Kauf einer vermieteten Wohnung

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von darth, 02.10.2006.

  1. darth

    darth Gast

    Also meine Frau und ich planen die Wohung unter unserer Eigentumswohnung zu kaufen.
    Wir wollen unsere jetzige Wohung einfach um die 43qm der zu verkaufenden Wohnung erweitern.

    Nun stellt sich die Frage, ob wir dem Mieter so ohne weiteres Kündigen können (Eventuell Eigenbedarf?).

    Zum Mieter muss ich noch folgendes sagen:
    Er bewohnt seit 01.04.2006 die Wohung. Es gab alleine innerhalb von diesem kurzen Zeitraum 36 Verstöße gegen die Nachtruhe durch Laute Musik, Gespräche usw.
    Weiterhin habe ich heute von Zwangsverwalter erfahren, dass es in der Zwischenzeit auch Mietschulden gibt (seit Juli. Eine entsprechende Anmahnung wurde durch den Zwangsverwalter zugestellt.).

    Nun frage ich mich können wir den Mieter nach dem kauf auch wirklich kündigen? Oder müssen wir mit diesen ewig in der Wohnung lassen?

    Gruß und danke im Voraus.
     
  2. AdMan

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  3. Maja

    Maja Erfahrener Benutzer

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    Du hast schon verschiedene Möglichekeiten sie rauszubekommen, gerade wenn Sie nicht zahlen, aber ob Sie dann wirklich gehen ist eine andere Sache. Anwalts und Gerichtskosten sind hoch.

    Warte doch bis der Insolvenzverwalter Sie rausschmeisst und kaufe dann, oder sag als Bedingung für den Kauf das du nur eine leere Wohnung kaufen willst. Kauft bricht zwar Miete nicht, aber wenn der Mieter nicht zahlt, kannst der Insolvenzverwaltern ja auch kündigen und der ist wahrscheinlich froh, wenn er eine Wohnung mehr los ist. :zwinker
     
  4. Darth

    Darth Gast

    Danke Maja für diese Info. Aber ich denke es ist doch immer ein Risiko eine vermietete Wohung zu kaufen und dass die Mieter eine Kündigung nicht hinnehmen wollen und einfach bleiben.

    Was mich eigentlich interessiert sind die Möglichkeiten, die ich habe um die Mieter auf die Strasse zusetzen. Sorry für die harten Worte aber seit diese in unserem Haus wohnen ging es stetig berab. Sei es mit X-Anzeigen gegen den Mieter. Und soweit ich weiß steht in dem entsprechenden Mietvertrag dass der die Wohnung nur von einer Person bewohnt wird. Aber in der Wohnung sind mind. 5 Personen auf Dauer. Ist das nicht auch ein Kündigungsgrund, da die Vertraglichen Vereibarungen nicht stimmen?
    Wie sieht es mit der Wertminderung der anderen Immobilien aus, da der Ruf der Wohnanlage auch geschädigt wird.

    Also welche Möglichkeiten habe ich oder besser kann ich kombinieren?

    Gruß
    Darth
     
  5. Jerry

    Jerry Erfahrener Benutzer

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    Dauerhafte Nutzung der Wohnung durch mehr als die gemeldeten und im Vertrag vorgesehenen Personen ist natürlich ein Abmahn- und auch Kündigungsgrund. Nichtzahlung ist i.d.R. aber der stärkere (weil nach entsprechendem Verzug zur fristlosen Kündigung berechtigende) Grund. Rauswerfen ist trotzdem mit Aufwand verbunden, wenn Du hier im Forum mal nach "Räumungsklage" suchst, verstehst Du das...

    Wenn der Zwangsverwalter sich um die Vermietung kümmert, lass diesen sich den Stress mit dem "Mieter" machen und ihn "entsorgen". Anschließend kaufst Du die leere Wohnung und hast höchstens ein Renovierungsproblem (und natürlich die Kaufkosten...). Wer verkaufen möchte, muss auch ein bisschen die Wünsche des Käufers bedienen, und wenn das heisst "leere Wohnung", muss er die Wohnung vor dem Verkauf halt leer machen...

    Klappt schon. Kopf hoch.

    Jerry
     
  6. #5 Insolvenzprofi, 04.10.2006
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    ist ne feine sache um die überschrift zu beantworten aber unter 10% nettonettorendite (also Warmmiete - Hausgeld) lohnt sich das nicht...
     
  7. Jerry

    Jerry Erfahrener Benutzer

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    Um dies wieder zu beantworten: 100% Zustimmung - zumal man selber die 10% noch versteuern darf und auch noch was zurücklegen muss für den Fall der Fälle...

