Kauf von vermieteten Stellplätzen

Diskutiere Kauf von vermieteten Stellplätzen im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo Gemeinde, ich habe aktuell ein Verständnisproblem wie der Kaufpreis vermieteter Stellplätze in die Steuererklärung einsortiert wird. Fall1:...

  1. #1 alikante, 18.03.2018
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    Hallo Gemeinde,

    ich habe aktuell ein Verständnisproblem wie der Kaufpreis vermieteter Stellplätze in die Steuererklärung einsortiert wird.
    Fall1: - Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung.
    Im Kaufvertrag wird der an den Mieter vermietete Stellplatz mit 1500€ ausgewiesen, im Mietvertrag werden 25€ pro Monat an Stellplatzmiete aufgerufen. Wird der Stellplatz selbständig abgeschrieben oder mit der AfA der ETW oder ganz anders ??

    Fall2 - das Nachbargrundstück eines MFH wird erworben, auf dem Grundstück befinden sich bereits an die Mieter des MFH vermietete Stellplätze der Rest des Grundstückes wird dem "Garten" des MFH zugschlagen der per Mietvertrag von den Mietern genutzt werden kann ( und wird ). Wie wird der Kaufpreis des Grundstückes steuerlich behandelt ?


    Grüße
     
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  3. Andres

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    Das hängt davon ab, ob der Stellplatz in einem sog. "untrennbaren Nutzungs- und Funktionszusammenhang" mit dem Wohngebäude steht. Bei EFH/ZFH wird das grundsätzlich angenommen, bei größeren Gebäuden kommt es auf die bauliche Gestaltung an.

    So oder so muss der Preis aus dem Kaufvertrag nicht die Grundlage der AfA sein und außerdem ist der Wert des Grundstücks abzuziehen, da dieser nicht abgeschrieben wird. Die Nutzungsdauer, nach der die Abschreibung vorzunehmen ist, richtet sich auch nach der Art des Stellplatzes.


    Grundsätzlich gleiche Frage wie oben, nur wird man bei getrennten Grundstücken und insbesondere nicht überbauter Grundstücksgrenze deutlich leichter Begründen können, warum die Stellplätze ein eigenständiges Wirtschaftsgut sind.
     
  4. #3 alikante, 18.03.2018
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    Hallo Andres,

    danke für die Antwort.
    Bleiben wir vorerst bei Beispiel 1:
    Wie wird der "untrennbaren Nutzungs- und Funktionszusammenhang" begründet ?? Der Stellplatz befindet sich auf einem gepflasterten Innenhof des Mietshauses, die Lage/Bezeichnung ist im Grundbuch und der Teilungserklärung verzeichnet aber die Größe in m² nicht.
    Wenn ich also das amtliche Formular nutze um Kaufpreis für Gebäude und Grundstück auseinander zu dividieren müsste ich mit Stellplatz rechnen. Dann die 1500€ abziehen und die verbleibende Summe prozentual aufteilen. ok ?
    Wie aber soll der Stellplatz aufgeteilt werden ? Mit dem selben Schlüssel geht ja nicht denn der Stellplatz ist genauso groß wie wie der Boden unter ihm. Oder kann man hier den Bodenrichtwert ansetzen ?

    Grüße
     
  5. Andres

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    Naja, eine Tiefgarage hat diesen Zusammenhang, eine Reihe von Fertiggaragen, die auf der anderen Hälfte eines Grundstücks stehen eher nicht.


    ... und das ist halt irgendwo zwischen diesen beiden Extremen.


    Dabei müsste man noch den Unterschied zwischen Kaufpreis und (steuerlichem) Wert berücksichtigen, aber warum dieser Aufwand? Für den Stellplatz wird das Verhältnis Grundstückswert/Bebauung deutlich schlechter ausfallen als für den Rest des Grundstücks. Am Ende darf man einige hundert Euronen statt über 50 Jahre über 20 Jahre abschreiben - wenn das FA die Geschichte glaubt.
     
