Kauf eines Mehrfamilienhauses bitte um Meinung

Diskutiere Kauf eines Mehrfamilienhauses bitte um Meinung im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo, würdet ihr ein vollvermietes Mehrfamilienhaus mit drei Wohungnen zum 21 fachen der Jahresmiete kaufen? Örtlich liegt das Objekt im Kölner...

  1. Jojo87

    Jojo87 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    würdet ihr ein vollvermietes Mehrfamilienhaus mit drei Wohungnen zum 21 fachen der Jahresmiete kaufen?
    Örtlich liegt das Objekt im Kölner Speckgürtel.
    Die Finanzierungskonditionen einfach mal außer Acht gelassen.

    Nach Besichtigung wird klar das die Fenster überwiegend getauscht werden müssten.
    Die Heizung ist recht neu (11 Jahre alt), scheint aber auch die ein oder andere Macke zu haben. Verliert zumindest ständig Wasser nach Auskunft der Mieter. Die Mieten liegen fast 1,50 € unter dem üblichen Mietspiegel. Durch Kappungsgrenze sind kaum spürbare Erhöhungen möglich. Leitungen und Rohre sind Baustandard der 90er Jahre und nur dort wo es Brüche gab wurde ausgetauscht. Wasserschäden ca. 2 oder 3 in den letzten Jahren. Vom Komfort der Wohnungen her würde ich sagen überdurschnittlich. Der sonstige Zustand entspricht dem Baujahr. Wenig bis keine Modernisierung. Der Verkäufer legte eine Wertermittlung seiner Bank vor die die Summe des 21 fachen ausweist. Woher die das nehmen, keine Ahnung. Lage ist eine Toplage.

    Glaubt ihr das Objekt würde so einen Käufer finden?
    Derzeit wäre meine Überlegung die Karte der Zeit zu spielen und den Verkäufer selbst zu der Erkenntnis kommen zu lassen, dass es höchstens das 12 fache sein könnte bei dem Zustand.

    Auf der anderen Seite steht, dass man über längere Zeit den optimalen Zustand herstellen könnte und somit auch die Mieten angleichen kann. So würden sich Renditen um 6% generieren lassen.

    Grüße
    Jojo87
     
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  3. #2 Benni.G, 23.05.2017
    Benni.G

    Benni.G Erfahrener Benutzer

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    Im Moment findet jedes Objekt einen Käufer!
    Nehmen wir mal an, das Objekt wirft zur Zeit 1.000 € monatlich ab, dann wären das in 21 Jahren rund 252.000 €. Glaubst du echt, dass der Verkäufer dann auf 144.000 € runtergeht?
    Wie viel müsstest du denn in das Objekt noch reinstecken um die Miete "anzugleichen"? Würden deine aktuellen Mieter diese Angleichung mitmachen?
    Von was für Zahlen gehst du bei einer 6%-igen Rendite aus?
     
  4. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Nein.

    Und wo liegt es nicht örtlich?

    11 Jahre alt, und gleichzeitig "recht neu"?
    Okay, verglichen mit meiner Oma bin ich auch ziemlich jung.
    Ziemlich komische Sichtweise, finde ich.

    Gegen die Macken hilft ein Lackstift (oder ein bisschen Lack und ein Pinsel). Vorher evtl. vorhandenen Rost mit Schmirgelpapier o.ä. entfernen.

    Die Mieter können einem viel erzählen, wenn der Tag lang ist.
    Besser selber überprüfen.
    Und dann abdichten, falls wirklich undicht.

    Und woran machst du das fest, so von der Einordnung her?

    Bestimmt. Die Frage ist nur, zu welchem Preis.
    Dabei ist es höchstwahrscheinlich egal, ob die Heizungsanlage Wasser verliert.
     
  5. Andres

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    Was sagt der Verkäufer dazu? Allgemein gesprochen: Lecks an unter Putz verlegten Heizungsrohren zu finden und zu beseitigen, ist keine schöne Arbeit. Das Wasser geht ja auch irgendwo hin - z.B. in die örtliche Schimmelplantage. Oder es gibt eher harmlose Ursachen oder die Mieter wollen mögliche Interessenten vergraulen, um dem Eigentümer eins reinzuwürgen oder ...

    Es ist nicht uninteressant, was Mieter so zu berichten haben, aber es gibt bessere Informationsquellen als Tratsch unter Nachbarn.


    Die Miete wurde also erst kürzlich erhöht?


    Wurde unter dem Haus ein Stadtbahntunnel gegraben? Soll in Köln ja nicht immer reibungslos funktioniert haben.

    Im Ernst: Nach unter 30 Jahren schon Rohrbrüche? Prost, Mahlzeit ...


