Kauf-/Verkauf Renditeobjekt

Diskutiere Kauf-/Verkauf Renditeobjekt im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Wenn ihr z. Zt. ein Renditeobjekt kaufen/verkaufen möchtet, worauf käme es bei nachfolgender Immobilie aus der jeweiligen Sicht Käufer/Verkäufer...

  1. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    28.03.2009
    Beiträge:
    220
    Zustimmungen:
    8
    Wenn ihr z. Zt. ein Renditeobjekt kaufen/verkaufen möchtet, worauf käme es bei nachfolgender Immobilie aus der jeweiligen Sicht Käufer/Verkäufer an?
    Mehrfamilienhaus in Ort (10.000 EW) mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung, ca. 45 Jahre alt, 20 Wohneinheiten und Garagenhof, gute Vermietbarkeit, kein Modernisierungsstau, gewünschter VK 15-fache JNM, Rendite somit ca. 5-6%.
    Würdet Ihr es bei den genannten Eckdaten kaufen bzw. verkaufen?
     
  2. Anzeige

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 DER HAMSTER, 25.01.2016
    DER HAMSTER

    DER HAMSTER Gast

    Hallo,

    mir wär das zu alt. Mag die Häuser der 50er bis 70er Jahre nicht.

    Wenn du das kreditfinanzierst ist die Hütte bestimmt schon 75Jahre alt bevor du anfängst richtig Geld zu verdienen.

    DER HAMSTER
     
  4. #3 immodream, 25.01.2016
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.298
    Zustimmungen:
    533
    Hallo kabus,
    ob das 15 fache gerechtfertigt ist, hängt ja auch von den Mieten ab.
    Wenn die lange nicht angepaßt worden sind und im Laufe der nächsten Jahre noch Spielraum für moderate Mieterhöhungen ist, kann man zum 15 fachen kaufen.
    Ist das z. B. ein 20 Familienhaus mit einem Eingang und einem Flachdach ( Minihochhaus ) würde ich so etwas nicht kaufen.
    Einheiten mit über 8 Wohnungen / Treppenhaus find ich immer zu unruhig.
    Alles andere mußt du für dich entscheiden
    Die siebziger Jahre Objekte sind oft noch zu gut, um sie zu sanieren, aber die beige /braunen/ grünen Fliesen sind auch nicht immer der Hit.
    Ich habe immer gerne unsaniertes aus den fünfziger Jahren gekauft.
    Da kann man dann guten Gewissens immer alles raushauen.
    Grüße
    Immodream
     
    Syker gefällt das.
  5. #4 DER HAMSTER, 25.01.2016
    DER HAMSTER

    DER HAMSTER Gast



    ooohaaarrrr...
    schüttel. in Nachkriegsbauten möcht ich nicht investieren..... grusel

    Allllllein der Schallschutz mit den 12cm Stahlbetondecken - ein Graus
    Aber unsere Neubürger sind evt. damit zufrieden

    DER HAMSTER
     
  6. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    28.03.2009
    Beiträge:
    220
    Zustimmungen:
    8
    Flachdach ja, ansonsten hat das Objekt 3 Eingänge. 16 der 20 Wohnungen wurden bei Mieterwechseln in den letzten 10 Jahren saniert (Elektro-, Sanitärinstallation, Fliesen Bad + Küche, teils Laminat in den Wohnräumen, Türen). In den übrigen Wohnungen wohnen langjährige Mieter, die bisher kein Interesse an Sanierungen hatten, weil es ihnen so gefiel, obwohl der bisherige Eigentümer von Mieterhöhungen nach der Sanierung absehen wollte.
     
  7. #6 immobiliensammler, 26.01.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    1.414
    Zustimmungen:
    761
    Ort:
    bei Nürnberg
    Hallo Kabus,

    eine ganz enorm wichtige Frage wurde wohl vergessen zu stellen: Lage, Lage, Lage.

    Wo sind wir: In einer Boomtown im Speckgürtel von Frankfurt oder in einer strukturschwachen Region?

    Stefan
     
  8. #7 kabus, 26.01.2016
    Zuletzt bearbeitet: 26.01.2016
    kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    28.03.2009
    Beiträge:
    220
    Zustimmungen:
    8
    Grüß dich Stefan,

    es liegt sich in einem Wohngebiet mit reinem Anliegerverkehr und überwiegender Ein-/Zweifamilienhaus Bebauung. Der Ortskern liegt ca. 500 m entfernt.
    Es befinden sich im Umkreis von 20 km 3 Städte mit 30.000 - 100.000 Einwohner, das Ruhrgebiet fängt 30 km entfernt an.
     
