Kauf MFH

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von D@niel, 21.10.2014.

  1. D@niel

    D@niel Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    Ich les schon etwas länger mit und hab mich jetzt mal angemeldet, mein Name ist Daniel und bin 30 Jahre.

    Ich kalkuliere jetzt schon etwas länger an einem MFH und Wuerde gerne mal von euch wissen ob die Kalkulation so aufgeht oder ob ich etwas übersehe.
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  2. AdMan

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  3. #2 BHShuber, 21.10.2014
    BHShuber

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    Hallo,

    bei einem Nebenjob auf 450 Eurobasis, habe ich wenigstens 450 Euro jeden Monat, rentabel ist anders.

    Gruß

    BHShuber
     
  4. Andres

    Andres
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    Ich mag nicht nachzählen, wie oft alleine diesen Monat hier im Forum schon angemessene Eigenkapitalquoten genannt wurden. Aber mal der Reihe nach:

    Die Kaufnebenkosten wirst du ohnehin bar auf den Tisch legen müssen. Danach finanzierst du fast 90 % des Kaufpreises. Selbst im besten Fall drückt das die Rendite unangenehm.

    Die Einnahmen/Ausgaben-Rechnung ist falsch. Für die Steuer darfst du nicht die Kreditraten ansetzen, sondern nur Zins und AfA. Das ist weniger als die 1.600 €, also mehr Steuer.

    Bevor ich mir jetzt die Finanzierung aus den etwas wirren Angaben selbst überlege, magst du vielleicht mal erklären, was das für ein Deal werden soll. Was für ein Bausparvertrag ist das? Warum sind die Konditionen schlechter als im einfachen Darlehen? Wie lange ist die Zinsbindung?

    Sind dir diese Konditionen so angeboten worden? Bei 90 % Finanzierung glaube ich nicht so recht an die 2,3 %, falls du nicht umfangreiche zusätzliche Sicherheiten bieten kannst.

    Die anfängliche Tilgung liegt etwas über 2 %. Bei den aktuellen Zinsen ist das zu wenig.
     
  5. GSR600

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    Noch ein Punkt, passen die VZ der Mieter zu den monatlichen Abschlägen der Versorgungsunternehmen? Was passiert bei Mehrverbrauch und evtl. Nahzahlungen?
    Was passiert bei einem Leerstand oder bei Mietausfällen?
     
  6. D@niel

    D@niel Neuer Benutzer

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    Stimmt, Tilgung hatte ich fälschlicherweise abgezogen
    Miete / Monat 2.917 €
    AFA 2% (Monat) 766,67 €
    Zins 784 €
    Steuer Brutto 1.366 €
    Steuersatz 35%
    Steuer 478 €
    Tilgung 816 €
    Rückstellung Instandhaltung 1% Invest 424 €
    "Überschuss" 415 €

    Also so?


    Finanzierung hatte ich jetzt mal so angenommen, wie bei meiner ETW
    Läuft über ein Bauspardarlehn, welches durch einen Bausparer abgelöst wird.
    Ein Angebot für diese Finanzierung bekomme ich diese Woche.

    Ok EK muss ich dann wohl noch anpassen.
    wie hoch sollte eurer Meinung nach die Tilgung sein?
     
  7. Andres

    Andres
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    Auch da muss ich dich enttäuschen: Abgeschrieben wird nur der Gebäuderwert, nicht das Grundstück. Die Kaufnebenkosten werden in diesem Verhältnis aufgeteilt. Außer wenn das Grundstück in deiner Lage extrem niedrig bewertet wird, liegt die abzuschreibende Summe niedriger.


    Hier sollte man beachten, dass die Zinsen mit fortschreitender TIlgung niedriger werden, was die steuerliche Situation verschlechtert.


    Ich habe schon vermutet, dass das eine pauschale Annahme ist. Das wäre dann mal mit den tatsächlichen Einkommensverhältnissen (aktuell und vermutet über die nächsten 20+ Jahre) abzugleichen.


    Bei einer seriösen Eigenkapitalquote bekommst du derzeit die Konditionen des ersten Bausparers auch für ein gewöhnliches Immobiliendarlehen für 15-20 Jahre. Bei Zinsbindung 10 Jahre sind dann auch unter 2 % p.a. machbar (saubere Bonität, ausreichender Beleihungswert, ...).

    Der zweite Bausparer ist noch interessanter. Ist der eigentlich schon zuteilungsreif, wenn die Anschlussfinanzierung erforderlich wird? Und wenn du mit 2,5 % p.a. glücklich wirst: In dieser Gegend sind aktuell 20 Jahre Zinsbindung (oder gleich unbegrenzt) machbar. Die Planungssicherheit ist also auch anders erreichbar.

    Von welchem Geld wird dieser zweite Vertrag eigentlich bespart? Wäre dieses Geld in der Tilgung für den ersten Vertrag nicht besser aufgehoben? Irgendwie habe ich hier die vage Vermutung, dass das nicht die beste Lösung für dich ist. Nicht vergessen: Bausparverträge sind Provisionsprodukte und damit für den Verkäufer immer attraktiv. Das lohnt sich für dich nur, wenn du so an Konditionen kommst, die mit gewöhnlichen Darlehen nicht erreichbar sind. Bisher sehe ich davon nichts.


    3-5 % anfängliche Tilgung sollten es bei den aktuellen Zinsen mindestens sein, mehr ist aber nie verkehrt. Eine gute Finanzierung wird immer am Anfang der Laufzeit gemacht, also so aggresiv tilgen, wie es bei angemessener verbleibender Liquidität machbar ist.
     
  8. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich frage mich warum Leute immer zweimal Beiträge bezahlen. Den Bausparkredit kann man sich sparen und gleich den Kreditabzahlung erhöhen. Für einen Bausparvertrag Falle. Gebühren an und die kann man locker für die Abzahlung verwenden.

    Außerdem, was willst Du mit 450€ am Haus reparieren? Schnell kann mal eine Renovierung einige tausend Euros kosten um sie wieder weiter zu vermieten. Ich würde so ein Projekt nicht mit so wenig Eigenkapital machen. Mindestens die Hälfte sollte man mit Hausnebenkosten auf dem Konto haben.
     
  9. #8 immodream, 25.10.2014
    immodream

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    Hallo Pitty,
    früher war das so , das man seinen Kindern eingeredet hat, wenn man einmal Eigentum erwerben möchte, müßte man einen Bausparvertrag haben.
    In der Zeit, in der man für Darlehen über 8 % Zinsen zahlen mußte , man vom Arbeitgeber noch Zuschüsse bekam, die Wohnungsbauprämie höher war und die Bausparkassen gleichzeitig Darlehen für 5 % Zinsen vergaben, hatte das auch sicherlich seine Berechtigung.
    Bei den derzeitigen niedrigen Hypothekenzinsen ist alleine die Abschlußgebühr von 1 % der Bausparsumme schon eine Frechheit.
    Gottseidank konnte ich meinen Kindern vorrechnen, welcher Schwachsinn der Abschluß eines Bausparvertrages in der heutigen Zeit ist.
    Grüße
    Immodream
     
  10. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Für mich schaut das so aus, dass D@niel monatlich 424 € zur Rücklagenbildung eingeplant hat - angesichts monatlicher Mietzahlungen von 2.917 € bzw angenommenem monatlichem Überschuss nach Steuer von 856 € ist das doch eigentlich kein schlechter Betrag...
     
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