Kauf Wohnung, spezieller Mietvertrag / Mieterhöhung

Diskutiere Kauf Wohnung, spezieller Mietvertrag / Mieterhöhung im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Letztendlich folgende Problemstellung: Ich überlege eine Wohnung, als Kapitalanlage zu kaufen. Die Wohnung ist klasse, die Mieterin ist auch nett,...

  1. kid

    kid Neuer Benutzer

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    Letztendlich folgende Problemstellung: Ich überlege eine Wohnung, als Kapitalanlage zu kaufen. Die Wohnung ist klasse, die Mieterin ist auch nett, der Mietvertrag ist aber unbefristet und sehr speziell:
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    Die beiden widersprechen sich eigentlich, weil der zweite Teil nach dem BGB so wie ich das verstehe zumindest ja Erhöhungen zur ortsüblichen Miete zulässt.

    Rechtlich müsste die Individualvereinbarung stärker greifen - dann wäre die zweite Passage wirkungslos.

    Wie geht man mit sowas am geschicktesten um? Ich würde nicht unmenschlich erhöhen wollen, auch nicht sofort, aber der Mietvertrag definiert auch nicht genau was die Gegenleistung der Mieterin ist. Und die aktuelle Miete ist jetzt schon ein Stück unter Mietspiegel.
    Die Wohnung habe ich noch nicht gekauft, ich komme aber stark ins Grübeln, ob man sich damit nicht mehr Probleme einfängt. Letztendlich bleibt das Risiko von Reparaturen eh beim Vermieter hängen, wenn im worst case z.B. der Mieter insolvent wird und irgendwas defekt ist.
     
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  3. #2 immobiliensammler, 20.02.2021
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Ist das eine Vorlage vom Mieterbund? Was ist denn da z.B. zu Schönheitsreparaturen geregelt (ich ahne schreckliches)!

    Entweder nicht kaufen oder den Preis entsprechend drücken dass es sich doch wieder rechnet (Mindermiete kapitalisiert)!
     
  4. Andres

    Andres
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    Na, was willst du da noch regeln? Der Mieter trägt doch sowieso die gesamte Erhaltung, also gibt es keinen Grund, für Schönheitsreparaturen noch spezielle Vereinbarungen zu treffen.


    Ist der erste Teil die mutmaßliche Individualvereinbarung? Ist dir klar, dass es dafür nicht genügt, wenn das irgendwie handschriftlich ergänzt ist? Die Klausel darf nicht wiederholt verwendet werden (nicht wörtlich, aber auch nicht inhaltsgleich), d.h. wenn der Vermieter das in alle seine Verträge reinschreibt, ist schonmal Essig. Darüber hinaus wäre wünschenswert, dass diese Klausel frei zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt wurde.

    Man kann es nicht oft genug wiederholen: Der Vermieter ist gut beraten, vom gesamten Vertragsinhalt anzunehmen, dass es sich um AGB handelt. Das ist mit weitem Abstand die wahrscheinlichste Situation.


    Das ist die eine Sache, aber es ist ja noch nicht einmal klar, ob die Mieterin diese unscharfe Gegenleistung überhaupt erbringen muss. Da steht doch, dass der Vermieter sich bereit erklärt "..., sofern die Mieterin sich bereit erklärt". Hat es denn diese Erklärung wirklich gegeben? Für mich liest sich das - immer mit bösem Hintergedanken - eigentlich eher so, dass die Mieterin wählen kann: Entweder sie kümmert sich um alles oder es kann Mieterhöhungen geben. Von der Frage, ob das überhaupt zulässig ist, über die Frage, welche Maßnahmen denn nun genau gemeint sind, bis zur Frage, ob diese Klausel von weiteren Vorbedingungen abhängig ist, ist alles dabei.

    Wenn man wirklich böse wäre, würde man übrigens auch vermuten, dass Stundungen allgemein bereits als vereinbart gelten. Die Mieterin kann zahlen, wenn's ihr gerade passt.


    Zuerst schadet es nicht, sich zu überlegen, was man da für eine Situation übernimmt. Für mich spricht aus diese Klausel (neben völliger Ahnungslosigkeit) vor allem der Wunsch des Vermieters, mit den alltäglichen Problemen der Vermietung nicht belästigt zu werden. Der Mieter soll sich halt um alles selbst kümmern, dafür gibt es nie(!) Mieterhöhungen. Es ist wohl nicht übertrieben anzunehmen, dass der Vermieter auch sonst mit dieser Mentalität vorgeht: "Ein bisschen weniger Geld tut es auch, Hauptsache ich habe keinen Aufwand." Die Immobilie dürfte sich in entsprechendem Zustand befinden, die Mieterin ist gewohnt, dass sie freie Hand hat. Meine Begeisterung hält sich in Grenzen ...

    Dann inhaltlich zu diesem Vertrag: Wenn es blöd läuft - und ich gehe davon aus - kannst du in diesem Mietverhältnis nie die Miete erhöhen. Grundsätzlich sollte man bei Mietverträgen davon ausgehen, dass sie für alle Ewigkeit gelten. Selbst bei Tod der Mieterin endet das Mietverhältnis nicht und ein Kündigungsrecht gibt es nur, wenn Erben den Mietvertrag übernehmen - wenn ein Mitbewohner (dessen Aufnahme in einigen Fällen nicht verweigert werden kann) eintritt, gibt es das nicht. Das wäre hier fatal, selbst wenn die Mieterin tatsächlich die Wohnung komplett auf eigene Kosten unterhält. Ja, das ist ein theoretischer worst case, aber es ist eine Möglichkeit.

