Kauf einer Maisonettewohnung

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Unregistriert, 20.07.2011.

  1. #1 Unregistriert, 20.07.2011
    Unregistriert

    Unregistriert Gast

    Hallo,

    mir wurde eine Maisonettewohnung im Wert von 130.000 Euro angeboten. Laut Angaben des Verkäufers ist die Wohnung ca. 180.000 Euro wert.

    Da ich auf dem Gebiet völlig unerfahren bin, hoffe ich dass ihr mir ggf. ein paar Tipps und Tricks verraten könnt.

    Also das Angebot wie oben erwähnt hört sich natürlich super an, die Wohnung hat knapp 150m², mit Balkon, 2 Stellplätze, Garten, Parkettboden. Das Haus wurde 2001 gebaut, insgesamt sind 3 Wohnungen im Haus wovon dann jeder der Wohnung ein anderer Eigentümer ist.

    Jetzt meine Frage, ich bin sehr interessiert an der Wohnung aber werde im ersten Schritt die Wohnung erstmal schätzen lassen, ob diese wirklich an 180.000 Euro ran kommt.

    Auch ist die Wohnung für mich als Kapitalanlage gedacht, d.h. ich würde gerne Mieter reinsetzen (Kaltmiete beträgt derzeit 650 Euro) wovon ich 500 Euro an die Bank zahlen möchte und 150 Euro als Sicherheit auf ein separates Konto (wenn alles klappt, könnte ich mit den 150 Euro jeden Monat Sondertilgungen vornehmen).

    Insgesamt möchte ich das Haus komplett von der Bank finanzieren lassen und dies innerhalb 25 Jahren zurückzahlen, eben als Altersvorsoge nutzen.

    Könnt ihr mir Tipps geben auf was ich achten muss, was für Kosten können auf mich zukommen, wie Schornsteinfeger usw.

    Ein interessanter Punkt ist auch die Steuerfrage, derzeit habe ich ein Jahresgehalt von ca. 35.000 Euro Brutto, vermutlich muss ich trotz des hohen Kredites und den damit verbundenen Zinsen, Steuern zurückzahlen oder?

    Über ein paar Antworten würde ich mich doch sehr freuen :-)

    Viele Grüße


    Nadine
     
  2. AdMan

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  3. #2 Jobo45, 20.07.2011
    Zuletzt bearbeitet: 20.07.2011
    Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Der Wert einer Wohnung richtet sich u.A. nach der Lage des Objekts. Wie kommt der Verkäufer auf den Preis ? und warum will er sie dann für 130 t€ verkaufen?
    Schau mal was die Wohnungen im Umfeld kosten, lass Dir die Versammlungsberichte der ETW Anlage geben und die Beschlussauflistungen dann siehst Du schon eher warum der Preis so "günstig" ist.
    Jobo
     
  4. #3 Papabär, 20.07.2011
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Hallo Nadine,

    ich erlaube mir mal mich auf Stichpunkte zu beschränken:
    • Große Wohnungen sind im Allgemeinen schwieriger zu vermieten als Kleine ... plane Leerstand mit ein.
    • Viele Banken beschränken die Anzahl der jährlich zulässigen Sondertilgungen bzw. nehmen dafür Gebühren (Zinsausfall).
    • Das Wohngeld enthält nicht nur umlagefähige Kosten ... auch Reparaturkosten, Instandhaltungsrücklage und Verwaltervergütung müsstest Du von den 150,- € begleichen ... m. E. liegt dieser Kostenteil für gewöhnlich über 1,-€/m².
    • Steuerliche Vergünstigungen gibt es ... hier mal Steuerberater aufsuchen, der kann mit konkreten Zahlen auch konkrete Aussagen treffen.
    • Wo bei Eigentumswohnungen die Altersvorsorge steckt habe ich bis heute nicht begriffen.
     
  5. #4 Unregistriert, 20.07.2011
    Unregistriert

    Unregistriert Gast

    Hallo,

    danke für eure Antworten.

    Wirkt doch wie eine gute Altersvorsorge. Der Mieter zahlt im Grunde meine monatliche Sparrate über einen langen Zeitraum, wenn der Kredit bezahlt ist, gehört mir ja schließlich die Wohnung, ohne das ich viel zahlen musste.

    Und selbst wenn ich 40.000 Euro an Reperaturkosten und Mietausfälle habe, habe ich für 40.000 Euro eine teure Wohnung gekauft.

    Oder berechne ich da was falsch? :-)

    Gruß
     
  6. #5 Papabär, 20.07.2011
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Hast Du die 40.000,- € berechnet oder geschätzt? Vom Gefühl her halte ich die 40.000,- € - auf einen Zeitraum von 25 Jahren gesehen - für recht knapp bemessen.

    Lass Dir doch einfach mal die letzte Wohngeldabrechnung (besser die letzten drei ...) zeigen ... wie sieht´s z. b. mit der Grundsteuer aus, üblicherweise ist die im Wohngeld nicht enthalten.

    Bisher hört sich das für mich so an, als ob Du jeden Monat 50,- bis 100,- € drauf zahlst (wie gesagt, reines Bauchgefühl) - und dann wären 40T€ quasi nix.

    Rechne auch damit, daß Du im o. g. Zeitraum mindestens 2 komplette Renovierungen durchführen "darfst" ... wieder jeweils 10T€.