  6. #5 taxpert, 19.03.2018
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    Anders als Garagen von Ein- oder Zweifamilienhäusern sind Garagen, die auf dem Gelände eines großen Mietwohnungskomplexes nachträglich errichtet werden, jedenfalls dann als selbständige Wirtschaftsgüter gesondert abzuschreiben, wenn ihre Errichtung nicht Bestandteil der Baugenehmigung für das Mietwohngebäude war und kein enger Zusammenhang zwischen der Nutzung der Wohnungen und der Garagen besteht, weil die Zahl der Garagen hinter der Zahl der Wohnungen deutlich zurückbleibt und die Garagen zum Teil an Dritte vermietet sind.
    (BFH, Urteil vom 22. September 2005 – IX R 26/04 –, BFHE 211, 245, BStBl II 2006, 169)

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  7. #6 alikante, 19.03.2018
    Zuletzt bearbeitet: 19.03.2018
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    ok, danke für die Antworten.

    Soweit ich verstanden habe gibt es keine pauschale Lösung sondern ich müsste beim FA sondieren ob der Stellplatz wie eine Garage als eigenständiges Wirtschaftsgut behandelt werden könnte. Ja der Aufwand ist dafür zu hoch, Ich werde also den Kaufpreis des Stellplatz in den Anschaffungskosten der ETW belassen und mit der Wohnung zusammen abschreiben.

    Nun zum Beispiel 2 :

    Ich kaufe ein unbebautes Grundstück ( ca. 300m² für 3000€ + Nebenkosten ) das an mein MFH Grundstück angrenzt, es handelt sich um ein anderes Flurstück das ich aber mit meinem verschmelzen werde. Es befinden sich 4 Stellplätze auf dem Grundstück, diese Stellplätze sind vom Vorbesitzer ( Gemeinde ) bereits seit Jahren an die Mieter meines MFH vermietet. Ein weiterer Teil des Grundstückes wird an einen Nachbar zur Nutzung als Kleingarten vermietet, der Rest dem Garten bzw. Wäscheplatz meines MFH zugeschlagen ( wird auch schon seit Jahren so genutzt, mit "Duldung" der Gemeinde ).
    Wie setze ich Kaufpreis und Nebenkosten in der Steuererklärung an ??

    mfg
     
  8. #7 taxpert, 20.03.2018
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    Grundsätzlich zerfällt steuerlich auch hier der Kaufpreis in die Teile "Grund und Boden", der in der Steuererklärung nicht auftaucht, und "Gebäude" oder hier besser "Bauwerk", der über die AfA die Steuer mindert.

    Bei den "Stellplätzen" wird man sicherlich den Wert nur schätzen können. Dürfen die Kfz dort halt abgestellt werden, ohne das besondere bauliche Maßnahmen durchgeführt wurden (sozusagen auf der grünen Wiese), dann ist der Wert natürlich null! Ansonsten wird man trefflich über den Wert streiten können (Gepflastert? Geteert? Welche Packlage? Wie dick?! Wie alt?)! Soweit nach Abzug des BRW für den Grund und Boden noch etwas übrig bleibt, würde ich das zunächst einmal als Wert annehmen. Ansonsten wird man am besten das Gespräch mit dem Sachbearbeiter suchen!

    taxpert
     
  9. #8 alikante, 20.03.2018
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    Ok und danke.

    Ich gehe davon aus das mein Kaufpreis etwa 1/3 des BRW betragen wird, Lage und Beschaffenheit des Grundstückes lassen nichts anderes zu.
    Das ist schon ernüchternd, ich war der Meinung das bei jedem Wirtschaftsgut mit dem Einnahmen generiert werden der Kaufpreis entweder über AfA oder im Jahr der Anschaffung gewinnmindernd angesetzt werden kann.
    Wenn ich Dich richtig verstehe ist dem bei Grundstücken nicht so. Für die Mieteinnahmen der Stellplätze und Gärten bekommt das FA meinen ESt Satz aber die Erwerbskosten bleiben mein Privatvergnügen.

    Grüße
     
  10. #9 taxpert, 21.03.2018
    Zuletzt bearbeitet: 21.03.2018
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    Das zivilrechtliche einheitliche "Grundstück", §94 BGB, zerfällt steuerlich in die Wirtschaftsgüter "Grund und Boden" und "Gebäude".

    Während es sich bei dem WG "Gebäude" um ein abnutzbares WG handelt, dessen Wertverlust über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuerlich wirksam wird, handelt es sich bei dem WG "Grund und Boden" um ein nicht abnutzbares WG. Wegen der fehlenden wirtschaftlichen Belastung durch Wertverlust kann es auch nicht zu einer steuerlichen Auswirkung der Anschaffungskosten kommen!

    Ansonsten würde sich ja bei einem bebauten Grundstück die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude erübrigen!

    taxpert
     
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