Kapitalanlage in ETW, Finanzierungsfrage

Diskutiere Kapitalanlage in ETW, Finanzierungsfrage im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo Forumsmitglieder. Per Zufall bin ich gestern auf dieses Forum gestoßen, habe bereits viele Beiträge gelesen und schätze die Kommentare...

  1. #1 Unregistriert, 04.07.2011
    Unregistriert

    Unregistriert Gast

    Hallo Forumsmitglieder.

    Per Zufall bin ich gestern auf dieses Forum gestoßen, habe bereits viele Beiträge gelesen und schätze die Kommentare sehr.
    Ich selbst habe eine bzw. zwei Fragen, zu der ich in der Literatur noch keine Antwort gefunden habe.

    Vor ca. 3 Jahren habe ich meine erste ETW zur Kapitalanlage gekauft. Aus heutiger Sicht eine super Anlage. Kaufpreis: ca. 12x Jahresmiete und zwar nach Kaufnebenkosten und Renovierungsaufwand. D.h. die Miete reicht theoretisch für alle anfallenden (Finanzierungs-)Kosten und es verbleiben sogar noch steuertechnisch Überschüsse.
    Die Mieter sind sehr zufrieden, die Miete kommt stets pünktlich und es gibt keinerlei Beanstandungen.

    Nun bin ich seit geraumer Zeit auf der Suche nach einer weiteren Wohnung, konnte aber noch kein Schnäppchen finden. Die Wohnungen, die ich bis jetzt gesehen habe, werden meistens mit dem mind.(!) 16 fachen der Jahreskaltmiete angeboten. Dazu kommen dann noch die Kosten für Kaufnebenkosten und Renovierung.

    Zu meiner Person:
    Verheiratet, Jahresbrutto >100k, höchste Steuerprogression. Sicherheiten für 100%-Finanzierung sind ausreichend vorhanden, z.B. über Versicherungsguthaben, langfristige Sparguthaben (Zins>4%) und (inzwischen) schuldenfreies eigenes Wohnhaus. Eine prinzipielle 100%-Finanzierung wurde mir von der Hausbank bereits zugesagt.


    Meine Fragen, zu der ich noch keine Antwort gefunden habe:
    Wie hoch sollte mindestens die Mietrendite sein, damit ein Engagement unter Abwägung aller Risiken interessant ist? Bei einer 16-fachen Jahresmiete als Kaufpreis (einschl. Kaufnebenkosten und Renovierungskosten) wäre die Mietrendite bei ca. 6%. Mir persönlich erscheint das nicht besonders lukrativ.
    Wenn die Restnutzungsdauer noch 50 Jahre beträgt, habe ich einen theoretischen Wertverlust von 2% p.a. Kann ich diesen von der Mietrendite abziehen und im Gegenzug auf den Ansatz von laufenden Instandhaltungskosten verzichten? Bzw. wie werden allgemein die Instandhaltungskosten veranschlagt und wie wird die Restnutzungsdauer nach z.B. 30 Jahren geschätzt?

    In der Literatur wird empfohlen, möglichst viel Fremdkapital zu verwenden. Mir ist die steuerliche Seite klar, da die Zinsausgaben Werbungskosten sind.
    Von der persönlichen Einkommensseite könnte ich ein benötigtes Darlehen in Höhe von z.B. 80 - 100k ohne finanzielle Einschränkungen problemlos mit 1000 EUR pro Monat bedienen, ohne dabei auf Mieteinkünfte angewiesen zu sein. Dies würde einer Anfangstilgung von ca. 8% entsprechen (Darl. 100k, nom. 4%, alles fiktiv).
    Lt. Literatur wäre die hohe Tilgung schlecht. wie würdet ihr verfahren? Private Schulden sind keine vorhanden, Kreditaufnahmen für private Anschaffungen sind nicht geplant.
    In der Literatur wird nicht gesagt, wie man bei geringer Tilgung seine freien Mittel anderweitig anlegen könnte. Insb. was dabei die besseren Alternativen wären.

    An ein MFH und damit höhere Investitionssummen traue ich mich noch nicht ran, da ich als Vermieter erst noch Erfahrungen sammeln möchte. Prinzipiell betrachte ich diese Investments als Langfristanlage und zukünftigen Rentenbaustein.

    Ich hoffe, meine Fragen sind nicht zu konfus.
    Vielen Dank und viele Grüße
    Arnold
     
  2. Anzeige

  3. #2 Unregistriert, 10.07.2011
    Unregistriert

    Unregistriert Gast

    Hallo nochmals,

    bislang gab es leider noch keine Antworten auf meinen Beitrag.
    Ich habe nochmals über meine Fragen nachgedacht und möchte sie vielleicht anders formulieren. Da ich im Bereich der Immos absoluter Neuling bin, interessiere ich mich für Eure Einschätzungen sehr!!!!

