Kauf-/Verkauf Renditeobjekt

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von kabus, 25.01.2016.

  1. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Wenn ihr z. Zt. ein Renditeobjekt kaufen/verkaufen möchtet, worauf käme es bei nachfolgender Immobilie aus der jeweiligen Sicht Käufer/Verkäufer an?
    Mehrfamilienhaus in Ort (10.000 EW) mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung, ca. 45 Jahre alt, 20 Wohneinheiten und Garagenhof, gute Vermietbarkeit, kein Modernisierungsstau, gewünschter VK 15-fache JNM, Rendite somit ca. 5-6%.
    Würdet Ihr es bei den genannten Eckdaten kaufen bzw. verkaufen?
     
  2. AdMan

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  3. #2 DER HAMSTER, 25.01.2016
    DER HAMSTER

    DER HAMSTER Gast

    Hallo,

    mir wär das zu alt. Mag die Häuser der 50er bis 70er Jahre nicht.

    Wenn du das kreditfinanzierst ist die Hütte bestimmt schon 75Jahre alt bevor du anfängst richtig Geld zu verdienen.

    DER HAMSTER
     
  4. #3 immodream, 25.01.2016
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo kabus,
    ob das 15 fache gerechtfertigt ist, hängt ja auch von den Mieten ab.
    Wenn die lange nicht angepaßt worden sind und im Laufe der nächsten Jahre noch Spielraum für moderate Mieterhöhungen ist, kann man zum 15 fachen kaufen.
    Ist das z. B. ein 20 Familienhaus mit einem Eingang und einem Flachdach ( Minihochhaus ) würde ich so etwas nicht kaufen.
    Einheiten mit über 8 Wohnungen / Treppenhaus find ich immer zu unruhig.
    Alles andere mußt du für dich entscheiden
    Die siebziger Jahre Objekte sind oft noch zu gut, um sie zu sanieren, aber die beige /braunen/ grünen Fliesen sind auch nicht immer der Hit.
    Ich habe immer gerne unsaniertes aus den fünfziger Jahren gekauft.
    Da kann man dann guten Gewissens immer alles raushauen.
    Grüße
    Immodream
     
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  5. #4 DER HAMSTER, 25.01.2016
    DER HAMSTER

    DER HAMSTER Gast



    ooohaaarrrr...
    schüttel. in Nachkriegsbauten möcht ich nicht investieren..... grusel

    Allllllein der Schallschutz mit den 12cm Stahlbetondecken - ein Graus
    Aber unsere Neubürger sind evt. damit zufrieden

    DER HAMSTER
     
  6. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Flachdach ja, ansonsten hat das Objekt 3 Eingänge. 16 der 20 Wohnungen wurden bei Mieterwechseln in den letzten 10 Jahren saniert (Elektro-, Sanitärinstallation, Fliesen Bad + Küche, teils Laminat in den Wohnräumen, Türen). In den übrigen Wohnungen wohnen langjährige Mieter, die bisher kein Interesse an Sanierungen hatten, weil es ihnen so gefiel, obwohl der bisherige Eigentümer von Mieterhöhungen nach der Sanierung absehen wollte.
     
  7. #6 immobiliensammler, 26.01.2016
    immobiliensammler

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    Hallo Kabus,

    eine ganz enorm wichtige Frage wurde wohl vergessen zu stellen: Lage, Lage, Lage.

    Wo sind wir: In einer Boomtown im Speckgürtel von Frankfurt oder in einer strukturschwachen Region?

    Stefan
     
  8. #7 kabus, 26.01.2016
    Zuletzt bearbeitet: 26.01.2016
    kabus

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    Grüß dich Stefan,

    es liegt sich in einem Wohngebiet mit reinem Anliegerverkehr und überwiegender Ein-/Zweifamilienhaus Bebauung. Der Ortskern liegt ca. 500 m entfernt.
    Es befinden sich im Umkreis von 20 km 3 Städte mit 30.000 - 100.000 Einwohner, das Ruhrgebiet fängt 30 km entfernt an.
     
  9. #8 immobiliensammler, 26.01.2016
    immobiliensammler

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    Sehr interessant, die Frage war aber in welcher Region - also wie weit von welcher bekannten Stadt entfernt!
     
  10. #9 Vermieter Mary, 26.01.2016
    Vermieter Mary

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    Verkaufen würde ich es zu den Konditionen, kaufen nicht.

    20 Mietparteien, da kauft man sich ganz schön Arbeit ein, selbst wenn es normale Mieter sind. Rendite ist ok, aber auch nicht ganz einfach verdient. Und die Risiken die man bei der Vermietung hat sind ja auch nicht ohne.

    Aber meine Haupt-Gründe gegen einen Kauf: Man weiß nicht was unsere Regierung sich in den nächsten Jahrzehnten noch für Verpflichtungen für Vermieter so ausdenkt. In den letzten Jahren kamen ständig neue & teilweise teure Verordnungen hinzu (EnEV, Legionellenuntersuchung, Mess- und Eichgesetz, Betriebssicherheitsverordnung z.B. bei Aufzügen usw.). Und bei so alten Häusern, wer weiß was dann in 10 Jahren da nachzurüsten ist oder was mit dem ganzen Energieeinspar-Wahn noch kommt.

    Ne, wäre nichts für mich.