    Ziel beim Kauf einer vermieteten Immobilie "auf Pump" kann immer nur sein, dass sich das Ding von selbst bezahlt und man irgendwann mit einem schuldenfreien Objekt zur Einnahmenerzielung oder wieder Veräußerung dasteht.

    Aber darum ging's hier trotz der anziehenden Überschrift eher nachgeordnet ;)

    Jerry
     
  8. #7 Insolvenzprofi, 04.10.2006
    Insolvenzprofi

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    aheb letztens in Mönchengladbach eine Wohnung mit 19,2% Nettonettorendite veräußert, der Käufer war überglücklich...
     
  9. Darth

    Darth Gast

    Also das mit kauf auf Pump wollte ich eigentlich nicht machen, da ich das notwendige Geld Bar habe. Mir geht es eigentlich um folgendes:

    1. Die Störenfriede unter uns raus um endlich wieder eine Nacht richtig schlafen zukönnen.
    2. Wäre der Zugewinn für unsere 1. Eigentumswohnung nicht schlecht, da wir einfach die beiden Wohnungen "verbinden" können.

    Also danke an alle für die Tipps.


    Gruß
    Darth
     
  10. Darth

    Darth Gast

    Hallo,

    aber zurück zu meiner Frage habe ich eine Change die Mieter über Eigenbedarf aus der Wohnung zu kündigen? (Mal abgesehen von den anderen Punkten.)

    Also momentan sieht es so aus:
    Wir besitzen bereits eine Eigentumswohnung in diesem Haus. Genaugenommen die Wohnung über dieser, die wir kauen möchten.
    Meine Frau und ich würden gerne unsere 2 Zimmer Wohnung mit der unteren Wohnung zu einer 4 Zimmer Wohnung ausbauen d.H. wir beide würden die vermietete Wohnung direkt bewohnen.
    Ich würde u.a. auch ein Arbeitszimmer benötigen, da ich sehr viel von Zuhause aus arbeite. Dies erledige ich momentan im Schlafzimmer. Und das ist nicht gerade angenehm.

    Wie steht hier meine Change den Mieter hier zu kündigen?

    Gruß und danke
     
  11. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Die Chancen zu kündigen sind sehr gut. Es muss nämlich einfach nur gemacht werden... :zwinker
    Eine Eigenbedarfskündigung ist selbstverstzändlich auch zulässig, wenn die bisherige Vermieterwohnung und die gekündigte Wohnung verbunden werden sollen. Wird eine Kündigung mit Eigenbedarf begründet, kann der Mieter ohnehin nicht votragen, dass dem Vermieter die Wohnfläche nicht nicht zustehen würde. Nachzulesen beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG, 1 BvR 29/99 vom 20.5.1999, Absatz-Nr. 15, http://www.bverfg.de/).
    Will der Mieter nach § 574 BGB der Kündigung wegen einer besonderen Härte widersprechen, wird er darlegen müssen, worin die besondere Härte für ihn bestehen sollte. Es wäre dann eine Interessenabwägung durchzuführen. Die Härtegründe des Mieters werden den Gründe des Vermieters für den Eigenbedarf gegenübergestellt. Der Ausgang dieser Interessenabwägung ist hier kaum vorhersehbar.
    Sollte man zum Ergbnis kommen, dass die Mieterinteressen überwiegen, wird das Mietverhältnis nach § 574a Abs. 1 Satz 1 BGB so lange fortgesetzt, wie die nach den Umständen des Einzelfalls angemessen ist. Auch durch einen durchgreifenden Widerspruch des Mieters wird die Kündigung also keineswegs unwirksam. Es verschiebt sich im Grundsatz nur der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit ist im Gesetz eher als die Ausnahme vorgesehen. Die Dauer einer Fortsetzung hängt also ebneso wie der Ausgang der Interessenabwägung von den Härtegründen des Mieters ab und kann damit hier auch kaum vorhergesehen werden.
    Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, muss auf Räumung und Herausgabe geklagt werden. In diesem Verfahren wird dann auch über Wirksamkeit der Kündigung, Härtegründe, Dauer der Fortsetzung und Bedingungen der Fortsetzung entschieden.
    Wie mögen die Chancen also stehen? Wenn überhaupt jemand eine einigermaßen brauchbare Einschätzung liefern kann, dann wird dies ein am Ort der Wohnung ansässiger Anwalt sein. Wie man sich vorstellen kann, gibt es für die Gewichtung einzelner Aspekte einen beträchtlichen Spielraum.
     
Thema: Kauf einer vermieteten Wohnung
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