    Über Makler und per Inserat werden bei uns in der Region (Süddeutschland, stadtnah), ETW-Neubau für ca. 2 TEUR/qm angeboten, diese kann man dann für ca. ca. 8-9 EUR/qm vermieten. Mir persönlich erscheint das unter Anlageaspekten eher uninteressant.
    Alternativ werden ETW aus dem 70er für ca. 1200 - 1400/qm angeboten. Diese sind aber i.d.R. unrenoviert mit altem Bad, alten Bodenbelägen, oft auch mit innemliegendem Bad.
    Das Gemeinschaftseigentum (Fassade, Fenster, Heizung) ist oft schon renoviert/erneuert.
    Als Miete lassen sich hier eher 6-7 EUR/qm erzielen (nach Renovierung). Auch dies erscheint mir eher ungünstig.
    Hier meine Frage, ob solche Objekte "günstig" sind. Gefühlsmäßig finde ich dies nicht so.

    Gibt es einen Richtwert zum Kaufpreis, ab dem ihr ETW's als Kapitalanlage kaufen würdet und falls ja, aus welcher Epoche?

    Aus steuerlichen Überlegungen ist eine hohe Fremdkapitalquote empfehlenswert. Hier würde ich gerne wissen, wie das vorhandene Eigenkapital bzw. die regelmäßigen Mittelzuflüsse (z.B. aus Miete UND Einkommen) bespart werden könnten, wenn diese nicht ausschließlich zur Darlehenstilgung eingesetzt werden.
    Mein primäres Ziel ist es, die Immobilie zum Renteneintritt (also in rund 20 Jahren) als zusätzlichen Altersvorsorgebaustein zu halten.

    Für Ideen und Anregungen bin ich wirklich sehr dankbar!!!!!

    VLG Arnold
     
Thema: Kapitalanlage in ETW, Finanzierungsfrage
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. wievielfache Jahresmiete

    ,
  2. 16 fache Jahresmiete

    ,
  3. wieviel jahresmieten kaufpreis

    ,
  4. das wievielfache der jahresmiete,
  5. das wievielfache der miete,
  6. das wievielfache der jahresmiete sollte der kaufpreis sein,
  7. wieviel fache jahresmiete,
  8. wievielfache miete,
  9. kapitalanlage eigentumswohnung forum,
  10. das wievielfache der jahresmiete darf eine immobilie kosten,
  11. das wievielfache der miete ist der kaufpreis einer wohnung,
  12. bis zum wievielfachen der Jahresmiete soll man immobilien kaufen,
  13. 12x Jahresmiete,
  14. das wievielfache der jahresmiete darf eine wohnung kosten,
  15. immobilie wievielfache,
  16. wievielfache der jahresmiete,
  17. kapitalanlage jahresmiete,
  18. etw als kapitalanlage,
  19. 16fache jahresmiete,
  20. 16-fache jahresmiete,
  21. eigentumswohnung kapitalanlage rendite,
  22. da wievielfache der jahresnettokaltmiete ist ok,
  23. was darf etw kapitalanlage kosten,
  24. kosten etw kapitalanlage,
  25. etw das wievielfache der miete
Die Seite wird geladen...

Kapitalanlage in ETW, Finanzierungsfrage - Ähnliche Themen

  1. Region Chiemsee: Kapitalanlage sinnvoll?

    Region Chiemsee: Kapitalanlage sinnvoll?: Hallo zusammen, ich bin derzeit am Überlegen, ob die Region Chiemsee sinnvoll sein könnte, um dort ein MFH zu kaufen, zu sanieren und zu...
  2. Kapitalanlage Neubau-ETW

    Kapitalanlage Neubau-ETW: Liebes Forum, kurz zu mir, Alter Ende 40, verh., 2 Kinder, abbezahltes Eigenheim, 200.000 Euro EK vorhanden (davon 150 TE Cash, 50 TE in Aktien),...
  3. Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen?

    Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen?: Hallo zusammen, aktuell überlege ich mir eine Wohnung als erste Kapitalanlage zuzulegen. Vielleicht vorab als Hintergrund. Vor 2 Jahren habe ich...
  4. Erwerb einer ETW, Absetzbarkeit von Ausgaben

    Erwerb einer ETW, Absetzbarkeit von Ausgaben: Hallo, ich bin neu hier im Forum und weiß nicht, wie ich einen neuen Beitrag erstelle, daher poste ich meine Frage hier und freue mich auf Eure...
  5. Grunderwerbsteuer Gebraucht-ETW und Instandhaltungsrücklage

    Grunderwerbsteuer Gebraucht-ETW und Instandhaltungsrücklage: Die Instandhaltungsrücklage ist bei Erwerb einer gebrauchten Eigentumswohnung üblicherweise nicht grunderwerbsteuerpflichtig, wird also vom...
  1. Diese Seite verwendet Cookies um Inhalte zu personalisieren. Außerdem werden auch Cookies von Diensten Dritter gesetzt. Mit dem weiteren Aufenthalt akzeptierst du diesen Einsatz von Cookies.
    Information ausblenden