Kauf Mehrfamilienhaus BJ 1912 Dachsanierung nach ENEV 2014

Diskutiere Kauf Mehrfamilienhaus BJ 1912 Dachsanierung nach ENEV 2014 im Bautechnik Forum im Bereich Technische Abteilung; Hallo Vermieterkollegen, ich plane den Kauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses BJ 1912 mit 285 qm Wohn- und Gewerbefläche, bin mir aber über...

  1. #1 Tobse24, 08.10.2017
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    Hallo Vermieterkollegen,


    ich plane den Kauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses BJ 1912 mit 285 qm Wohn- und Gewerbefläche, bin mir aber über die Mehrkosten durch etwaige Dachdämmungen nach der ENEV 2014 im Unklaren.


    Die IST-Gesamtkapitalrendite beim ausgehandelten Kaufpreis+NK läge bei rund 6,5 % ohne laufende Instandhaltungsaufwendungen und Mietausfallwagnis und hier sind auch noch keine Sofortsanierungen berücksichtigt.


    Die Frage lautet also: Welche Mehrkosten lauern insbesondere im Hinblick auf die ENEV 2014?


    Das Objekt verfügt über zwei DG-Wohnungen, wobei die eine Wohnung mit ca. 45 qm unter der unausgebauten Bühne liegt. Der Bühnenboden ist nicht isoliert. Dafür steckt direkt unter dem Dach eine rund 8 cm dicke Dämmung (Untersparrendämmung?!). Ob die Dachschräge der darunterliegenden Wohnung gedämmt ist, ist unbekannt - vermutlich nicht.


    Die andere DG-Maisonettwohnung mit ca. 50 qm bietet Wohnraum tatsächlich bis unter den Dachgiebel - also keine darüberliegende Bühne mehr. Auch hier ist die Dämmung unbekannt, vermutlich aber nicht vorhanden oder wenn sehr dünn. Von innen kann man da fast nicht dämmen, ohne Raum zu verlieren und vor allem alles neu tapezieren zu müssen.


    Wenn ich kaufe, muss ich dann das Dach von außen dämmen lassen, kann ich wirklich dazu gezwungen werden??? Das wären Unsummen, die das Investment unrentabel machen…


    Wer hat Erfahrung, was muss getan werden, was kostet das?


    VG Tobse24
     
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  3. Pitty

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    Eine Aussendämmung musst Du nur machen, wenn 10 Prozent des Putzes lose sind und Du diesen runter holen musst. Das sieht man aber meist erst, wenn die Rüstung steht und Du diesen auf der ganzen Oberfläche prüfen kannst.

    Wir haben jede Seite einzeln eingerüstet, damit es dazu nicht kommt. Bei uns war auf der hinteren Seite so viel kaputt, das wir über die 10 Prozent gekommen sind. Zum Glück haben die Mieter keine Ahnung davon. Wenn das Strassenseitig passiert wäre, so hätten wir ein Problem gehabt.

    Dachdämmung muss wohl nicht mehr zwingend erforderlich sein, soviel ich weiß.

    Ich würde mir eher Gedanken um die Wasser und Abwasserrohre, sowie Elektrik machen. Das sieht man nicht und kann ganz schön ins Geld gehen. Treppenhausbeläuchtung mit neuen Zählerschrank 15.000 Euro bei 3 Familien. Nur mal als Richtwert. Ich habe mit 14 Prozent gekauft. Da war ist monatlich immer etwas mehr übrig geblieben. Allerdings habe ich jetzt nach 5 Jahren noch mal das gleiche an Kaufsumme reingesteckt. Jetzt ist dafür die Rentite um ein Vielfaches gestiegen und die untere Wohnung komplett saniert. Eine neue Heizungsstation haben wir seit 2 Monaten auch.
     
  4. #3 Goldhamster, 08.10.2017
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    Hallo Tobse, :hallo

    Hey, hey... so ein Altbau aus der Kaiserzeit ist aber nichts für Anfänger.
    Hast du denn schon Erfahrung als 1. Vermieter und 2. als Eigentümer eines Hauses -am besten Altbau?



    Was ist denn bitte eine "IST-Gesamtkapitalrendite"?
    Magst du bitte mal die Formel hier kundtun, mit der du auf deine angeblichen 6,5% kommst? Oder zumindest mal so ansatzweise aufzählen, was da alles drin ist? Sind deine 6,5% nach Steuern?


    Mir ist nur die Sache mit der Dämmung der obersten Geschossdecke gegen unbeheizten Dachraum bekannt.
    Dass du so Begriffe wie "Bühne" verwendest, lässt mich schmunzeln. Du meinst doch bestimmt die Kehlbalkenlage, oder?
    Bist du vom Fach?

    Gruß Goldhamster (vom Fach)
     
  5. #4 immobiliensammler, 08.10.2017
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    Hallo Goldhamster,

    ich tippe eher darauf, dass er aus dem Schwabenländle stammt. Dort heißt das glaube ich Bühne, was wir hier als Spitzboden bezeichnen würden ...
     
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  6. #5 Tobse24, 08.10.2017
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    Hallo Goldhamster,


    ich vermiete einige Apartments und Wohnungen. Das Haus wäre bis dato meine größte Transaktion. Ich habe keine eigenen Erfahrungen mit Altbau...


    Also die IST-Rendite auf das eingesetzte Kapital habe ich mit einem Excel-Tool berechnet, laufende Erträge von rund 1700 € stehen eben einem Kaufpreis von rund 320.000 € entgegen. Das ist eine vorsteuerliche Betrachtung.


