Kauf eines Grundstückes, Bau ein MFH sowie teilweise Verkauf von ETW...

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von stud_thomas, 05.09.2013.

  1. #1 stud_thomas, 05.09.2013
    stud_thomas

    stud_thomas Neuer Benutzer

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    Guten Tag,

    wie bereits dem Betreff zu Entnehmen ist, planen wir momentan ein Grundstück zu erwerben. Anschließend soll ein MFH (10 Wohneinheiten) gebaut werden, wovon jedoch ca. vier Wohneinheiten verkauft werden sollen. Erst nachdem die Wohneinheiten verkauft wurden, soll mit dem Bau des MFH begonnen werden.

    In diesem Zusammenhang habe ich folgende Fragen:
    1.) Soll das Grundstück nur von einer Person gekauft werden oder von mehreren? Irgendwo habe ich einmal gehört, dass eine Person nur zwei "Objekte" verkaufen kann, da er ansonsten als "Gewerbetreibender" gilt (==> insofern wäre es ja sinnvoll, wenn zumindest zwei Personen das Grundstück kaufen)

    2.) Gehe ich richtig der Annahme, dass der Eigentümer bzw. die Eigentümer des Grundstückes als Bauträger auftreten sollen?

    3.) Sollte für den Bau und die Veräußerung der Wohneinheiten eine GbR gegründet werden?

    4.) Wo erhalte ich Informationen über Bauverträge (wenn es um den Verkauf der Wohneinheiten geht)? Gibt es ggf. gute und leicht verständliche Literatur zu Thema Hausbau, Kapitalanlage,...?

    5.) Grunderwerbssteuer: Zumindest ich kaufe das Grundstück und in diesem Zusammenhang wird auch die Grunderwerbssteuer an das Finanzamt abgeführt. Für den Rückbehalt der Wohnungen muss ich ja keine Grunderwerbssteuer bezahlen. Wie sieht es aber für den potentiellen Käufer aus? Muss dieser die Grunderwerbssteuer auf den Verkaufswert bezahlen oder gibt es hier einen "Trick"? Wann müsste die Grunderwerbssteuer generell bezahlt werden, wenn der potentielle Käufer im Oktober (notariell) eine Wohnung kauft und hier bspw. 10% der Kaufsumme anzahlt (Rest der Zahlung, Zug-um-Zug, mit Übergabe der Wohnung)? Hintergrund besteht darin, dass in Schleswig-Holstein die Grunderwerbssteuer zum 01.01.2014 erhöht wird.

    Vielen Dank für den einen oder anderen Tipp!

    Besten Gruß
    Thomas
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Bei so einem großen Projekt muss eine gute Beratung bei einem Steuerberater unbedingt sein. Man kann da ganz schnell teure Fehler machen. Alle deine Fragen sind dort gut aufgehoben.

    Meine Meinung:

    zu 1.: Worum geht es dir dabei? Der Verkauf der Einheiten wird mit Sicherheit ESt-pflichtig werden, da nicht selbst bewohnt. Und durch Art und Umfang des Projekts riecht das schon ziemlich gewerblich.

    zu 2.: Das würde betonen, dass das kein kleines, privates Investment ist. "Bauträger" ist jemand, der das als Unternehmer macht.

    zu 3.: Das kommt darauf an, wer "wir" ist (Ehe, Famile, nicht Verwandte, ...). Von steuerlichen Aspekten (nochmal: zum Steuerberater) abgesehen würde das z.B. vereinfachen, die Sache sauber abzuwickeln, wenn es zum Streit (Scheidung, ...) kommt. Was soll mit den 6 anderen WEG-Anteilen später passieren?

    zu 5.: Die Steuerpflicht entsteht mit dem Verpflichtungsgeschäft, also mit dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags. Da kann man also evtl. der Erhöhung zuvorkommen. Sonst gibt es da nur wenige "Tricks", immerhin mindert deine gezahlte Grunderwerbssteuer die Steuer aus dem späteren Verkaufserlös. Die doppelte Besteuerung für deine Käufer halte ich für unvermeidlich.


    Auch wenn es nicht die Frage war: Was versprichst du dir vom Verkauf der 4 Einheiten? Das Kapital scheint ja vorhanden zu sein. Ist der (steuerpflichtige) Erlös wirklich den Aufwand der Errichtung der WEG und alle Folgekosten wert? Als alleiniger Eigentümer kannst du weitgehend schalten und walten, wie du willst, du brauchst keine WEG-Verwaltung, musst keine Versammlungen halten, deine Beschlüsse sind nicht anfechtbar, ...
     
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