Kauf eines Mehrfamilienhauses - bitte um Feedback

Diskutiere Kauf eines Mehrfamilienhauses - bitte um Feedback im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo zusammen, ich bin gerade am überlegen mir ein Mehrfamilienhaus zu kaufen und würde mich über euer Feedback und Erfahrung freuen. Das Haus...

  1. rotan

    rotan Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich bin gerade am überlegen mir ein Mehrfamilienhaus zu kaufen und würde mich über euer Feedback und Erfahrung freuen.

    Das Haus kostet das 20,5 fachen (Inkl. Nebenkosten) der Jahresmiete.
    Zu verkaufen ist ein Mehrfamilienhaus in der Nähe von Stuttgart.
    Das Haus hat 4 Wohnungen mit 2x 65m² bzw. 2x 55m² sowie eine Gewerbeimmobilie mit 50m².
    Zudem noch 2 Garagen und 2 Stellplätze. Baujahr 1960.

    Die Wohnungen sind schon ziemlich lange zu sehr günstigen Preisen vermietet.
    Einer der Mieter wohn bereits 17 Jahre drin die anderen 8-10 Jahre.
    Eine Wohnung ist momentan leer und könnte auch noch vermietet werden.
    Die Mietpreis pro m² ist zum Teil 2€ unter dem Mietspiegel.
    Mieterhöhungen gab es die letzen Jahre keine mehr, sprich hier wären Mieterhöhungen durchaus möglich.

    Das Haus an sicht sieht ganz gut aus. Fenster müssten alle gewechselt werden. Dach ist noch ok.
    Außenverkleidung braucht evtl. ein wenig Farbe genauso wie der Hausflur.
    Bis auf 1 Bad & WC haben alle noch die alten blauen Fließen drin.
    Im Treppenhaus wurden schon neue Kabel mit 3 Adern verlegt. Genauso wie in einer der Wohnungen.
    Dach ist isoliert worden.
    Verbaut ist eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 1996

    Und nun meine Frage an euch. Wieviel Rendite sollte so ein Haus bieten?
    Meinen Berechnungen zu folge habe ich bei einer Investiotion von 50T€ für ein wenig Farbe un Fenster eine Bruttorendite von 5,4% und eine Nettorendite von 3,8%
    Berücksichtig worden sind hierbei die Kaufnebenkosten, Anfangsinvestitionen, Mietausfall (3%)...denke es müsste alles enthalten sein.

    Was meinst Ihr dazu?

    Wobei ich mir aber noch ein wenig unsicher bin sind die weiteren Investitionen. Wie verhält sich das Ganze wenn ich in den nächsten Jahren noch das ein oder andere machen muss wie z.B. die Heizung die früher oder später mit angenommen 15.000€ kommen wird.

    Falls ich den nächsten 3 Jahren durch Mieterhöhungen die Kappungsgrenze erreiche und ich investieren muss habe ich doch automatisch schon einen negativen Cashflow nach steuern (Laut meiner Berechnung mittels excel fuer Immobilien.de). Oder habe ich hier einen denkfehler?

    Würde mich über Feedback von euch freuen.
    Falls Noch infos benötigt werden kann ich diese noch liefern.
     
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  3. #2 Immofan, 09.07.2017
    Immofan

    Immofan Erfahrener Benutzer

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    Lass es lieber. Es sind schließlich nicht nur die Fenster, Farbe und Heizung sondern wie Du selbst schreibst die Elektrik und die Bäder sobald einer der Mieter nach eventuellen Mieterhöhungen auszieht. Dann kommen dort mit Sicherheit auch noch die Kosten für alles weitere hinzu um die Wohnungen auf Stand zu bringen (Fußböden, Küche, Wände usw).
     
