Kauf-Mietverhältnis – Berücksichtigung des Baujahres

Diskutiere Kauf-Mietverhältnis – Berücksichtigung des Baujahres im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich verfolge mittlerweile regelmäßig den Immobilienmarkt (aktuell aber eher weniger aktiv) und dabei ist mir das Folgende...

  1. #1 Einsteiger1986, 15.05.2019
    Einsteiger1986

    Einsteiger1986 Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich verfolge mittlerweile regelmäßig den Immobilienmarkt (aktuell aber eher weniger aktiv) und dabei ist mir das Folgende aufgefallen und ich wollte mal eure Einschätzungen hören:

    Für eine grobe Ersteinschätzung gucken sich viele das Kauf-Mietverhältnis an. Dabei fällt mir auf, dass hier im Forum sehr häufig dazu geraten wird, sich nicht zu alte Immobilien zu kaufen, auch weil diese, sofern man sie dann mal nach 20 Jahren abbezahlt hat, kaum mehr etwas wert sind.

    Dabei fällt mir jedoch stetig auf, dass das Kauf-Mietverhältnis in meiner 300.000-Einwohnerstadt bei einer 60er-Jahre-Wohnung oftmals noch unter 20 ist, jedoch bei neueren (>1995) Wohnungen dieses deutlich höher bei >25 liegt (bei gleicher Lage usw.).

    Somit komme ich zu dem Entschluss, dass Mietern das Baujahr der Wohnungen in der sie wohnen in keinster Weise so wichtig ist wie den Käufern (was ja teils auch logisch ist).

    Mir ist natürlich klar, dass man bei einem Kauf und der anschließenden Vermietung noch die Instandhaltungskosten berücksichtigen muss, die bei der alten Wohnung um einiges höher ausfallen. Aber hierzu habe ich mal das folgende Beispiel aufgestellt (für den besseren Vergleich kosten beide Wohnungen gleich viel und Zinsen und Steuern bleiben unberücksichtigt, weil diese bei beiden gleich verlaufen):

    Wohnung 1960:
    Kaufpreis: 100.000 €
    Kauf-Mietverhältnis: 20
    Jahreskaltmiete (100.000 /20): 5.000 €
    Durchschnittliche Instandhaltungskosten je Jahr: 30 % der Kaltmiete (0,3*5.000): 1.500 €
    Jedoch bekomme ich aufgrund meines persönlichen Spitzensteuersatzes 42 % dieser Kosten wieder(1.500 * 42 %) = 610 €
    Überschuss (5.000 € - 1.500 € + 610 €) = 4.110 €

    Wohnung 1995:
    Kaufpreis: 100.000 €
    Kauf-Mietverhältnis: 25
    Jahreskaltmiete (100.000 /25): 4.000 €
    Durchschnittliche Instandhaltungskosten je Jahr: 10 % der Kaltmiete (0,1*5.000): 500 €
    Jedoch bekomme ich aufgrund meines persönlichen Spitzensteuersatzes 42 % dieser Kosten wieder(500 * 42 %) = 210 €
    Überschuss (5.000 € - 1.500 € + 210 €) = 3.710 €

    Nach Ende eines Jahres hätte ich bei der alten Wohnung einen (4.110 € - 3.710) = 400 € höheren Überschuss, selbst wenn ich 1.500 € im Vergleich zu 500 € jährlich in die Instandhaltung aufbringen würde.

    Ich weiß, dass das eine sehr theoretische Kalkulation ist und es stehen auch keine konkreten Immobilien dahinter. Es geht mir jetzt auch nicht darum, dass jemand sagt, dass er bei den Verhältnissen in keine investieren würde usw., da das ja nur ausgedachte Werte sind und meine Fragestellung die gleiche wäre, wenn das Kauf-Mietverhältnis halt 10 zu 12,5 wäre.

    Macht es wirklich so viel mehr Sinn nach neueren Objekten zu schauen?
    Der Wertverlust usw. ist ja zudem auch nicht wirklich weniger.
     
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  3. Andres

    Andres
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    Unter diesen konstruierten Bedingungen? Auf jeden Fall. Auch wenn die Objekte ausgedacht sind, müsste man sich einmal vorstellen, wie so etwas konkret aussehen könnte.

    Das Gebäude von 1995 ist nun ca. 25 Jahre alt. Das ist so das Alter, in dem die Instandhaltung langsam mehr als mal ein paar Eimer Farbe ausmacht, aber ohne dass nun panische Sanierungen an allen Enden erforderlich wären. Energetisch wird das halbwegs in Ordnung sein, Heizung, Elektrik, Leitungen kann man mal ganz gemütlich schauen, was wann wohl mal überprüft werden sollte, Dach, Fenster usw. sollte eigentlich noch nicht anstehen. Allgemein ist das ein Gebäude das von der Ausstattung einem heute üblichen Niveau entsprechen sollte.

    Wenn du das in 20 Jahren verkaufen willst, ist es vielleicht etwas in die Jahre gekommen, aber noch ganz ok.

