Kauf vermietete ETW Unterlagen

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  1. #1 Bungalow, 24.01.2014
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    Ich erwäge den Kauf einer vermieteten ETW als Kapitalanlage. Nächste Woche werde ich ein Objekt in einer Nachbarstadt besichtigen. Mir ist jetzt mehrfach aufgefallen, dass die Angaben der Makler bezügl. Warmmiete, Nebenkosten, Hausgeldhöhe in den Anzeigen beim Immobilienscout nicht zutreffen. Vor ein paar Tagen habe ich ein Objekt besichtigt, da nannte mir der aktuelle Mieter, während er mir ohne Makler den Keller zeigte, ein andere Warmmiete als die die in der Anzeige durch den Makler angegeben wurde. Wenn dann das Hausgeld auch nicht korrekt angegeben ist ...

    Also kurz: Was soll ich neben den letzten beiden Hausgeldabrechnungen, Protokollen der Eigentümerversammlungen, Kopie des Mietvertrages an Unterlagen prüfen, falls das nächste Objekt in Frage kommt. Ist es üblich, Kontoauszüge zu verlangen, die den regelmäßigen Mieteingang belegen können?

    Weitere Frage: Das anvisierte Objekt wird per Fernwärme beheizt. Steckt da der Pferdefuß?
     
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  3. #2 BHShuber, 25.01.2014
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    Hallo,

    es sind sicherlich keine Fehlinformationen die mit Absicht vom Immobilienmakler gegeben werden, er kann immer nur die Informationen benutzen die ihm der Eigentümer/ Vermieter zur Verfügung stellt.

    Der eine ist Faul und prüft nicht auf Plausibilität, der andere macht es ordentlich und gewissenhaft.

    Eine Kopie des Mietvertrages wäre nicht schlecht zu haben, denn letztendlich tritt der Käufer mit Kauf des Objekts in den bestehenden Mietvertrag ein, man sollte wissen was drin steht.

    Eine Kopie der letzten Mieterhöhung, bzw. Mieterhöhungsschreiben wäre unter Umständen interessant zu sehen.

    Bei den Kontoauszügen wirst dir schwer tun!

    Gruß

    BHShuber
     
  4. Andres

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    Weitere Unterlagen, die du einsehen solltest: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, Eigentümerliste (Mehrheitsverhältnisse!), Beschlusssammlung. Die Protokolle enthalten zwar auch die Beschlüsse, auf eine ordentlich geführte Beschlusssammlung würde ich trotzdem bestehen. Außerdem solltest du Einsicht in die letzten und in bereits beschlossene Wirtschaftspläne nehmen. Es ist interessant zu wissen, ob die Planung in der Vergangenheit zuverlässig war. Kontoauszüge kann man anfragen - würde mir da aber nicht zu viel erhoffen.

    Unterlagen würde ich mir direkt vom Eigentümer geben lassen. Der Makler kommt letztendlich immer irgendwie aus der Haftung, während der Eigentümer für den Unsinn, den er verzapft, geradestehen muss.


    Sehe da kein Problem.
     
  5. #4 BHShuber, 25.01.2014
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    nicht immer aber immer öfter


    Hallo, die Unterlagen sollte man benannt gezielt vom Immobilienmakler anfordern der hat diese dann beizubringen, warum, weil es tägliche Praxis ist, dass die verkaufenden Eigentümer immer nur das nötigste der Unterlagen herausrücken die es zu einem Verkauf braucht.

    Ständig und ich hatte noch keinen Verkauf, bei dem die Unterlagen alle sofort zur Verfügung standen, permanentes Hinterherlaufen ist angesagt und bei der Hausverwaltung anfordern.

    Im Übrigen haftet der Immobilienmakler sehr wohl für die Aussagen die er trifft!

    Gruß

    BHShuber
     
  6. #5 Fremdling, 25.01.2014
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    Hallo Bungalow,
    m.E. solltest Du (nicht nur bei Renditeobjekten) checken, ob und wie hoch ggf. ein Instandsetzungstau am Gemeinschaftseigentum besteht und in welcher Höhe Rücklagen für aktuell anstehende oder später zu erwartende größere Sanierungen (Dach, Fassade, Iso, ...) angesammelt wurden und noch werden. Das Nachschießen über Sonderumlagen könnte Dir sonst die Rendite verhageln. Info-Quellen zur Historie und zur Zukunft könnten Beschlüsse und Protokolle sowie alte Hausgeldabrechnungen sein.
    Viel Erfolg!
     
  7. #6 Bungalow, 26.01.2014
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    Vielen Dank für eure Informationen! Heute Mittag habe ich vorab das Gebäude von außen besichtigt. Den Termin mit der Maklerin werde ich wohl absagen. Manchmal bedarf es wohl gar nicht der vielen Unterlagen. Ich fand vier leer stehende Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss vor, davon eine sehr große Einheit (wer weiß was da mal reinkommt, wenn sich überhaupt ein Mieter findet). Da kann die Wohnung noch so schön sein, das riecht nach Ärger!

    Statt Gewerbeeinheiten hätte man an dieser Stelle wohl besser Wohnungen bauen sollen.
     
  8. Andres

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    Du hast ja nur nach Unterlagen gefragt. Der Tipp wäre sonst auch noch gekommen ;)

    Weitere Tipp für die nächste Besichtigung: Nicht nur das Haus anschauen, sondern auch einen kleinen Spaziergang in der Nachbarschaft machen. Das entfällt höchstens bei sehr guten Ortskenntnissen.
     
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