Kaufen oder nicht kaufen?

Diskutiere Kaufen oder nicht kaufen? im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; bei uns in der Nähe werden 2 Wohnungen in einem 4 Parteien Haus verkauft. Es ist kurz nach 1900 gebaut und in dem Haus sind 2 Wohnungen für den...

  1. #1 Maik1406, 22.01.2018
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    bei uns in der Nähe werden 2 Wohnungen in einem 4 Parteien Haus verkauft.
    Es ist kurz nach 1900 gebaut und in dem Haus sind 2 Wohnungen für den Komplettpreis von 50 000€ zu verkaufen.
    Eine Wohnung ist Vermietet für 350€ kalt (68m2) und die andere steht leer und ist leicht renovierungsbedürftig.ich schätze mit 4-5000€ ist die wieder super. Die 2.Wohnung hat 52m2 und wäre hier laut Mietspiegel für 211€ vermietbar.
    Ich würde somit eine jährliche Miete von 6732€ generieren können.
    Die Finanzierung würde bei 5,5% Tilgung über 15 Jahre ca. 352€ Monatlich kosten. Nach steuern Instandhaltung etc. Also immernoch ein ordentliches plus.
    Leider fehlen mir im Moment ein bisschen die liquiden Mittel um EK mit einzubringen da ich erst ein Eigenheim gekauft habe. Kann / sollte man ein solches Objekt trotzdem versuchen zu 110% zu finanzieren?

    Die Immobilie liegt jetzt nicht wie viele vermuten werden in einem kleinen Dorf.
    Sie liegt in der Innenstadt einer kleinen 20k Einwohner Stadt und die vermietung sollte gut möglich sein.

    Meine anderen beiden Objekte sind beide aus den 70ern. Gibt es bei Häusern um 1900ern etwas wo ich drauf achten muss? Wo könnte sonst ein Haken sein ?

    Ich freue mich auf eure Antworten.
     
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  3. #2 Maik1406, 22.01.2018
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    Ich hatte vergessen zu erwähnen das noch mehr als 10 000€ instandhaltungsrücklage anteilig mitgekauft werden. Es muss doch einen Haken geben ?
     
  4. Bovary

    Bovary Erfahrener Benutzer

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    Nun ja, Häuser aus der Gründerzeit sind prinzipiell nicht verkehrt.
    Ist halt die Frage, was da wann und wie an dem Haus schon mal gemacht wurde (Dach, Leitungen - Wasser und Strom -, Fassade usw. usf.) Im Normalfall hat aufgrund des Alters bereits irgendwann einmal eine Komplettsanierung angestanden. Wurde das innerhalb der letzten 10, 20, 30 Jahre gemacht?
    Bei alten Häusern finde ich es - sofern man nicht selbst vom Fach ist - immer ratsam, da mal mit einem Bauingenieur durchzugehen (kostet bei uns so ca. 80€ die Stunde). Der kann einem eine grobe Hausnummer zum Kosten-/Sanierungsrahmen für die nächsten 10/15 Jahre nennen.
    Ansonsten kann natürlich immer ein Haken sein, den gilt es halt zu finden.
    Vielleicht ist es ein Notverkauf und der Verkäufer braucht schnell liquide Mittel. Darauf bauen, würde ich aber nicht und das durchleuchten.
    Vom Faktor her wäre die Wohnung auch mit Berücksichtigung der Wohnungsinstandsetzung und der Kauf-NK ja immer noch super. Aber in der heutigen Zeit sicher auch ein Zeichen, dass man da gesundes Misstrauen an den Tag legen muss.
    Was sagen denn die Unterlagen? Sprich Beschlusssammlung, Protokolle der ETV? Was wurde die letzten Jahre gemacht oder doch nur diskutiert?
    Bei so kleinen Häusern als WEG sollte auch die Bonität/Liquidität der höchstens 2 weiteren Miteigentümer bei der weiteren Kaufentscheidung berücksichtigt werden.
     
  5. #4 Goldhamster, 23.01.2018
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    Guten Morgen,

    magst du auch politisch unkorrekte Antworten?


    Wenn ja, dann könnte sich im Nachbarhaus ein Imbiss mit Rattenbefall, eine laute Kneipe, eine Folgeunterkunft für Schutzbedürftige, ein Harley-Fahrer usw. befinden.

