Kapitalanlage Mehrfamilienhaus

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von Kirchheimerin, 13.10.2013.

  1. #1 Kirchheimerin, 13.10.2013
    Kirchheimerin

    Kirchheimerin Neuer Benutzer

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    Liebe Foren Leser und -Schreiber,

    bin ganz neu hier im Forum und habe gesehen, dass sich hier viel Sachverstand versammelt. Daher stelle ich Euch meine Situation und meine Fragen einmal vor:
    Ich verkaufe derzeit eine Eigentumswohnung, die ich langjährig vermietet hatte. Den Erlös möchte ich in ein Mehrfamilienhaus umwandeln. Nicht zu groß, der Rahmen der Anschaffung liegt bei 250.000 €. Dafür gibt es bei uns direkt am Ort (S-Bahn Anschluss Großraum Stuttgart) kein Mehrfamilienhaus, ja nicht einmal ein schönes Einfamilienhaus wäre drin. Recherchen haben gezeigt, dass man etwas weiter draußen "auf der grünen Wiese" schon ganz passable Mehrfamilienhäuser (2-3 Wohnungen) mit einer guten Rendite (etwa 1200 bis noch mehr Euro Monatsmiete) bekommt. Ich möchte mein Geld anlegen und nicht selbst einziehen. Eher das Haus in 10-15 Jahren wieder verkaufen, und das dann Aufstocken in einen schönen Altersruhesitz. Mir muss diese Immobilie und der Standort also nicht gefallen, wie wenn ich selbst einziehen wollte. Sie sollte in einem guten Zustand sein und möglichst bereits gut vermietet sein. Auch an weniger dicht besiedelten Stellen wohnen und arbeiten Menschen und die brauchen Wohnungen.
    Was denkt Ihr? Würdet Ihr eine Immobilie auch dann kaufen, wenn sie in einer Entfernung von bis zu 200 km von Eurem Wohnort ist, wenn sie den Kriterien Preis, Zustand, Rendite entspricht oder sollte man davon abraten. Was fällt Euch sonst noch ein zu meinen Plänen. Ich freue mich auf Eure Beiträge! Vielen Dank schon mal vorab!
     
  2. AdMan

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  3. Gast2

    Gast2 Gast

    Haus

    Nein dies ist keine Kapitalanlage mehr, Kapitalvernichtung trifft es besser. Es gibt laufend neue Gesetze gegen die Hauseigentümer.
    Bitte Google schleichende Enteignung der Hauseigentümer.
     
  4. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Die Frage kommt hier sehr oft und sie ist immer wieder schwer zu beantworten! Was Gast2 schreibt ist in meinen Augen sehr unüberlegt und spricht von 0-Ahnung! Ich habe mehrere Häuser und würde das immer wieder machen. 200km Entfernung finde ich jetzt sehr weit. Da brauchst du schon jemand sehr kompetentes vor Ort der alles für dich erledigt. 2-3 Einheiten finde ich jetzt sehr wenig für ein MfH. Ich rechne das für mich immer so, dass mir mindestens eine Wohnung ausfallen kann und ich immer noch Deckung habe. Irgendein Mieter kann ja immer mal quer schiessen und seine Miete nicht zahlen. Ob 1200 eine gute Rendite ist lässt sich so ja gar nicht sagen. Hast du Kosten für Kredite u.ä. von 2tsd im Monat ist die Rendite nicht ganz so gut :)
     
  5. #4 Kirchheimerin, 13.10.2013
    Kirchheimerin

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    Rentabel ist es doch, wenn das Verhältnis zwischen eingesetztem Kapital und der eingenommenen Miete stimmt, oder sehe ich das falsch?
    Ich will 250.000 investieren und erwarte eine monatliche Kreditrate von 800 Euro. Jetzt kann ich irgendwo in der Republik, z.B. in Zittau eine Rendite von 1700 Euro oder mehr erwarten, wenn alles klappt und das wirklich stimmt und überhaupt... oder hier in der etwas weiteren Umgebung (bis 200 km) etwas was eben 1200 bis maximal 1500 Euro Mieteinnahmen erzielt.
    Was ist denn besser? Weiter weg und höhere Mieteinnahmen oder näher dran und weniger Miete?
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    bedenke bitte dabei, um so weiter das im "Grünen" ist, um so schwieriger kann das vermieten werden. D.h. es kann wesendlich länger dauern bis du einen passenden Mieter findest, falls mal was leersteht. Es ist also neben dem "was kann man dort an Miete verlangen" auch interessant "wie lässt sich das dort vermieten" ?