    Toll, überdurchschnittliche Wohnung für unterdurchschnittliche Miete. Ist auch klasse für die Erwartungshaltung der Mieter.



    Wilde Vermutung:
    Daher.


    Ich sehe immer wieder Angebote, bei denen ich mir denke, dass das so niemand kauft, der noch wenigstens drei funktionierende Gehirnzellen hat. Ich liege damit meistens falsch, oft wegen des Nachsatzes.


    Meine Beobachtung ist, dass das eher selten funktioniert. Wenn der Verkäufer tatsächlich merkt, dass er sein Objekt so nicht verkauft bekommt (und er überhaupt die Möglichkeit hat, mit dem Preis runter zu gehen), dann wendet er sich kaum an den "Klugscheißer", der ihm damals schon erzählt hat, dass das so nichts wird. Für einen realistischen Preis dürfte er mehrere Käufer zur Auswahl haben, also sucht er sich eher ein neues Gesicht.


    Man kann auch ein Baugrundstück kaufen, aber war das wirklich dein Plan? Bei Mängeln halte ich es mit dem Küchenschaben-Prinzip: Wo eine ist, sind noch mehr. Den finanziellen Aufwand, die anstehenden Probleme in einer Immobilie zu beheben, unterschätzt man gerne.
     
  6. Jojo87

    Jojo87 Neuer Benutzer

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    Der Verkäufer schiebt das auf ständiges Entlüften der Mieter. Die Mieter haben alle Selbstentlüfter dran.
    Der Verkäufer hat inzwischen den Zugang zur Heizung gewährt damit er nicht alle 2 Wochen Wasser nachfüllen muss.
    Wirklich geprüft hat er das noch nicht. Vom Eindruck scheint das Objekt aber nicht nass zu sein und muffig oder nach Schimmel riecht es auch nicht.

    Das ist auch meine Befürchtung.
     
  7. #6 Newbie15, 23.05.2017
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    In Toplage ist das 21-fache bei so kleinen Objekten im Moment nicht wirklich viel, von daher vermute ich, dass da in absehbarer Zeit in Käufer zu finden ist, der es bezahlt, wenn das Objekt in halbwegs akzeptablem Zustand ist. Der Kaufpreis ist eine überschaubare Finanzierungssumme, die für viele machbar ist und nicht nur für professionelle Investoren wie bei Objekten im 1-2-stelligen Millionenbereich. Ein Faktor von 12 ist im Moment eher utopisch, in Toplage höchstens für eine feuchte Bauruine. Deshalb wird auf Zeit spielen hier eher nichts nützen, schon gar nicht, wenn sich das Objekt im Moment auch trägt und keine größeren Maßnahmen unmittelbar bevorstehen und somit für den Verkäufer keine Notwendigkeit besteht, schnell zu verkaufen.
     
  8. #7 immodream, 23.05.2017
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    Hallo,
    ein Verwandter, der selber in der Immobilienbranche arbeitet und diverse Immobilien direkt im Ruhrgebiet hat, wohnt seit einigen Jahren in Köln und ist auf der Suche nach einem Mehrfamilienhaus.
    Bei dem überhitzten Immobilienmarkt in Köln wär der aber nicht bereit, das 21 fache zu bezahlen .
    Genauso unrealistisch ist es, in Köln auf eine Gelegenheit zu warten, ein vernünftiges Mehrfamilienhaus zum 12 fachen kaufen zu können.
    Ich denke, in Köln wäre das 15-16 fache bereits ein Schnäppchen.
    Hier im Herzen des Ruhrgebietes ist das 12 fache für vernünftige Objekte aus den fünfziger/ sechziger Jahren durchaus möglich.
    Die Spezialimmobilien für Spezialmieter( sprich ausländische Mitbürger oder reine Hartz4 Objekte ) werden teilweise zum 9-10 fachen angeboten.
    Da steht dann immer in der Anzeige " Istmiete " " mögliche Sollmiete " .
    Im Augenblick kann man vernünftige Objekte zu sich rechnenden Preisen nur direkt von guten Bekannten , die ihr Haus in gute Hände geben wollen , keine direkten Nachkommen haben oder von ihren Mietern über Jahre fast in den Wahnsinn getrieben worden sind, kaufen .
    Grüße
    Immodream
     
  9. Andres

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    Dass diese beiden "Theorien" (freundlich formuliert ...) nicht zusammenpassen, fällt dir aber schon auf? Weniger freundlich formuliert: Irgendjemand lügt hier.


    Mängelbeseitigung für Fortgeschrittene: Bei unklarem Verlust von Heizwasser nicht teuer reparieren sondern öfter nachfüllen.

