Kauf Zweifamilienhaus, Keller ausbauen zur Selbstnutzung

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Benni.G, 27.01.2016.

  1. #1 Benni.G, 27.01.2016
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    Hallo,
    ich habe vor ein Zweifamilienhaus auf einen Hang-Erbpachtgrundstück für rund 160.000 € zu kaufen.

    Der Keller hat zur Zeit eine Nutzfläche von 59m²,
    das Erdgeschoss eine Wohnfläche von 77m²,
    das Obergeschoss von 69m² mit Zustieg auf den unausgebauten Dachboden.

    Nun habe ich vor, den Keller auszubauen und selbst zu nutzen, während ich die anderen beiden Etagen vermiete (Obergeschoss ist bereits vermietet).

    Hinzu kommt noch, dass im Obergeschoss eine separate Heizung von 1993 mit Heizkörpern eingebaut ist, während Keller und Erdgeschoss über eine Lüftungsheizung mit Wärme versorgt werden. Auch das Bad im Obergeschoss ist neueren Baujahres und im Erdgeschoss z.B. die Warmwassertherme vom Netz genommen.
    Somit muss in Keller und Erdgeschoss deutlich mehr investiert werden.

    Wie muss ich nun den Kaufpreis aufteilen?
    Anhand der Quadratmeterzahlen von allen 3 Etagen? Der Kubikmeter? Oder muss ein Architekt den tatsächlichen Wert schätzen?

    Die Erbpacht beträgt ganze 416€ pro Jahr!

    Vielen Dank für eure Einschätzung
    Benni.G
     
  2. AdMan

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  3. #2 Newbie15, 27.01.2016
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    Für was willst du den Kaufpreis aufteilen? Steuerrechtlich? Für wen oder was soll der Architekt den Wert schätzen?

    Kellerausbau ist genehmigt? Wenn du den Keller ausbaust zu Wohnraum, gibt es dann noch ausreichend Lagerflächen für die anderen beiden Wohnungen?
     
  4. #3 Benni.G, 28.01.2016
    Benni.G

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    Ja genau, wenn man eine Objekt teils selbst nutzt, teils vermietet, wird ja empfohlen den Kaufpreis und entsprechend das Eigenkapital aufzuteilen.
    Abschreibungstechnisch wäre ein möglichst hoher Wert auf dem fremd genutzten Teil gut.
    Weiterhin ist in den unteren beiden Etagen auch definitiv mehr zu machen um sie bewohnbar zu machen. Das Haus ist Baujahr 1955 und seitdem wurde dort nicht viel gemacht.

    Die OG-Wohnung hat den Speicher als Lagerraum und einen Kellerraum will ich nicht in die KG-Wohnung integrieren und stünde somit zur Verfügung. Knapp 30m² des Kellers wurden früher als Fetenraum/Partykeller genutzt und haben schon richtige Fenster und Teppich drin. Weiterhin will ich eine Garage ausbauen, da deren zufahrt nur knapp 2m Breit ist.
     
  5. Andres

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    Es besteht die Möglichkeit, empfohlen wird es nicht unbedingt. Die Konstruktion, wie du sie hier vorschlägst, würde die Teilung des Objekts in Eigentumswohnungen erfordern, und zwar durch den Verkäufer vor dem Verkauf. Über die gesamte Haltedauer müssten der selbstgenutzte und der fremdgenutzte Teil organistorisch getrennt bewirtschaftet werden, d.h. separate Kredite, separate Konten, ...

    Schon an diesem Punkt stellt sich ganz akut die Frage, ob die Steuererleichterungen die Mehrkosten (z.B. für die Abgeschlossenheitsbescheinigungen, die Teilungserklärung, ...) überhaupt abdeckt und den Mehraufwand für dich angemessen vergütet. Ist eine Rechenaufgabe für den Steuerberater.
     
  6. GSR600

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    Was man auch bedenken sollte, dann wird da quasi ein Mehrfamilienhaus draus und die Erleichterte Abrechnung der Heizkosten fällt weg und es muss mit Verbrauchsabrechnung gearbeitet werden.
     
    Syker gefällt das.
  7. #6 Benni.G, 29.01.2016
    Benni.G

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    Danke für die Tipps. Ich habe natürlich schon weitergedacht und hole nun etwas aus...
    Bisher ist es so, dass im Erdgeschoss die ältere Dame ( 1/3 Teileigentümerin - bevormundet durch die Tochter (2/3 Teileigentümerin)) gewohnt hat und über die Öl-Lüftungsheizung den (Party-) Keller und das Erdgeschoss beheizt hat. Da diese Heizung gegen eine neue Heizung mit Bodenheizung getauscht werden soll, ist es leicht eine verbrauchsgerechte Abrechnung zu erstellen.
    Das Obergeschoss hat zur Zeit eine eigene Gas-Etagenheizung, die auch zum Warmwasser erzeugen verwendet wird und ist somit zunächst außen vor. Aber bei einem möglichen Mieterwechsel werde ich die Wohnung an die neue Heizung anschließen.
    Bei einer Aufteilung des Kaufpreises nach m² Wohnfläche nach meiner Idee würde der Wert sich folgender Maßen aufteilen:
    vor nach der Sanierung
    KG 48.404 78.399
    EG 58.537 105.910
    OG 52.758 67.573
    Alternative (müsste vom Architekten o.Ä. Geschätzt werden)
    vor nach der Sanierung
    KG 20.000 47.067
    EG 55.000 101.677
    OG 85.000 103.137

