Kauf Wohnung, spezieller Mietvertrag / Mieterhöhung

Na, was willst du da noch regeln? Der Mieter trägt doch sowieso die gesamte Erhaltung, also gibt es keinen Grund, für Schönheitsreparaturen noch spezielle Vereinbarungen zu treffen.

Ist der erste Teil die mutmaßliche Individualvereinbarung? Ist dir klar, dass es dafür nicht genügt, wenn das irgendwie handschriftlich ergänzt ist? Die Klausel darf nicht wiederholt verwendet werden (nicht wörtlich, aber auch nicht inhaltsgleich), d.h. wenn der Vermieter das in alle seine Verträge reinschreibt, ist schonmal Essig. Darüber hinaus wäre wünschenswert, dass diese Klausel frei zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt wurde.

Man kann es nicht oft genug wiederholen: Der Vermieter ist gut beraten, vom gesamten Vertragsinhalt anzunehmen, dass es sich um AGB handelt. Das ist mit weitem Abstand die wahrscheinlichste Situation.

Das ist die eine Sache, aber es ist ja noch nicht einmal klar, ob die Mieterin diese unscharfe Gegenleistung überhaupt erbringen muss. Da steht doch, dass der Vermieter sich bereit erklärt "..., sofern die Mieterin sich bereit erklärt". Hat es denn diese Erklärung wirklich gegeben? Für mich liest sich das - immer mit bösem Hintergedanken - eigentlich eher so, dass die Mieterin wählen kann: Entweder sie kümmert sich um alles oder es kann Mieterhöhungen geben. Von der Frage, ob das überhaupt zulässig ist, über die Frage, welche Maßnahmen denn nun genau gemeint sind, bis zur Frage, ob diese Klausel von weiteren Vorbedingungen abhängig ist, ist alles dabei.

Wenn man wirklich böse wäre, würde man übrigens auch vermuten, dass Stundungen allgemein bereits als vereinbart gelten. Die Mieterin kann zahlen, wenn's ihr gerade passt.

Zuerst schadet es nicht, sich zu überlegen, was man da für eine Situation übernimmt. Für mich spricht aus diese Klausel (neben völliger Ahnungslosigkeit) vor allem der Wunsch des Vermieters, mit den alltäglichen Problemen der Vermietung nicht belästigt zu werden. Der Mieter soll sich halt um alles selbst kümmern, dafür gibt es nie(!) Mieterhöhungen. Es ist wohl nicht übertrieben anzunehmen, dass der Vermieter auch sonst mit dieser Mentalität vorgeht: "Ein bisschen weniger Geld tut es auch, Hauptsache ich habe keinen Aufwand." Die Immobilie dürfte sich in entsprechendem Zustand befinden, die Mieterin ist gewohnt, dass sie freie Hand hat. Meine Begeisterung hält sich in Grenzen ...

Dann inhaltlich zu diesem Vertrag: Wenn es blöd läuft - und ich gehe davon aus - kannst du in diesem Mietverhältnis nie die Miete erhöhen. Grundsätzlich sollte man bei Mietverträgen davon ausgehen, dass sie für alle Ewigkeit gelten. Selbst bei Tod der Mieterin endet das Mietverhältnis nicht und ein Kündigungsrecht gibt es nur, wenn Erben den Mietvertrag übernehmen - wenn ein Mitbewohner (dessen Aufnahme in einigen Fällen nicht verweigert werden kann) eintritt, gibt es das nicht. Das wäre hier fatal, selbst wenn die Mieterin tatsächlich die Wohnung komplett auf eigene Kosten unterhält. Ja, das ist ein theoretischer worst case, aber es ist eine Möglichkeit.

Viel eher realistisch ist, dass es irgendwann in der Zukunft zum Streit über diese Klausel kommt, vermutlich dann, wenn erstmalig größere Maßnahmen anstehen. Schlimmstenfalls stellt sich dann auf dem Rechtsweg heraus, dass der Vermieter eben doch die Kosten der Erhaltung zu tragen hat. Vielleicht darf er dann im Gegenzug wenigstens mal die Miete erhöhen, aber erstens nicht rückwirkend und zweitens ist es auch dann kein Selbstläufer.

Ist das eigentlich eine Eigentumswohnung? Kosten, die über die Gemeinschaft anfallen, trägt die Mieterin nach dieser Vereinbarung wohl eher nicht ...

Was ist zur Anpassung von Betriebskosten vereinbart? Es würde ja gut ins Bild passen, wenn der Vermieter dazu auch keine Lust gehabt hätte und Pauschalen (womöglich auch nicht mehr anpassbar) wären ein weiterer Sargnagel.

Sind hier auch Kündigungsrechte eingeschränkt? Soll heißen: Kann man wenigstens noch wegen Eigenbedarf kündigen bzw. die Wohnung an einen Selbstnutzer verkaufen?

Am Ende ist es eine Rechenaufgabe: Zu welchem Kaufpreis kommst du dauerhaft mit der laufenden Miete aus? Man kann ja immer hoffen, dass die Mieterin vielleicht doch mal kündigt und man die Wohnung neu vermieten kann und natürlich auch dass es die ganzen befürchteten Probleme nicht gibt, aber grundsätzlich müsste es eben auf lange Zeit auch mit der aktuellen Miete gehen.