    Auch hier wird`s evtl etwas länger dauern bis man einen Käufer gefunden hat, denn soviele wollen nicht auf`s Land bzw zahlen nicht jeden Preis. Da muss man ggf. auch rechnen, was sich lohn an der Immobilie zu machen.

    Auch das macht das ganze nicht einfacher, sei es bei der Vermietung, Handwerker, ect
     
  7. #6 Kirchheimerin, 13.10.2013
    Kirchheimerin

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    Danke für Eure Antworten und da sind auch schon ein paar hilfreichen Antworten und gute Argumente dabei! Genau deswegen frage ich ja auch hier, weil ich abwägen will, was am Besten ist. So wie es aussieht, ist das ja nicht ganz so einfach zu beantworten...
     
  8. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Letztlich musst du das entscheiden, aber wenn´s dir nur um Rendite geht, da gib`s besseres als Immobilien.
     
  9. #8 Kirchheimerin, 13.10.2013
    Kirchheimerin

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    naja, mir geht es um eine gute und halbwegs sichere Kapitalanlage... falls es da außer Immobilien einen Geheimtipp geben sollte... nur zu!
     
  10. #9 immodream, 13.10.2013
    immodream

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    Hallo Kirchheimerin ,
    da ich ja mehrere Immobilien habe, würde ich mir niemals ein Objekt kaufen, das weiter als 30 Minuten Anfahrzeit weg liegt.
    Nur so kann ich viele handwerkliche Arbeiten selber durchführen und auch die Vermietung in meiner Hand behalten.
    Sonst würden meine Immobilien hier im Ruhrgebiet nicht zu Renditeobjekten , sondern kapitalvernichtende Immobilien.
    Es gibt sicherlich Gegenden, wo der Immobilienbesitz einer Gelddruckmaschine gleicht.
    Grüße
    Immodream
     
  11. #10 Kirchheimerin, 13.10.2013
    Kirchheimerin

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    Vielen Dank für den Hinweis!
    Ich möchte eines deutlich machen, ich suche eine möglichst optimale Möglichkeit Kapital in Immobilien anzulegen. Ich habe nicht vor, die Mieter auszusaugen wie ein Vampir und suche auch keine Gelddruckmaschine....
    Ich bin selbst berufstätig, kann also nicht selbst Reparaturen durchführen... Ich hatte 9 Jahre lang eine Eigentumswohnung vermietet und es gab ein einziges Mal einen Anlass, wo eine Reparatur auszuführen war, die belief sich auf ca 200 Euro und wurde vom Handwerker durchgeführt. Ich muss nicht vom Ertrag der Immobilie leben, sondern möchte, dass das Geld sinnvoll angelegt ist und eine Wertsteigerung erfährt.
     
  12. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Du hattest eine Eigentumswohnung.

    Bei einem Haus können schon ganz andere Schäden kommen, wie Feuchtigkeit im Erdreich, ect. Und dann musst Du ständig vor Ort bei der ausführenden Firma sein. Ansprechpartner möchtest Du auch noch bleiben.

    Ich habe ein Objekt 100 km entfernt. Ich finde es sehr weit, handwerkliche Leistungen laufen meist über Firmen ab. Kleinigkeiten dauern aufgrund der Entfernung immer etwas länger.:smile031: Ist für den Mieter auch nicht so toll.

    Und wenn Du Wohnungsabnahme und Übergabe machst, Dir die Mieter aussuchst, musst Du immer vor Ort sein oder Du bezahlst für die Leistung, was bei einer Finanzierung immer schlecht ist.

    Rendite ist gut aber sie sollte auch relativ schnell erreichbar sein. Bei 400 km mit Hin und Rückfahrt wäre das für mich ein K.O. Kriterium.
     
  13. #12 Kirchheimerin, 13.10.2013
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    Das sind klare Aussagen und Du sprichst aus Erfahrung...vielen Dank! Das hilft mir bei der Entscheidungsfindung!
     