    Viel eher realistisch ist, dass es irgendwann in der Zukunft zum Streit über diese Klausel kommt, vermutlich dann, wenn erstmalig größere Maßnahmen anstehen. Schlimmstenfalls stellt sich dann auf dem Rechtsweg heraus, dass der Vermieter eben doch die Kosten der Erhaltung zu tragen hat. Vielleicht darf er dann im Gegenzug wenigstens mal die Miete erhöhen, aber erstens nicht rückwirkend und zweitens ist es auch dann kein Selbstläufer.

    Ist das eigentlich eine Eigentumswohnung? Kosten, die über die Gemeinschaft anfallen, trägt die Mieterin nach dieser Vereinbarung wohl eher nicht ...

    Was ist zur Anpassung von Betriebskosten vereinbart? Es würde ja gut ins Bild passen, wenn der Vermieter dazu auch keine Lust gehabt hätte und Pauschalen (womöglich auch nicht mehr anpassbar) wären ein weiterer Sargnagel.

    Sind hier auch Kündigungsrechte eingeschränkt? Soll heißen: Kann man wenigstens noch wegen Eigenbedarf kündigen bzw. die Wohnung an einen Selbstnutzer verkaufen?

    Am Ende ist es eine Rechenaufgabe: Zu welchem Kaufpreis kommst du dauerhaft mit der laufenden Miete aus? Man kann ja immer hoffen, dass die Mieterin vielleicht doch mal kündigt und man die Wohnung neu vermieten kann und natürlich auch dass es die ganzen befürchteten Probleme nicht gibt, aber grundsätzlich müsste es eben auf lange Zeit auch mit der aktuellen Miete gehen.
     
  5. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Ich höre die Alarmglocke. Laut und deutlich.
    Ein Mieter muss nicht nett sein. Ein Mieter ist ein Vertragspartner. Wenn man schon am Anfang auf dieser Ebene, welche durch das Wort "nett" aufgespannt wird, unterwegs ist, geht die Geschichte m. E. selten gut aus.

    Als Vermieter bist du Unternehmer. Selbst dem Herrn Albrecht ist es egal, ob seine Vertragspartner, welche bei ihm Konserven o. Ä. erwerben, nett sind. Er verkauft allen gleich gerne und gleich teuer - ohne mit seinen Vertragspartnern Freundschaften zu schließen. Warum wohl?
     
  6. kid

    kid Neuer Benutzer

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    Ich danke Euch für die klaren Worte!!!
    Mir ist schon bewusst, das es hier letztendlich um einen Vertrag/Kapitalanlage geht und das die Sympathie einer Person keine Rolle spielen sollte.
    Zu den Punkten die sonst so aufgekommen sind:
    Schönheitsreparaturen sind nicht erwähnt oder geregelt, ich denke nicht das dieser Vertrag vom Mieterbund ist.
    Kündigungsrechte sind nicht eingeschränkt.
    Eigentlich geht es mir um eine solide Kapitalanlage. Ich will nicht einen Mieter auspressen bis zum Gehtnichtmehr, die Wohnung muss ich aber mit dem Markt mitbewegen können, sonst kann ich den Teil der üblichen Wertentwicklung nicht mitnehmen.
    Vielleicht noch ein paar Randinformationen mehr: Die Wohnung ist in einem tadellosen Zustand, im gleichen Haus wohnen auch noch die Eltern der Mieterin - die Mieterin ist ca. 30 und mit Kind, in der Konstellation wird der Vertrag eher länger als kürzer laufen. Also hat man mit dem Vertrag als Vermieter echt ein Eis gegessen.
    Man könnte natürlich auch den Move probieren das man der Mieterin vorschlägt, den Vertrag neu klar zu definieren und auszuhandeln. - Dann könnte man alles klar definieren und Ihr einen zeitlichen Erhöhungsschutz einräumen aber nicht unbefristet. Das könnte man als Voraussetzung für den Kauf versuchen. Wobei die Mieterin vermutlich kein Interesse haben wird.
    Ich werde nochmal mein Excel bemühen und mir Gedanken machen bei welchem Preis das okay wäre. Wobei dann vermutlich eh jemand anderes den Zuschlag bekommt. Die Bruttorendite liegt aktuell bei ca. 3% - die Nettorendite bei rund 2%. Ich habe kein Gefühl wie man so etwas am geschicktesten Einpreist. Also die Annahme, dass die Mieteinnahmen nie steigen.
     
  7. kid

    kid Neuer Benutzer

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    Ganz vergessen: Die Preisbindung bezieht sich nur auf die Grundmiete. Die Nebenkosten sind entkoppelt.
     
  8. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Für mich liest sich das so als wenn die Miete nie erhöht werden kann, im Gegenzug von der Mieterin jedoch weder Unterhalt noch Schönheitsreparaturen zu erbringen sind.
    Vor einem Kauf solltest du den Vertrag einem Fachanwalt vorlegen, der kann das dann genau aufdröseln.
     
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Kauf Wohnung, spezieller Mietvertrag / Mieterhöhung

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