Kauf einer Eigentumswohnung - Frage zu geplanten Sonderumlagen

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Benni.G, 20.09.2016.

  1. #1 Benni.G, 20.09.2016
    Benni.G

    Benni.G Benutzer

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    Guten Tag,
    ich habe am Freitag einen Notartermin um meine erste Eigetumswohnung zu kaufen.
    Nun habe ich vom Makler einen Verkaufsvertragsentwurf des Notars zugeschickt bekommen und habe eine Frage, ob ich den folgenden Abschnitt zu meinen Gunsten nutzen kann.

    "Sollten bis zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer Eigentümerversammlungen stattfinden, ist der Verkäufer verpflichtet, sein Stimmrecht nur einvernehmlich mit dem Käufer auszuüben. Der Verkäufer versichert, dass keine Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gefasst wurden, aufgrund deren der Käufer als künftiger Eigentümer des Wohnungseigentums zu besonderen Aufwendungen verpflichtet würde."

    Aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung am 20.4.2016 weis ich, dass zum 1.7.2016 und 1.7.2017 eine Sonderumlage geplant ist. Meinem Miteigentumsanteil werden dabei 1.153,51 € zugeschrieben.

    Kann ich somit im Juli 2017 vom Verkäufer verlangen, dass dieser die Sonderumlage zu zahlen hat?
    Oder zählt eine Sonderumlage nicht als besondere Aufwendung?

    Vielen Dank für eure Einschätzung
    Benni.G
     
  2. AdMan

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  3. #2 Fremdling, 21.09.2016
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    Frage doch mal den Verkäufer und lasse das Ergebnis in den Kaufvertrag einarbeiten. Auch im Notartermin kannst Du noch Vertragsänderungen "in Deinem Sinne" einvernehmlich abstimmen oder halt die Unterschrift unterlassen, wenn es an dem von Dir genannten Betrag scheitern soll. Ansonsten einfach mal die Sonderumlage auf den Kaufpreis rechnen und Dich fragen, ob das Vorhaben damit zum NoGo wird? Viel Spaß!
     
  4. #3 BHShuber, 21.09.2016
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    Hallo,

    der Verkäufer widerspricht der Vereinbarung im Kaufvertrag, denn es ist sehr wohl bekannt, dass es zu besonderen Aufwendungen kommt in Form einer Sonderumlage.

    Wenn diese aber mit dem Verkäufer bereits besprochen ist oder der Verkäufer einen Preisnachlass dahingehend mit dem Käufer vereinbart ist, dann stimmt die Sache wieder.

    In jedem Fall sollte die Sache nochmal auch beim Notartermin besprochen werden, hier, wenn dem so ist, sollte der Verkäufer eben die genannte Summe vom Kaufpreis abziehen, sodass dann der Kaufvertrag beurkundet werden kann.

    Dies wäre der einfachste Weg, denn nach kaufvertraglicher Vereinbarung bekundet der Verkäufer, dass keine Sonderumlage oder besonderen Aufwendungen anstehen, was ja dann nicht richtig sein kann.

    Gruß
    BHShuber
     
  5. #4 Benni.G, 21.09.2016
    Benni.G

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    Ist diese "Sonderumlage" eine "besondere Aufwendung", obwohl eine Rücklage gebildet wird?
    "Die Verwalterin schlug vor, dass eine Sonderumlage von jeweils 3.000 € (nach MEA) für das Jahr 2016 & 2017 erhoben werden soll. Dies ist notwendig, um für zukünftige Investitionen eine Rücklage zu bilden."

    Bei diesem Fall geht es mir nicht ums moralische Vorgehen. Ich kenne den Verkäufer nicht, dieser wohnt nicht in meinem Ort, ich habe noch kein einziges Wort mit ihm gesprochen. Mir geht es also rein um das rechtliche Vorgehen.

    Von der Sonderumlage weis ich nur aus dem Protokoll, welches der Makler in eine Dropbox gelegt hat.

    Ich denke, dass ich diese Umstände nur zu meinen Gunsten nutzen kann. Deswegen werde ich von meiner Seite aus nichts am Kaufvertragsentwurf ändern. Wenn dem Verkäufer dies nicht auffällt, ist er selbst dran schuld.

    Ich bezahle den Kaufpreis, den der Verkäufer haben will (der Kaufpreis ist meiner Meinung nach fair).
    Nächstes Jahr verlange ich dann vom Verkäufer die 1.153 €, mal schauen, wie er dann reagiert.

    Der Preis darf aus finanzierungstechnischer Sicht nicht sinken, da ich sonst unter die 50.000 € komme oder nicht mehr 20% Eigenkaptial einbringen kann. Und wenn ich jetzt komme und sage, dass ich einen Nachlass von 1.153 € haben will springt der Verkäufer am Ende ab.
     
