Kauf und Vermietung Reihenhaus.

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von the.hein, 27.11.2015.

  1. #1 the.hein, 27.11.2015
    the.hein

    the.hein Benutzer

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    Hallo zusammen.

    Ich bin gerade dabei ein Reihenhaus (in der Mitte zwischen anderen Hausern) bei uns zu erwerben. 1980 gebaut. Ingesamt guter Allgemeinzustand. 105qm Wohnfläche. 151t € Kaufpreis. Erzielbare Nettokaltmiete mind 650 bis 700 €.
    Mit Steuerberater habe ich noch nicht gesprochen... das kommt noch..
    Aber selbst mit Google bin ich bei einem Thema noch nicht schlau geworden.
    Minimale Erstivestition muss ich machen. Wie hoch dürfen diese ausfallen damit ichs in die Abschreibung reinbekomme? Ab nem gewissen Betrag gibts da ja Probleme - aber diesen Passus habe ich nocht verstanden - vermutlich auch noch nicht lang genug damit beschäftigt. ..
     
  2. AdMan

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  3. #2 Mittelreihenhaus, 27.11.2015
    Mittelreihenhaus

    Mittelreihenhaus Gast


    du schreibst ja so als ob das gute Zahlen wären....
     
  4. #3 the.hein, 27.11.2015
    the.hein

    the.hein Benutzer

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    ??? hä????

    Resp. Wie bitte?

    Verstehe das jetzt nicht was du sagen möchtest. ..
     
  5. walga

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    Selbst bei 700€ Miete pro Monat, wäre das nur eine Rendite von 5,6% . (8.400/151.000*100). Davon musst du dann Tilgung, Zinsen, Reparaturen und Verwaltung bezahlen. Wenn du 850€ oder 900€ pro Monat bekommst, dann fängt es an sich zu rechnen. Dann kannst du Zins (2%), Tilgung (3%) und Reparaturen/Verwaltung (1%) bezahlen und hast am Ende noch was übrig. Zahlen sind natürlich nur grob überschlagen.
     
  6. #5 the.hein, 27.11.2015
    the.hein

    the.hein Benutzer

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    Achso.. jetzt habe ich es verstanden.
    Ich rechne da etwas anders - in euren Augen vielleicht verkehrt.
    Ich butter in die Tilgung ohnehin nurvrinen Teil von der Kohle rein die ich ohnehin monatlich spare. Die also quasi nicht weh tut... On Top kommen dann noch die Mieteinnahmen.
    So meine Kalkulation..
    Jetzt steinigt mich
     
  7. #6 walga, 27.11.2015
    Zuletzt bearbeitet: 27.11.2015
    walga

    walga Benutzer

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    Ok, dann kaufst du die immobilie als Vermögensanlage und nicht als Investitionsobjekt. Passt ;)
    Musst nur aufpassen wieviel du tilgst. Einige Banken haben da feste vorgaben wieviel du mindestens tilgen musst.

    Zum Thema Abschreibungen: Du darfst 2% des Gebäudewertes (also ohne Grundstück) pro Jahr abschreiben. Außerdem darfst du die Zinsen für deinen kredit abziehen. Als dritten Reparaturen und Modernisierungen.

    Wenn du also wie in deinem Beispiel 5,56% Rendite hast, dann kannst kannst du die Zinsen (aus dem Beispiel 2,5%) und die Abschreibung (2%) abziehen. Dann bist du bei 5,56% - 2,5% - 2% =1,06% . Diese 1,06% musst du dann versteuern. 1,06% von deinen 8400 sind rund 90€. Je nach Steuersatz bleibt dann von den 90€ rund 42€ oder mehr übrig die du zusärtlich in deine Tilgung stecken kannst.

    Reparaturen und Verwaltung muss man natürlich vor den Steuern noch abziehen. Aber die sind mangels Angaben in deinem Post nicht erkennbar/berechenbar.

    Als durchschnitt nehmen viele 8-12€m² an Reparatur-Kosten pro Jahr (bzw. Rücklagen). Wären also 920€ - 1260€ die du von dem betrag vor Steuern abziehen kannst (falls die Reparaturen anfallen). Als verwaltungskosten rechne mal mit 240 als Daumenwert pro Jahr.
     
  8. Andres

    Andres
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    Nö, warum? Das erledigtst du im Zweifelsfall selbst. Ganz ehrlich: Von den Projekten, die hier im Forum immer wieder zur allseitigen Bewunderung eingestellt werden, ist das noch eines der besseren. Mir wäre es immer noch zu teuer, aber dann darf man im Moment eben nicht kaufen.

    Wenn ich deinen Plan richtig verstanden habe, dürfte das auf eine sehr flache Tilgung hinauslaufen. Dabei hast du immer das Risiko, dass sich die Konditionen einer Anschlussfinanzierung massiv verschlechtern. Rechne bei Ablauf der Zinsbindung doch mal mit Zinssätzen von 5 % (muss noch eine spürbare Tilgung ergeben) und 8 % (darf dich nicht ruinieren).


