Kaufoption Kosten absetzbar

Dieses Thema im Forum "VF - Ankündigungen!" wurde erstellt von kPat, 19.02.2014.

  1. kPat

    kPat Benutzer

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    Hallo,

    wir stehen vor dem Abschluss einer notariellen Kaufoption für ein 3Fam Haus. Die Option kostet soviel wie ein Kaufvertrag. Ein Kaufvertrag kann aufgrund von Spekulationsfrist seitens Verkäufer nicht aktuell durchgeführt werden.
    Die Kosten belaufen sich auf ca. 10000 Euro für die Option und 1200 Euro für den Vertrag in einem Jahr. Somit ist die Gebühr um 1200 Euro insgesamt höher als bei einem normalen Kaufvertrag.
    Können beide Summen abgesetzt werden? Da die Option fast dasselbe ist wie der Kaufvertrag fallen die Gebühren leider sofort an.
    Soweit ich weiß können z.b. Bereitstellungszinsen nicht abgesetzt werden.

    Es ist ein schönes MFH, in das wir selbst einziehen möchten. Ansonsten würden wir wohl keine Kaufoption bezahlen...

    Viele Grüße,

    Patrick
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 20.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 20.02.2014
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    also laut Wiki ist eine Kaufoption:

    "Eine Kaufoption ist eine Option, welche dem Käufer das Recht einräumt, aber nicht verpflichtet, ein bestimmtes Gut zu einem im Voraus vereinbarten Preis in einer im Voraus vereinbarten Menge zu kaufen."

    Die Spekulationsfrist hat doch meines Wissens nur was mit der Steuer (?) zu tun und ist deswegen m.E. keine Sperrfrist a´la du darfst/kannst nix verkaufen. Mal abgesehen davon, was bedeutet schon "nicht aktuell durchgeführt werden" kann ?
     
  4. kPat

    kPat Benutzer

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    Hallo,

    Danke für die Antwort. Wir könnten das Haus auch jetzt kaufen. Es ist natürlich keine Sperrfrist. Wenn der Verkäufer es uns in einem Jahr verkauft, hat er es genau 10 Jahre im Besitz gehabt. Also möchte er es nicht vorher verkaufen, sonst müsste der Gewinn versteuert werden. Für so ein Modell kann er eine Kaufoption erteilen. Die ist für ihn bindend. Für den Käufer nicht. Man darf auch eine kleine Strafe für den Käufer bei Absprung einbauen. Sie darf aber nicht so hoch sein, dass es fast unmöglich ist. So würde auch die Option in die Spekulationsfrist fallen. Das ust aber eher ein Thema für Notare und Steueranwälte.

    Uns interessiert nur, ob man die Kosten fur die Option anrechnen kann.
     
  5. #4 Aktionär, 20.02.2014
    Aktionär

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    Ich fasse mal zusammen:

    Ihr zahlt mehr, damit der Verkäufer Steuern spart?

    Das muss ein bombiges Objekt sein, wenn der VK damit durchkommt.

    Zur Absetzbarkeit würde ich einen StB befragen.
     
  6. kPat

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    Hallo Aktionär,

    richtig zusammengefasst. Das wollte ich hiermit ausdrücken:
    "Es ist ein schönes MFH, in das wir selbst einziehen möchten. Ansonsten würden wir wohl keine Kaufoption bezahlen..."

    Ein reines Mietshaus würden wir wohl nicht über eine Kaution erst in einem Jahr kaufen und dann auch noch die Bereitstellungszinsen dafür bezahlen.

    Viele Grüße,

    Patrick
     
  7. #6 Aktionär, 20.02.2014
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    Wofür zahlt ihr Bereitstellungzinsen? Habt ihr im Zuge der Kaufoption schon die Finanzierung abgeschlossen?
    Kannst Du das ein wenig erläutern?
     
  8. kPat

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    Hallo,

    Da der Kaufvertrag in einem Jahr erst zustande kommt, werden wir uns dennoch einen kredit zu heutigen konditionen mut Abschluss der Kaufoption sichern. Ansonsten könnte es Probleme mit der Finanzierung geben. 6 Monate sind fast immer bereitstellungsfrei. Somit fallen für 6 Monate Gebuhren an. Dir kann man auch in die Zinsen einrechnen lassen. Fazit: Wir haben ein gutes Angebot, dass wir nutzen möchten.
     
  9. #8 Aktionär, 20.02.2014
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    Hast du das mal wirklich durchgerechnet?
    Bereitstellungszinsen werden i.d.R. mit 3% angesetzt. Der Finanzierungszinssatz dürfte bei den heute gängigen Konditionen darunter liegen. Das rechnet sich doch nicht.

    Da kannst Du eher noch nach der bereitstellungszinsfreien Zeit die Vollauszahlung vornehmen, das Geld auf einem Festgeldkonto "parken" bis zur KP-Fälligkeit. Allerdings musst Du dann bereits mit der Tilgung beginnen.
     
  10. kPat

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    Die Banken können selbst bis 12 Monate kostenlos Geld leihen. Wie gesagt, ich habe ein Angebot mit bereitstellungsfreier Zeit, dass gut ist. Also so gut, dass ich es fixieren möchte. Es wäre noch etwas besser, wenn ich sofort kaufen könnte. Das ist leider ausgeschlossen. Da wir aber einen Teil selbst bewohnen tilgen wir auch unseren Anteil schnell. Wir sichern die Vermietung nur so ab, dass uns bei steigenden Zinsen in 10, oder 15 Jahren nichts passieren kann. Wir beobachten schon länger die Kaufangebote in der Region. Es ist hier schwierig etwas gutes zu finden, dass man relativ sicher abzahlen kann. Bei dem aktuellem Angebot passt unsere Finanzierung, das Haus, der Zustand und die Lage. Daher nehmen wir die naturlich ungünstige Wartezeit in Kauf.
     