  6. GSR600

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    Was steht denn zum Nutzen uns Lastenübergang im Vertrag?
     
  7. #6 Benni.G, 21.09.2016
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    "Auf den Käufer gehen über der Besitz, die Nutzungen, die Gefahr, die Lasten, die Anliegerabgaben, die Versicherungen und die allgemeinen Verkehrssicherungspflichen Zug um Zug gegen Zahlung des vollständigen Kaufpreises."
     
  8. #7 BHShuber, 21.09.2016
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    Hallo nochmal,

    natürlich ist die Sonderumlage wie der Name schon sagt eine besondere Aufwendung, denn das Geld wird nicht aus der Instandhaltungsrücklage entnommen und dem Zwecke zugeführt sondern als " Sonderumlage" sprich zusätzliche Aufwendung für den jeweiligen Eigentümer auferlegt und ist zusätzlich zu bezahlen!

    So nun hat entgegen der kaufvertraglichen Vereinbarung der Verkäufer diesen Umstand unter den Tisch fallen lassen und muss vor Unterzeichnung damit konfrontiert werden oder man lässt ihn unterschreiben und fordert das Geld dann, zumindest bleibt es bei dem Versuch, denn es war ja bekannt, dass eine Sonderumlage beschlossen ist, gerichtlich einzufordern.

    Sonderumlage heißt nichts anderes als dass für eine Maßnahme zusätzlich zur Instandhaltungsrücklage vom Eigentümer Geld eingesammelt wird um die Maßnahme durchführen zu können, somit auch eine Art besondere Aufwendung!

    Gruß
    BHShuber
     
  9. GSR600

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    Also, das würde dann wohl heissen, wenn der komplette Kaufpreis vor Fälligkeit der Sonderumlage gezahlt ist, dass Du diese zahlen musst.
     
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  10. #9 Benni.G, 21.09.2016
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    Danke für deine Ansicht, die ich im Großen und Ganzen auch teile.

    Aber Protokolle, die im Internet bereit gestellt ist, werden einerseits nicht im Kaufvertrag erwähnt, noch hat mich jemand auf die besondere Umlage aufmerksam gemacht. Weiterhin gehören Protokolle von Eigentümerversammlungen nicht zu den Pflichtunterlagen bei einem Verkauf, deren Beschlüsse ich mit Kauf anerkennen muss.

    Ich werde also nächstes Jahr mal versuchen den Betrag einzufordern. Bei über 1.000 € kann man schon mal einen Brief riskieren.
     
  11. #10 BHShuber, 21.09.2016
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    Hallo,

    zu deinen Lasten, was noch vor Unterzeichnung und Beurkundung zu Lasten des Verkäufers gehen sollte!

    Dies hätte man noch vor Erstellung des Kaufvertragsentwurfes mit dem Verkäufer besprechen müssen aber kein Beinbruch, das kannst du nachholen und dann eben so in den Kaufvertrag einarbeiten lassen, in der Form, dass die Sonderumlagen die noch vor Beurkundung des Kaufvertrages von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wurden entweder vom Kaufpreis abgezogen werden oder der Verkäufer noch zu tragen hat.

    Gruß
    BHShuber
     
  12. #11 Benni.G, 21.09.2016
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    Dann unterschreiben wir also den Kaufvertrag.
    Vor Zahlung des kompletten Kaufpreises fällt mir auf, dass dort ja eine Zahlung in Höhe von 1.153 € ansteht und halte den Betrag also ein?
     
  13. GSR600

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    Das könnte kritisch werden.
    An Deiner Stelle würde ich wie bereits BHSHuber geschrieben in den KV einarbeiten, dass die Sonderumlage vom KP abgezogen wird.
     
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  14. #13 BHShuber, 21.09.2016
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    Hallo,

    da liegst du aber falsch, denn mit Eintrag ins Grundbuch, bzw. Übergang Nutzen (wie z. B. Mieteinnahmen) und Lasten ( Hausgeldzahlungen, Sonderumlagen usw.) wirst du Mitglied in der Eigentümergemeinschaft mit allen Rechten und Pflichten.

    Aus diesem Grunde lässt man sich unabdingbar die Eigentümerversammlungsprotokolle aushändigen vor einem Kauf um genau diesen Umstand herauszufinden ob eine Sonderumlage ins Haus steht, von der der Verkäufer naturgemäß nichts weis oder einfach nur nicht erwähnt.

    Und Pflichtunterlagen bei einem Verkauf gibt es schon gar nicht, du handelst hier eigenverantwortlich und gerade ein Kauf einer Immobilie ist genau auf diese Dinge zu achten das wichtigste überhaupt.