    Du willst die abschreiben? Ok, such' dir was aus:
    • Das Maßnahmenpaket muss 3 aus 4 der folgenden Bereiche betreffen: Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster.
    • Es wird eine wesentliche Verbesserung des Gebäudes erreicht.
    • Es wird neuer Wohnraum geschaffen.
    • Die Kosten der Maßnahmen ohne USt betragen in den ersten drei Jahren mehr als 15 % der Anschaffungskosten.
    Eigentlich will das aber niemand. Bist du sicher, dass du das Ende der Abschreibung überhaupt erlebst?
     
  9. walga

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    @Andres: Wieso rechnest du bei der Anschlussfinanzierung pauschal mit 5% (bzw. 8%) ? Sind das die momentanen Normalwerte für die Anschlussfinanzierung oder malst du nur ein düsteres Szenario? Ist die Anschlussfinanzierung pauschal immer 3% teuer als die aktuellen Zinsen (momentan ~2%) ?
     
  10. #9 _DER_HESSE_, 27.11.2015
    _DER_HESSE_

    _DER_HESSE_ Gast

    Sowas nennt sich Marktrisiko.
    Die Annahme, daß sich das Zinsgefüge wohl nicht allzusehr ändern wird, hat vor ein paar Jahren viele Banken an den Rand der Pleite gebracht, falls Du Dich erinnerst.
     
  11. #10 immobiliensammler, 27.11.2015
    immobiliensammler

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    Ich würde mich auch bei der Anschlussfinanzierung immer auf ein Worst-Case-Szenario einstellen. Sprich: Du darfst nicht in Probleme kommen, wenn Du in 10 Jahren statt 2 % plötzlich 7 % zahlen musst, war alles schon da (frühe 90er), da sind Objekte reihenweise wegen der nicht zu stemmenden Anschlussfinanzierung in die Versteigerung gegangen.

    Stefan
     
  12. #11 Akkarin, 27.11.2015
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

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    Vor gar nicht so langer Zeit waren 5% Zinsen und 1% anfängliche Tilgung normal. Annuitäten brauchen wegen Ihrer Funktionsweise dann ca. 33 Jahre. Heute steht die Welt Kopf, da 1:5 moeglich ist.
     
  13. Duncan

    Duncan
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    Soweit die Zahlen. Und wie sieht das Haus aus? In den frühen 80ern hat man noch gerne die Sünden der 70iger, die moderne Bauchemie wird es schon richten, fortgeführt. Woraus besteht die Dachhaut? Wann wurde diese erstellt? Wann zuletzt gründlich inspiziert? Wie sieht es mit der Gründung aus? Wie sehen die Leitungsdurchführungen aus? Aus welchen Materialien sind die Leitungen? Ist die Elektroanlage ausreichend dimensioniert? Wie sieht es mit Datenleitungen aus? Wie alt ist die Heizung? Was für ein System und Brennstoff? Wie sind die HK bemessen? (Nach Optik oder nach Berechnung?) Bodenbeläge? Material der Versorgungsschächte? (Faserverbundstoffe, brandhemmend/feuerfest - Stichwort Asbest) Wie schauen die Dämmungen aus? Wie energiefressend ist der Zuschnitt der Wohnung? Mehrere in einander übergehende offene Etagen mit Sogeffekt? (Schornsteinprinzip) Bäder/Sanitäreinrichtungen....

    Nicht das du nach deinen kleinen "Startinvestitionen" bei 5T€ und mehr pro m² landest.
     
  14. GSR600

    GSR600
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    Oh in den 70igern haben meine Eltern nach Ende der Zinsbindung 13% Zinsen auf ihre Baufinanzierung gezahlt.
     
  15. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Mhh, meine Erfahrung, rechnet sich so eine Hütte nicht ohne Abschreibung irgendwie, rechnet sie sich mit Abschreibung, oder sonstigen Steuerlichen Verränkungen auch nicht.
    Darüber hinaus ist die Frage, warum sollte man sich das antun? Willst du Bargeld anlegen? Das wäre ein Argument, aber dafür große Kredite aufnehmen?
    Ich meine mal, selbst heute sollte es möglich sein, wenn man sein Geld etwas clever anlegt, eine halbwegs risikoarme Rendite zu erzielen, die sich in dem Bereich bewegt, der maximal möglich wäre wenn du so eine Immobilie finanzierst.
    Und das ist meist mit weniger Stress, Ärger und verstopften Kloschüsseln verbunden. Das wäre für mich eher der Faktor, als die Frage ob meine Rendite nun 1% höher oder niedriger ausfällt, jedenfalls bei der Investitionssumme.
     
  16. #15 the.hein, 29.11.2015
    the.hein

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    Danke für eure bisherigen Antworten.

    Noch eine Frage zu der 15%-Renovierungsregel innerhalb von 3 Jahren.

    Vom Kaufpreis ist der Wert des Grundstücks abzuziehen, davon dann die 15% - das ist mir klar.
    Was ist mit den ganzen Kaufnebenkosten - also Maklergebühren, Grunderwerbssteur, Notar etc.
    Erhöhen diese Kaufnebenkosten die Berechnungsgrundlage?

    Heinrich
     
  17. Andres

    Andres
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    Nein, und zwar weder anteilig (d.h. wie bei der Abschreibung) noch insgesamt.
     
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