockelbereich (z.B. entstanden bei Arbeiten mit der offenen Flamme wie sie Flaschner zum Löten oder Dachdecker beim Verarbeiten von bituminösen Abdichtungen) schlägt rasant hinter dem Putz infolge entstehender Kaminwirkung bis zum Dachüberstand durch und breitet sich hinter dem schönen Fassadenputz aus. Das ergibt in "Nullkommanix" einen Riesenschaden, bei dem es für Löschversuche zu spät ist, selbst wenn man das Entstehungsfeuer schnell erkennt.

    Styropor-Platten in Fassaden: Wärmedämmung kann Hausbrände verschlimmern - SPIEGEL ONLINE

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  15. #14 immodream, 04.02.2013
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    Hallo Immo-Hansi,
    bei mir gibt es keine Wärmedämmung. Ich versaue mir doch nicht entgültig meine Bausubstanz.
    Ich habe in den letzten Wochen 6 Wohnungen wieder neu vermietet.
    Kein Interessent hat nach Wärmedämmung oder Energiepass gefragt.
    Ich habe selbstverständlich die alten morschen Holzfenster gegen neue Fenster mit Isolierverglasung austauschen lassen.
    Alle alten Nachtspeicher- oder Kohleöfen sind gegen neue Gasetagenheizungen
    ( neuerdings auch Brennwertechnik ) ausgetauscht worden.
    Mehr Energieeinsparschwachsinn werde ich nicht mitmachen.
    Die Styropormafia, die von den Wohnungsbaugesellschaften unterstützt wird ( Erhöhung der Miete um 11 % der Modernisierungskosten ) werden hoffentlich in Zukunft auf die " Schnauze fallen " , wenn die Mieter merken, dass die Mieterhöhungen die Einsparungen an Energie übersteigen.
    Dieser Energiesparwahnsinn ist für diese " Heuschrecken " die Lizenz zum Gelddrucken.
    Grüße
    Immodream
     
  16. #15 immodream, 04.02.2013
    immodream

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    Hallo Lala und Kitzblitz,
    diese Bericht hab ich schon mehrfach im Fernsehen gesehen.
    Ich hoffe, das auch meine zukünftigen Mieter ( überwiegend junge Leute ) zufällig diese Sendungen sehen ( wird leider nur im Rentnerfernsehen gezeigt, im Dschungelcamp oder bei Bauer sucht Frau ist das nicht das Thema )
    Grüße
    Immodream
     
  17. #16 Immo-Hansi, 04.02.2013
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    Die TV-Beiträge kenne ich auch. Eure Beiträge kann ich alle bedingungslos unterschreiben.

    Die heutige Wärmedämmung wird der Sondermüll für unsere Kinder und Enkel - echt verantwortungslos. Und die Pestizide sind im Grundwasser.

    Ein Altbau mit 30 cm dicken Wänden braucht keine Wäremdämmung, vielleicht Kellerdecke und Dachgeschoss aber das wars schon. Unser Altbau Baujahr 1915 mit richtig dickem Ziegel-Mauerwerk hatte Energiewerte, von denen Neubauer nur träumen können. Und Null Schimmel!

    Doch leider ist diese Entwicklung politisch gewollt. Mit der ganzen Energiewende werden wir alle noch kräftig auf die Schn... fallen.

    Aber nach verbreiteter Meinung kann man ja durch Dämmung auch Steuern sparen. Der Meinung bin ich nicht. Selbst wenn dem so wäre:

    Die Bude verschimmelt.

    Du kannst mit den Lüftungsmessgeräten von "Pitty" (s.o.) den Mietern falsches Lüften nachweisen. Du mußt prozessieren, gewinnst und hast wieder eine sinnlose Akte im Schrank, mußt die Wohnung renovieren, die Leerstandskosten zahlen und neue Mieter finden.

    Wo ist die Steuereinsparung?
     
  18. #17 immodream, 05.02.2013
    immodream

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    Hallo Immo-Hansi,
    meine Keller aus den fünfziger Jahren haben eine Stehhöhe von ca. 190 cm.
    Wenn ich unter die Kellerdecken das Sch....styropor kleben würde, könnten die heutigen Mieter nur noch gebückt die Kellerräume begehen.
    Da meine Dachböden oft von den Mietern als Trockenräume genutzt werden, ist es genauso schwachsinnig , die Böden mit Dämmstoff zu belegen.
    Die Mieter könnten dann nicht mehr auf den Dachböden trocknen sondern würden wieder in ihren Wohnungen die Wäsche trocknen.
    Was das für das Wohnklima ( Schimmelbildung ) bedeutet, brauchen wir ja in diesem Forum nicht weiter erläutern.
    Der Wärmedämmwahnsinn ist politisch genauso gewollt ,wie das Verschrotten von intakten 20 Jahre alten Fahrzeugen.
    Daher fahre ich meine 30 bis 50 Jahre alten Fahrzeuge auch weiter.
    Ich habe den Aufkleber aus den siebziger Jahren " ich bin Energiesparer" auf dem Heckdeckel und wenn ein Golf 7 Fahrer, der gerade wieder einmal 30 000 € für seinen neuen Golf ausgegeben hat , um o,5 l Diesel zu sparen, dämliche Bemerkungen macht, erkläre ich ihm, was Energiesparen als Gesamtenergiebilanz eigentlich bedeutet.
    Grüße
    Immodream
     
  19. #18 Papabär, 05.02.2013
    Papabär

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    Wenn die Geräte geeicht - und nicht manipulierbar wären, dann wären die Messergebnisse möglicherweise auch gerichtsverwertbar ...