    Was meint ihr denn, warum man so eine Hütte verkauft? Raubt euch die Gier alle normalen Wahninstinkte? :knuddel


    Goldhamster
     
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  6. #5 Maik1406, 23.01.2018
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    Ich lebe in der Stadt bereits 29 Jahre und an diesen Standort ist nichts außer eine 50er Durchfahrtsstraße.
    Keine Kneipen keine Restaurants mit Ratten oder bösen Goldhamstern ;-P.
    Ich bin noch in der Anfangsphase und werde es nun einmal mit einem Sachverständigen anschauen.
    Vielleicht ist es ja wirklich mal ein Glücksfall.
     
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  7. #6 immobiliensammler, 23.01.2018
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    So am Rande: Wenn Du das Geschäft machst dann vergiß nicht, dass der Notar die IHR im Kaufvertrag gesondert ausweist. Spart je nach Bundesland irgendwas zwischen 350 und 700 Euro Grunderwerbsteuer!
     
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  8. Bovary

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  9. #8 immobiliensammler, 23.01.2018
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    Wobei es da ja explizit um die Zwangsversteigerung ging, also ohne separaten Ausweis im Kaufvertrag,

    siehe z.B. hier (gleiche Quelle):

    https://www.haufe.de/steuern/kanzle...ltungsruecklage-herausrechnen_170_211974.html

    Solange die in Deinem Artikel angesprochene Änderung nicht erfolgt ist verlange ich weiter den Ausweis im Kaufvertrag, und es hat bisher bezüglich der Grunderwerbsteuer auch immer geklappt!
     
  10. Bovary

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    Ja, ist ja auch richtig. Machen das Notare nicht standardmäßig? Mein Notar sagte halt, dass nach dem Urteil, in dem es - wie Du richtig anmerkst - erst mal nur um Zwangsversteigerungen geht, es kaum noch schlüssige Begründungen dafür gäbe, warum das beim rechtsgeschäftlichen Verkehr anders zu sehen sei...
    Er hat mir letztes Jahr geraten, sollte das FA die IHR besteuern, sollte ich von einem Widerspruch absehen, er sähe keine Aussicht auf Erfolg. (Unser FA hat wie gesagt aber im letzten Jahr die IHR noch nicht besteuert.)
     
  11. #10 Maik1406, 25.01.2018
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    Die Instandhaltung werde ich wenn möglich auf den Kaufpreis anrechnen lassen um zu sparen...
    Was wäre eure Checkliste für 1900er BJ Haus?
    Mir fällt so spontan ein:
    Allg. Zustand
    Feuchtigkeit
    Dach
    Fassade
    Zahlungsnachweise Mieter sofern er bleibt
    Unterlagen Einsicht zu wirtschaftsplan, ETV etc.
    Habt ihr bestimmt noch einiges zu ergänzen !? ;-)

    Außerdem meinte der Makler zu mir, dass die Fassade erst erneuert wurde in 2017 und es sind keine großen Investitionen in Aussicht aktuell. Kann man sich das irgendwie schriftlich fixieren lassen?
     
  12. #11 immodream, 29.01.2018
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    Hallo Maik1406,
    ich kann mich persönlich nicht für die Häuser um 1900 begeistern.
    Beim Kauf würde ich zuerst die Nase in den Keller halten.
    Wenn da schon alles modrig riecht, umkehren.
    Nächstes Thema für mich, wie wurden die Toiletten von Flurtoilette auf in der Wohnung liegenden Toiletten umgebaut.
    Wie sehen die Decken aus . Sind ja sicherlich Holzbalkendecken mit irgendwelchem Strohmatten oder so ähnlich als Deckenverkleidung.
    Wurden denn schon alle Abwasser und Frischwasserleitungen erneuert?
    Elektrik?
    Makler erzählen dir grundsätzlich alle Märchen und lügen das sich die Deckenbalken biegen .
    Meistens sind sie einfach nur dumm, frech und abgezockt.
    Das sind die Erfahrungen meiner letzten dreißig Jahre auf der Suche nach Wohnhäusern.
    Grüße
    Immodream
     
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  13. #12 ehrenwertes Haus, 29.01.2018
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    Vorab, ich mag Häuser aus der Gründerzeit... im Gegensatz zu manch Anderem hier ;)

    Der Allgemeinzustand dieser Häuser kann auf den 1. Blick täuschen.
    Daher wäre für mich zunächst wichtig um was für ein Haus handelt es sich? Arbeiterwohnung oder Oberschicht?

