Kauf einer vermieteten Wohnung - was in den Kaufvertrag nehmen

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von smurf, 08.06.2014.

  1. smurf

    smurf Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    wir sind neu hier und sind aktuell im Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung (1Z, 33,5m²). Die Wohnung ist langfristig (15-20J) für den Eigenbedarf eines Familienmitgliedes gedacht und soll bis dahin vermietet werden. Aktuell ist die Wohnung auch vermietet (möbliert), allerdings recht abgewohnt und die Möbel werden aufgrund des geringen Wertes auch nicht im Kaufvertrag aufgeführt. Mietvertrag lassen wir uns gerade schicken.

    Jetzt grübeln wir natürlich, ob wir irgendwas wegen der bestehenden Vermietung bzw. auch des Wohnungszustandes (alte schwergängige Fenster von 72, leichter Wasserschaden im Fußboden...) in den Kaufvertrag aufnehmen lassen sollen/müssen. Denn im schlimmsten Fall könnte der Mieter ja 2 Wochen nach Kauf kommen und meinen "Fenster kaputt (naja, schwergängig), Wasserschaden etc." und wir wären dran. Grundsätzlich ist das aus Kostensicht kein Problem, wir haben ausreichend Reserve um ggf. die ganze Wohnung grundrenovieren zu lassen - aber kann man sich irgendwie gegenüber dem Verkäufer/Mieter da absichern?

    Vielen Dank schonmal,

    smurf
     
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  3. #2 Pharao, 08.06.2014
    Zuletzt bearbeitet: 08.06.2014
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    je nach dem was ihr an Miete bekommt, ist es nicht Sinnvoll jetzt was in die vermietete Wohnung zu stecken bzw. nicht mehr als nötig. Das macht man lieber, wenn der Mieter mal auszieht. Ansonsten solltet ihr euch auch mal erkundigen, ob es bei Einzug dieses Mieters ein Übergabeprotokoll gab oder ob`s im Schriftverkehr was über diesen Wasserschaden gibt.

    Denkt dran, nicht immer kommt man mit Eigenbedarf durch oder manchmal wehrt sich auch ein Mieter gegen eine Kündigung bzw. wenn das Budget des Mieters begrenzt ist, wird er sicherlich auch erst ausziehen, wenn er was neues gefunden hat.

    In vieviel Monaten/Jahren wollt ihr denn diese Wohnung selber nutzen ? Wie sicher ist es, das ihr wirklich dort selber dann 15-20 Jahre wohnen bleibt ? Ich mein, rentiert sich das überhaupt deswegen eine kleine 1-Zimmerwohnung sich zu kaufen ? Wie wäre ggf. die Vermietbarkeit vor Ort, falls ihr es doch nicht selber nutzt ?

    Aus meiner Erfahrung wohnt i.d.R. kein Mieter freiwillig so lange in einer kleinen 1-Zimmerwohnung. Also 15-20 Jahre hab ich bei solchen Wohngrößen noch nie erlebt, gerade weil das einfach reine Singlewohnungen sind. M.E. sind 2-4 Jahre Mietdauer realistisch, 5-6 Jahre wären schon super und mehr als 7 Jahre i.d.R. eher unwahrscheinlich.
     
  4. #3 smurf, 08.06.2014
    Zuletzt bearbeitet: 08.06.2014
    smurf

    smurf Neuer Benutzer

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    Vielleicht habe ich es vorhin ungünstig geschrieben.

    Wir haben selbst eine 3-Zimmer Eigentumswohnung im gleichen Objekt. Dort werden wir auch Wohnen bleiben. Die 1-Z-Wohnung ist nicht für uns sondern für meinen Bruder gedacht, der kann nicht alleine leben und würde nach dem Tod meiner Eltern zu uns ziehen - nur dann eben nicht in die 3Z sondern die auf dem gleichen Flur liegende 1Z. Das ist aber frühestens in 15-20 Jahren ein Thema. Das der aktuelle Mieter vermutlich keine 20 Jahre in der 1Z Wohnung bleibt ist uns auch klar, wenn er auszieht wird die Wohnung eh grundrenoviert und dann neu vermietet. Im Rhein-Main-Gebiet ist es auch kein Problem entsprechend ausgestattete Appartments an den Mann/Frau zu bringen.

