Kauf von 4 Whg. zwecks evtl. 2. Standbein

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Der Horst, 14.11.2010.

  1. #1 Der Horst, 14.11.2010
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    Kauf von 4 Whg. zwecks evtl. 2. Standbein :help

    Ich hoffe ich bin hier richtig :sorry

    Wir haben evtl. folgendes vor:

    Kauf von 4 Whg. á 79qm (2x1.Etage, 1x2.Etage,1x3.Etage) in einem Wohnblock mit 3 Eingängen und je 8 Whg.

    Lage: Top (Kleinstadt mit ca. 28' Einwohnern)
    2. schlechtester Ruf in der Stadt da hoher Ausländeranteil (~80%)

    Gesamtkaufpreis: 50.000,- €
    Kein Makler
    zzgl. Renovierungskosten von ca. 20.000,- €
    zzgl. Notarkosten (ca. 2,5%) 1.250,- €
    zzgl. Grunderwerbsteuer (ca. 3,5%) 1.750,- €

    Umlagefähige Kosten p.a. pro Whg. ~1.740,- € (inkl. Heizung und Wasser)
    nicht umlagef. Kosten p.a. pro Whg. ~1.820,- € (inkl. 1.250,- € Rücklagen)

    Mtl. Mieteinnahmen 360,- € inkl. Heizung und Wasser

    Finanzierungssumme: 70.000,- € bei 3% Zinsen (175,- € mtl. Zinsen und 117,- € Tilgung/2%)

    Unsere Frage:
    - Kann sich sowas über 10-15 Jahren rechnen.
    - Haben wir etwas übersehen?

    Warum machen wir das:
    - Wir haben unser Haus in 5 Monaten abbezahlt und überlegen, was wir jetzt finanziell machen können (mal abgesehen, das mich das Thema reizt). Evtl. soll unser Sohn in 15 Jahren eine Whg. übertragen bekommen...je nachdem wie es so läuft mit dem Investment und dem Sohn :?

    Vielen Dank für Eure Hilfe...
     
  2. AdMan

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  3. #2 pragmatiker, 14.11.2010
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    360 euro mieteinnahmen monatlich bruttowarm für 4 wohnungen ???? oder für eine ? wie hoch ist die reine nettomiete ?

    seit wann sind die wohnungen an denselben mieter vermietet ?

    haben sie die preise in der umgebung recherchiert ?

    es gibt beim kauf drei haupt(gegen)argumente:

    1. lage
    2. lage
    3. lage

    mitbürger mit migrationshintergrund sind meist ein indiz gegen eine gute lage und ein für schlechte lage.
     
  4. #3 Der Horst, 14.11.2010
    Der Horst

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    Danke für die Antwort/Fragen... :wink

    Vorab: Dies ist eine erst seit kurzem laufende Aktion daher fehlen mir teilw. wichtige Informationen...

    also:

    Laut mündl. Aussage eines Mieers:

    360,- € mtl. pro Whg. inkl. 144,- € umlagefähige Nebenkosten/davon 110,- € Heizkosten

    Die reine Nettomiete versuche ich morgen zu erfragen.

    Drei Whg. stehen seit längerem leer weil der Besitzer verstorben ist und die Erbfolge wohl schwierig zu ermitteln war.

    Eine Whg. ist seit 5 Jahren an ein älteres Ehepaar vermietet.

    Leerstand in der gesamten Wohnanlage ist sehr gering (6 Blöcke á 24 Whg.)

    Einen "Mietpreisspiegel" versuche ich morgen zu ermitteln. Ich denke aber das die Miete im Bereich von 340-380,- € mtl. liegt.

    1. Lage: Die "Lage" ist sehr gut. Innenstadt: 5Min. Supermärkte: 5Min. Schwimmbad: 15Min. Bahnhof: 20 Min. Schule 10-15 Min. => alles zu Fuß!!!

    2. Lage: Die "Siedlung" hatte mächtig mit 1. Drogen und 2. Prostitution zu kämpfen. 2. ist erledigt und 1. durch starke Polizeipräsenz stark rückläufig. Politik hat in der Zeitung darüber berichtet und will dagegen angehen.

    3. Lage: Das Gebäude ist i.O. Renovierungsstau ist nicht vorhanden bzw. Rücklagen wurden gebildet um die anstehenden durchführen zu können.

    Sonderumlage ist soweit nicht zu erwarten da die Rücklagen gut geführt werden.

    Mitbürger mit Migrationshintergrund...da stimme ich zu...aber auch die wollen/müssen irgendwo wohnen...und warum nicht in "meinen" Wohnungen.

    Gruß
     
  5. #4 juergen388, 15.11.2010
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    in welcher stadt liegen denn die wohnungen,bei uns bekommt man für den preis gerade mal eine 1-2 zimmer whg,auf jeden fall würde ich mal einen bausachverständigen den wert und den renovierungsbedarg ermitteln lassen
     
  6. #5 Der Horst, 15.11.2010
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    Also...die Substanz der Wohnung ist i.O.