    LG Mary
     
  11. AJ1900

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    Na so kann man das auch sehen. Paradoxer weise allerdings, je mehr man die Vermieter drangsaliert, desto mehr steigen die Mieten. Man kann über Mietpreisbremse, Bestellerprinzip usw. ja schimpfen, wurde hier ja auch schon zu genüge getan.
    Aber eigentlich vermiete ich seit diesen Regelungen, teils wesentlich, teurer als vorher. Ich glaube das hängt damit zusammen das sich auch und vor allem die Preise im unteren Segment dadurch spürbar ehöht haben. Zumindest was ich so überblicken kann.
     
  12. #11 Vermieter Mary, 26.01.2016
    Vermieter Mary

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    Da kommt es eben darauf an was man in der Region für ein älteres Haus an Miete erzielen kann. Bei uns sind die Spannen da nicht so groß und ich schätze wenn es so weitergeht lässt sich so manche 70er Jahre Bude in 10 Jahren kaum noch rentabel vermieten.

    LG Mary
     
  13. #12 immodream, 26.01.2016
    immodream

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    Hallo Kabus,
    bis auf das Flachdach ( kann man bei Problemen auch sanieren ) hört sich das schon einmal gut an.
    Ich weis nicht , wie viele Mieter du im Augenblick hast. Aber wenn , wie bei mir, der überwiegende Teil ( 90-95 % ) der Mieter friedlich ist, kann man als Einzelperson mit entsprechender Erfahrung , Ruhe, Gelassenheit und einigen handwerklichen und kaufmännischen Kenntnissen durchaus so 30-40 Wohnungen händeln.
    Wenn ein richtiges Arschloch unter den Mietern dabei ist, reicht auch ein selbst bewohntes Dreifamilienhaus aus, um dir das Leben zur Hölle zu machen.
    Vermieter sein muß man mögen, so ähnlich wie die Selbständigkeit. Manchmal ist wochenlang Ruhe, da sieht man nur an den Kontoauszügen das die Mieter noch da sind und wenn dann wieder Vermietungen anstehen oder an den Feiertagen die Abflüsse verstopft sind dann gibt es auch einmal die Siebentagearbeitswoche.
    Grüße
    Immodream
     
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  14. #13 immodream, 26.01.2016
    immodream

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    Hallo Hamster,
    Nachkriegsbauten haben einen Vorteil, die sind meistens einfach aufgebaut .
    Links ein Strang für Bad und Küche , rechts ein Strang für Bad und Küche, keine Experimente.
    In der Kreisstadt, in der ich investiere, gibt es in der guten Wohnlage für Mieter nur Nachkriegsbauten.
    Alle sind nach ähnlichem Muster aufgebaut. Wer in diesem Stadtteil wohnen will ( und das wollen gottseidank viele ) hat keine Alternativen.
    Einige hundert Meter weiter gibt es noch ein Viertel mit Villen , exklusiven Mehrfamilienhäusern und neuen Eigentumswohnungen auf ehemaligen Villengrundstücken. Diese Objekte kosten in der Miete das 1,5 fache oder Doppelte gegenüber den Nachkriegsbauten.
    Grüße
    Immodream


    PS : Wohnen möchte ich natürlich nicht in meinen ehemaligen Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus
     
  15. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    @immodream
    Das Flachdach wurde wohl vor ca. 15 Jahren erneuert. Die Mieter sind alle top, keine Querelen mit dem jetzigen Vermieter und auch keinerlei Mietrückstände. Probleme bei den Nebenkostenabrechnungen - dass jemand alles haargenau belegt haben will - gibt es auch nicht. Es wird sofort beglichen, egal in welche Richtung. Eigentlich ein recht problemloses Objekt.
     
  16. Duncan

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    Über welche Art von Flachdach reden wir hier? Pappeindeckung? Kunststoffbahnen? Gründach? Bekieselt?
    Was davon kannst du selbst reparieren? Warten? Reinigen?
    Flachdächer können auch sehr entspannend sein. Finden übrigens auch Mieter die dann mal eben einen Grill aufs Dach stellen und dort Party machen....
     
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  17. kabus

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    Begrünt oder bekieselt ist es nicht. Woraus die Bahnen sind? - keine Ahnung, vermute Pappe; ein "normales" Flachdach eben. Das einzige, was ich noch weiß, ist wohl die Tatsache, dass es bei der Erneuerung eine stärkere Isolierschicht bekommen hat.
     
  18. Duncan

    Duncan
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    Ich habe nur normale, im Sinne von gewöhnlich häufig zu findenden, Materialien aufgeführt....
    Ein Bitumenbahnendach kann man sehr gut mal schnell selbst abdichten, notdürftig mit Flüssigkunststoff, dauerhaft durch überschweißen oder Neuaufbau. Alles kein Hexenwerk. Eine kleine Notreparatur geht auch bei Kunststoffbahnen, so man Flüssigkunststoff griffbereit hat, habe ich auch schon im strömenden Regen gemacht, aber da ist nichts mit mal schnell was in Teilen erneuern oder ein Oberlicht einbauen usw.. Nebenbei sind Kunststoffdächer verdammt glatt bei Feuchtigkeit (Tau reicht), der Gedanke bei einem kleinen Rutscher sich mit Höchstgeschwindigkeit über 20m oder mehr abwärts gen Straßenpflaster zu befördern hemmt etwas die Arbeitsmotivation...

    Wie Entwickelt sich den die Nachfrage nach Wohnraum in der Kleinstadt? Ist die seit Jahren sehr hoch, die Stadt nahe oder in Vollvermietung und wird gebaut wie blöde? Oder reden wir hier eher von Anklam, Demin oder anderen Kleinstädten mit großer Vergangenheit und keiner ersichtlichen Zukunft?
     
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