  4. Duncan

    Duncan
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    Hallo
    denn man zu.
    ist mir zu butt, ist aber derzeit nichts ungewöhnliches. Hier ist Rendite meist gar nicht mehr in der Berücksichtigung, eher möchte man Geld aus dem sicheren Verlust in solche Immos umschichten.
    ja gut, gibt schlechtere Gegenden.
    soweit so gut. Die Wohnungsgrößen sind recht angenehm.
    es wird also Zeit für neues, leider dürfte das nicht so einfach werden.
    super, kann man grundlegend sanieren und zu einem ordentlichen Preis vermieten, beißt sich nur leider mit den 15% beim Neuerwerb...
    nicht nur möglich, sondern wohl auch zwingend geboten, aber wie das mit der Möglichkeit genau aussieht sollte man nochmal prüfen, nicht das die Kleckermiete schon nach der Erhöhung ist, wäre nicht so selten.
    also ist die "neue" E-Anlage schon weitgehend veraltet und auch schon wieder erneuerungsbedürftig wenn man da dran geht? Liest sich zumindest so.
    also ist die Heizung schon konkret zu planen.
    naja, da könnte man mit einer Radikalkur sicher für ein paar Jahre noch über 10% rausziehen, dann ist aber auch Schluss. Nachhaltig dürftest da gerade im Bereich der Sparbuchzinsen liegen. Also wenn dir nicht noch eine Finanzierung Geld wegnimmt.
    das da noch ganz viele Ausgabeposten fehlen. setz mal noch eine 1 davor...
    Wenn du mit dem Haus Geld verdienen musst, würde ich es lassen. Wenn du Geld unterbringen willst und dich eh schon mit dem exzentrischem Hobby Vermietung auseinandersetzt kann man es machen. Wenn du eh alles einer Verwaltung übergeben möchtest und pi mal Daumen mit Kapitalerhalt zufrieden bist, geht es auch noch, aber da findet sich sicher noch was besseres.

    Bitte unterschätze auch nicht den Zeitaufwand für die Vermietung, insbesondere wenn du bei solchen Objekten darauf angewiesen bist dein eigener Handwerker und Hausmeister zu sein, um sie wirtschaftlich zu halten. Ich habe mich heute schon geärgert, dass es hier keinen Baumarkt mit Sonntagsöffnungszeiten gibt...
     
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  5. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Wenn du mich fragst, würdest du dir mit dem Objekt vor allem eine ganze Menge Arbeit aufhalsen. Wenn du in der Lage bist das Objekt, das ohne ganz große Kredite, und mit einem gutteil Eigenleistung, mittelfristig auf einen zeitgemäßen Stand zu bringen, und du die Arbeit nicht scheust, dürft da langfristig schon eine ordentlich Rendite drin sein.
    Ansonsten muß ich dir Anlageformen ohne Mieter, und Bauarbeiten empfehlen.
     
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  6. #5 immodream, 10.07.2017
    immodream

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    Hallo rotan,
    genau solche Objekte habe ich vor dreißig Jahren hier im nördlichen Ruhrgebiet gekauft.
    Da hier in den letzten Jahren ein Überangebot an Wohnungen herrscht, waren ohne eine Kernsanierung, die Wohnungen nur noch an Problemmieter ausländischer Herkunft zu vermieten ( selbst Hartz4 Mieter mögen diesen Wohnstandart nicht mehr )
    Ich hab dann also nach Auszug der Altmieter ( Tod , Altenheim ) die jeweilige leerstehende Wohnung um die anderen Wohnungen herum kernsaniert.
    Grob geschätzte Kosten pro Wohnung bei viel Eigenarbeit 30 000 € / Wohnung. Also 5 x 30 000 €
    Mietausfälle durch längere Leerstände oder Auszug von anderen Mietern wegen Lärm und Staubbelästigung nicht eingerechnet.
    Ich weis ja nicht, wie in der Gegend , in der du das Haus kaufen willst, die Vermietbarkeit ist.
    Es soll ja in Städten , wie Köln oder München möglich sein, unrenovierten Wohnraum teuer zu vermieten.
    Das mögen aber die einheimischen Experten beantworten.
    Mach dir also Gedanken , wo du die grob 30 000 € /Wohnung im Laufe der Jahre hervorzauberst.
    Grüße
    Immodream
     
  7. #6 Goldhamster, 11.07.2017
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    Guten Morgen,

    die Zahlen sind sehr schlecht.
    Was du Brutto- und Nettorendite nennst, das ist wohl "vor Steuern".