    Arbeiterhäuser sind mit viel Vorsicht zu genießen, wenn zwischendurch nicht schon eine Kernsanierung durchgeführt wurde.

    Eines der für damalige Zeit noblen Häuser oder Offiziershäuser, kann man fast bedenkenlos nehmen.
    Sofern das Haus nicht massive Kriegsschäden bekommen hat, sollte die Bausubstanz nach wie vor gut sein. Selbst wenn das auf den 1. Blick oft ganz schön hinüber aussieht.

    Keller
    Nicht täuschen lassen darf man sich von für heutes Empfinden feuchten Keller, das war damals gewollt.
    Diese originalen Keller sind hervorragend zum Lagern von Obst, Gemüse und Wein, aber nicht für Bücher oder Möbel geeignet.
    Bei Schimmelverdacht genau hinsehen (lassen). Das sind oft nur harmlose Salzausblühungen an den Wänden, die gern als Schimmel verkauft werden.

    Fenster sind für mich ein wichtiger Punkt.
    Vorsicht, wenn die alten Holzfenster getauscht wurden gegen Kunststoff. Damit holt man sich oft ein Schimmelprobleme in Altbauten.
    Mit Kunststofffenstern sollte irgendeine andere Art der Zwangsbelüftung eingebaut worden sein.
    Wirklich alte Fenster sehen evt. mehr tot als lebendig aus, kann man aber gut wieder richten.

    Elektrik...
    Wirf mal einen Blick in den Sicherungskasten (besser noch eine Verteilerdose), ob das auf aktuellem Stand ist oder noch ohne FI und/oder Drehstrom.
    Manchmal lächeln einen auch noch stoffummantelte Kabel an, obwohl seit ca. 40 Jahren bautechnisch nicht mehr zulässig.

    Holzwurn?
    Wenn möglich, versuche alte Holzteile zu finden. Fußbodenleisten oder unverkleidete Tragbalken. Befindet sich daran Holzstaub (nicht Hausstaub) oder Kriechspuren im Staub, dann "lebt" das Holz mehr als dir lieb sein kann. Das wäre ein absolutes KO-Kriterium für mich.

    Wasser-/Abwasser
    Abfragen wann was erneuert wurde.
    Frischwasser musste um 1965 getauscht werden, jüngere Leitungen wären besser.
    Abwasser können noch gußeiserne Fallrohre sein. Die sind aber fast unverwüstlich.
    Kanalzuleitung können noch Tonrohre sein. Die gehen zwar auch nur selten kaputt, aber wenn, dann wird es teuer.
    Frag einfach mal, wann die letzte Kanalbefahrung war, ob Bäume oder Schlingpflanzen in der Nähe dieser Leitungen sind.
    Evt. kann man dir auch eine Aufzeichnung der letzten Kanalbefahrung geben.

    Um 1900 waren längst nicht alle Häuser an die Kanalisation angeschlossen.
    Daher nachfragen, ob die alten Latrinen noch verfüllt vorhanden sind oder wirklich abgebaut wurden.
    Manche Latrinen wurden einfach vergessen und irgendwann wundert man sich dann, wenn der Boden (Keller, Garten) müffelt.

    Zur Sicherheit, würde ich einen Architeken oder Gutachter bei der Besichtigung dabei haben wollen, der sich mit diesen "alten Schinken" auskennt. Unsere Stichworte können dir leider nur helfen einem Dummschwätzer etwas auf den Zahn zu fühlen. Auf Aussagen von Maklern würde ich mich nicht verlassen.
     
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  14. #13 Maik1406, 08.03.2018
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    Soooo.....
    Ich konnte nun gestern die beiden Wohnungen besichtigen.
    Ich hatte einen Bekannten dabei der bereits 40 Jahre im Bau tätig ist.