    Natürlich müssten auch die Steuervergünstigungen gegengerechnet werden ... hierzu bitte ´nen Steuerberater fragen.

    Ich mache auch immer die Gegenprobe und überschlage, was der Käufer (in dem Fall Du) bei einer langfristigen Anlage des EK in Bundeswertpapiere nach X Jahren für ein Kapital angespart hätte, und welche monatliche Ausschüttung dann bei entsprechender Umschichtung Pi mal Daumen zu erwarten wäre (klar, die Zinssätze in 25 Jahren kenn´ ich natürlich auch net ... ebensowenig die zukünftige Kostenentwicklung). Bei 25 Jahren ergibt das allerdings eine laaange Exeltabelle. :61:

    Nicht zu vergessen, die von Jobo45 bereits erwähnten Versammlungsprotokolle ... welche größeren Inst.-Maßnahmen sind in den nächstes Jahren notwendig/geplant?

    Ob die Wohnung derzeit einen Marktwert von 180T€ oder nur von 130T€ hat, ist bei einer solch langfristigen Kapitalanlage m. E. eher nebensächlich (es sei denn, Du willst spekulieren ... aber da haben sich schon so einige die Finger dran verbrannt :85: )
     
  7. #6 Unregistriert, 20.07.2011
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    Unregistriert Gast

    Hallo Papbär,

    deine Antwort macht mich schon sehr nachdenklich.

    Vielleicht sehe ich das zu gutgläubig.

    Die 40.000 Euro sind eher geschätzt durch Mietausfälle. Reperaturen usw. fallen keine an, die Wohnung ist von 2001 und der jetziger Eigentümer gibt 5 Jahre Garantie auf die Wohnung.

    Mit den Wohngeldabrechnungen und die Unterlagen welche Jobo sagt, werde ich mir besorgen, danke für diese Infos.

    Grundsteuer ist ein Thema mit dem ich mich noch gar nicht befasst habe *arg*

    Mit dem Draufzahlen hab ich nicht ganz verstanden...

    Die Rechnung die mir gemacht wurde: 130.000 Euro + Zinsen für jeden Monat 500 Euro (Mieteinnahme) ca. 25 Jahre Laufzeit dann ist der Kredit abgezahlt und 150 Euro (je Monat) Reserve reichen da wohl nicht aus.

    Das ab und an eine Miete ausfällt damit kann ich leben, aber wenn ich an der Wohnung in der Zeit selbst 50.000 Euro - 100.000 Euro reinstecke lohnt sich es ja nicht und die Idee zu einer Altersvorsorge geht nicht auf....

    Ich glaub es ist eher utopisch was mir da versprochen wurde, dass meine Altersvorsorge in Form dieser Wohnung vom Mieter erledigt wird...
     
  8. #7 Papabär, 21.07.2011
    Papabär

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    Von wem? Von der Bank, die ein Darlehen verkaufen möchte - oder vom Makler, der Provision kassieren will? Beide wollen nur Dein Bestes ... und zwar am liebsten druckfrisch. Huhu, aufwachen ...

    Wenn Dir die Whg. zu einem Kaufpreis von 130T€ angeboten wird ... wie sieht´s dann mit Grunderwerbssteuer, mit den Notarkosten und eben besagter Maklerprovision aus ... wer zahlt die denn?

    Hast Du Dich schon mal schlau gemacht, ob die 650,- € NKM - sprich 5,-€/m² überhaupt ein realistischer Wert in der Gegend sind? Was sagt der Mietspiegel? Wie werden vergleichbare Wohnungen zur Miete inseriert?

    Gibt es überhaupt einen entsprechenden Bedarf ... also wohnungssuchende Großverdiener ... oder eher Großfamilien mit Migrationshintergrund und/oder entsprechenden (staatlichen?) Subventionen?


    Also, kleines Beispiel anhand von fiktiven Zahlen:
    Du musst ja ein monatliches Wohngeld an die Gemeinschaftskasse zahlen. Dieses Wohngeld wird aber nicht nur für Kosten die Du auf Deine Mieter umlegen kannst verwendet, sondern z.B. auch für Verwaltergebühren, für Farbe weil der Keller neu gestrichen werden muss oder für einen neuen Fahrradständer ... der Gartenzaun müsste auch mal wieder repariert werden und der Rasenmäher hat letztens das zeitliche gesegnet.

    Rechne mal 15,- €/Monat Verwaltervergütung, 0,40 €/m²/Monat Inst.-RL (= 60,-€), dann ist von Deinen 150,- € schon mal die Hälfte weg. Für die normalen Kleinreparaturen am Gemeinschaftseigentum halte ich weitere 60,- €/Monat nicht für zu hoch angesetzt ... bleiben Dir im Schnitt 15,- €/Monat für Reparaturen innerhalb der Wohnung. Wenn Du das für ausreichend hältst, dann greif´ zu.

    Dabei wurden evtl. Mietminderungen oder Zinsanpassungen/allgemeine Preiserhöhungen noch gar nicht berücksichtigt.​
     
  9. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Immer mehr Vermieter wachen tagtäglich schmerzhaft auf...
     
  10. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Bekommst du eine Kreditlaufzeit von 25 Jahren? Wow! Wenn es nur 10 Jahre sind, kann es ja sein, dass dann die Zinsen auf doppeltem Niveau liegen. Dann kommst du mit Deckung durch Miete nicht mehr hin. Und dann?
     
Thema: Kauf einer Maisonettewohnung
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