Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung und Vermietung

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von klayman, 16.02.2016.

  1. #1 klayman, 16.02.2016
    klayman

    klayman Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich bräuchte mal ein paar Tipps zu einem anstehenden Immobilienkauf, insbesondere ob es in dieser Form Sinn macht. Meine Frau und ich möchten Wohneigentum kaufen, können uns aber noch nicht so ganz auf das Häuschen im Grünen einigen (ist meiner Frau noch zu weit weg ;-)). Da uns aber die 1100,- Kaltmiete ärgert, haben wir überlegt zunächst mal eine Wohnung zu kaufen und in 10 Jahren nochmal über das Eigenheim im Grünen nachzudenken. Jetzt sind wir über verschiedene Umwege auf die Idee gekommen ein Zweifamilienhaus (Erstbezug) zu kaufen und eine der Wohnungen zu vermieten. Spannende Frage: Lohnt sich das? Aber vielleicht erstmal ein paar Fakten:

    Finanzielle Lage
    - Haushaltsnetto ca. 85.000 € p.a. (wobei meine Frau zur Zeit nur 75% arbeitet)
    - Eigenkapital ca. 110.000 €
    - Riester-Vertrag mit ca. 25.000 € (unklar ob sich das für die Immobilie lohnt?)

    Daten zur Immobilie
    - Kaufpreis inkl. Grundstück 630.000 €
    - Grundstückspreis nach Bodenrichtwert 117.000 €
    - WE1 (zur Vermietung) 95m² zzgl Garten
    - WE2 (zur Eigennutzung) 155m²
    - Nutzfläche zur Vermietung 16m²
    - Nutzfläche zur Gemeinschaftsnutzung 15m²
    - Nutzfläche zur Eigennutzung 59m²
    - Mietspiegel für Vergleichbare Objekte ca. 8€/m²
    - Leider mit Maklercourtage von 3,57%
    - Grunderwerbssteuer 6,5%

    Bei der finanziellen Lage haben wir sehr konservativ gerechnet und z.B. keinen Jahresbonus oder sonstige unstetige Einkommen berücksichtigt. Wir müssen aus Platzgründen so oder so umziehen, würden aber eben gerne in selbst genutztes Eigentum investieren. An besagtem Konstrukt gefällt uns auf den ersten Blick jetzt den Platz zu haben den wir benötigen, nicht Teil einer großen Eigentümergemeinschaft zu sein, und natürlich Steuern zu sparen.

    Wie sieht das für Euch aus, lohnt es sich hier mehr Aufwand in Berechnung / Finanzierung / Verhandlungen zu stecken?

    Viele Grüße,
    Klayman
     
  2. AdMan

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  3. #2 klayman, 16.02.2016
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    Nachtrag: Wir können die 630k zzgl. Kaufnebenkosten gut finanzieren. Ein Mietausfall wäre theoretisch unbegrenzt verkraftbar, wenn auch unschön ;-) Das Haus böte die Möglichkeit die selbst genutzte Wohnung (Maisonette) in zwei einzelne Wohnungen aufzuteilen, dann also insgesamt 3 Wohnungen zu haben. Ob das baurechtlich machbar ist müsste ich noch klären.
     
  4. #3 Goldhamster, 16.02.2016
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    Hallo,
    die vermietete Einliegerwohnung würde euch nur ein bisschen finanzielle Entlastung geben.
    Für das eingesetzte Kapital sind die knapp 10TE JAHRESmiete (versteht ja nicht jeder hier) vor Steuern nur eine kleine Hilfe.

    Goldi
     
  5. #4 klayman, 17.02.2016
    klayman

    klayman Neuer Benutzer

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    Naja, die Frage ist: Lohnt es sich das Haus komplett zu kaufen um von Mieteinnahmen und Steuervorteilen zu profitieren? Oder macht es mehr Sinn nur eine Wohnung (in diesem Fall ca. 350k) zu kaufen und diese schneller zu tilgen?
     
  6. Duncan

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    Finanziell? Nein!
    Von der Lebensqualität her? Müsst ihr selbst beurteilen, ich würde im Haus nicht noch immer einen fremden Mieter haben wollen. Oder soll es die Schwiegermutter werden, auch mit Blick gen Pflege?
     
  7. GSR600

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    Beachtet bitte, das wenn es ein Haus mit 3 anstatt 2 Wohnungen wird, die vereinfachung der Heizkostenabrechnung wegfällt ebenso die erleichterte Kündigung für den Vermieter.
     
  8. #7 BHShuber, 17.02.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    genau das ist der springende Punkt, diese Vorteile überwiegen in der Überlegung statt 2 Wohneinheiten 3 zu machen, gerade wenn man als Anfänger in der Vermietung das Wagnis eingeht.

    Gruß

    BHShuber
     
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  9. #8 klayman, 17.02.2016
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    @Duncan: Danke für Deine Antwort.Kannst Du das noch etwas erläutern oder kennst Du eine "Anleitung" anhand derer man sich das alles mal durchrechnen kann? In meiner naiven Vorstellung denke ich mir, Mieteinnahmen und Steuerersparnis sollten für die Finanzierung des vermieteten Anteils reichen.

    Das mit den 3 Wohnungen ist nur ein Gedanke für die Zukunft, solange wir selbst darin wohnen ist das aus Platzgründen keine Option. Es wäre baulich eben einfach umzusetzen.

    Viele Grüße,
    Klayman
     
  10. Andres

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    Welche Steuerersparnis eigentlich? In welcher Form soll hier ein steuerlicher Verlust entstehen?

    Eine Vergleichsrechnung nach Schema wirst du nicht hinbekommen, denn dafür ist der wirtschaftliche Verlauf der Vermietung einfach zu schwer planbar. Ein guter Einstieg wäre aber die Frage, wieviel ein vergleichbares EFH kosten würde, d.h. das gleiche Projekt ohne die ganze Vermieterei. Das könnte auch die Darlehenskonditionen weiter aufbessern ...

    Das mag ja sein, aber du möchtest auch eine angemessene Vergütung für deinen Aufwand und dein Risiko haben, sonst verdient nur die Bank.


    Weitere Detailfrage: Was für ein Vertrag ist das? Ein Riester-Bausparer? Vorsicht, es kann steuerlich sehr nachteilig sein, wenn man die Eigennutzung einer Riester-geförderten Immobilie aufgibt. Da kenne ich allerdings den aktuellen Stand der Dinge nicht, da es mich nicht betrifft. Solltest du also noch näher recherchieren.
     
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