    Es geht mir eher darum das wenn ich die Wohnung so kaufe ja der aktuelle Mieter sich dann wg. Mängel an mich wenden kann. D.h. solange der nix sagt super - dann machen wir auch nix an der Wohnung bis er auszieht. Selbst wenn er auszieht werden wir erstmal schauen ob man die nicht sogar so wieder vermieten kann.

    Mein Problem ist kann ich mich absichern gegen Schäden oder Zustände wie die eben alten Fenster die der Mieter ja beim Vorbesitzer nicht reklamiert hat. Der Wasserschaden entstand als die schon drin waren durch Abwasserprobleme. Habe schon überlegt mir das quasi vom Vormieter schriftlich bestätigen zu lassen das es keine Reklamationen bzgl. der Fenster und des Bodens gab - habe nur keine Ahnung ob das ausreicht oder im Zweifel eine Handhabe gegen den Vorbesitzer ist.

    Ich will halt vermeiden das der Mieter 1 Woche nach Kauf ankommt und Sachen reklamiert die er schon jahrelang so in der Wohnung geduldet hat. In der ganzen Konstellation ist das zwar eher unwahrscheinlich da wir auch damit rechnen das er vielleicht eh bis Jahresende auszieht, interessieren würde es mich trotzdem.
     
  5. Andres

    Andres
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    Verständlich, aber das geht nicht. Ihr könnt euch vor unberechtigen Forderungen schützen, z.B. - wie Pharao ganz richtig bemerkt hat - indem ihr euch das Übergabeprotokoll geben lasst, in dem bereits bei Anmietung bestehende Mängel hoffentlich aufgeführt sind.

    Davon abgesehen kann der Mieter aber jederzeit Mängel reklamieren und die Beseitigung von seinem gegenwärtigen Vertragspartner fordern. Wenn er die Anzeige von Mängeln verzögert, hat er zwar einige Nachteile (er kann keine rückwirkende Minderung geltend machen, er haftet für Folgeschäden, ...), aber es ändert grundsätzlich nichts an seinen Ansprüchen. Der einzige wirksame Schutz: Die Mietsache mängelfrei halten.

    Wenn also beim Kauf Mängel vorhanden sind, dann muss das in den Kaufpreis einkalkuliert werden, zzgl. eines "Risikozuschlags". Dass der Mieter aktuell die Beseitigung dieses Wasserschadens gar nicht fordert, ist dabei völlig egal. Gerade unerfahrene Käufer liegen bei der Einschätzung, wie viel man für einen bestehenden, bekannten Mangel einkalkulieren muss, gerne mal erheblich daneben.


    Noch ein Problemfeld: die Möbel. Ob die im Kaufvertrag oder im Mietvertrag aufgeführt sind, ist ziemlich wurscht. Wenn die Möbel nicht nachweislich an den Mieter verkauft oder verschenkt wurden, gehören sie zur Mietsache. Ihr habt die Möbel zu erhalten bzw. bei Bedarf zu ersetzen. Das kann auch ins Geld gehen.
     
  6. smurf

    smurf Neuer Benutzer

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    Danke, das ist dann das was ich gedacht habe.

    Den Mietvertrag mit Protokoll werde ich mir schicken lassen, da allerdings der Wasserschaden entstanden ist als das Mietverhältnis bereits bestand, glaube ich nicht, das da was drin steht (wenn überhaupt ein Protokoll gemacht wurde).

    Da wir in unserer Wohnung die gleichen Umbauarbeiten (Fenster, Boden) schon haben machen lassen, haben wir das gut runterrechnen können + 20% Reserve. Die Möbel ansich sind noch gut, auch die Küche haben wir jeden Schrank einzeln geprüft - nur ich würde mir halt keine 10J alte schwarze Wohnzimmerwand + schwarz-rote Sofas in eine 1Z-Wohnung stellen. Schlafsofa und Waschmaschine gehört sowieso ihnen. Das wir bei Ausfall dann z.b. den Kühlschrank ersetzen müssen (oder was auch immer) ist klar.

    Kaufpreis haben wir denke ich im Rahmen des möglichen verhandelt :D wir sind innerhalb unseres Limits geblieben und haben trotzdem eben noch die ausreichenden Rücklagen.
     
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