    Da die allgemeinen Sanierungskosten (Drainage, Grundstück roden, Vorgarten pflastern etc.), die ich auf die Quadratmeter nun für OG mehr als 15% des Kaufpreises ausmachen, kann ich diese jährlich nur zu 2% abschreiben. Wenn der Wert des OG aber mindestens 62.512 € betragen würde, könnte ich Sie komplett absetzen, was mir natürlich lieber wäre (ich weiß, andersrum wäre es im Endeffekt eine größere Steuerersparnis).
    Wenn ich das EG 2016 nicht vermietet bekomme, komme ich zu folgenden Gewinnen/Verlusten (wenn ich das EG früher vermietet bekomme wäre es natürlich besser):
    Alternative Aufteilung nach Wohnfläche
    2016 bei -12.527 -2.118
    2017 bei + 6.132 +7.638
    Also bei einer Aufteilung nach Wohnfläche mache ich pro Jahr einen höheren Gewinn von 1.500 € (da ich mehr Kredit und somit Zinsen für meinen selbst genutzten Teil bezahlen muss). Allein im ersten Jahr könnte ich also über 4.000 € Steuern sparen.
    Meiner Meinung nach ist das doch eine gute Vergütung für den Aufwand oder wie seht ihr das?
     
  8. Andres

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    Von einigen Ausnahmen abgesehen, werden die 15 % vom ganzen Gebäude berechnet. Diese Fragestellung ist also weitgehend unabhängig von irgendwelchen Teilungsstunts. Dass die USt. bei den 15 % nicht berücksichtigt wird, hast du schon eingeplant?

    Ansonsten hilft - wie so oft - nicht die Suche nach Speziallösungen sondern der Rückgriff auf bewährte Vorgehensweisen: Dass die Umgestaltung des Außenbereichs funktional zwingend erforderlich ist, kann ich mir nur schwer vorstellen. Also verschiebt man das um drei Jahre und hat die Problematik der anschaffungsnahen Herstellungskosten mit null Mehraufwand erledigt. Was du hier planst, ist nämlich die klassische Eigentümerfalle. Man plant sorgfältig bis knapp unter die 15 %-Grenze, dann gibt es kurz vor Ablauf der drei Jahre ein schwerwiegendes technisches Problem, das sofort repariert werden muss ...


    Toller Spruch: Wissen ist Macht, nichts wissen macht auch nichts.

    Welche Variante die größere Steuerersparnis mit sich bringt, hängt von der Entwicklung deines zu versteuernden EInkommens über die nächsten 50 Jahre (damit auch erheblich von deiner Lebenserwartung) und von der Frage ab, was mit dem Steuerbonus aus den ersten Jahren passieren würde, also z.B. ob damit ein besonders teures zusätzliches Darlehen vermieden werden kann.


    Es geht aber nicht nur um das erste Jahr, sondern insbesondere um die Jahre 6-50.


    Nochmal: Die ganze Konstruktion ist ein Fall für den Steuerberater.
     
  9. #8 Benni.G, 01.02.2016
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    Danke Andres, für die guten Hinweise.
    Zur 15% Hürde: In meinen Planungen bin ich bei 11%, Kaufpreis, Nebenkosten habe ich nur beim Wert nach der Sanierung drauf geschlagen, weshalb man denken könnte, dass die Wertsteigerung über 20 Prozent beträgt, mein Fehler. Also habe ich für das Obergeschoss einen Rest von knapp 4.000 €, falls noch etwas kaputt gehen sollte.
    Zum Außenbereich: Da ich im oberen Bereich, der zur Straße liegt, eine Drainage anlegen möchte, werde ich im Anschluss zumindest dort etwas machen. Da die Durchfahrt in den rückwärtigen Hof nur knapp 2m Breit ist und auch rund 30% Steigung besitzt, würde ich für jede Wohneinheit vor dem Kauf einen Parkplatz an der Straße einrichten. Weiterhin muss das ganze Efeu rund ums Haus weg, ehe das noch mehr vom Putz angreift. Auch zwei mittelgroße Tannen werde ich nicht 3 Jahre gönnen um den Garten und meine Terrasse zu beschatten ;-) Der Zaun wird noch warten.
    Ich bin 29 und somit könnte ich noch die 50 Jahre erleben. Auch mein Gehalt steigt noch, bin gerade relativ frisch im öffentlichen Dienst, sodass ich planmäßig noch schnell die Stufen hoch komme. Somit wird am Anfang die Finanzierung (von Bankenseite aus) zwar etwas auf Kante laufen, weswegen die heutige (Steuer-) Ersparnis natürlich besonders interessant ist. In 6 Jahren wird mein Gehalt höher sein, da ich auch noch einen Gruppenaufstieg anstrebe.
     
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