Kauf einer Dachgeschosswohnung! Hilfe

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Mannheimer, 08.08.2008.

  1. #1 Mannheimer, 08.08.2008
    Mannheimer

    Mannheimer Neuer Benutzer

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    Hallo Forum,

    ich möchte eine Dachgeschosswohnung kaufen und hab noch einige Fragen an die Experten unter Euch...

    Habe mir letzte Woche eine Wohnung im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses angeschaut. Die Wohnung befindet sich im Rohbauzustand und muß vollständig renoviert werden...

    Das Dach ist undicht, eine Dachsanierung + Wärmeisolierung ist erforderlich... Die Fenster müssen auch erneuert werden.


    Frage 1: Kann die notwendige Dachsanierung in der Eigentümerversammlung blockiert werden? Meines Wissens ist für eine Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum eine Abstimmung der Eigentümer erforderlich! Falls die Mehrheit der Eigentümer gegen eine Dachsanierung stimmt kann ich die Wohnung ja nicht bewohnen... Wenn die Dachsanierung nicht blockiert werden kann gibts es dann eine Frist bis wann die Sanierung vollzogen werden muß. Falls ich die Wohnung kaufe möchte ich ja so schnell wie möglich mit der Renovierung beginnen und einziehen oder die Wohnung vermieten...


    Frage 2: Die Kosten für die Dachsanierung trägt doch die Eigentümergemeinschaft entsprechend dem Verteilungsschlüssel richtig? Kann in der Eigentümerversammlung beschlossen werden dass ich alleine bzw. einen größeren Teil der Kosten übernehmen muß? Falls Rücklagen vorhanden sind müssen diese dann auch herangezogen werden?


    Frage 3: Laut Eigentümerin war die Dachgeschosswohnung schon immer eine Wohnung bzw. als Wohnung gedacht... Also kein Dachboden der zur Wohnung ausgebaut wurde und von den anderen Eigentümern nicht geduldet werden muß und einer Baugenehmigung bedarf. Sie zahlt angeblich auch 115 € Hausgeld und Wasserleitungen und Abflussrohre sind auch vorhanden also muß es das Dachgeschoss ja als Wohnung genutzt werden dürfen... Kann der Speicher überhalb der Wohnung auch als Wohnraum genutzt werden? Der Zugang befindet sich innerhalb der Wohnung.


    Frage 4: Muß die Hausverwaltung mir als Kaufinteressenten Auskunft über die Wohnung, Instandshaltungsrücklagen, Rückstände der Eigentümerin, Beschlüsse der E.- Versammlung geben?


    Frage 5: Habt Ihr allgemeine Tipps für mich was ich beachten sollte bzw. über was ich mir Informationen einholen sollte. Was sollte ich beim Eigentümerwechsel beim Notar beachten?


    Vielen Dank für Eure Antworten und Tipps im Voraus! :-)
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Jeder Eigentümer hat Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung. Dazu zählt auch die Beschlussfassung über erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen. Dieser Anspruch ist durchsetzbar. Verweigern kann dei Eigentümergemeinschaft die Instandsetzung also nicht. Da es eindeutige Fristen für die Instandsetzung nicht gibt, ist zumindest der Zeitablauf ungewiss. Muss das ganze auf dem Rechtsweg ausgetragen werden, wird das auch nicht zur Beschleunigung beitragen.

    Zu beachten ist allerdings, dass der Instandsetzungsanspruch im Grundsatz nur die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands umfasst. Ein Anspruch auf eine zusätzliche Wärmedämmung ist damit nicht zu begründen.
    Die Wärmedämmung wird aber vermutlich wegen der EEneV bei einer Erneuerung der Dacheindeckung unvermeidbar sein. Es handelt sich hier aber um eine andere Rechtsgrundlage als beim Instandsetzungsanspruch desw einzelnen Eigentümers gegen die Gemeinschaft.

    Rücklagen können, müssen aber keineswegs verwendet werden. Wenn die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließt, ist dies nicht grundsätzlich fehlerhaft.

    Warum sollten Leitungen die Zweckbestimmung irgendwelcher Räume nach den zufälligen Vorstellungen eines Eigentümers bestimmen? Wenn die vorgetragene Argumentation für Wohnraum zutreffen sollte, könnte man mit genau der gleichen Argumentation auch Gewerbe rechtfertigen. Wie wäre es - zur Freude der Hausbewohner - mit einer Kneipe im Dachgeschoss? :wink
    Auch die Zahlung von Hausgeld sagt nichts über die Zweckbestimmung irgendwelcher Räume.
    Ein Blick in die Teilungserklärung wird die Zweckbestimmung der betreffenden Räume zeigen.

    Nein, warum auch? Es kann ja wohl auch nicht sein, dass jeder mit der Behauptung "Kaufinteressent" seine Nase in die Angelegenheiten der Gemeinschaft stecken und die Arbeitszeit des Verwalters, selbstverständlich kostenlos, beanspruchen kann.

    Der grundsätzlichste aller denkbaren Tipps lautet: Verstand einschalten. Der Erwerber sollte wissen, dass er mit dem Kauf einer Wohnung in die Gemeinschaft eintritt und dass er nicht Einzeleigentümer ist und deswegen über sein Eigentum im Gegensatz zum Einzeleigentümer auch nicht nach Belieben verfügen kann. Der Wohnungseigentümer unterliegt Mehrheitsentscheidungen und er haftet auch für die Gemeinschaft.
    Welche Bedingungen im Kaufvertrag vereinbart werden, hängt nicht nur von einer Partei ab. Wichtig ist, dass die Vertragsparteien Regelungen für die Zeit ab Besitzübergang bis zum Eigentumsübergang treffen. Auch über die Verteilung von Abrechnungsergebnissen werden Vereinbarungen erforderlich sein.
     
  4. #3 Eddy Edwards, 09.08.2008
    Eddy Edwards

    Eddy Edwards Erfahrener Benutzer

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    Rohbau? Ich stelle mir gerade eine Dachgeschosswohnung vor in der ich durch den Dachstuhl den herrlichen Sternenhimmel beobachten kann? :?

    Generell wird der Verkäufer erster Ansprechpartner sein. Auch sollte man von ihm u. a. die Teilungserklärung erhalten. Hierin ist festgehalten welche Bauteile wem gehören und für welche Nutzung sie vorgesehen sind. Das Dach gehört zur Gebäudehülle und wird sicherlich zum Gemeinschaftseigentum gehören. Wobei sich mir schon wieder die Frage stellt, warum die Wohnung im Rohbau ist. Benötigen die Anderen kein (dichtes) Dach um wenigstens die Wohnung unter der Dachwohnung trocken zu halten. Sehr komisch.
     
Thema: Kauf einer Dachgeschosswohnung! Hilfe
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