    Ich verstehe zwar noch nicht viel vom Vermieten...aber was Bausubstanz und Renovierungsbedarf ermitteln anbetrifft kenne ich mich schon ganz gut aus.

    Ein Vorvertrag liegt zur Unterschrift bereit (ist heute gekommen) daher möchte ich momentan noch nicht sagen wo die Wohnungen liegen :tuschel :D
     
  7. #6 juergen388, 16.11.2010
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    grundsätzlich gehe ich davon aus das 60% der netto miete für die rückzahlung des kredites ein zu planen und 30% für versicherung,renovierung,leerstand usw einzuplanen, und 10% als Gewinn oder Risikovorsorge.wenn also die bausubstanz(auch eletro/heizung usw) ok sind,sonst keine lasten auf der wohnung sind,ist es sicher eine gute anlage.nur kenne ich leider auch noch ein paar die vor 10j auf die steuerspar modell aufsprangen und heute auf leerstehenden,unverkäuflichen wohnungen sitzen und noch kredite zurück zahlen.wie wäre die wiederverkaufsmöglichkeit
     
  8. #7 Der Horst, 16.11.2010
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    Bis jetzt habe ich zwei Anfragen von Kaufinteressenten (die die Objekte bereits kennen).

    Als Gewinn wollten wir eigentlich nichts rausziehen...alles nebenbei ansparen und wenn genug Kapital da ist => abzahlen und dann (wenn wir dann noch Lust haben) nach neuen Anlageobjekten ausschau halten.

    Sinn und zweck ist eigentlich ein Startkapital für unseren Sohn zu schaffen und die anderen drei Whg. für uns als Rentenvorsorge :rocks

    Ach ja...und mich reizt das Thema "Vermietung" mit all seinen Facetten...ok...auf Leerstand oder Mietnomaden kann ich verzichten...aber no risk no fun... :top
     
  9. #8 frenchberlin, 06.12.2010
    frenchberlin

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    Lieber Horst,

    so so .. :rocks

    Naja, ich will mich jetzt noch nicht zu weit aus dem Fernster hängen, aber ich werde hart sein.

    Ich bin selbst auch noch kein Milllionär (was ja durchaus für die Rente reichen würde) aber ich habe auch mal so angefangen vor einem Jahr oder so... aus einer Mischung aus Faszination, ökonomischem Verständnis und Naivität. Seitdem habe ich hier viel gelesen, gelernt und auch einige (!) Standartwerke konsultiert. Das steht Dir noch bevor, kurz gesagt.

    Ganz ehrlich, von aussen hören sich deine Kriterien des Objekts bescheiden an.
    Bsiher waren alle nett und haben es Dir so direkt nicht gesagt. Wenn Du dazu noch eine kurze Ausführung lesen möchtest...

    In der Nähe einer Innenstadt (=Citylage) - mit nur 28.000 Einwohnern? Datt is' aus Berliner Sicht mal ehrlich jesagt 'n Dorf. Da gibbet keine A und B Lage, nur DD und E. Sorry für die Härte. Aber das ist Lektion A in jedem Buch. Sehr gute Lagen sind eh selten und noch seltener zum Verkauf und noch viel seltner erschwinglich für Otto Normal.

    Jetzt die Überleitung zum enkansatz und Tipp, den man mir hier einmal gegeben hat:
    würdest Du dort selbst auch wohnen wollen? Würdest Du Dich auch hier wohl fühlen?

    Du sagtest es bereits: theoretisch gute Idee, Dorfkern nicht weit weg, aber leider ist das Umfeld nicht entsprechend.
    Bei Prostitution, Kriminalität und Polizei - wohl eher nicht.
    Und wenn ich's mal vulgär und direkt ausdrücken darf: wie willst Du Dich wirksam in einem solchen Umfeld schützen davor, dass nicht in einer Deiner Wohnungen... und wie willst Du die dann rausbekommen? Hah, da hilft dann keine Juristerei, denn darauf hören Menschenhändler und Prostituierte und Drogenumschlagshändler in einem Puff zur Geldwäsche nicht . Da helfen dann auch keine § sondern nur Abstandszahlungen und Kontakte zum Milljö.
    Na, danke soviel zum Wohnumfeld.

    Keine Sorge, Du kannst hier ruhig öffentlich sagen wo es ist, es will kein anderer kaufen und Dir das Objekt wegschnappen.

    Bitte verrenne Dich nicht in einem solchen Wohnblock.

    Du hast hier bereits den so selten gehörten Tipp der Lage gehört. Dazu gehört auch das soziale Umfeld.

    Viel Glück bei der weiteren Suche und es wird schon klappen - zu einem anderen zeitpunkt!

    PS
    Zu Deinem Kommentar gegen Ausänder als Mieter werde ich mich nicht äussern, denn Du warst auch schon einmal im Urlaub - und hast dort als Ausländer gemietet, wenn auch nur nächteweise. Aber ich habe schon verstanden, was Du meinst, das Wohnumfeld.
     
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