Kaufnebenkosten ZFH steuerliche Aspekte

Diskutiere Kaufnebenkosten ZFH steuerliche Aspekte im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Guten Morgen zusammen, Ich habe vor kurzem ein ZFH gekauft, welches in Kürze von mir (EG, 138qm nach Wohnflächenberechnung) und einer Mietpartei...

  1. Kris89

    Kris89 Neuer Benutzer

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    Guten Morgen zusammen,

    Ich habe vor kurzem ein ZFH gekauft, welches in Kürze von mir (EG, 138qm nach Wohnflächenberechnung) und einer Mietpartei (OG, 118qm nach Wohnflächenberechnung) bewohnt werden wird. Beide Teile laufen auf zwei getrennten Darlehen. Übergabe zum 01.02.2018.

    Im Dezember 2017 habe ich im Rahmen des Kaufs dann auch die Grunderwerbssteuer zahlen „dürfen“.

    Ich finde leider dazu widersprüchliche Aussagen, ob und vor allem wie die Grunderwerbssteuer steuerlich geltend gemacht wird, daher folgende Fragen:

    1. Ist diese sofort steuerlich absetzbar anteilig der Wohnfläche?
    2. in dem Jahr, wo bezahlt wurde oder wo das Haus in den Besitz übergeht - was ist maßgeblich?

    Abseits der Grunderwerbssteuer im Kontext von Punkt 1 und 2:

    Gilt dies auch für die restlichen Kaufnebenkosten (Notar,...) - wenn ja für welche und für welche nicht?

    Danke vorab für eure Hilfe!

    LG
    Kris
     
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  3. #2 immobiliensammler, 15.01.2018
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Alle Kosten die mit dem Kauf in Zusammenhang stehen (Makler, Grundbuchkosten für die Eintragung, Notar und eben Grunderwerbsteuer) sind nicht sofort abzugsfähig, sondern erhöhen entsprechend die Afa-Grundlage.

    Grundbuchkosten im Zusammenhang mit der Darlehensaufnahme sowie die dazugehörigen Notarkosten sind als Geldbeschaffungskosten sofort abzugsfähig, und zwar im Jahr der Zahlung!
     
    taxpert und Andres gefällt das.
  4. Kris89

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    Also bspw. Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch und zugehörige Kosten durch Notar, Amtsgericht usw. ? Richtig verstanden?
     
  5. #4 immobiliensammler, 15.01.2018
    immobiliensammler

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    Richtig! (Zeile dafür in der Anlage V lautet "Geldbeschaffungskosten")
     
  6. Kris89

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    Und auch nur anteilig auf den vermieteten Teil oder gilt das für die gesamte Geldbeschaffung?
     
  7. Andres

    Andres
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    Das gilt natürlich nur für den vermieteten Teil - die eigene Wohnung ist Privatvergnügen.
     
  8. Kris89

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    Ok, verstanden.

    Dann direkt aus meiner Eingangsfrageliste noch:

    Wenn ich bspw für 350.000€ eine Grundschuld eingetragen habe, die mich meinetwegen 1.000€ Notar und 1.500€ Eintragung im Grundbuch gekostet hat (fiktiv mal betrachtet mit „Dummy“ Zahlen).

    Wie teile ich diese dann auf in meinem Fall?
    Wohnflächen?!
     
  9. Andres

    Andres
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    Ja, wie auch für alle anderen einheitlich entstandenen Kosten. Danach ist noch zwischen Grundstück und Bebauung aufzuteilen, denn abgeschrieben wird nur der auf die Bebauung entfallende Anteil. Der Rest würde erst bei einem späteren Verkauf vom Verkaufserlös abgezogen. Natürlich nur, sofern der Erlös überhaupt steuerpflichtig ist ...
     
  10. Kris89

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    Ok, dann ist die Logik also:

    Trennung nach Bebauung und Grundstück
    Zwischenfrage: das trennt man wie bei Bestandsobjekten mit einer Kaufsumme?

    Danach Teilung in Wohnflächen

    Und dann entsprechen in die Steuererklärung.
     
  11. #10 immobiliensammler, 15.01.2018
    immobiliensammler

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    Ich dachte es sind getrennte Darlehen? Dann ist die Trennung doch ganz einfach, oder? Evtl. sogar überflüssig, wenn dafür auch zwei Grundschulden eingetragen sind!
     
  12. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    nach den durchschnittlichen qm Grundstückspreisen für deinen Ort/Lage.
    Ja, Afa ist nur auf den Anteil des vermieteten Gebäudeteiles abschreibbar.
     
  13. #12 taxpert, 15.01.2018
    taxpert

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    Nur mal so nebenbei ...

    Es soll recht hilfreich sein, wenn man sich bei der ersten Vermietung einfach mal die Anleitung zur Anlage V durchliest! Findet man im Internet oder ganz altmodisch in gedruckter Form beim örtlichen Finanzamt ausliegend! Auch der Gang zum Steuerberater des Vertrauens ist bei erstmaliger Vermietung durchaus der beste Rat!

    taxpert


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  14. dots

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    Kurze Antwort: Plausibel.

    Lass dir was einfallen. Ich würde das so trennen, dass derjenige, der diese Trennung akzeptieren soll, diese auch akzeptiert.

    Eine möglichkeit hat sara ja schon gennant: nach den durchschnittlichen qm Grundstückspreisen für deinen Ort/Lage.
    Vielleicht gibt es ja noch andere Arten, die man vernünftig begründen kann.
     
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