  11. #10 Aktionär, 20.02.2014
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    Ich wollte das auch gar nicht schlecht reden, sollte nur ein Hinweis sein. No offense meant.

    Umso besser wenn ihr alles von vorne bis hinten ordentlich durchdacht habt.
     
  12. kPat

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    Hallo Aktionär,

    Tipps kann man immer gebrauchen. Es gibt es bestimmt noch an der ein oder anderen Stelle Dinge die wir besser machen könnten. Nach der ganzen Planung, Besichtigungen wollen wir jetzt auch mal den Sack zu machen. Ein paar Dinge gefallen uns an dem Modell nicht, aber da der Rest stimmt.... Das Gesamtpaket ist für uns fast perfekt.
    Muss ich hier wohl nochmal den Steuerberater anfragen.

    viele Grüße,

    Patrick
     
  13. #12 Aktionär, 20.02.2014
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    Ich habe mal in meinen Steuerunterlagen nachgesehen:

    Hatte einen Fall da wurde ein Übertragungsvertrag geschlossen und anschließend das Objekt komplett umgebaut und erweitert.
    Die Kosten für den Vertrag haben wir steuerlich geltend machen können. Sollte also bei eurer Kaufoption also auch gehen.

    Da ihr später auch vermietet (wenn ich alles richtig im Kopf habe was bisher geschrieben wurde) ist ein Steuerberater vielleicht sowieso eine sinnvolle Investition.

    Freut mich auf jeden Fall, dass ihr euer Wunschobjekt bekommen habt. Toi toi toi, dass alles glatt über die Bühne geht.

    Bei uns läuft es in einem Fall gerade eher suboptimal. Wenn Du Zeit und Lust hast kannst Du hier

    http://www.vermieter-forum.com/raeumungsklage/14461-raeumung-berliner-modell.html

    ein wenig schmökern.
     
  14. kPat

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    Hallo Aktionär, da werde ich wohl nochmal bei einem Steuerberater nachfragen. Habe nur die Kreditvorhaben usw. besprochen, wegen Eigennutzung und Vermietung. Habe die erste Seite von der Wohnungsräumung durchgelesen. Das reicht mir erst mal. Wir werden mit der Kündigung auf Eigenbedarf wohl auch keine Freunde fürs Leben finden. Immerhin haben wir hier den Vorteil, dass es noch 1 Jahr dauert. So kann man in ca.1 Monat bescheid geben, dass es eine Eigenbedarfskündigung geben wird. Die fällt nämlich kurzfristig aus. 3 Monate + ca. 2 Monate bis Eintragung Grundbuch. Freude wirds nicht bringen, aber immerhin viel Zeit etwas Neues zu finden.

    Patrick
     
  15. #14 Aktionär, 21.02.2014
    Aktionär

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    Wenn mich nicht alles täuscht, liegen die Kündigugsfristen bei Eigenbarf höher als die "normalen" im Gesetz geregelten. Das müsste sich hier aber auch mit der Suchfunktion finden lassen.
     
  16. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo Aktionär,

    Nein Eigenbedarf ist eine gewöhnliche ordentliche Kündigung, also 3, 6 oder 9 Monate je nach Wohndauer.

    Verlängert wird die Kündigungsfrist (um zusätzliche 3 Monate) nur durch §573a hierbei ist dann aber kein Kündigungsgrund erforderlich.

    VG Syker
     
  17. kPat

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    Hallo, nicht zu vergessen die Zeit bis man im Grundbuch steht. Ab dort kann man erst auf Eigenbedarf kündigen. In unserem Fall wird es wohl insgesamt 5 Monate dauern. Vielleicht erledigt sich das aber von selbst, da wir ja nich 1 Jahr warten müssen.

    Viele grüße,

    Patrick
     
  18. Andres

    Andres
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    Um dann vielleicht langsam in Richtung der ursprünglichen Frage zu driften:

    Meiner Meinung nach sind das beides Erwerbsnebenkosten. Damit käme ein Ansatz nach dem üblichen Schema in Betracht: Aufteilung auf Grundstücks- und Gebäudekosten in deren Verhältnis, Berücksichtigung des Anteils der Eigennutzung und der Rest wird dann über 50 Jahre abgeschrieben.

    Sollten die Kosten der Option später auf den Kaufpreis angerechnet werden, kann man das natürlich nicht doppelt ansetzen.

    Ob es vielleicht schlauer ist, den Ansatz als Werbungskosten jetzt sofort zu probieren (mehr als streichen kann das FA das ja nicht ...) und erst wenn das scheitert die Kosten der Option auf den Kaufpreis aufzuschlagen, soll der Steuerberater überlegen.


    Sind ganz gewöhnliche Werbungskosten.
     
  19. kPat

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    Hallo Andres,

    Danke für Deine Erklärung. Ich habe mittlerweile die Kaufoption zur Einsicht und habe jetzt auch die konkreten Kosten für diese. Sie sind wesentlich geringer als befürchtet. Somit könnten wir sogar eine Ablehnung der Optionskosten verschmerzen, zumal ja nur knapp 2/3 abschreibbar wären. Die Bereitstellungszinsen habe ich auch in Hinblick auf das Eigenkapital mit einrechnen lassen.
     
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