Kauf eines Mehrfamilienhaus-neuer MV-Mietbeginn?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von michael61, 01.07.2009.

  1. #1 michael61, 01.07.2009
    michael61

    michael61 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich werde ab dem 01.08.2009 Eigentümer eines Mehrfamilienhauses.
    Ich werde die Mietverträge erneuern.

    Was trage ich als Mietbeginn ein wenn einer der Mieter bereits seit dem 01.09.1999 in seiner Wohnung wohnt?

    Trage ich den 01.09.1999 ein, was auch im alten MV steht oder trage das Datum (01.08.2009) ein, ab dem das Haus mir gehören wird.

    Kann ich den 01.09.99 eintragen, obwohl das Haus zu diesem Zeitpunkt nicht mir gehörte?

    Vielen dank.

    Micha
     
  2. AdMan

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  3. #2 Michael_62, 01.07.2009
    Michael_62

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    Was verstehst du unter ´Verträge erneuern?´. Eine einseitige Vertragsänderung?

    Oder wie stellst du dir das vor?
     
  4. #3 lostcontrol, 01.07.2009
    lostcontrol

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    das kannst du gerne machen, aber sei dir im klaren darüber, dass die mieter die neuen verträge nicht unterschreiben müssen.

    also FALLS die mieter da mitspielen (was ich definitiv nicht glaube), dann werden die ganz sicher auf ihrem tatsächlichen einzugsdatum wie im alten mietvertrag bestehen - nicht nur der kündigungsfristen wegen, die sich daraus ergeben.
     
  5. #4 michael61, 01.07.2009
    michael61

    michael61 Neuer Benutzer

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    Ich will eigentlich alles beim alten belassen, nur halt den Namen des Vermieters ändern.
    Ich weiss nur nicht welches Datum ich eintragen muss. Eigentümerwechsel Datum oder altes MV Beginn Datum.
     
  6. #5 Michael_62, 01.07.2009
    Michael_62

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    Das machst du sinnigerweise mit ganz wenig Arbeit so:

    Fotokopie des Grundbuchauszugs mit einem netten Schrieb, dass Lastern und Recht ab xxxxxx auf dich übergegangen sind, die Miete nun auf das Konto xxx nur noch schuldbefreiend gezahlt werden kann.

    Dann am besten gleich die Bestätigung der Übernahme der Kautionskonten vom Vorbesitzer anbeilegen.

    In dem Schreiben sollte deine Adresse oder die Adresse der beauftragten Verwaltung stehen.

    Damit trittst du in die Rechte der Verträge ein. Eine Vertragsänderung ist damit nicht verbunden.
     
  7. #6 michael61, 01.07.2009
    michael61

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    An Michael_62

    vielen dank für die nützliche Info.

    Noch zwei fragen:

    was bedeutet: ....nur noch schuldbefreiend gezahlt werden kann? und

    Wie mache ich die übernahme der Kautionkonten? Welche schritte in welcher reihenfolge sind notwendig?
     
  8. #7 Michael_62, 02.07.2009
    Michael_62

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    Schuldbefreiend ist das Zauberwort, welches dem Mieter mitteilt, "solltest du so ignorant sein und an jemand anderen , z..B. den Vorbesitzer, zahlen und dieser pleite sein, dann musst du Dödel dich selbst darum kümmern und dies entbindet dich nicht von deiner Bringschuld, die Miete am dritten auf meinem Konto zu haben. Dann zahlst du halt doppelt".

    Diese ganze Sermon verkürzend heisst Schuldbefreiend. Mieter hat Bringschuld für Miete bis 3. - Schuld ist erledigt sobald Kohle auf deinem angegebenen Konto.

    Mit den Kautionskonten sollte man sich sinnigerweise, insbesondere bei Versteigerungen vor dem Notarvertrag beschäftigen.

    Als Inhaber ist man verpflichtet, die Kaution auszuzahlen, wenn der Mieter die Zahlung glaubhaft versichert, selbst wenn diese 30 Jahre zurückliegt, und das Hauseigentum 17x gewechselt hat. Da reicht auf dem Mietvertrag das Kürzel eines Verstorbenen mit dem Vermerk Kaution 1760,-DM erhalten, o.s.ä.

    Deswegen sollte man vorm Notartermin diese Gelder ebenfalls auf ein Anderkonto stellen lassen und auf einer schriftlichen Bestätigung bei den Mietern bestehen, bei denen ggf auf eine Kaution verzichtet wurde.

    Wichtig ist auch eine Aufstellung der Zinsen seitens des Vorbesitzers, da du den Mietern diese Bescheinigung für die Steuererklärung geben musst.
     
  9. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Sinnigerwese wäre ein Blick ins Gesetz angebracht. Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erweber mit dem Übergang des Eigentums mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis als Vermieter ein. Es sind dazu also zum Eintritt in das Mietverhältnis keinerlei Aktivitäten erforderlich. Andererseits kann auch durch keinerlei einseitige Aktivitäten ein vom Gesetz abweichender Eintritt in das Mietverhältnis bewirkt werden.
    Mit dem Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis ist der Vertrag bereits geändert. Die Aussage "keine Veränderung des Vertrags" ist also streng genommen unzutreffend. Zutreffenderweise müsste die Aussage lauten "über den Wechsel der Vertragsparteien hinaus keine Veränderung.

    Selbstverständlich kann man vom Mieter keine hellseherischen Fähigkeiten verlangen und muss ihn daher vom Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis informieren und ebenso selbstverständlich wird man dem Mieter - schon aus Eigeninteresse - die mit dem Eigentümerwechsel regelmäßig verbundene Änderung der Bankverbindung mitteilen.
     
  10. #9 Michael_62, 02.07.2009
    Michael_62

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    Sicherlich. Wenn die Umschreibung am 13.11.200x stattgefunden hat, steht dir die Miete ab dem 13.11.200x zu. Genauso die Gefahren und Lasten. Ein Erdbeben am 12.11.200x ist das Problem des Vorbesitzers, eines am 13.11.200x, 0:01Uhr sollte deine Versicherung schon abgeschlossen und bezahlt sein, sonst hast du Pech.

    Wenn ein freihändiger Vertragsübergang (ohne ZV, Versteigerung etc) stattfindet, wird man sicherlich mit dem Vorbesitzer zusammen ein Schreiben aufsetzen, und sich um die Verrechnung der anteiligen Miete und Kaution kümmern.

    Wie du richtigerweise auch siehst, sind hellseherische Mieter selten. Also musst die die Änderung des Vertragspartners zustellen (im Zweifelsfalle auch rechtsfest).
    Deine Legitimationsbasis ist der Grundbuchauszug. Du könntest rechtlich vielleicht einfach schreiben, "mit Eintragung im Grundbuch Bad Hinternahvorn vom.... sind übergegangen", dann wäre es m.E. nach die Pflicht des Mieters wenn er es möchte das am Amt zu verifizieren.

    Um den Sermon abzukürzen-Fotokopie anlegen. Oder machst du das nicht?

    Wenn du treuhändig vom Eigentümer beauftragt bist, ein Mietkonto zu führen musst du dich doch auch gegenüber den Mietern aktiv legitimieren?
     
Thema: Kauf eines Mehrfamilienhaus-neuer MV-Mietbeginn?
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