Kaufabwicklung MFH - bitte um Hilfe

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von peterpan90, 22.03.2016.

  1. #1 peterpan90, 22.03.2016
    peterpan90

    peterpan90 Benutzer

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    Hallo,

    das es jetzt soweit ist und ich mein erstes Mietobjekt gekauft habe, ist inzwischen auch die Kaufpreisfälligkeit vom Notar gekommen. Jetzt wollte ich von euch Profis wissen, ob ich schon alles bedacht habe, oder ebend nicht, um nicht auf die Schnauze zu fallen (wird wahrscheinlich noch früh genug passieren :) )
    Also fangen wir mal an was ich bis jetzt und in welcher Reihenfolge ca. auf dem Zettel habe:

    -bisherige Versicherungsunterlagen aushändigen lassen
    -Kaufpreis zahlen (Auflassung ist drin) (so spät wie möglich in diesem Monat, jedoch ohne in Verzug zu geraten)
    -Nebenkostenabrechnung dann idealerweise zum ende diesen Monats erstellen bzw vom ehemaligen Besitzer machen lassen, dann auch gleich Übergabe
    -Unterlagen Übergeben (Pläne Baugenehmigung etc..)
    -Kautionen übertragen
    -...und dann?

    Meine Kontodaten habe ich dem ehemaligen Besitzer bzw. noch Besitzer schon mitgeteilt damit dieser dies pünktlich den Mietern zukommen lassen kann damit die NK und Miete gleich Anfang April auf das richtige Konto gehen.

    Muss ich sonst noch irgendetwas beachten? Den Mietern mitteilen wer ihr neuer Ansprechpartner ist oder macht das der Verkäufer?

    Vielen dank schonmal!
     
  2. AdMan

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  3. #2 anitari, 22.03.2016
    anitari

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    Imma langsam mit de jungen Pferde.

    Eh Du als Vermieter "auftreten" kannst/darfst mußt Du erst mal als rechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein. Das erfolgt erst nach Zahlung der Grunderwerbssteuer. Den Bescheid bekommst Du vom Finanzamt. Voraussetzung dafür der Nachweis das der Kaufpreis gezahlt wurde. Je nach Auslastung des FA bzw. Gerichtes kann das einige Wochen bis Monate dauern.

    Also nix mit ab April Miete einnehmen.

    Übrigens solltest Du Dir von ehemaligen Eigentümer auch die Mietverträge geben lassen.

    Die Betriebskostenabrechnung mußt Du für den gesamten Abrechnungszeitraum erstellen, da Eigentümerwechsel im laufenden Abrechnungszeitraum.

    Die darf nicht einfach geändert werden. Sprich Du kannst erst nach Ende des Abrechnungszeitraumes abrechnen.

    Bei kalenderjähriger Abrechnung also für 2016 frühestens im Januar 2017, spfern Du das schon alle nötigen Belege hast.

    Das sollte der Verkäufer machen.
     
  4. #3 peterpan90, 22.03.2016
    peterpan90

    peterpan90 Benutzer

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    mh...in meinem Notarvertrag steht das ich mit dem Tage der vollständigen Kaufpreiszahlung Nutzen und Lasten übernehme. Das heißt für mich, ich darf die Miete kassieren, darf aber auch Versichern etc.
    Zwecks NK Abrechnung steht drin, das nur der mittelbare Besitzer zum Ende des Abrechnungszeitraums mit den Mietern abrechnet, also so wie du geschrieben hast. Es steht jedoch auch drin, das eine zwischenabrechnung erfolgen kann, wenn dies von einer Vertragspartei gewünscht wird (auf deren Kosten)
    Man kann das doch auch aber untereinander regeln oder? es geht hier nur um Wasser, Abwasser, Grundsteuer und Versicherungen sowie Allgemeinstrom. Ich denke das ist alles relativ kalkulierbar oder? Was wäre denn mit den NK Vorauszahlungen für dieses Jahr? Bekomme ich die auch???
     
  5. #4 immobiliensammler, 22.03.2016
    immobiliensammler

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    Das Problem das Anitari meint ist, dass Du gegenüber den Mietern erst als Eigentümer auftreten kannst wenn Du im Grundbuch stehst. Die Vereinbarung im Notarvertrag über Übergang Kosten/Nutzen betrifft nur Dein Verhältnis zum Voreigentümer. Also rein rechtlich müsste dieser die Mieten bekommen und diese dann an Dich auskehren.

    In der Praxis mache ich es auch immer so, dass ein gemeinsames, von mir und dem Vorbesitzer unterschriebenes Schreiben an die Mieter geht, ich mich darin als neuer Vermieter vorstelle und meine Bankverbindung mitteile. Ich habe bisher damit noch nie Probleme gehabt, wenn sich irgendein Mieter querstellt und auf die Grundbucheintragung besteht hat der natürlich recht. Der darf dann halt gerne an den Vorbesitzer überweisen und dieser muss dann an mich weiterzahlen.

    Da es nicht um Heizkosten geht dürften für die Zwischenabrechnung keine großen Kosten anfallen. Der Voreigentümer erhält ja sowieso seine Schlussrechnung vom Versorger, Grundsteuer/Versicherung kann man aufteilen. Grundsteuer musst Du übrigens für die Monate ab Eigentumsübergang an den Vorbesitzer erstatten, dieser muss die Grundsteuer noch für das ganze Jahr an die Stadt bezahlen.

