Kauf eines Mehrfamilienhauses - was alles Bedenken?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von DrHouse, 17.03.2015.

  1. #1 DrHouse, 17.03.2015
    DrHouse

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    Guten Morgen,

    wir planen ein gut vermietetes MFH zu erwerben und ich mache mir zurzeit ein bisschen Gedanken, ob wir wirklich alles bedacht haben.

    Also ich gehe davon aus, dass wir im kommenden Monat den Vertrag beim Notar unterzeichnen. Übergang des Hauses soll voraussichtlich der 01.07. werden.

    Somit müssen wir uns zu diesem Datum dann um alles kümmern. Als erstes würde ich mich jetzt darum kümmern das die entsprechende Versicherung abgeschlossen wird. Wir haben eine private Haftpflichtversicherung- reicht diese aus? Desweiteren benötigen wir dann noch eine Gebäudeversicherung für das MFH.
    Als nächstes muss ein Bankkonto für die Mieten/die Rücklagen eröffnet werden. Wie ist die übliche Vorgehensweise bzgl. der von den Mietern bezahlten Kautionen? Überweist er diese dann an uns oder an die Mieter und wir müssen mit diesen selbst etwas vereinbaren? Teilweise leben die Mieter schon 20 Jahre in diesem Haus - wäre es da evtl sinnvoll mit allen Mietern neue Mietverträge zu machen?

    Angeblich hat der Vorbesitzer bisher nie Nebenkostenabrechnungen erstellt und kann uns aus diesem Grund auch keine vorlegen - das erscheint mir etwas merkwürdig. Im Prinzip ist eh zu überlegen wie man die Abrechung zum Stichtag vornimmt. Dazu wird er doch eh nicht um die Abrechnung herumkommen?!

    Regelt Ihr die Hausverwaltung alle selbst? Falls nein welche Kosten kommen da auf euch zu? Falls ja: ist es einfach sich in die Sache einzudenken? Benötigt man ein spezielles programm oder ist das gerade bei "nur" einer Immobilie nicht notwendig?
    Ich hätte gerne einen Kurs bei der VhS oder ähnlichem besucht - allerdings habe ich keinen Anbieter gefunden, der solch eine Kurs zu einem moderaten Preis anbietet....

    Ich habe einfach Angst, irgendetwas zu übersehen und dann mit dem Haus und seiner Verwaltung überfordert zu sein....

    Bitte helft mir alles klarer zu sehen :)

    Vielen Dank schon mal!

    Liebe Grüße
    Dr. House
     
  2. AdMan

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  3. GSR600

    GSR600
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    Ohje, also quasi garkeine Ahnung.

    Also es werden die bisherigen Mietverträge übernommen, der Mieter muss keinen neuen mit Dir machen.

    Deswegen jeden Vertrag prüfen, was hier bezüglich der Abrechnung vereinbart ist. Nur das was vereinbart wurde kann abgerechnet werden.

    Ein getrenntes Konto für Mieteingänge muss nicht sein, ich persönlich finde es aber übersichtlicher.

    Der verkäufer sollte Dir die Kautionen incl. der aufgelaufenen Zinsen überweisen, hier würde ich für jeden Mieter ein neues separates Kautionssparbuch anlegen.

    Was Deine Haftpflicht abdeckt, kann Dir hier keiner sagen, das kann nur dein Versicherer Dir sagen.

    Was für eine Versicherung besteht denn bisher? Kannst Du hier evtl in den Vertrag einsteigen?

    Naja ein guter Kurs mit viel Info kostet eben Geld, hier am falschen Ende sparen kann irgendwann recht teuer werden.


    Ganz wichtig, sind Rücklagen nach Zahlung des KP vorhanden, oder seid Ihr dann quasi erstmal nicht flüssig?
     
  4. #3 Goldhamster, 17.03.2015
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    Hallo,

    ich lege beim Erwerb von vermieteten Objekten viel Wert auf einen lupenreinen rechtlichen und kaufmännischen Übergang bzgl. der Mietverträge.
    Also Kautionen und Nebenkostenabrechnung zum Stichtag.

    Bis wann werden die Nebenkosten durch den Altvermieter abgerechnet und evt. Guthaben an die Mieter ausbezahlt.

    Wann werden die Kautionen überwiesen und in welcher Höhe und auf welches Konto und mit wieviel Einzelüberweisungen usw.
    Vielleicht gibt es auch nicht immer Mietkautionen sondern Versicherungen, Bürgschaften etc. Dann musst du schriftlich den Übergang auf dich sicherstellen. puuuuhhh
     
  5. #4 alibaba, 17.03.2015
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    @ Goldhamster

    das glaube ich dir ,du bist ja wie ein AltKumpel ,der konnte beim TrinkGeldNichtGeben

    auch immer 1 Pfennig wechseln :verrueckt002::smile007::finger011:

    Gruss
    alibaba :zwinkernd004:
    PS: Dr.House ,wieviele Wohnungen hat das SchliessFach ?
     
  6. #5 Goldhamster, 17.03.2015
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    Huhu Ali,

    ich hab bei meinem letzten Erwerb vergessen die Verzinsung der Kaution beim Altmietvertrag vom Verkäufer mit einzufordern. Mist
     
  7. #6 DrHouse, 17.03.2015
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    Danke für die Antworten!

    Das Problem ist, das der Makler eine ziemliche Pfeife ist. Sobald die Finanzierung gesichert ist, müssen wir uns dringend wegen der Details mit dem Eigentümer zusammensetzen....

    Das Haus hat 8 Wohnungen - und zusätzlich noch Ausbaureserven in Form eines Hinterhaues.