  9. #8 immobiliensammler, 26.01.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    1.414
    Zustimmungen:
    761
    Ort:
    bei Nürnberg
    Sehr interessant, die Frage war aber in welcher Region - also wie weit von welcher bekannten Stadt entfernt!
     
  10. #9 Vermieter Mary, 26.01.2016
    Vermieter Mary

    Vermieter Mary Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    20.01.2016
    Beiträge:
    23
    Zustimmungen:
    6
    Verkaufen würde ich es zu den Konditionen, kaufen nicht.

    20 Mietparteien, da kauft man sich ganz schön Arbeit ein, selbst wenn es normale Mieter sind. Rendite ist ok, aber auch nicht ganz einfach verdient. Und die Risiken die man bei der Vermietung hat sind ja auch nicht ohne.

    Aber meine Haupt-Gründe gegen einen Kauf: Man weiß nicht was unsere Regierung sich in den nächsten Jahrzehnten noch für Verpflichtungen für Vermieter so ausdenkt. In den letzten Jahren kamen ständig neue & teilweise teure Verordnungen hinzu (EnEV, Legionellenuntersuchung, Mess- und Eichgesetz, Betriebssicherheitsverordnung z.B. bei Aufzügen usw.). Und bei so alten Häusern, wer weiß was dann in 10 Jahren da nachzurüsten ist oder was mit dem ganzen Energieeinspar-Wahn noch kommt.

    Ne, wäre nichts für mich.

    LG Mary
     
  11. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    20.01.2015
    Beiträge:
    1.432
    Zustimmungen:
    390
    Na so kann man das auch sehen. Paradoxer weise allerdings, je mehr man die Vermieter drangsaliert, desto mehr steigen die Mieten. Man kann über Mietpreisbremse, Bestellerprinzip usw. ja schimpfen, wurde hier ja auch schon zu genüge getan.
    Aber eigentlich vermiete ich seit diesen Regelungen, teils wesentlich, teurer als vorher. Ich glaube das hängt damit zusammen das sich auch und vor allem die Preise im unteren Segment dadurch spürbar ehöht haben. Zumindest was ich so überblicken kann.
     
  12. #11 Vermieter Mary, 26.01.2016
    Vermieter Mary

    Vermieter Mary Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    20.01.2016
    Beiträge:
    23
    Zustimmungen:
    6
    Da kommt es eben darauf an was man in der Region für ein älteres Haus an Miete erzielen kann. Bei uns sind die Spannen da nicht so groß und ich schätze wenn es so weitergeht lässt sich so manche 70er Jahre Bude in 10 Jahren kaum noch rentabel vermieten.

    LG Mary
     
  13. #12 immodream, 26.01.2016
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.298
    Zustimmungen:
    533
    Hallo Kabus,
    bis auf das Flachdach ( kann man bei Problemen auch sanieren ) hört sich das schon einmal gut an.
    Ich weis nicht , wie viele Mieter du im Augenblick hast. Aber wenn , wie bei mir, der überwiegende Teil ( 90-95 % ) der Mieter friedlich ist, kann man als Einzelperson mit entsprechender Erfahrung , Ruhe, Gelassenheit und einigen handwerklichen und kaufmännischen Kenntnissen durchaus so 30-40 Wohnungen händeln.
    Wenn ein richtiges Arschloch unter den Mietern dabei ist, reicht auch ein selbst bewohntes Dreifamilienhaus aus, um dir das Leben zur Hölle zu machen.
    Vermieter sein muß man mögen, so ähnlich wie die Selbständigkeit. Manchmal ist wochenlang Ruhe, da sieht man nur an den Kontoauszügen das die Mieter noch da sind und wenn dann wieder Vermietungen anstehen oder an den Feiertagen die Abflüsse verstopft sind dann gibt es auch einmal die Siebentagearbeitswoche.
    Grüße
    Immodream
     
    Syker gefällt das.
  14. #13 immodream, 26.01.2016
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.298
    Zustimmungen:
    533
    Hallo Hamster,
    Nachkriegsbauten haben einen Vorteil, die sind meistens einfach aufgebaut .
    Links ein Strang für Bad und Küche , rechts ein Strang für Bad und Küche, keine Experimente.
    In der Kreisstadt, in der ich investiere, gibt es in der guten Wohnlage für Mieter nur Nachkriegsbauten.
    Alle sind nach ähnlichem Muster aufgebaut. Wer in diesem Stadtteil wohnen will ( und das wollen gottseidank viele ) hat keine Alternativen.
    Einige hundert Meter weiter gibt es noch ein Viertel mit Villen , exklusiven Mehrfamilienhäusern und neuen Eigentumswohnungen auf ehemaligen Villengrundstücken. Diese Objekte kosten in der Miete das 1,5 fache oder Doppelte gegenüber den Nachkriegsbauten.
    Grüße
    Immodream