    Zu den Fakten.
    Der eine Mieter ist mittlerweile ausgezogen und die Wohnung müsste ebenfalls renoviert werden.

    Folgende Dinge sind in beiden Wohnungen zu machen:
    - alle Fenster neu, da ein WDVS im letzten Jahr angebracht wurde
    - alle Heizkörper neu
    - in 3 Räumen relativ viel an Spachtelarbeiten
    - Laminat überall und weitere Schönheitsreparaturen wie streichen, Fußleisten etc.

    Der Besitzer verkauft angeblich, da er von weiter her kommt und keine Zeit hat sich um die weitere Sanierung und anschließende Vermietung zu kümmern.
    Lage ist wie oben schon steht gut vermietbar für 4€ - 5,30€ je m2.
    Die Aufwendungen für die Sanierung sind mit 25-30 000€ einzuplanen.
    Der günstige Kaufpreis von insgesamt 50 000 € für beide Wohnungen lässt das ganze allerdings trotzdem interessant bleiben.
    Zumal der Makler auch bei jedem Mangel erwähnte, dass er noch Spielräume am Preis hat.

    In der kleineren Wohnung gab es mal einen Wasserschaden, der ist behoben aber es riecht dort trotzdem recht modrig, der Makler meinte, dass das kommt da im Moment fast nie gelüftet wird, kann das sein?

    Was haltet ihr von einem solchen Geschäft? Würdet ihr das Risiko eingehen?
    Ich wollte evtl so vorgehen, dass ich dem Makler eine nette Mail schreibe, das ich ihm freundlicherweise dieses Objekt abnehme und einen Preis unter 40 000€ zum Kauf anbiete...
    In meinen Augen könnte das eine Chance sein...... würde mich über Antworten sehr freuen.
     
  15. dots

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    Peanuts ... sowas sollte, wenn man vermieten möchte, quasi nebenbei machbar (aus der Portokasse bezahlbar) sein.
     
  16. #15 immobiliensammler, 08.03.2018
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    Wenn Du Baumängel ausschließen kannst hört sich das nicht schlecht an. Was hat Deine Bank denn gesagt bezüglich 110-%-Finanzierung? In welcher Ecke Deutschlands (grob) steht das Haus?
     
  17. #16 ehrenwertes Haus, 08.03.2018
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    Versuche am besten noch eine Begehung mit einem Sachverständigen zu machen.
    40 Jahre Bau, das kann auch ein Maler sein. Von Elektrik, Statik usw. muss der keinen Dunst haben, nur wie er Farbe an die Wände klatschen kann, ohne das sie ihm wieder entgegen kommt (ok, das war böse gesagt... ich kenne auch Maler vor denen ich den Hut ziehe).

    Das kann zutreffend sein, halte ich aber nicht für sehr wahrscheinlich und würde mich sehr skeptisch machen.

    Bei richtiger Sanierung behält man die gewollte Zwangsbelüftung in Altbauten bei. ich denke daher eher, dass man es mit dem Abdichten zu gut gemeint hat und in Kombi mit einem Wasserschaden ein gewisser Moderduft entstanden ist.

    Wie wurde der Wasserschaden denn behoben? Bei Fehlböden muss oft nochmal nachgetrocknet (lange nachbelüftet) werden, wenn die eigentlich Trocknung schon abgeschlossen ist. Erste Nachmessungen behaupten zwar gerne der Boden sei wieder trocken, was auch für einen begrenzten Bereich stimmt. Feuchtigkeit kann sich in den Füllmaterialien von Fehlböden aber sehr großflächig ausbreiten und "fließt" nach lokaler Trocknung oft nochmals nach und dann in die bereits als trocken gemessenen Bereiche zurück.
    Das ist nicht schlimm, wenn man es bei der Beseitigung des Schadens berücksichtigt. Das ist aber zeitaufwändig und begeistert weder Vermieter noch Versicherungen. Als Faustregel dazu wurde mir von Bauhistorikern speziell für Fehlböden genannt: Für jede Woche mit Trocknungsgerät, die gleiche Anzahl an Monaten nachtrocknen lassen bei normaler Raumbeheizung, dann hat man wirklich Ruhe nach einem Wasserschaden.