    Nun du hast ja eigentlich alle Trümpfe in der Hand, konfrontiere den Verkäufer mit der Sonderumlage und handle ihn um diese runter, teilt das dem Notar mit und die Sache ist gegessen.
    Gruß
    BHShuber
     
  15. #14 Benni.G, 21.09.2016
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    Richtig, ich habe alle Trümpfe in der Hand.

    Entweder kann ich mit dem Verkäufer verhandeln, was aber immer auf Gegenseitigkeit beruht
    Oder ich kann ihm nach Vertragsabschluss damit kommen, dass der versichert, dass ich zu keinen besonderen Aufwendungen verpflichtet bin.

    Folgen
    Verhandeln kann dazu führen, dass er den kompletten Aufwand erlässt, wir uns in der Mitte einigen, dass ich alles bezahle oder im schlimmsten Fall, dass er den Verkauf mit mir abbricht.
    Vor notariell unterschriebene Tatsachen setzen führt dazu, dass er unseren Anteil der besonderen Aufwendungen bezahlt oder er sich weigert.

    Da der Kaufpreis aus finanztechnischer Sicht nicht wirklich gesenkt werden darf, kann ich nur aus zweiten Variante Profit schlagen.
     
  16. #15 BHShuber, 22.09.2016
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    Hallo,

    er muss nicht zwingend den Kaufpreis senken, er kann sich kaufvertraglich auch dazu verpflichten, die Sonderumlagen die vor dem Kauf bereits beschlossen sind zu übernehmen!

    Gruß
    BHShuber
     
  17. #16 Benni.G, 22.09.2016
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    Ja, genau er KANN. Das ist mir zu riskant.

    Aber wenn er erstmal unterschrieben hat, dass nichts ins Haus steht, verlange ich das auch im nächsten Juli.
    Wenn er was schriftlich zugesichert hat, sehe ich die Wahrscheinlichkeit höher, dass er die Aufwendungen trägt, wie wenn man ihn nur drum bittet.
     
  18. #17 BHShuber, 22.09.2016
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    Hallo,

    sowohl er als auch du in dem Wissen der geplanten Sonderumlagen handelt eigenverantwortlich, d. h. du hättest es prüfen müssen und er hätte es sagen müssen, merkst was?

    Dein Vorhaben wird so nicht gelingen, kleiner Tipp, denn der Notar wird den Vertrag nochmal vorlesen, bei genau diesem Punkt wird er nochmal gezielt nachfragen ob dem so ist wie im Vertragsentwurf geschrieben, dann ist der Ansatz, die Sache zur Sprache zu bringen!!!!!!!!!!!!

    Aber mach, Anwälte und Richter freuen sich.

    Gruß
    BHShuber
     
  19. #18 Benni.G, 24.09.2016
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    So, heute war mein Notartermin.
    Das Verkäuferehepaar besitzt/besaß mehrere Immobilien und verkauft diese nun nach und nach aus Altersgründen (aber noch voll bei Verstand und einigermaßen Mobil). Somit hatten diese natürlich schon öfters mit einem Notar zu tun.
    Bei genau diesem Punkt hat der Notar nach einer möglichen Sonderumlage gefragt und der Verkäufer hat sofort verneint. Mehr bleibt wohl nicht hinzuzufügen.

    Aber wie gesagt, eine Kaufpreissenkung wäre (allein schon wegen meiner Finanzierung) eh nicht drin gewesen.
     
  20. Duncan

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    ... und du hast den Notar die anderslautenden Beschlussunterlagen vorgelegt?
    Ich habe auch schon etliche Notartermine (bei 6 unterschiedlichen Notaren) hinter mir und lerne noch bei jedem dazu...
     
  21. #20 BHShuber, 24.09.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    genau meine Rede, der Notar fragt gezielt danach! Siehe Post #17.

    So, wenn du nun die Sonderumlage vom vorherigen Eigentümer haben möchtest aufgrund der vertraglichen Kaufvertragsvereinbarung, war es erst für den Verkäufer verpflichtend zu sagen als der Notar danach gefragt hat, deine Verpflichtung und das wird dir sicherlich vorgehalten, wäre es gewesen, diesen dir bekannten Umstand genau zu diesem Zeitpunkt zur Sprache zu bringen und durch den Notar die vertragliche Vereinbarung entsprechend ändern zu lassen.

    Wünsche dir viel Glück beim eintreiben der Forderung, einfach wird das nicht sein.

    Gruß
    BHShuber
     
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Kauf einer Eigentumswohnung - Frage zu geplanten Sonderumlagen

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