    Ob das Problem nun technisch eine große Sache werden wird, ist damit nicht gesagt. Es spricht aber eine deutliche Sprache, wie bisher mit dem Objekt umgegangen wurde.


    Es ist mir auch ziemlich egal, was werauchimmer derzeit als "normalen" Preis ansieht. Wenn man mit einer Vermietung Geld verdienen möchte, muss das Verhältnis von Kaufpreis, Zustand (und damit Folgekosten) und Miete passen. Das sehe ich hier bisher nicht.
     
  10. #9 Soontir, 24.05.2017
    Soontir

    Soontir Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    zu dem Thema Wertgutachten der Bank. Vermutlich ist hier der Sachwert des Objektes herangezogen worden.
    Da die Immobilienpreise in manchen Gegenden regelrecht explodiert sind, schlägt sich das dann auch im Sachwert nieder.
     
  11. Jojo87

    Jojo87 Neuer Benutzer

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    Vielen Danl für die Antworten. Natürlich fällt mir das auf, das irgendwer hier was verdreht.
    Ich frage mich nur eins: Geht Wasser irgendwo hin dann müsste man das doch längst sehen oder riechen?
    Man kennt doch diesen muffigen Geruch. Der ist aber in keiner Weise wahrnehmbar.
    Rohrbrüche gab es bisher immer an den Kupferverbindungen. Nie ein Rohr selbst als solches. Meistens wenn ein Rohr abknickt um eine andere Richtung einzuschlagen.

    Sachwert kann natürlich gut sein. Aber ich habe mir sagen lassen ein solches Haus wird nach Ertrag bewertet.
     
    Baeuerlein gefällt das.
  12. Andres

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    In beiden Fällen ist das deutlich zu früh. Sind die Verbindungen gepresst oder gelötet? Beim Löten könnte man noch auf einzelne Ausreißer hoffen, beim Pressen ist es sehr wahrscheinlich, dass alle Verbindungen im Haus mit der gleichen fehlerhaften Vorgehensweise erstellt wurden - das Problem löst sich erst, wenn man alles neu gemacht hat.
     
  13. #12 Chris_W, 25.05.2017
    Chris_W

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    Hallo Jojo87,

    wie gut kennst du dich in dem Gebiet aus, um den Zustand dieser Immobilie auch beurteilen zu können? Immerhin sind diese Wasserrohrbrüche schon irgendwie auffällig häufig in den vergangenen Jahren da aufgetreten und so alt ist diese Immobilie dabei noch nicht mal.

    Und das ist im Wertgutachten der Bank oder bei deiner persönlichen Rechnung auch mitberücksichtigt das es dort Mängel gibt? Und gehören die Fenster nicht auch irgendwie zu "Komfort der Wohnung" dazu oder was ist an diesen Wohnungen so überdurchschnittlich, wenn man dazu bedenkt, das es laut deiner Aussage hier wenig bis keine Modernisierungen gab?

    Spielt das eine Rolle, was wer hier glaubt und doch nicht sicher sagen kann?

    Da keiner was zu verschenken hat, gerade wenn man es mit dem verkaufen auch nicht eilig hat, da ist der aktuelle Verkaufspreis zu deinem Wunschpreis schon eine sehr heftige Ansage. Wenn du dir vergleichbare Immobilien suchst, welches Verhältnis hat dort der Verkaufspreis oder ist das 12-fache aktuell doch eher etwas unrealistisch für eine angebliche Toplage?
     
  14. Jojo87

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    Die Verbindungen sind gelötet. Das habe ich erfragt beim für das Haus durch den Eigentümer eingesetzten Gas Wasser Installateur. Sprich die Firma.

    Das war ein Gedankenspiel. Ob es eine Karte sein kann, die man spielen kann. :-)
     
  15. Pitty

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    Meinst du wenn der HK von der Wand fällt, dass dann das Rohr abknickt? Ja, das ist ein Rohrbruch.
     
  16. #15 Ich-bin-es, 03.07.2017
    Ich-bin-es

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    Kölle ist schon ein heißes Pflaster immomäßig. Und viele Stadtgebiete, insbesondere im Süden, haben eine Menge kriegsbedingter Altlasten im Boden, wo einem niemand garantiert, wo man drauf sitzt. Blindgänger werden immer wieder gefunden. Puff.

    Preislich denke ich, es gibt Alternativen. Ich würde nicht in so einen überhitzten Markt gehen wollen.
     
  17. dots

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    Kommt auf die Dicke, Stärke und Art des Rohres an.
    Und wenn man deine Frage mal so interpretiert, wie du es wahrscheinlich gemeint haben könntest:
    Nein, das meint er bestimmt nicht. Er meint sowas wie Rohrbögen.
     
Thema: Kauf eines Mehrfamilienhauses bitte um Meinung
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