    Wenn du deine Einnahmen dann versteuerst und gleichzeitig Kredite tilgst, investierst und nur deine Spesen für deine Vermietertätigkeit anrechnest liegst du bei 0,0%
    Andere in diesem Forum haben auch schon stolz Brutto- und Nettorenditen hier vorgerechnet, wobei nach Steuern sogar ein Minus rauskam. Und da waren die auch noch stolz drauf. Stell dir das mal vor.


    Pii mal Daumen brauchst du - sofern du soein Objekt finanzierst - über 30Jahre um die ersten Euros mit der Vermietung zu verdienen.

    :023sonst:
     
  8. #7 immodream, 11.07.2017
    immodream

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    Hallo Goldhamster,
    dreißig Jahre dürfte es dauern, wenn man alle handwerklichen Arbeiten von Fachhandwerkern durchführen läßt.
    Wenn man nach Feierabend, am Wochenende, an den Brückentagen und einigen freien Arbeitstagen selber Hand anlegt, kann man die ersten Euros auch schon nach 20 Jahren verdienen.
    In der Zeit, in der Andere Renditeberechnungen nach irgendwelchen Computerprogrammen machen und irgend einen Cashflow
    ( ich muß doch gleich einmal googlen ) ermitteln, arbeite ich lieber auf der Baustelle.
    Grüße
    Immodream
     
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  9. #8 Goldhamster, 13.07.2017
    Goldhamster

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    Das geht doch unter realen Bedingungen kaum. Nur wenn sich z. B. die Miete verdreifacht oder du von deinen Mietern reich beschenkt wirst, du anbaust oder aufstockst.

    Denk mal nach, der hier angedachte Kaufpreisfaktor lag bei 20. Die Einnahmen musst du versteuern - erst mit versteuertem Geld tilgst du. Somit kannst du nicht nach 20Jahren fertig sein.

    Da kannst du noch so viel selber putzen und bauen an dem Haus.

    Goldi
     
  10. rotan

    rotan Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    vielen Dank für die vielen Rückmeldung. Leider hatte ich probleme mit meinem Internet und bin nicht früher dazu gekommen hier zu antworten.

    Inzwischen weiß aber auch ein wenig mehr über die Immobillie und sind wurde nun auch schon verkauft.
    Habe hier ein wenig gezögert da ich einfach noch ein wenig tiefer in das Thema einsteigen will bevor ich mich hier total verschulde.

    Habe mir auch mal die Mietverträge angeschaut. was ich dazu sagen kann ist, dass die Mieten sehr sehr niedrig waren. Der eine Mieter wohnt seit 2000 in der Wohnung und hatte früher eine Miete von 670DM und jetzt zahlt er 335€. Sprich da wurde in den letzten 17 Jahre nie etwas erhöht was natürlich Luft nach oben lässt. Bei den anderen Mietern sieht es genauso aus. Sie wohnen alle seit 2007-2009 in den Wohnungen und hatten noch nie Mieterhöhungen.
    Was mich jedoch ein wenig gestört hat ist das keine Kaution gezahlt hat.

    Es hat sich auch rausgestellt das nie etwas renoviert worden ist. Es wurde nur das gemacht was wirklich nötig war. Sprich ich hätte gut noch ein wenig investieren müssen.

    Anbei auch noch meine Antowroten zu euren Posts:

    Mit derm Vermieten ist es hier absolut gar kein Problem da es einfach kaum Wohnungen gibt. Die die es gibt sind zudem auch sehr überteuert. Das sollte daher gar kein Problem sein. Habe auch bekannte die Immobilien haben und die sind sofort vermietet worden.

