Kauf Immobilie mit Mietwohnung - kein Mietvertrag undNebenkostenabrechnung erstellen?

Diskutiere Kauf Immobilie mit Mietwohnung - kein Mietvertrag undNebenkostenabrechnung erstellen? im NK - Ankündigungen! Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo zusammen, meine Frau und ich haben im September 2013 ein Haus mit einer Einliegerwohnung im Untergeschoss gekauft, in der seit ca. 20...

  1. #1 Sternberg_76, 10.04.2014
    Sternberg_76

    Sternberg_76 Gast

    Hallo zusammen,

    meine Frau und ich haben im September 2013 ein Haus mit einer Einliegerwohnung im Untergeschoss gekauft, in der seit ca. 20 Jahren ein älterer Herr wohnt. Der Herr bewohnt die Einliegerwohnung nun weiterhin, wir haben uns derweil im Erd- u. Dachgeschoss eingenistet.

    Für die vermietete Wohnung existiert leider kein schriftlicher Mietvertrag. Nach mündlicher Vereinbarung mit der Voreigentümerin bezahlt der Herr eine ortsübliche (Kalt-)Miete von ca. 300 EUR. Dazu kommen die Nebenkosten, allerdings werden lediglich Müllgebühren sowie Gebühren für Wassergeld gezahlt (wurde Anfang des Jahres für 2013 eigenständig überwiesen ohne dass wir eine NK-Abrechnung erstellt). Der wesentlich größere Betrag, d.h. insbesondere die anteilige Wohngebäudeversicherung sowie die anteiligen Grundbesitzabgaben wurden nicht überwiesen (wie auch in den vergangenen Jahren nicht). Der Differenzbetrag, den wir bei korrekter Nebenkostenabrechnung in den Folgejahren bekommen würden beträgt ca. 180 EUR/Jahr.

    Nun meine Frage: wie ist diese Angelegenheit rechtlich geregelt. Ist es möglich, eine vollständige Nebenkostenabrechnung anzusetzen und den noch offenen Differenzbetrag nachzufordern oder besteht durch die bisherige mündliche Vereinbarung zwischen Mieter und Voreigentümerin eine Art Gewohnheitsrecht, nach welcher wir lediglich ein Anrecht auf die "unvollständigen" Nebenkosten haben (also Müllgebühren und Gebühren für Wassergeld)?

    Über fundierte Antworten würde ich micht sehr freuen.

    Gruß

    R. Sternberg
     
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  3. Berny

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    Schlecht möglich dank Nichtbeweisbarkeit der (mündlichen) Vereinbarungen...:unsicher013:
     
  4. Andres

    Andres
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    Sofern keine anderweitigen Vereinbarungen getroffen sind (die ihr beweisen müsstet, was praktisch nicht möglich ist), gilt eine Inklusivmiete als vereinbart, d.h. der Herr muss gar keine Betriebskosten zahlen. Soweit der Grundsatz.

    Rückwirkend bekommt ihr dieses Problem nicht in den Griff. Natürlich könnt ihr jetzt eine Abrechnung schreiben und dort alles mögliche fordern - aber am Ende könnte es auch passieren, dass der Mieter dann behauptet, dass er bisher ohne Rechtspflicht gezahlt hat "weil er so ein netter Kerl ist" und darauf bestehen, dass auch Müll und Wasser in seinen 300 € Miete enthalten sind. Er hätte damit ganz gute Chancen.

    Heizung und WW sind davon ausgenommen. Die sind ohne Vereinbarung nicht inklusive.


    Nicht nur möglich, sondern sogar verpflichtend, wenn ihr nicht riskieren wollt, dass der Mieter die Zahlung zurückfordert. Ansosnten s.o. - egal wie ihr jetzt abrechnet, macht ihr es falsch.


    In 99 von 100 Fällen gibt es in Deutschland kein Gewohnheitsrecht - so auch hier.