    Wie wurde das Laminat verlegt? Wurde mit dem Laminat der Fehlboden praktisch versiegelt oder kann der noch atmen?
    Es kann sein, dass der Mief vom Boden kommt, also zuviel Restfeuchte unter dem Laminat ist. Sollte das zutreffen, dann kommt Freude auf, wenn das beseitigt werden muss. Laminat ist Sondermüll.


    Wenn du das Vorgenannte sicher ausschließen kannst, könnte das ein Schnäppchen sein.
     
  18. #17 Maik1406, 15.03.2018
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    Hallo,
    das Laminat ist zum größtenteil schon raus.
    Es sieht halt so aus, als ob der vorherige Eigentümer versucht hat den Schaden zu beheben.
    Er hat dann aufgrund der fülle an Aufgaben wahrscheinlich aufgegeben.
    Ich würde sagen, meine Begleitung ist auf dem Niveau eines Bausachverständigen.
    Daher mache ich mir dort keine Gedanken, zumal ich gerade erst ein EFH mit 180m2 kernsaniert habe glaube ich den Kostenrahmen einschätzen zu können.
    Ich habe recht hoch gepokert und bekomme die beiden Immobilien nun für nur 37 000€.
    Jetzt eine andere Frage.
    Ich werde beide sanieren und habe überlegt die kleine Wohnung direkt nach Sanierung zu verkaufen. Wenn man sich am Markt umschaut ist etwa ein Preis von 60-75 000€ komplett saniert erzielbar.
    Damit würde ich dann gerne ein Darlehen ablösen und den Rest als EK für das nächste Objekt nehmen.
    Macht die Bank da mit, eine solch kleine Gesamtsumme(insgesamt ca. 65 000€) in 2 Darlehen aufzuteilen und eins mit einer kleinen Vorfälligkeitsentschädigung zu versehen? Wie ist die Steuerliche Betrachtung wenn ich nur ein komplettes Darlehen bekommen? Ich müsste es ja auf die einzelnen Wohnungen genau zuordnen können?
    Nächste Frage wäre, ist es möglich die Wohnung z.B. vom 25.12.2018 bis 02.01.2020 als Zweitwohnsitz anzumelden.
    Ich würde Sie in der Zeit renovieren und als "Rückzugsort" nutzen.
    Meines Wissens nach, könnte ich danach steuerfrei verkaufen.(3 Kalenderjahre) ist das richtig bzw. ist das auch rechtlich i.O.?
    ich möchte mich nicht außerhalb des gesetzlich möglichen bewegen.

    So viele Fragen, ich hoffe ihr könnt mir helfen.

    PS: @dots: jeder muss irgendwann mal anfangen und am Anfang ist das eben nicht für jeden schon die Portokasse ;-) Solch eine Antwort empfinde ich nicht als besonders hilfreich.... sorry...
     
  19. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Nein, es muss nicht jeder irgendwann mal anfangen.

    Wenn solch unbedeutende Dinge nicht aus der Portokasse gezahlt werden können, was ist dann, wenn was größeres "kommt"?
    Spachtelarbeiten und Fußleisten wären das allerletzte, worüber ich mir Gedanken machen würde.
    Genau wie eine defekte Glühbirne z.B.
     
  20. #19 ehrenwertes Haus, 15.03.2018
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    Dots, das ist Blödsinn.

    Wer Wohnungen vermieten will, muss anfangen sich Wohnungen zuzulegen, wenn er nicht welche geerbt hat.
    Deine Wortklauberei ist hier absolut nicht abgebracht oder bringt den TE in irgendeiner Art und Weise weiter.

    Viele fangen genau so an. Das bedeutet aber nicht, dass es ein Dauerzustand ist.
     
  21. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Sicher, dass es viele sind, die so anfangen?
    Das Risiko ist dann halt deutlich (viel zu hoch?) vorhanden.
    Mag gut gehen, aber einige bleiben dabei bestimmt auf der Strecke (Insolvenz, Verluste, ...).
    Ich finde es verwerflich, jemandem so etwas zu raten.

    Nein, ist es nicht. Niemand muss Wohnungen vermieten, niemand muss Immos kaufen, schon gar nicht, wenn er das Geld dazu nicht hat.
     
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