    Genau das ist mein Problem gewesen. Natürlich kann ich das Geld besorgen und aus meinem Privatvermögen investieren. Aber genau das wollte ich eigentlich nicht. Ich wolltte das es sich größtenteils selber trägt aber vermutlich ist es so momentan nicht möglich. Aber wie rechne ich das dann in meine Kalkulation mit ein? Muss ich das von Anfang an mit einberechnen und auf den Kaufpreis draufhauen um zu schauen ob die Rendite stimmt oder was ist hier der beste Weg?

    Ohne Investitionen würde da Ganze ja ganz ok aussehen. Aber sobald ich dann 150.000€ dazu rechne sieht das Ganze ja wieder ganz anders aus oder?

    Da hast du recht. Die Zahlen sind vor Steuern. Nach Steuern sieht das Ganze negativ aus. Aber nur bei diesen Mieten. Würde ich diese erhöhen. Was möglich ist würde das Ganze besser aussehen. Aber das Problem ist wie oben schon beschrieben, dass ich nicht weiß wie ich mit den anstehenden Investionen umgehen soll.
     
  11. #10 sara, 22.07.2017
    Zuletzt bearbeitet: 22.07.2017
    sara

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    die solltest du zu den Kaufpreiskosten schon dazu rechnen.
    Wenn es wertmäßig passt, und das sollte es dann auch, kannst du diesen Betrag für die Investitionen auch gleich mitfinanzieren lassen.
    Allerdings bin ich eher jemand der Eigenkapital mit einsetzt.
     
  12. #11 immodream, 22.07.2017
    immodream

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    Hallo rotan,
    die meisten User dieses Forums haben alle schon ihr Lehrgeld bezahlt.
    Beim Kauf einer Immobilie triffst du oft auf Leute, die keine Ahnung haben , was sie in Zukunft erwartet.
    Die machen die Preise kaputt, nach dem Motto " jeden Tag steht ein Dummer auf ".
    Da muß man auch den Mut haben , " Nein " zu sagen .
    Wir hatten letztes Jahr auch wieder ein gutes Objekt fast gekauft.
    Notartermin und Finanzierung standen fest. Dann kam Irgendeiner, der meinte er müßte sein Geld gut anlegen und ist reichlich über unser Angebot hinausgeschossen .
    Da wir wissen , was uns erwartet, sind wir dann direkt aus dem Bieterkarussel ausgestiegen.
    Grüße
    Immodream
     
  13. rotan

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    Hi,

    ja dass ist momentan das Problem in Stuttgart.
    Ich hatte mir vor kurzem ein Haus angeschaut welches schon deutlich überteuert angeboten worden ist.
    Als ich wenige Tage später angerunfen hab um den aktuellen Status rauszufinden meine der Makler zu mir das es bereits jemanden gibt der 30.000€ mehr gezahlt hat.

    Und das Haus war das Geld wirklich nicht wert.

    Auf was achtet Ihr so wenn Ihr eine Immobilie zum Vermieten kauft. Habt Ihr hier ein paar gute Tipps?

    Viele Grüße
     
  14. Duncan

    Duncan
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    auf ein vertretbares Verhältnis von zu erwartendem Aufwand zu erwartetem Erlös. für mich heißt das meist ein Faktor von 10-17,5. Letzteres eher nahezu Neubau, ersteres dann auch mal sehr angegangen, da kommt dann halt noch ordentlich Arbeit mit rein, wenn man die ehrlich berechnet liegt man dann auch bei ca. 15-17. Einigen werden diese Faktoren schon zu hoch sein. Wobei ich da bisher immer den Vorteil hatte nicht auf eine Finanzierung Rücksicht nehmen zu müssen. Natürlich auch die Gegend in der das Objekt liegt. Auch die schönste Wohnung oder der tollste Gewerberaum vermietet sich nicht, wenn in einer Gegend postiert die halt nur aus Gegend besteht...
    Um ehrlich zu sein, ich hab nun schon länger nichts geeignetes mehr gefunden.
     
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Kauf eines Mehrfamilienhauses - bitte um Feedback

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