    Wie regelst du denn die Hausverwaltung Goldhamster?
    Einerseits denke ich mir, dass ich mich sicher gut zurecht finden werde - anderseits so ganz ohne "Anleitung" ist auf jeden Fall das Potential da das etwas schief geht ;)
    Klar ist das so ein Kurs etwas kosten darf - aber 5000€ ich will das ganze ja nicht hauptberuflich machen....

    Rücklagen sind auch nach dem Hauskauf noch vorhanden
     
  8. Syker

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    Hallo DrHouse,

    Mach dich auf jeden Fall mal noch mit der HeizkostenV vertraut, und überprüfe ob entsprechende messeinrichtungen vorhanden sind. Wenn nicht versuch es im Kaufpreis einwirken zu lassen.

    VG Syker
     
  9. #8 alibaba, 17.03.2015
    alibaba

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    das zuerwerbende MFH ist bereits versichert ,nach dem kauf beim Notar

    bzw. am Tag des eintrag im GrundBuch wird sich die VorEigenTümerVersicherung sich

    melden solange ist die VorVersicherung gültig ,es sei es ist etwas anderes im KV

    vereinbart :verrueckt006:

    Keine NebeKostenAbrechnungen ,das habe ich auch immer gerne gemacht :smile028:

    bis dann einer im MFH unbedingt eine haben wollte :hut012: dann wurde es etwas

    teurer für alle Mieter ,welch ein Moloch :011sonst::smile018:

    ich empfehle eine Firma die alles macht ,für schmalles Geld , Preise sind verhandelbar

    klar immer nach oben :verrueckt006:,ääääääh unten :smile028:

    solch Kurs für 5Riesen ,da wäre mir das Geld zu schade ,aber jeden Tierchen sein....:hut002:

    Gruss
    alibaba :D
     
  10. #9 Pharao, 17.03.2015
    Zuletzt bearbeitet: 17.03.2015
    Pharao

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    Hi DrHouse,

    handelt es sich hierbei um ein komplettes MFH oder um Eigentumswohnungen? Ich mein, du schreibst zwar von MFH, postet aber in WEG.

    Da du alle Mieter mit Kauf übernimmst, muss kein Mieter zustimmen einen neuen Mietvertrag mit dir abzuschließen, egal wie Sinnvoll dies wäre. Die alten MV sind weiterhin gültig, auch wenn evtl. mittlerweile das ein oder andere ungültige drinnen stehen sollte.

    Bei der Kaution gib`s mehrere Möglichkeiten, gerade wenn man neu vermietet. Bei bestehenden Mietverhältnissen solltest du dich erstmal erkundigen, ob diese überhaupt geleistet wurde und wenn ja, wie?

    Das bisher keine Betriebskostenabrechnung erfolgt ist, kann dir m.E. egal sein. Wichtiger ist, was steht im Mietvertrag dazu bzw. was wurde da vereinbart? Ich mein, theoretisch könnte da (wenigstens Teilweise) auch eine Pauschale vereinbart sein. Ist auf jeden Fall sinnvoll sich mal die einzelnen MV durchzulesen. Das Abrechnen an sich ist jetzt kein großes Ding. Du hast halt einen Zeitraum in dem du alles abrechnest mit den Mietern, was umlegbar auf die Mieter ist.

    Ob eine Hausverwaltung nötig ist und was diese kostet, das kommt darauf an, was du dir zutraust bzw. machen willst/kannst und was ggf. die HV alles machen darf/soll. Die HV kann sich um alles kümmern (von Mietersuche bis Betriebskostenabrechnung - das kostet dementsprechend halt was) oder sie kümmert sich ggf. nur um bestimmte einzelne Bereiche. Je nach dem kann es also Sinnvoll sein eine HV zu beauftragen - man kann es aber auch alles selber machen.

    Für die Verwaltung bzw. Betriebskostenabrechnung kannst du kostenpflichtige Programme nutzen oder schreibst dir eben dein "Programm" selber zb a`la Excel. Wichtig hier wäre erstmal, das du zB weist wie man die Kaufversion richtig benutzt oder wie man zB selber eine Betriebskostenabrechnung erstellt, denn sonst nützt dir das beste Programm nix. Alternative macht dir das i.d.R. eine HV auch, aber gegen Entgelt.

    Einen Kurs brauchst du m.E. nicht umbedingt. Es gibt unzählige Literatur (nicht zur zu Betriebskostenabrechnung, sondern ggf. auch zu Rechte & Pflichten eines Vermieters, ect) zu diesen Themen, wenn man sich da rein lesen will bzw. die Zeit dazu hat. Hier wäre halt die Frage, wie willst du das auf lange Sicht handhaben? Ich mein, wenn`s jetzt eilt oder du dich dem nicht gewachsen fühlst, dann bist du mit einer HV die sich um alles kümmern sicherlich gut beraten. Auf lange Sicht kann man das aber auch wieder ändern, wenn du letztlich irgendwann dich mal um alles selber kümmern willst.

    Was du hier wie machst, ist letztlich alles deine Entscheidung.
     
  11. #10 BHShuber, 18.03.2015
    BHShuber

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    Hallo,

    sicherlich besteht für das Haus bereits eine Gebäudeversicherung, die könnte man sogar, wenn günstig automatisch übernehmen, wenn nicht der Käufer nach Eintrag ins Grundbuch, sein außerordentliches Kündigungsrecht mit einer Frist von 4 Wochen in Anspruch nimmt.

    Also prüfen ob bereits eine Versicherung für das Gebäude besteht und was genau versichert ist. (Leitungswasser, Sturm/Hagel, Feuer, evtl. Elementarschäden)

    Deine Privathaftpflicht hilft dir hier nicht weiter, hier benötigst du eine Haus- und Grundbesitzerhaltpflichtversicherung.

    Gruß

    BHShuber
     
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