    Die Gasthermen im Haus sind neu, die Elektrik auch, die Dachdämmung wohl nicht. Heißt das also für die Maisonettewohnung, über der ja kein weiterer unbeheizter Dachboden/Bühne/Balkenwasauchimmer ist, dass ich da von gesetzlicher Seite nicht zu etwas genötigt werden kann, aber zumindest den Dachboden dämmen muss?


    Was kostet das für ca. 60 qm?


    PS: Schwabenland triffts :)
     
  7. #6 Goldhamster, 10.10.2017
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    Hallo Tobse,

    was bei dir am Ende rauskommt - du nennst es Rendite - wäre mir das nicht wert.
    Wenn dann noch Kosten für Finanzierung hinzukommen, dann wird das Projekt negativ. Jedes Jahr wirst du dann evt. draufzahlen.
    So ein Altbau hat doch ganz andere laufende Kosten als ein Haus aus den 1990er Jahren.

    Auch die Mieter können damit nicht unbedingt immer umgehen. Mit den bauphysikalischen Eigenschaften eines solchen Altbaus.

    Und die 60m² zu dämmen? Das kann bei der Berechnung kaum ins Gewicht fallen. Viel ist es nicht.
    Kommt darauf an, wie man von oben rankommt. Ein Wochenende?

    Gruß in den Süden
    von Goldhamster (der auch so etwas besitzt und daher auch die Kosten kennt)
     
  8. #7 Tobse24, 10.10.2017
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    Hallo Goldhamster,

    deine Erfahrung in Ehren, vielen Dank das du mich daran teilhaben lässt.

    ein 90er Jahre Bau mit den gleichen qm kostet rund 600.000 €, der erziehlbare Mietertrag läge hier bei rund 2000 €, was 4% Rendite entspricht.
    Welches Investment lohnt sich mehr auf 10 Jahre Planungshorizont?

    Andere Frage an dich als Profi Altbau. Wie hoch müsste deiner Meinung nach der erziehlte Ertrag sein im Altbau, damit du kaufst (oder zu dem du gekauft hast)? 8%? 9%

    Ich plane eine Instandhaltungsrücklage von 15 €/qm/Jahr was 4275 € entspricht, dafür die Rendite von 6,5 % auf rund 5% reduziert. Ist das realistisch oder liegt die Instandhaltungsaufwendung für ein solchen Hauses drüber

    Viele Grüße
     
  9. Pitty

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    Unsere Hütte ist auch Baujahr 1912. Da erlebst Du Überraschungen sage ich Dir. Wir hatten nicht einmal eine Bodenplatte drin. Im Flur lagen Dielen, 30 cm Luft und darunter Kies. Im WZ wurde krumm und schief Beton raufgehaun. Da waren teilweise 3-4 Schichten, alle Feuchtigkeitsdurchlässig. Deswegen hatten wir die Wohnung auch nie trocken bekommen. Was haben wir gemacht? Alles raus, Bodenplatte und Estrich mit Fußbodenheizung rein. Wir hatten während der Baumaßnahmen echt Schiss, dass uns die ganze Hütte einfällt. Ein normal Sterblicher kann sich den Spaß kaum leisten. Wir haben in diese Wohnung locker ein Einfamilienhaus rein gesteckt.

    Wir haben damit erst einmal die Grundsubstanz des Hauses wieder hergestellt. Jetzt kann sie erst vermietet werden, bis wir nach den Arbeiten rentite einfahren dauert noch 10 Jahre.
     
  10. #9 Goldhamster, 11.10.2017
    Goldhamster

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    Huhu Tobse,

    Es gibt Leute, die ziehen eiskalt über 10Jahre das Geld aus einem alten Miethaus. Und dann wird das wieder verkauft. Dass der Wert nur durch Wohnungswirtschaftliche Konjunkturschwankungen oder demografischen Wandel noch steigen kann sollte bekannt sein.
    Ansonsten würde ich sagen: der Wert des Hauses sinkt drastisch in den 10Jahren.

    Ich bin kein Profi Altbau. Ich bin aber vom Bau und ich schiebe da nicht nur die Schubkarre.
    Ich habe solche Bausubstanz geerbt. Kaufen würde ich soetwas heute nicht mehr. Aber ich finde Jugendstilhäuser wunderschön.

    Wer soll das denn beantworten können? Das hängt doch vom Zustand und seinen Bewohnern ab.
    Die einen Mieter geben fein acht auf die schönen Beläge und Ornamente, die anderen versauen das Parkett und das tolle hölzerne Treppenhausgeländer und schicken dir anschließend den Mieterschutzbund auf den Hals.

    Viel Glück bei der Entscheidung.

    GH.
     
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  11. #10 Ich-bin-es, 11.10.2017
    Ich-bin-es

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    Hallo Tobse,

    ich habe auch so eine alte Hütte geerbt. Das sind Wundertüten. Man weiß nie, was raus kommt.

    Pitty hat auf die Wasserrohre hingewiesen. Ganz wichtiger Faktor und bei Sanierung ist die "Bühne" Kleinkram daneben. Ich muss die sanieren. Ich denke, dass ich in den nächsten 10 Jahren gewiss € 100.000 bis € 150.000 da rein stecke. Als Investment - niemals! Entscheidend ist die Bausubstanz. Schau Dir die ganz genau an. Bei mir ist Vermietung allerdings sehr leicht, so dass ich kaum Leerstände habe und ich habe auch ordentliche Mieter. Kann man ja nicht immer von ausgehen.

    Viel Glück (und Glück brauchst Du dabei)
    Cantor
     
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