    Das Gebäude von 1960 hat dagegen ca. 60 Jahre auf dem Buckel. Da kann man ganz einfach sagen: Was in den letzten 10 Jahren nicht gemacht wurde, wird in den nächsten 10 Jahren fällig. Bei diesem Gebäude ist nun eine grundlegende Entscheidung zu treffen: Rockt man das noch vielleicht 20 Jahre weiter ab und sieht zu, was sich an Miete erlösen lässt, reißt dann ab und baut neu, oder versucht man, das Gebäude zu erhalten und diese Frage um weitere 50 Jahre zu vertagen. Gibt das die Substanz überhaupt her? Da es um ETW geht: Macht das die Gemeinschaft mit? Ist das Gebäude überhaupt erhaltenswert oder sind die Wohnungen wegen Größe, Zuschnitt, Ausstattung usw. heute nicht mehr gefragt? Kommen bei jeder Baumaßnahme diverse Altlasten zum Vorschrein? Asbest, Bleirohre, Nulleiter, ...?

    Wenn du das in 20 Jahren verkaufst, hast du entweder kürzlich den Kaufpreis für Sanierungen noch ein zweites Mal in die Hand genommen oder du verkaufst eine abbruchreife Ruine, schlimmstenfalls ein Kompromiss aus beidem. Die 1000 € Mieteinnahmen zusätzlich pro Jahr gleichen das nie aus.


    Das Problem ist nicht der Zustand an sich. Das Problem ist, dass Kosten in Immobilien teils in extrem langen Zyklen entstehen. Wie viel von diesen Zyklen bereits abgelaufen ist, beeinflusst sehr stark die Folgekosten. Da sich Einsteiger mit dieser Einschätzung schwer tun, ist es für den Anfang leichter, eher neuere Baujahre anzupeilen.
     
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  4. #3 immodream, 15.05.2019
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Einsteiger1986,
    ich habe nur reparaturbedürftige Immobilien aus den fünfziger Jahren gekauft.
    In den letzten zwanzig Jahren wurde alles kernsaniert.
    Das heißt, die ersten Wohnungen sind auch schon wieder in spätestens 10 Jahren sanierungsbedürftig.
    Hier im Ruhrgebiet werden Mehrfamilienhäuser aus den fünfziger / sechziger Jahren die viel mit Farbe und Tapeten und überklebten Fliesen zusammengehalten werden, zum 12 fachen der Nettomiete verkauft.
    Objekte, wie meine Häuser, die wirklich grundlegend saniert worden sind und auch regelmäßig überarbeitet werden , werden zum 15-16 fachen der Nettomiete gehandelt.
    Da hier nach dem Krieg ganze Stadtviertel als Sozialwohnungen aufgebaut wurden, gibt es in einigen Stadtteilen keine neueren Wohnungen.
    Daher stellte sich für mich nicht die Frage, ob ich mir jüngere Immobilien kaufen sollte.
    Die Nettomieten für sanierten Wohnraum liegen hier inzwischen bei 6-7 €, bei neueren Objekten aus den neunziger Jahren bei 8- 9 € und bei Neubauten bei 10 €/m².
    Die Frage ist dann, lohnt sich überhaupt ein Neubau bei 3 € /m² mehr Miete .
    Grüße
    Immodream
     
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  5. #4 Florian88, 16.05.2019
    Florian88

    Florian88 Neuer Benutzer

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    Also ich sehe das Alter der Immobilie deutlich entspannter.
    Vielmehr würde ich mich drauf beschränken, was und wie gebaut wurde.
    Außerdem hat doch ein Großteil der Immobilen dieser Zeit schon umfangreiche Sanierungen hinter sich.
    Und genau danach gilt es zu gucken. Was wurde gemacht und wie? Sind Elektrik, Sanitär und Heizung auf dem Stand der letzten 20 Jahre? Ist das Dach vielleicht sogar schon mal neu gekommen? Und und und.....
    UND, ganz wichtig. Was kann ich vielleicht noch selber machen, bzw. was kostet es mich. Ich sehe das ähnlich wie mit alten Autos. Da fahre ich lieber meinen heißgeliebten alten robusten Diesel, (den unsere Presse gerade zu mürbe macht) und weiß, was ich habe, als mir einen Neuwagen zu kaufen. Da passt Kaufpreis und Leistung einfach nicht zusammen. Entscheidend ist doch, wie der alte Diesel gepflegt und gewartet wurde!?

    Sicherlich wird ein Altbau von 1900 nicht ohne Kernsanierung auf den Stand eines Neubaus kommen.
    ABER, muss er das? Dann verzichte ich doch lieber auf die 2-3 € / pro m² und gut ist.
    Hauptkriterium für die Vermietbarkeit ist meiner Meinung nach die Ausstattung und der Zustand der Räumlichkeiten. Wenn dann noch die Nebenkosten einigermaßen passen, fragt keiner nach dem Baujahr.

    Nur von dem Alter der Immobile Rückschlüsse zu ziehen, halte ich für falsch. Neu ist nicht immer Besser!
     
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