    PS : Wohnen möchte ich natürlich nicht in meinen ehemaligen Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus
     
  15. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    28.03.2009
    Beiträge:
    220
    Zustimmungen:
    8
    @immodream
    Das Flachdach wurde wohl vor ca. 15 Jahren erneuert. Die Mieter sind alle top, keine Querelen mit dem jetzigen Vermieter und auch keinerlei Mietrückstände. Probleme bei den Nebenkostenabrechnungen - dass jemand alles haargenau belegt haben will - gibt es auch nicht. Es wird sofort beglichen, egal in welche Richtung. Eigentlich ein recht problemloses Objekt.
     
  16. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.609
    Zustimmungen:
    1.566
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Über welche Art von Flachdach reden wir hier? Pappeindeckung? Kunststoffbahnen? Gründach? Bekieselt?
    Was davon kannst du selbst reparieren? Warten? Reinigen?
    Flachdächer können auch sehr entspannend sein. Finden übrigens auch Mieter die dann mal eben einen Grill aufs Dach stellen und dort Party machen....
     
    Syker, Goldhamster und Pitty gefällt das.
  17. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    28.03.2009
    Beiträge:
    220
    Zustimmungen:
    8
    Begrünt oder bekieselt ist es nicht. Woraus die Bahnen sind? - keine Ahnung, vermute Pappe; ein "normales" Flachdach eben. Das einzige, was ich noch weiß, ist wohl die Tatsache, dass es bei der Erneuerung eine stärkere Isolierschicht bekommen hat.
     
  18. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.609
    Zustimmungen:
    1.566
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Ich habe nur normale, im Sinne von gewöhnlich häufig zu findenden, Materialien aufgeführt....
    Ein Bitumenbahnendach kann man sehr gut mal schnell selbst abdichten, notdürftig mit Flüssigkunststoff, dauerhaft durch überschweißen oder Neuaufbau. Alles kein Hexenwerk. Eine kleine Notreparatur geht auch bei Kunststoffbahnen, so man Flüssigkunststoff griffbereit hat, habe ich auch schon im strömenden Regen gemacht, aber da ist nichts mit mal schnell was in Teilen erneuern oder ein Oberlicht einbauen usw.. Nebenbei sind Kunststoffdächer verdammt glatt bei Feuchtigkeit (Tau reicht), der Gedanke bei einem kleinen Rutscher sich mit Höchstgeschwindigkeit über 20m oder mehr abwärts gen Straßenpflaster zu befördern hemmt etwas die Arbeitsmotivation...

    Wie Entwickelt sich den die Nachfrage nach Wohnraum in der Kleinstadt? Ist die seit Jahren sehr hoch, die Stadt nahe oder in Vollvermietung und wird gebaut wie blöde? Oder reden wir hier eher von Anklam, Demin oder anderen Kleinstädten mit großer Vergangenheit und keiner ersichtlichen Zukunft?
     
Thema:

Kauf-/Verkauf Renditeobjekt

Die Seite wird geladen...

Kauf-/Verkauf Renditeobjekt - Ähnliche Themen

  1. Wohnung kaufen Effiziensklasse E

    Wohnung kaufen Effiziensklasse E: Hallo zusammen! Ich brauche eure Erfahrungswerte/Kenntnisse als Vermieter/Immobilienbesitzer, da ich zurzeit darüber nachdenke, eine ETW (zur...
  2. Verkauf Wohnung: Mieterin vergrault Interessenten

    Verkauf Wohnung: Mieterin vergrault Interessenten: Guten Morgen. Seit ca. 6 Monaten versuche ich meine Wohnung zu verkaufen. Interessenten gab es viele, aber alle wurden durch meine Mieterin...
  3. Als Käufer plötzlich gewerblich?

    Als Käufer plötzlich gewerblich?: Hallo, wir haben letztes Jahr 3 Wohnungen gekauft die weiter vermietet werden. Nun haben wir Interesse an einem Haus welches wir privat nutzen...
  4. Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden

    Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden: Hallo zusammen, ich spiele mit dem Gedanken, eine vermietete ETW zu erwerben, um diese dann in absehbarer Zeit selber nutzen zu können. Habe mich...
  5. Bett kaufen -

    Bett kaufen -: Hey :) Nach langer Zeit ist es mal wieder an der Zeit, dass ich mir ein neues Bett kaufe. Mein jetziges hat einfach die besten Tage hinter sich...