    Stefan
     
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  6. Andres

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    Die Miete steht dir zwar zu (Nutzen), aber nicht vom Mieter. Mit dem hast du nämlich (falls es hier keine weitreichenden Vollmachten seitens des Verkäufers an dich geben sollte) erst ab Grundbucheintrag etwas zu tun. Man kann sich natürlich auf so ziemlich alles einige, aber bis das passiert schuldet der Mieter die Miete weiterhin seinem Vermieter - und das bist noch nicht du.


    Was Käufer und Verkäufer untereinander über Abrechnungen jeglicher Art vereinbaren, ist deren Angelegenheit. Mit dem Mieter wird jährlich abgerechnet.


    Schon Opa Albert wusste, dass alles relativ ist. Vor allem wenn 2,5 von 5 Positionen verbrauchsabhängig sind ...


    Gibt es keine näheren Vereinbarungen, wie das laufende Abrechnungsjahr aufgeteilt werden soll?
     
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  7. #6 immodream, 22.03.2016
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    Hallo peterpan90,
    ich habe in meinem Leben mehrere Objekte gekauft. Wir haben dann immer einen Stichtag zur Übergabe im Notarvertrag vereinbart und gemeinsam alle Mieter informiert.
    Die haben dann ab dem vereinbarten Übergabemonat die Mieten an mich überwiesen. Die Alteigentümer haben dann selbst ihre Abrechnung für die anteilige Zeit erstellt.
    Unsere Experten haben sicherlich Recht, das erst mit der Eintragung ins Grundbuch du ein Anrecht auf die Mieten hast.
    Das wissen aber selbst in Zeiten von Google die wenigsten Mieter.
    Und wenn du einen sachkundigen Mieter erwischst, soll der eben bis zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung die Mieten an den Alteigentümer überweisen und der überweist dir die Miete. Unter vernünftigen Vertragspartnern dürfte das kein Problem sein.
    Versuche bitte alle alten Mietverträge vom Alteigentümer zu bekommen und kläre bitte mit ihm ab, welche mündlichen oder zusätzlichen Vereinbarungen er außerhalb des Mietvertrages mit den Mietern abgeschlossen hat.
    Bereits einige Tage , nachdem du als neuer Eigentümer vorgestellt wirst, werden dir immer wieder einige Mieter versichern, was alles bisher so üblich und außerhalb des Mietvertrags vereinbart wurde.
    Stichwort " Das war schon immer so ".
    Dann viel Erfolg als Neuvermieter. Bei Fragen hast du ja hier sehr viele echte Fachleute und auch genug Leute die Erfahrungen durch Zahlung von Lehrgeld gemacht habe und diese Erfahrungen auch gerne weitergeben.
    Grüße
    immodream
     
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  8. #7 BHShuber, 24.03.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    sehr gut, diese auch verstanden?

    Das ist richtig Nutzen (heisst was es heisst, den Nutzen zu haben, das schließt die Miete mit ein, heisst aber nicht zeitgleich, dass der Mieter dir die Miete zu überweisen hat, das kann auch durch den Verkäufer weitergeleitet vonstatten gehen) und Lasten, eben alle Kosten zu tragen die in Zusammenhang mit dem Kaufobjekt stehen.

    Zur Versicherung, die Gebäudeversicherung kannst du vom Voreigentümer übernehmen oder aber nach Eintragung ins Grundbuch mit ausserordentlichem Kündigungsrecht und frist von 4 Wochen kündigen und neu Versichern.

    Denkbar später Zeitpunkt um sich jetzt erst darüber Gedanken zu machen.

    Ansonsten ist bereits alles geschrieben.

    Gruß
    BHShuber
     
  9. Pharao

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    Hi,

    unabhängig wer für diese Mitteilung zuständig wäre, grundsätzlich schadet es aber auch nicht, wenn DU dich bei deinen neuen Mieter einfach mal kurz schriftlich vorstellst, gerade wenn du zukünftig hier Vermieter "spielen" möchtest. Und nein, der Eigentümer muss nicht immer der Vermieter sein.

    Also diesen Grund verstehe ich jetzt nicht, warum man hier so spät wie möglich zahlen möchte. Normalerweise sollten im Notarvertrag alle wichtigen "Schutzmaßnahmen" (für beide Seiten) getroffen worden sein, sodass da nix passieren kann.


     
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  10. Duncan

    Duncan
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    geht mir ähnlich, eher ist so schnell und so früh zu zahlen wie möglich angesagt, dann können alle Eintragungen usw. schon frühzeitig beantragt werden, und erfolgen dann ein paar Tage/Wochen früher. Ich halte ja den Nutzen-Lastenübergang mit Kaufpreiszahlung für verunglückt, ich bevorzuge diesen zum auf die Zahlung folgenden Monatsanfang, wenn nicht gerade ein Jahreswechsel in der Nähe ist, macht die Abrechnungen einfacher.
    Information an die Mieter einmal von VK Info, das und an wen und dann nochmal vom Erwerber mit Vorstellung, Kontaktdaten usw..
     
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  11. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Monatsanfang ist immer gut, so können beide Parteien den Mietern den neuen Eigentümer vorstellen mit Mietanweisung zum nächsten Monat auf das neue Konto.Das hat bei uns beim letzten Mal gut geklappt.
     
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  12. #11 immobiliensammler, 24.03.2016
    immobiliensammler

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    Ich kenne es aus diversen Notarverträgen auch nur so: Übergang Nutzen/Lasten am Ersten des auf die vollständige Kaufpreiszahlung folgenden Monats

    Ist m.E. auch praktikabel, oder soll man die Miete nach Kalendertagen aufteilen?

    Stefan
     
  13. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ach, das hatte ich auch schon mal. Da musste man schon korrekt rechnen. BEKO ging schon, da musste der gezahlte Betrag voll an den neuen Eigentümer gezahlt werden.
     
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