  14. #13 immodream, 13.10.2013
    immodream

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    Hallo Kirchheimerin,
    wenn du in neun Jahren nur eine Reparatur von 200 € hattest, ist das ein Glücksfall.
    Ich rechne bei den Mieteinnahmen erst einmal den Steuersatz von ca. 20-25 % ab und zusätzlich 20 % für Reparaturen, Mietausfälle , Verwüstungen durch Mieter und Rückstellungen für Neuinvestitionen.
    Das heißt , fast die Hälfte der Mieteinnahmen ist weg.
    Dazu kommen noch die üblichen Streitigkeiten zwischen den Mietparteien, die einem das Leben schwer machen können.
    Grüße
    Immodream
     
  15. Andres

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    Gerade wenn schon jetzt an den Wiederverkauf gedacht wird (die Immobilie also nicht irgendwann selbst bewohnt, vererbt o.ä. wird), ist die Lage noch wichtiger als sonst. Vielleicht werden sich auch in der Umgebung von Stuttgart die Immobilienpreise irgendwann wieder etwas beruhigen, aber in einem solchen Ballungsraum gibt es immer eine gewisse Aktivität auf dem Markt - es gibt genügend potenzielle Kaufinteressenten. Das ist "im Grünen" nicht unbedingt der Fall.

    Für die Rendite sind bei einer so kurzen Haltedauer Kauf- und Verkaufspreis besonders wichtig. Die Vermietbarkeit rettet nur über längere Perioden hinweg einen schlechten Preis.

    Außerdem: Wenn du eine sichere Kapitalanlage suchst, bist du mit der Vermietung einer Immobile in dieser Größenordnung und Dauer einfach falsch. Bei 2-3 Wohneinheiten an einem Standort scheitert das z.B. schon an der Risikostreuung. Kann natürlich trotzdem gutgehen - muss aber nicht.

    Was dann zum Thema Instandhaltung noch auffällt: Wenn du bisher eine ETW hattest, hat sich dabei natürlich die Gemeinschaft um vieles gekümmert. Hast du schon einmal die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage über die Haltedauer aufsummiert? Ich wette, das waren mehr als 200 € ...
     
  16. #15 Pharao, 14.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 14.10.2013
    Pharao

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    Hi,

    also das kannst du so nicht als Vergleich hernehmen.

    Es kann a) immer was unerwartetes passieren (Rohrbruch, Heizung defekt, ect) und b) irgendwann muss jede Wohnung auch mal saniert werden, denn zB ein Bad mit rosa oder grünen Fliesen (was vor Jahrzehnten "in" war) ist heut zu Tage nicht mehr so gefragt. Mal abgesehen davon, das sich ein unsaniertes Haus auf dem Lande auch nicht "besser" verkaufen lässt ....

    Und da kommen wir wieder zur Lage. In München kannst du eine unsanierte Wohnung teurer vermieten, weil einfach dort Wohnungsmangel herrscht. In Hinterdupfing musst du schon eine sanierte Wohnung zu "günstigen" Preisen anbieten und trotzdem ist nicht gesagt das man hier einen Mieter gleich findet. Und ja, 10km Unterschied können schon entscheidend sein in manchen Gegenden.

    Wenn ich einen Geheimtipp hätte, würde ich den ganz bestimmt nicht hier posten, sondern selber das brav machen ..... ;)
     
  17. icke

    icke Erfahrener Benutzer

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    Na ja, so eng wie manch anderer würde ich das jetzt mal nicht sehen. Meine Immos stehen auch 450 km weit entfernt auf der grünen Wiese. Mit einer fitten Hausverwaltung im Nacken und eigener Flexibilität geht das schon.
    Problematisch sehe ich nur den Wiederverkauf.
    Stimmt allerdings schon, dass ein MFH viel schwieriger ist als eine Eigentumswohnung. Und teurer, weit teurer. 2-3 Familienhaus finde ich auch zu klein, ich denke mal 5-7 sollten es schon sein. So kannst du Ausfälle besser auffangen. Eine Hausverwaltung fände ich schon wichtig, nimmt sie dir doch so einiges an Arbeit ab. Dennoch bleibt viel an einem selber hängen, spätestens bei ( größeren ) Renovierungen bist du diejenige, die mit den Handwerkern verhandelt und die Planung und Entscheidung macht. Ist nicht zu unterschätzen, mein größeres Haus wird grad gedämmt und 3 Wohnungen kriegen neue Fußböden und anderen Schnickschnack. So bin ich momentan ständig am pendeln zwischen Berlin und NRW. Aber das ist ja nicht für immer.

