Kapitalbeschaffung aus abgetilgtem Kredit?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von 144, 18.07.2016.

  1. 144

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    Hallo,

    wenn ich von 100.000€ Immobilienfinanzierung 50.000€ abgetilgt habe,
    unter welchen Voraussetzungen bekomme ich erneut 50.000€ als Kredit/Geldbeschaffung von der Bank?

    -Als Grundschuld ist die Bank noch eingetragen
    -Muss dann ein neuer Kreditvertrag aufgesetzt werden?
    -Ist das üblich? Risiko für die Bank? Normaler Zinssatz?


    Danke.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Vier, die mir spontan einfallen:
    • Die Bank ist mit dem geplanten Verwendungszweck des Kredits einverstanden.
    • Es wird eine Einigung über die Konditionen erzielt.
    • Der Bank ist die Sicherheit noch gut genug, insbesondere schätzt sie den Wert noch mindestens so hoch wie bei der ersten Finanzierung ein.
    • Mit Blick auf die neue Zinsrichtlinie: Du kannst den Kredit auch wieder abbezahlen.

    Nein, die Bank drückt dir die gebündelten Geldscheine einfach so in die Hand. :28:


    Ich habe keine Statistiken an der Hand, aber grundsätzlich ist das kein völlig ungewöhnliches Geschäft, z.B. wenn eine dringend erforderliche Maßnahme an der Immobilie finanziert werden muss oder wenn das Geld in die Finanzierung einer weiteren Immobilie fließen soll.


    ... besteht vor allem darin, dass die Bank mit einem halb abgelösten Darlehen eigentlich ihren Schnitt schon gemacht hat und das Darlehen jetzt nur noch abgewickelt werden muss. Ein Risiko bestand für die Bank zu diesem Zeitpunkt eigentlich kaum noch. Wird dann wie von dir geplant nachfinanziert, kommen doch noch Risiken auf.

    Ein weiteres Risiko ist die schon angesprochene Wertentwicklung der Immobilie. Das kann natürlich auch ein Vorteil sein. Die Bank könnte ein neues Wertgutachten fordern. Bei eher kleinen Darlehenssummen kann das schnell unwirtschaftlich werden.


    Was ist normal? Wie hoch ist der Beleihungswert dieser Immobilie? Sind die zusätzlichen 50.000 € davon abgedeckt?
     
  4. #3 immodream, 18.07.2016
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    Hallo 144,
    ich hab in den letzten Jahrzehnten immer wieder neue Objekte mit bereits getilgten Darlehen und eingetragener Grundschuld zur Finanzierung eines nächsten Objektes genutzt.
    Der Kreditvertrag für ein neues Objekt wird selbstverständlich neu verhandelt und abgeschlossen.
    Man kann aber mit einer solchen Konstruktion Objekte mit über 100 % des Wertes finanzieren ( z. B. incl.Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Notarkosten ).
    Außerdem sparst du natürlich die zusätzlichen Kosten für die Eintragung der Grundschuld.
    Wenn man ein bereits abgezahltes Objekt für ein neu zu erwerbendes Objekt zur Finanzierung benutzt, hat sich meine Hausbank nicht für die Mieteinnahmen des zu finanzierenden Objektes sondern mehr für die Mieteinnahmen des alten Objektes interessiert.
    Wenn die über Jahre nachgewiesen und konstant sind, ist das für eine Finanzierung leichter, als für ein neues Objekt, wo die Mieteinnahmen mehr auf Hoffnung und Glaube aufgebaut sind.
    Grüße
    Immodream
     
    Syker gefällt das.
  5. #4 immobiliensammler, 18.07.2016
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    Andere - ähnliche - Methode bietet die Münchener Hypothekenbank. Man macht eine 1%-Tilgung aus und kann Sondertilgungen leisten. Dann kann man später den als Sondertilgung gezahlten Betrag unbürokratisch wieder abrufen.
     
  6. 144

    144 Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für die schnellen Antworten.

    Der Beleihungswert ist deutlich unterhalb der Beleihungsgrenze und liegt bei ca. 60%.
    Mit "normal" meinte ich ob ein ähnlicher Zinssatz für die "Nachfinanzierung" erhoben wird oder ob sowas grundsätzlich schlechter/riskanter eingestuft ist.
     
  7. #6 immobiliensammler, 18.07.2016
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    Kommt auf Dein Verhandlungsgeschick an; generell dürfte es sich nicht um eine Nachfinanzierung handeln, da das Darlehen ja an erster Rangstelle abgesichert ist.
     
  8. #7 Fremdling, 19.07.2016
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    Hallo 144,
    Du meinst sicherlich, dass der "Auslauf" der Grundschuld bei ca. 60% des Beleihungswertes liegt. O.k., wenn das Dein Kreditgeber bei seiner aktuellen Wert-Überprüfung anlässlich seiner Entscheidung so sieht. Eine Nachrangigkeit innerhalb der 60% vom Beleihungswert sollte in der Regel nicht zu Konditionsaufschlägen führen. Allerdings könnte Dein Kreditgeber Dir mit Blick auf die geringe Kreditsumme versuchsweise nicht die besten Konditionen bieten. In der Regel können Kreditgeber rechnen und merken schnell, das ein vorschriftsgemäßer kostenträchtiger Aufwand bei der Kreditvergabe sich unter folgenden Voraussetzung rentiert: Entweder große Summe mit kleiner Ertragsmarge oder kleine Summe mit größerer Marge bzw. einmaligen Sondergebühren. Mag auch sein, dass Du ganz entzückende Konditionen bekommst, wenn Du in anderen Geschäftsbereichen (z.B. Anlagen) für Deinen Kreditgeber luktrativ bist.

    Wie hier schon geschrieben, sehe auch ich Revalutierungen als völlig normal an. Und ja, die Dir angebotene Kondition wird durch obige Systematik und Dein Verhandlungsgeschick bestimmt. - Auf geht's!
     
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