Kann zu niedrig gezahlte Miete nachgefordert werden?

Dieses Thema im Forum "Zahlungsmoral der Mieter/Vermieter" wurde erstellt von Glaufi, 19.07.2012.

  1. Glaufi

    Glaufi Gast

    Ich bitte um Auskünfte/Bewertung zu diesem Sachverhalt:

    Es wurde ein Haus mit drei vermieteten Wohnungen gekauft.
    Hier geht es einen der drei Mietverträge. Der wurde 1994, also auf Basis DM abgeschlossen. Er beinhaltet eine Staffelmiete (Steigerung um jeweils 13,00 DM pro Jahr) bis zum Jahr 2004 (so viel Platz war im Vordruck). 2004 hätte die Miete dann 570,00 DM betragen, was 291,43 € entspricht.
    Nach diesem Zeitpunkt wurde das Haus verkauft. Von dem neuen Eigentümer wurde eine Außendämmung vorgenommen, worauf den Mietern eine Mieterhöhung um 23,34 € mitgeteilt wurde (nur die Differenz, nicht die sich daraus ergebende neue Miete). Die neue Miete hätte demnach 314,78 € betragen. (Diese Miete liegt etwa 30% unter der ortsüblichen Miete.)
    Der Mieter hat, aus welchen Gründen auch immer, regelmäßig nur 292,84 € überwiesen. Dies scheint von dem neuen Eigentümer nicht beanstandet worden zu sein.
    Das Haus wurde in November 2011 wieder verkauft.
    Die Fragen:
    Kann der jetzige Eigentümer auf Zahlung der sich aus den vorliegenden Unterlagen ergebenden Miete von 314,78 bestehen?
    Geht das rückwirkend ab Eigentumsübergang?
    Behindert das Verlangen nach Zahlung dieser (vertraglich vereinbarten) Miete anstehende Mieterhöhungen?
    Vielen Dank für hilfreiche Informationen im Vorraus
     
  2. AdMan

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  3. Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    Verjährung

    Ansprüche, z.B. Geldforderungen, unterliegen der Verjährung. Bei einem verjährten Anspruch hat der Schuldner das Recht, die Leistung an den Gläubiger zu verweigern. Die Verjährung vernichtet also nicht den Anspruch des Gläubigers als solchen, sondern begründet für den Schuldner nur ein dauerndes Recht, die Leistung zu verweigern.
    Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre. Sie gilt für alle Ansprüche des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 195).
    Die regelmäßige Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

    Ist also zum Beispiel der Anspruch am 18.1.2012 entstanden, so beginnt die dreijährige Verjährungsfrist am 31.12.2012 zu laufen; sie endet am 31.12.2016. Fällt der letzte Tag der Frist auf einen Sonn- oder Feiertag oder einen Samstag, so verschiebt sich das Ende der Frist auf den folgenden Werktag.

    Soviel dazu.
    Nun wäre nur noch zu klären, warum der Eigentümer der ab 2011 "zuständig" ist bisher nicht die Mietzahlungen geklärt hat. Vielleicht hat der Mieter widersprochen und deshalb kam es nicht zu Zahlungen ?
    Ich würde den Mieter -freundlich- bitten persönlich ab nächsten ersten die gestellte Forderung in der genannten Höhe zu zahlen. Auch hier gehe ich davon aus, dass das alles berechtigt war.
    Meist erreicht man mit Freundlichkeit immer noch etwas.
    Wenn nicht gehts immer noch zur Not anders.
     
  4. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    :74: Glaufi,


    Aha ...
    und sagt der Vordruck zum verfahren nach Ablauf der Staffelung?


    Warum hätte?


    Ich bezweifel dass das so richtig ist


    Na das können ganz verschiedene Dinge sein,
    z.B. berechtigte Mietminderung,
    oder eine Absprache mit dem VM.


    Meiner Meinung nach:
    JA kann er, muss er aber nicht


    Meiner Meinung nach auch ja,
    aber zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung.
    Wann war Eigentumsübergang und Grundbucheintragung?


    Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun.


    VG Syker
     
  5. Glaufi

    Glaufi Gast

    Zu den Fragen von "Syker"

    Hallo Syker,
    zunächst vielen Dank für die schnelle Reaktion.
    Zu den Fragen:
    Es handelt sich um einen Mietvertagsvordruck "Ausgearbeitet von Haus + Grund Landesverband Bremen e.V.", Stand Juli 1993
    Der sagt nach der Auflistung der Staffelung (1995 - 2004): "Während dieser Zeit ist eine Erhöhung der Miete nach §§2,3 und 5 MHG ausgeschlossen." Was nach Ablauf der aufgelisteten Jahre passiern soll ist nicht explizit genannt.

    Der Mieter hat (nach den spärlichen Angabe des Voreigentümers des Hauses) eben nur 293,84 € gezahlt, was abzüglich der Erhöhung wegen der Dämmung 270,50 € entspricht. Warum ist nicht klar. Es liegt keinerlei schriftliche Vereinbarung über z.B. eine Aussetzung/Abbruch der Staffelung oder eine Mietminderung vor.

    Das mit der Erhöhung wegen der Dämmung ist so, die entsprechende Mitteilung liegt vor. Die Diskrepanz ist erst jetzt bei Durchsicht der Unterlagen wegen Fragen zur Nebenkostenabrechnung aufgefallen. Anmerkung: Der Kaufvertrag sagt aus: "Der Verkäufer erklärte zu den Mietverträge: ....
    - es bestehen bis zum Tage der Beurkundung dieses Vertrages keine Mietrückstände ...
    - keiner der Mieter hat Mietminderung und Mieteinbehalt gemacht oder angekündigt
    - es gibt kein Mäneglanzeigen der Mieter

    Eigentumsübergang laut Kaufvertrag war der 1.11.2011, Grundbucheintrag April 2012.

    Der Mieter ist "schwierig", daher soll erwenigstens eine angemessene Miete bezahlen. Den vorliegenden Unterlagen nach zahlt er noch nicht mal das vertraglich vereinbarte. Deshalb die Frage nach der Nachforderung (z.B. ab Eigentumsübergang). Die Miete liegt weit unter ortsüblichen (wurde seit 2004, Ende der Staffelung, nicht erhöht) und soll jetzt angepasst werden.
     
  6. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo Tisha,
    2015, nicht 2016.:84:
     
  7. Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    yepp, da hab ich Träumerle mich doch glatt verzählt! S... aber so ist es eben. Mein Fehler (und noch so billig)*ascheaufshauptstreu*

    Lieben Dank für die Korrektur!
     
Thema: Kann zu niedrig gezahlte Miete nachgefordert werden?
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