Kann WEigt.-Versammlung HKVO umgehen?

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von Berny, 27.09.2010.

  1. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ein aktueller Fall:
    Eine WEigt.-Versammlung hatte beschlossen, den bisherigen Verteilerschlüssel 50% auf Grundflächen und 50% auf Verbrauchskosten erst zum 01.01.2011 auf 30/70 zu ändern. Ist das rechtens? Das MFH erfüllt nicht die unten aufgeführten Kriterien (Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung) im § 7 (1).

    Nachfolgend die Einleitung und der §3+7 der HVVO:

    Heizkostenverordnung - Heizkosten VO
    Die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten im Originaltext
    Neufassung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I S. 115), in der ab 01. März 1989 geltenden Fassung.
    Mit Ausfertigungsdatum 02.12.2008 ist die "Verordnung zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung" am 10.12.2008 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden und ist zum 1. Januar 2009 in Kraft getreten. Somit hat die neue Heizkostenverordnung Gültigkeit für alle Abrechnungszeiträume, die ab dem 01. Januar 2009 beginnen. Nachfolgend finden Sie den offiziellen Verordnungstext mit allen Änderungen:

    - § 3 Anwendung auf das Wohnungseigentum
    Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind. Auf die Anbringung und Auswahl der Ausstattung nach den §§ 4 und 5 sowie auf die Verteilung der Kosten und die sonstigen Entscheidungen des Gebäudeeigentümers nach den §§ 6 bis 9 b und 11 sind die Regelungen entsprechend anzuwenden, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Wohnungseigentumsgesetz enthalten oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen worden sind. Die Kosten für die Anbringung der Ausstattung sind entsprechend den dort vorgesehenen Regelungen über die Tragung der Verwaltungskosten zu verteilen.

    - § 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
    (1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.
    (2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse. Die Verbrauchsanalyse sollte insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben.
    (3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend.
    (4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

    1. Kann die Versammlung entgegen dieser Rechtsvorschrift beschliessen?
    2. Wie ist es, wenn eine Eigt.-Wohnung vermietet ist und im MV ist über Aufteilungsschlüssel nichts vermerkt?
    Danke vorab für Eure Meinungen.

    Edit: Den erst jetzt "entdeckten" §3 hinzugefügt. DER ist ja eindeutig.
     
  2. AdMan

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  3. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Eine Eigentümerversammlung kann nicht beschließen geltendes Recht außer Kraft zu setzen.

    Dieser Beschluss ist daher wahrscheinlich sogar anfechtbar.

    So lange sich aber alle einig sind gibt es kein Problem. Nur wenn Wohnungen vermietet wurden und die Mieter Einspruch erheben, kann es zu Problemen führen.

    Ob der jeweilige Eigentümer dann von der WEG Schadenersatz verlangen kann, kann ich nicht sagen.

    Auf jeden Fall bewegt sich die WEG mit so einem Beschluss auf sehr dünnem Eis, da Rechtswidrig.

    Im günstigsten Fall ist es mit einer Rechnungskorrektur getan. Aber schon diese schlägt mit 20-30€ je Wohnung zu Buche.
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Richtig...

    Falsch... Ein Beschluss, der gegen zwingendes Recht verstößt, wäre nicht nur anfechtbar sondern nichtig. Die Eigentümer könnten also nicht für die Zukunft beschließen, daß Heizkostenabrechnungen nicht mehr verordnungskonform zu erstellen sind. Davon zu unterscheiden ist allerdings ein Beschluss über eine einzelne Abrechnung, die nicht der Heizkostenverordnung entspricht. Dieser Beschluss wäre lediglich anfechtbar.
     
  5. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Habe gestern eine der Mit-Wohnungseigentümerinnen gesprochen. Sie sagte mir, dass dies doch i.O. sei, ferner würde der in §7 HKVO vorgeschriebene Schlüssel erst mit 2-jähriger Verspätung für Abrechnungszeiträume ab dem 1.1.11 angewandt werden. Ein Rechtsanwalt hätte dies geprüft und trotz Kenntnis des §3 über irgendwelche Ausführungsbestimmungen sein OK gegeben.
    An der Zentralheizungsanlage hat es übrigens in den vergangenen Jahren keine signifikanten Änderungen gegeben.
    Was haltet Ihr davon?
    Ich will hier nicht "heizen", denn die betroffene Mieterin zieht z.Zt. ohnehin aus... :wink
     
  6. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Dann würde ich gern das Schlupfloch des Anwaltes kennen lernen.

    Unsere Anwälte haben das damals, auf Drängen verschiedener Hausverwaltungen, auch geprüft, aber keine Möglichkeit gefunden den alten Verteilschlüssel beizubehalten.

    Einzige Möglichkeit mehr als 30% pauschal abzurechnen ist eine Abrechnung nach Faulhaber. Allerdings sind dann die pauschalen Einheiten der Rohrwärme auch dynamisch.
     
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