    Allerdings eignen sich die Diagramme prima, um dem Mieter sein Fehlverhalten zu zeigen und (ganz nebenbei) nach dem Interesse der Kostenübernahme eines vereidigten Gutachters zu fragen. Zumindest meine Mieter verlieren so regelmäßig die Lust am prozessieren.
     
  20. #19 Immo-Hansi, 06.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 06.02.2013
    Immo-Hansi

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    Das ist das Problem mit älteren Häusern - die Räume sind zu hoch und Keller und Dachböden zu niedrig.

    Ich hatte den ungenutzten Spitzboden in unserem Altbau zusätzlich gedämmt. Eine alte Dämmung ca 10 cm lag schon drauf und darüber habe ich nochmal 18 cm. Rockwool ausgerollt. Die Wirkung konnte man nicht messen aber sehen - der Schnee im Winter blieb länger liegen und der Mieter sagte, es wäre wärmer. Die Kosten kann man nicht vergleichen wegen der Preisschwankungen.

    Im Keller hätte ich gerne das gleiche gemacht, aber wegen der Höhe nicht möglich, wobei hier neben dem Dach die meiste Heizenergie verpulvert wird. Solche Dämmung halte ich allerdings für vernünftig, dort wo es geht.

    In der Umweltzone Ruhrgebiet? - Ich mußte unseren 15 Jahre alten Volvo V70 TD im letzten Jahr verkaufen, weil er sich nicht umrüsten ließ. Der fährt jetzt irgendwo in Osteuropa. Ich hatte immer noch gehofft, dass Schwachsinn "Umweltzone" vielleicht rückgängig gemacht würde wie so vieles bei Politics. Denke nur an Kanaluntersuchung.



    Aber noch mal zurück zum Steuern sparen.

    Wenn ich schon als Eigentümer in der Zwickmühle bin, dass ich ein oder mehrere Objekte habe, dann bin ich gezwungen, diese zu erhalten auch wenn möglicherweise die erhoffte Wertsteigerung ausbleibt. Würde ich das nicht so machen, würde ich einen Verlust beim Verkauf vorprammieren. Daher ist es richtig, dass ich statt 100 Euro Investionen nur 70 Euro zahle, wie oben geschrieben.

    Wenn dem aber so ist und man das Immobiliengeschäft über Jahrzehnte wie bei den meisten vernünftigen privaten Eigentümer und Vermieter verantwortungsvoll betrieben wurde, dann stellen die Objekte einen Wert dar. Dieser Wert wird irgendwann an die Erben übertragen. Keine Generation erbt so viel wie die zukünftigen.

    Hier ist der Ansatz zum Steuersparen wirklich gegeben. Mit Steuerberater und Notar kann man hier durch Schenkung etc. in Verbindung mit Nießbrauch o.a. erhebliche Steuern sparen. Wenn auch nicht direkt für der Vererber, so doch für die Kinder/Erben.

    Denn eines ist sicher:

    Egal welche Regierung regiert - alles was nicht Betriebsvermögen wird angezapft werden!!!

    Der nächste Gedanke ist wirklich nur ein Gedanke und nicht zuende gedacht:

    Wenn die Kinder/Erben durch gesetzeskonforme aber geschickte und zeitliche Steuerung der Übertragung der Erbmasse viel Erbschaftssteuern sparen, der bisherige Eigentümer damit auf das Eigentum verzichtet, dafür die etwaige Steuereinsparung der Kinder irgendwie für seine Alterssicherung/Pflegesicherung einsetzen kann, wäre das ein Null-Summen-Geschäft ohne Verlust für jeden.

    Lohnt sich natürlich nur ab einer bestimmten Größenordnung aber Schickedanz und Schlecker haben es vorgemacht.

    Nachtrag: Ich verwende immer den Spruch: "Such dir deine Ärzte, solange du gesund bist. Wenn du erst krank bist, kannst du nicht mehr wählen." Das gilt in allen Lebensbereichen.
     
  21. Berny

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    Immo-Hansi:

    "Ich hatte den ungenutzten Spitzboden in unserem Altbau zusätzlich gedämmt. Eine alte Dämmung ca 10 cm lag schon drauf und darüber habe ich nochmal 18 cm Rockwool ausgerollt. Die Wirkung konnte man nicht messen aber sehen - der Schnee im Winter blieb länger liegen und der Mieter sagte, es wäre wärmer."
    - Eine gute Idee; auch nicht soo kosteninten siv, da man das leicht selber machen kann.

    "Zitat:
    Daher fahre ich meine 30 bis 50 Jahre alten Fahrzeuge auch weiter.
    In der Umweltzone Ruhrgebiet?"
    - Yoo, denn die PKWs haben H-Zulassung...:brille002:
     
Thema: Kann man mit einer vermieteten Immobilie/Mietwohnhaus wirklich Steuern sparen?
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