Kauf neues Zinshaus

Diskutiere Kauf neues Zinshaus im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo ins Forum, ich bin neu hier und auch im Immobilienumfeld als Investor noch nicht aktiv. Von einem Unternehmer/bauträger habe ich ein...

  1. tobiq

    tobiq Neuer Benutzer

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    Hallo ins Forum,

    ich bin neu hier und auch im Immobilienumfeld als Investor noch nicht aktiv.

    Von einem Unternehmer/bauträger habe ich ein Angebot für ein noch zu bauendes Zinshaus nach folgendem Stand bekommen: KFW50 (bewusst 50, da Außenwände nicht isoliert werden müssen sondern mit dickeren massiven Außenwänden gearbeitet wird), 4 Wohnungen je 70qm, schon als Sondereigentum für zukünftigen Einzelverkauf geteilt, Wärmepumpe mit 80m tiefer Sonde, Aufzug, 4 überbreite Einzelgaragen in der Tiefgarage, 4 Stellplätze, Barrierefrei, .... Fertigstellung 2020/02

    Lage: Kleinstadt in Bayern, Bahnhof 500m, Ärzte 200-500m, Einkaufsgelegenheitem 200 - 1000m, gute Anbindung an Autobahn, ...)

    Preis: ca 750000
    keine Maklerkosten

    Hausverwaltung für das Objekt: 1200Euro / Jahr

    EK: verfügbar mit Puffer

    erwartete Mieteinnahmen (schlecht kalkuliert - eher mehr): 24.000

    Das Kapital steht zur Verfügung mit ordentlichem Puffer und ich würde es als Diversifizierung für meine Altersvorsorge sehen. Die Rendite ist natürlich nicht top aber unter dem Aspekt, das Geld nicht auf dem Geldmarktkonto zu belassen eine sinnvolle Variante?

    Was spricht dafür oder dagegen:
     
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  3. Andres

    Andres
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    Bruttorendite bei ca. 3 % (Faktor 31), Nettrorendite bleibt dann langfristig (d.h. sobald man nach ein paar Jahren auch mal mit Erhaltungsaufwand rechnen darf) ca. 2 % übrig, dazu kommt die ungünstigere Besteuerung von Einkünften aus V&V im Vergleich zu Kapitaleinkünften - wer solche Beträge in EK leisten kann, wird ja kaum einen Grenzsteuersatz unter 25 % haben.

    Wenn 750.000 € noch unter "Diversifizierung" laufen, hat man für das Alter bereits ausgesorgt. Meist ist aber genau das Gegenteil der Fall: Selbst mit dem Kauf einer einzelnen, kleinen ETW holen sich die meisten Anleger eher ein Klumpenrisiko in die Geldanlage als zu diversifizieren.


    Wenn man mal ehrlich rechnet, ist dieser Neubau nur wenig attraktiver als ein 10-Jahres-Festgeld mit deutscher Einlagensicherung. Für das immense zusätzliche Risiko und den erheblichen Mehraufwand bekommt man also fast keine Gegenleistung. Ich sehe nur einen einzigen Weg, hier ein gutes Geschäft zu machen: Verkauf der einzelnen Wohnungen, sobald das steuerlich unbedenklich ist, d.h. nach 10 Jahren mit dem Verkauf beginnen und die letzte Wohnung frühestens 10 Jahre nach der ersten Verkaufen. Das scheint auch dem Bauträger klar zu sein und es entspricht auch meiner Wahrnehmung, in welcher Form derzeit Neubauprojekte wirtschaftlich gestaltbar sind.

    Böse Zungen sprechen vom "greater fool"-Prinzip. Ich formuliere das freundlicher: Ich sehe nicht, wie man mit der Vermietung dieses Neubaus auch nur eine halbwegs angemessene Rendite erwirtschaften könnte.
     
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  4. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Bei den Mieteinnahmen hätte ich für Berlin/Brandenburg Max. 400.000€ ausgegeben. Jetzt ist es Bayern, da kann es wohl etwas mehr sein.