    Wenn ihr euch mit dem "status quo" nicht zufrieden geben wollt - und das wäre meiner Meinung nach eine ernsthafte Alternative, weil bei kalten BK keine wahnsinnige Steigerung zu erwarten ist und ich wegen gut einer halben MM im Jahr keinen Aufstand mache, wenn das Mietverhältnis ansonsten gut läuft - wäre ein denkbares Vorgehen, den aktuellen Mietvertrag zu kündigen (erleichterte Kündigung, § 573a BGB) und einen neuen, schriftlichen Mietvertrag entsprechend den eigenen Wünschen abzuschlißen. Für dieses Jahr wäre die Abrechnung dann noch angreifbar, ab nächstem Jahr könnt ihr sauber abrechnen.

    Details dazu haben wir erst vor 2 Tagen in einem anderen Thread hier diskutiert. Die Suchfunktion fördert dazu mit Sicherheit ausreichend Lesestoff zu Tage.

    Dann noch der gleiche Hinweis, den jeder in deiner Lage von mir bekommt: Setze dich mit der Rechtslage bzgl. Betriebskosten auseinander. Es gibt hier recht einschränkende gesetzliche Vorgaben und das muss bei der Gestaltung des Mietvertrages berücksichtigt werden. Fehler aus Unkenntnis gehen voll zu deinen Lasten - als Vermieter bist du Unternehmer und nicht mehr der in die kuschlige Verbraucherschutzdecke eingewickelte Endverbraucher.
     
  5. #4 BHShuber, 12.04.2014
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    belassen wie gehabt

    Hallo,

    der Mieter zahlt pünktlich seine Miete, der Mieter überweist Geld für vorhergehende Vereinbarung mit dem Vorvermieter pünktlich und hält sich an die Vereinbarung.

    Lösung 1:

    Man spreche mal mit dem Mieter um herauszufinden was wurde genau vereinbart und zu fragen, nach entsprechender Erläuterung eures Problems ob er sich darauf einlässt.

    Lösung 2:

    Man belasse es wie es ist, man weis nie welchen Mieter der vielleicht nicht so zuverlässig ist, nachkommt sollte der jetzige Mieter ausziehen.

    Nur ein gutes Mietverhältnis ist ein gutes Mietverhältnis und soviel kann das auch nicht ausmachen, dass man davon verarmt, oder?

    Gruß

    BHShuber
     
  6. #5 notwendiges Übel, 13.04.2014
    notwendiges Übel

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    Hallo,

    vor einiger Zeit stand ich vor einem ähnlichen Problem.

    (Verspätete und somit nicht einzufordernde) Nebenkostenabrechnung für ein übernommenes Mehrfamilienhaus gemacht, den Mietern übergeben und erklären wollen (damit wir einmal "in den Tritt" kommen und die Mieter Einblick bekommen und sich auf eine größere Nachzahlung einstellen können) und der einzige Mieter ohne Vertrag wollte davon gar nichts wissen. Bei ihm sei ALLES mit drin.

    Bei Haus und Grund wurde mir gesagt, daß es bei mündlichen Mietverträgen durchaus so sein könne, aber ich versuchen solle den Nachweis zu erbringen daß es nicht so wäre. . . ich aber mit Schwierigkeiten rechnen müsse weil eben so lange nicht abgerechnet wurde.

    Pech für ihn, ich konnte - obwohl einige Jahre nicht abgerechnet worden war - Unterlagen vom vorherigen Verwalter bekommen, wo Abrechnungen drin waren und Kontoauszüge aus denen Nachzahlungen hervorgingen.

    Darauf angesprochen war es natürlich ein Mißverständnis, sicher müßte verbrauchsabhängig abgerechnet werden.:unsicher012:

    Die erste gültige Abrechnung seit ich das Haus übernommen habe ist jetzt bei den Mietern. . . . und weil der vertragslose Mieter gern eine vom Vermieter zu zahlende Modernisierung möchte gehe ich davon aus, daß es da kein Problem geben wird. . . . . und wenn doch wird die Modernisierung wohl "ein wenig" auf sich warten lassen :brille011:
     
  7. Berny

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    ... und geschickterweise kannste ja mit ihm einen schriftlichen MV machen.
     
  8. #7 notwendiges Übel, 13.04.2014
    notwendiges Übel

    notwendiges Übel Benutzer

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    Hm, wäre der dann gültig ? Im Prinzip hat er ja einen - den mündlichen.
     
  9. Berny

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    Latürnich gilt der mündliche MV.
     
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