Kauf einer älteren Wohnung Bj. 1960 sinnvoll?

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Immo2013, 28.08.2013.

  1. #1 Immo2013, 28.08.2013
    Immo2013

    Immo2013 Neuer Benutzer

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    Ciao a tutti,

    ich bin neu hier in diesem Forum und möchte Euch hiermit alle begrüßen und auch gleich zur Tat schreiten.

    Ich hätte die Möglichkeit eine ältere Immobilie in München günstig zu erwerben, jedoch schreckt mich das fortgeschrittene Baujahr etwas ab.

    Den Kredit, den ich aufnehmen müsste, um diese Immobilie erwerben zu können, hätte ich frühestens in 15 Jahren zurückgezahlt. Zu diesem Zeitpunkt (2030) wäre die Immobilie / das Haus schon 70 Jahre alt.

    Was spräche dagegen so eine alte Immobilie zu erwerben, gesetzt dem Fall, dass eine Einsicht in das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung sowie der Instandhaltungsrücklagen ergibt, dass genügend Geld für anstehende Sanierungen vorhanden ist?

    Kann so ein altes Haus in Zukunft gar abgerissen werden? Was würde dann passieren? Wie lange ist ein altes Haus rennovierbar / sanierbar? Was könnte im schlimmsten Fall passieren?



    Ich hoffe, Ihr könnt mir helfen ;-)


    Mfg,


    Immo2013
     
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  3. #2 Papabär, 28.08.2013
    Papabär

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    Hallo Immo2013, :wink5:

    you made my day ...
    Wenn es nicht von alleine zusammenfällt, dann wird es das sicherlich auch ... eines Tages mal.


    Hm ... ein hübscher Park - oder gar ein Parkhaus? Ein Einkaufscenter oder wieder ein Wohnhaus? Irgendetwas wird man mit der Fläche sicherlich anzufangen wissen - aber in Ermangelung unserer Kristallkugel ... :gehtnicht


    Mindesthaltbarkeitsdatum siehe Bodenblech.


    Der Himmel könnte uns auf den Kopf fallen ...


    70 Jahre sind für ein Massivhaus noch kein nennenswertes Alter - viel entscheidender ist doch der Zustand, evtl. Sanierungsstaus und so weiter. Einzelne Reparaturen fallen ohnehin (fast) immer an - die muss man mit einkalkulieren.

    Bei einem Holz- bzw. Fertighaus würde ich allerdings die Finger von lassen.
     
  4. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Papabär,

    würde ich jetzt nicht umbedingt sagen, denn je nach Standort der Immobilie und was das ganze Kosten soll, kann das Grundstück alleine schon viel Wert sein.


    @ Immo2013,

    mit guter Pflege kann ein Haus durchaus älter werden, kommt halt jetzt erstmal auf den jetzigen Zustand drauf an und wieviel man ggf. dann noch reinstecken will/muss. Wenn man natürlich nichts macht, geht jeden Haus irgendwann von alleine kaputt. Vorteil wäre aber sicherlich, das gerade in Regionen wo Wohnungsmangel herscht, man nicht mit langen Leerstand rechnen muss ;)
     
  5. #4 lostcontrol, 28.08.2013
    lostcontrol

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    willst du das komplette haus kaufen oder nur 'ne wohnung darin?
    protokolle von eigentümerversammlungen gibt's ja nur bei WEGs...

    ich betreue auch ein 7-parteien-haus baujahr 1960 (ab straßenniveau), und natürlich fällt da so einiges an, aber letztendlich kann ich mich glücklich schätzen dass die bausubstanz in diesem fall sehr gut ist und über die jahrzehnte sehr sorgfältig alles instandgehalten wurde auf einem qualitativ hohen niveau. zudem weiss ich was da alles passiert ist, weil's alter familienbesitz ist.

    wenn es dir gehört und du das gerne möchtest und es nicht unter denkmalschutz steht...

    quasi unendlich lange - es rechnet sich nur irgendwann nicht mehr.
    bei uns stehen übrigens massenhaft häuser rum die über 500 jahre alt sind, und ja, die werden instandgehalten, bewohnt und meist auch innig geliebt.

    dass du dich total verkalkulierst weil dir nicht klar ist dass du bei älteren häusern mit allem möglichen rechnen musst und deshalb auch entsprechende rücklagen zur verfügung halten solltest.
    damit du dabei gewinn machst muss das haus sich in einer sehr guten lage befinden, sehr gut in schuss sein, gut vermietet sein und du musst es möglichst preiswert erstehen können.
    und natürlich solltest du möglichst auch etwas ahnung von der materie haben - und zwar nicht nur von hausverwaltung etc. sondern auch in sachen haustechnik usw., sonst wirst du gnadenlos übern tisch gezogen.

    ohne nähere informationen zum objekt eher nicht.
     