    Viel Erfolg,
    Icke
     
  18. Yoki

    Yoki Neuer Benutzer

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    Liebe Kirchheimerin,

    meine ehrliche persönliche Meinung dazu :

    Ich würde es nicht tun !

    Wir haben selbst einige Mehrfamilienhäuser allerdings in direkter Umgebung hier , Gott sei Dank kann ich nur sagen.

    Mein Mann hat die Häuser bisher überwiegend selbst renoviert und saniert da er auch so unsere Brötchen damit verdient. Alle Wohnungen ins unseren Häusern wurden auch direkt in ETW geändert ;-).

    Vor ganz vielen Jahren, also als wir gerade anfingen uns fürs Alter Mehrfamilienhäuser so nach und nach anzuschaffen und auch ETWs haben wir uns eine gut 250km weiter entfernt gekauft ..... heute bin ich nur noch froh wenn die verkauft ist.

    Und es ist eine schöne Wohnung, tolle Gebiet (auch im Winter zum rodeln etc. etc., im Sommer schön zum wandern) aaaaber Vermietung schlecht, verkauf auch nicht so einfach.... heute mag da niemand so wirklich mehr hin. Eher ältere Leute die nicht mehr wirklich kaufen möchten.

    Und wenn was war /ist an der Wohnung dann muss man es von dort machen lassen (sprich jmd zuverlässiges haben der die Aufgaben auch vernünftig abwickelt und auf den man sich verlassen kann) und bei Dir wäre es ein ganzes Haus ... irgendwann fällt da immer was an ,,,, es hält ja nun mal nicht alles 20, 30 Jahre (und da steckt niemand drin) dann sollte man vor Ort sein und es geht ab in die Preisverhandlungen etc. und bei grösseren Sachen wäre es schon gut da ab und an präsent zu sein ...

    Jedes Mal musst Du, wenn Du niemanden zuverlässiges hast dorthin wen evtl. jemand auszieht (man schaut sich gern seine Mieter persönlich an oder ?)

    Und die grosse Frage: hat man die Wohnungen auch wirklich langfristig vermietet oder ist es ein Kommen und ein Gehen (dazu wurde hier ja auch bereits was zu gesagt)

    Bekomme ich später , so wie ich es mir vorstelle auch das was ich mir heute erhoffe ?

    Da spielen ja auch viele Faktoren eine Rolle .... das bekommt man ja so schon in den letzten 25 Jahren mit wo wir das machen was für ein rauf und runter.

    Ich sehe es so: seine eigenen Vorstellungen werden da oft leider doch nicht so wie man es gern hätte und ob es das wert ist.

    Kurzum ... wenn dann würde ich wirklich in ein Haus investieren das in meiner Nähe ist und was ich auch jederzeit "streicheln" kann und vor Ort sein kann wenn was ist.

    Das Spart jede Menge Ärger und Frust.

    Ich bin froh dass wir "nur" die ETW weiter entfernt haben und ich würde es nie wieder machen !

    Letzendlich entscheidet das natürlich jeder für sich, kann hier auch nur meine persönlichen Erfahrungen darlegen.

    LG
     
  19. Andres

    Andres
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    Das sind zwei Faktoren, die auf die Rendite drücken - vor allem, wenn man für die Kalkulation die eigene Arbeitszeit (hier dann Fahrtzeit) mit einem einigermaßen akzeptablen Stundenlohn ansetzt. Zuerst würde ich ganz sorgfältig prüfen, ob das Objekt "im Grünen" dann immernoch die bessere Rendite hat.

    Ich bin nicht grundsätzlich gegen entfernte Objekte (habe ich doch selbst auch welche), aber man muss die Folgen - vor allem die Folgekosten - bedenken. Irgendjemand muss vor Ort nach dem Rechten sehen.
     
Thema: Kapitalanlage Mehrfamilienhaus
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