    Es würde aber bei keine 750.000€ rechtfertigen.

    Wie groß ist denn das Grundstück und wie hoch ist der Bodenwert?

    Wenn man jetzt 3000m2 zu 300€/m2 kauft sieht das wieder anders aus.
     
  5. tobiq

    tobiq Neuer Benutzer

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    Hallo,

    Das es kein tolles Investment ist, ist mir klar.
    Ich wollte nur von der starken Bargelddominanz weg und nicht nur in Aktien investieren.
    Auch bin ich hinsichtlich de zukünftigen Aussichten hinsichtlich Euro und Wirtschaft etwas skeptisch und da sollte Bargeld reduziert werden.
    Aber ich dachte mir das schon - gute Bestandsimmobilien und neue sind preislich nicht mehr mit einer ordentlichen Rendite zu bekommen - also Dividendenpapiere wie Aktien kaufen und warten ....

    Grüße
     
  6. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Das würde ich nicht unbedingt machen. Ich würde erst einmal sparen und somit versuchen das Eigenkapital zu erhöhen. Somit bekommt man einen besseren Zinssatz bei der Bank, falls Du finanzieren möchtest. Wenn Du in Aktien anlegst bist Du wieder an den Kurs gebunden und musst Notfalls zu schlechten Konditionen verkaufen. Und gute Objekte sind nicht lange auf dem Markt. Da muss man schnell handeln.
     
  7. tobiq

    tobiq Neuer Benutzer

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    Hallo Pitty,
    das Geld ansparen muss ich nicht - siehe meinen Start - das ist ja der Gedanke, das Zinshaus ohne Fremdkapital komplett mit EK zu bezahlen:-)
     
  8. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Wenn Du auf die Rendite nicht ganz angewiesen bist könnte man es kaufen. Dann kann man auch rechnen und sagen für 750000€ bekomme ich keine 24000€ Zinsen. Von daher hast Du mit der Miete schon mehr als wenn Du es auf dem Konto liegen lässt. Und wenn Du das Geld nicht brauchst, warum sollte man das Geld nicht in Grund und Boden umwandeln? Es ist sehr unwahrscheinlich das der Bodenpreis weniger wird zumindestens in Bayern.
     
  9. #8 immobiliensammler, 13.01.2019
    immobiliensammler

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    Der Bodenpreis wohl nicht, aber der Wert des MFH (wird ja mit entsprechendem Multiple von der Miete bezahlt, früher waren auch in Bayern z.B. in Nürnberg 10 - 12 ( in München entsprechend mehr) üblich, inzwischen sind wir bei 20 - 25. Wenn die Anlagezinsen wieder steigen wird die Variante MFH nicht mehr so interessant, also werden hier die Preise wieder sinken.

    Positiv ist hier aber, dass er dann ja die Möglichkeit hat, einzelne ETW z.B. an Selbstnutzer zu verkaufen

    Insofern würde ich das auch machen, wenn ich das Geld anlegen muss.
     
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  10. tobiq

    tobiq Neuer Benutzer

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    Schon mal Danke,

    Das war die Idee - den Bargeldbestand durch ein hochwertiges Zinshaus mit 4 ETW trotz mieser Rendite zu verkleinern - ich hinsichtlich der Zukunft des Euros usw.

    Faktor 30 ist trotzdem schon zu überlegen und Aktien sind ja auch ein Investment in Sachwerte ......

    Schwierig
     
  11. #10 dabescht, 02.03.2019
    dabescht

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    Neubau lohnt sich meiner Auffassung nach nur noch in absoluten Toplagen mit den entsprechenden hohen Mieten. Problem ist allerdings hier, dass man in der Toplage kein Grundstück bekommt und auch die altbauten die man abreißen könnte unheimlich teuer verkauft werden. Und dann ist dann meist auch das Problem, dass man nicht mehr so bauen darf wie vor 100 jahren. (Parkplätze, Grenzabstände etc..)

    Evtl. wärst du mit einer soliden Bestandimmobilie (Faktor 20) besser dran.Vielleicht was mit Ausbaureserve?
     
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