  6. #5 Immo2013, 29.08.2013
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    Danke für die Antworten soweit,


    meine Frage bezieht sich auf eine 3 Zimmer Wohnung innerhalb eines größeren Wohnhauses Bj. 1960.
    Die Lage ist hervorragend und Probleme, einen Mieter zu finden, würde ich auf absehbare Zeit nicht haben.
    Das einzige Problem sehe ich darin, dass das fortgeschrittene Alter immer mehr Sanierungen nach sich ziehen wird.
    Habt Ihr vlt. einen guten Link parat, der mich über Grundlagen die Bausubstanz betreffend aufklärt - und auf was man alles achten muss?


    Mfg,

    Immo2013
     
  7. #6 Papabär, 29.08.2013
    Papabär

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    Ähm naja, ... probier´s mal mit Bauingenieurswesen an der TUM. Die Regelstudienzeit beträgt bis zum Bachelor auch nur 6 Semester.
     
  8. #7 lostcontrol, 29.08.2013
    lostcontrol

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    das mit den sanierungen geht nicht erst nach 50 jahren los - das fängt schon viel früher an...

    was soll das helfen? du brauchst die infos ganz konkret für das fragliche haus bzw. die wohnung und keine allgemeinen auskünfte...

    aber mal grob was mir so einfällt weil wir letztes jahr auch 'ne wohnung komplettsaniert haben in einem 60er-jahre haus:
    - wann wurde die elektrik das letzte mal neu gemacht?
    - wurden die wasserleitungen schon mal ausgetauscht und wenn ja wann? (und in diesem zusammenhang natürlich: wie alt sind die badezimmer?)

    fürs haus insgesamt:
    - wann wurde das dach zum letzten mal neu gedeckt?
    - wie schaut's mit der wärmedämmung aus, ist eine zusätzliche zum originalzustand notwendig? wurde die schon vorgenommen?
    - wann wurde die fassade das letzte mal gestrichen?
    - wie alt sind die fenster und in welchem zustand?
     
  9. #8 Pharao, 29.08.2013
    Zuletzt bearbeitet: 29.08.2013
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    Hi,

    bedenke bitte auch ggf. alle Vor- und Nachteile, was eine Eigentumswohnung mit sich bringen kann ! ZB. kannst du hier nicht alles selber frei entscheiden.

    Wenn du selber keine Ahnung hast bzw selber es nicht abschätzen kannst in welchem Zustand das Haus ist, dann ist es i.d.R. gut angelegtes Geld, wenn man sich vor Erwerb einen Gutachter holt der genau das Bewerten kann.

    Gerade in München gibt`s eigentlich keine Schnäppchen, weil jeder weis was da eine Immobilie Wert ist, aufgrund der Tatsache das da Wohnungsmangel herscht und man fast jedes Loch noch teurer vermieten kann. Wenn hier also der Kaufpreis recht günstig ist, dann hat das i.d.R. einen Grund, warum das so ist.
     
  10. #9 haraldo, 26.10.2013
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    Also gerade in München ist der Wohnungsmarkt sehr umkämpft. Deshalb ist selbst wenn renoviert werden muss, eine Wohnung immer noch eine gute Anlage. nur sollte man halt einplanen, dass immer was anfallen kann, und dass nicht bei der ersten ungeplanten Sanierung das Geld ausgeht, denn dann landet man Schiffbruch. Wenn man das allerdings im Hinterkopf hat, dann kann man ordentliche renditen machen.
     
  11. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    bedenke aber (unabhängig wie der Wohnungsmarkt ist), das es sich hierbei um eine Eigentumswohnung handelt und man da eben nicht immer alles alleine entscheiden kann. Zudem, wenn ein Mangel an der Wohnung auftritt, kann der Mieter ja ggf. auch die Miete mindern.

    Naja, kommt drauf an wie man das sehen will bzw was letztlich bei dir die Rendite ist.

    Natürlich kann man eine Immobilie auch runter wirtschaften, was natürlich erstmal höhere Gewinne einbringt, als wenn man ständig versucht die Immobilie auch zu erhalten oder was daran zu erneuern, ect. Aber irgendwann wird halt mal die Immobilie sogar in München dann unvermietbar.
     
  12. Frida

    Frida Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich bin auch neu im Forum und begrüße euch ganz herzlich. Dieses Thema ist gerade der Grund für meine Registrierung. Da es in meinem Fall auch um ein sehr altes Haus geht (Bj. 1957), habe ich mehrere Empfehlungen von Freunden und Bekannten bekommen, dass ich auf jeden Fall einen Gutachter engagieren. Könnte mir bitte jemand sagen, wie hoch circa die durchschnittliche Belohnung in München ist? Nur damit ich einen Überblick kriege, was ein angemessenes Honorar ist.

    Danke im Voraus!

    Naja leider gibt es keine Garantie, nur Chuck Norris schafft den Studium in der Regelstudienzeit :61:

    Liebe Grüße
     
  13. #12 Bürokrat, 30.06.2014
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    Zur Besoldung von Gutachtern in München kann ich nichts sagen, ein Gutachter mit einem Verkehrswertgutachten wird schon seine 2000 kosten nehme ich mal an, für eine einzelne wohnung vielleicht weniger. Ich verstehe aber die Aufregung um alte Häuser nicht ganz. Mein ältestes Objekt ist von 1865 und ich sehe jetzt keinen Grund warum das nicht noch mal 150 Jahre stehen sollte.
    Häuser aus den 50ern und 60er sind aber mit Vorsicht zu genießen da damals äußerst schlampig und mit teils giftigen Materialien gebaut wurde, z.b. Teerkleber für Parkett. Da wäre ein Gutachter wahrscheinlich nicht verkehrt...
     
  14. Andres

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    Es ist weniger das Alter an sich. Je länger ein Haus steht, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass ihm irgenwann etwas weniger gutes widerfahren ist.
     
  15. #14 Bürokrat, 30.06.2014
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    Da hast du natürlich recht aber welches über 100 jahre alte haus hatte noch nie enen wasserschaden, mal Schimmel oder oder oder. Im Normalfall wird das die Lebenserwartung des Hauses nicht tangieren solange die Decken und die Mauern i.o. sind und sich nicht gerade schwamm ausbreitet...
     
  16. Duncan

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    @Bürokrat: aber gerade die Art und Weise der damaligen Behebung des Schadens ist entscheidend. Sie kann durchaus die Ursache für einen erst Jahrzehnte später bemerkten Folgeschaden begründen. Aber auch Neubauten haben ihre Tücken. Ein Haus das die letzten 100, 200 oder gar 350 Jahre überstanden hat, lässt schon eine gewisse Robustheit annehmen. So ganz falsch kann mit denen nicht alles gelaufen sein.
    Wobei Häuser kurz nach Kriegsereignissen, und aus den 60ern eher noch 70er Jahren bin ich sehr vorsichtig. Ersteres ist Offensichtlich, bei letzteren: Man hat sich zu viel auf moderne Kunststoffe usw. verlassen. Vieles war doch nicht so toll oder noch nicht ausgereift. Lieber einen Gründerzeitbau als einen 70er Jahre Kasten.
    Ansonsten Alter ist relativ.
     
  17. #16 Bürokrat, 30.06.2014
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    Welche Folgeschäden sind denn denkbar wenn meinetwegen ein kleinerer Wasserschaden nicht behoben wird, d.h. keine prof. Trocknung erfolgt?
     
  18. Pharao

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    Hi,

    also wenn man schon eine größere Summe für eine Immobilie ausgeben will, dann lohnt sich m.E. immer ein Gutachter, egal ob Alt- oder Neubau !

    Wer am falschen Ende jetzt ein paar Eurönchen sparen will, riskiert halt später dann ggf. richtig drauf zu zahlen. Sich als Laie nur auf das Alter der Immobilie zu beschränken bzw. daraus eine Beurteilung herzuleiten a´la "da muss ja alles TipTop sein", das halte ich für sehr gewagt. "Reinfallen" kann man mit Neubauten genauso wie mit Altbauten !
     
  19. Duncan

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    gerade in alten Holzbalkendecken mit Stroh und Lehmschüttung können sich die interessantesten Lebensformen entwickeln. Erstaunlich viele davon ernähren sich von Cellulose oder anderem toten organischem Material. Bis diese Auswirkungen außen sichtbar sind kann es gelegentlich schon mal einige Jahrzehnte dauern. Schwämme, Pilze, aber auch Insekten können ungemütliche Hausgenossen sein. Gebrannte/geräucherte Balken waren auch damals schon meist zu teuer.
     
  20. #19 Bürokrat, 01.07.2014
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    Was man nicht alles lernt. heißts das nächste mal wohl trocknen...
     
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