Kaufpreisfälligkeit noch 2018 sinnvoll wg. Afa?

Diskutiere Kaufpreisfälligkeit noch 2018 sinnvoll wg. Afa? im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich stehe vor dem Kauf einer ETW. Grundsätzlich Übergang zum 01.01. mit dem Verkäufer vereinbart, damit sauberer Jahresschnitt....

  1. #1 Friesenvermieter, 13.08.2018
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    Hallo zusammen,
    ich stehe vor dem Kauf einer ETW. Grundsätzlich Übergang zum 01.01. mit dem Verkäufer vereinbart, damit sauberer Jahresschnitt.
    Makler, Notar und Gerichtskosten werden noch dieses Jahr anfallen. Ich bin daher am Überlegen, ob es Sinn macht, auch noch die Kaufpreisfälligkeit + Zahlung (und damit Übergang der Nutzen und Lasten) in 2018 vorzunehmen zu legen. Ursprünglich hatte ich hier auch den 01.01. gedacht.
    Wenn ich z.B. Ende Dezember wählen würde, könnte ich doch im großen und ganzen schon den gesamten Abschreibungsbetrag ermitteln und den Dezember schon als Afa-Monat nehmen, oder?

    Wie seht ihr das? Sinnvoll, noch Ende Dezember probieren alles zu erledigen, also dieses Jahr Nebenkosten und nächstes Jahr KP ?

    Beste Grüße
     
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  3. Andres

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    Welcher Übergang? Der Übergang des Eigentums wird definitiv nicht am 01.01. stattfinden und ist allgemein schwer planbar - und steuerlich irrelevant.


    Auch die Kaufpreiszahlung wird eher nicht am 01.01. stattfinden (wenn ihr euch nicht gerade mit Köfferchen auf einem abgelegenen Parkplatz treffen wollt :137:) und ist steuerlich irrelevant. Steuerlich relevant ist der wirtschaftliche Übergang, d.h. der Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahren. Wann dieser Übergang erfolgt, kann im Kaufvertrag frei vereinbart werden. Die Kopplung an die Kaufpreiszahlung ist üblich, der genaue Zeitpunkt variiert: am Tag der vollständigen Zahlung, mit Ablauf des Tages der Zahlung (d.h. zum nächsten Tag), zum folgenden Monatsanfang, ...


    Ja. Bei allem Steuerspardrang sollte man aber nicht vergessen, dass die üblichen Festlegungen zum Ablauf eines Immobilienkaufs beiden Parteien gewisse Sicherheiten bieten und daher möglichst nicht ausgehebelt werden sollten. Andererseits sollte es ja wirklich möglich sein, den Kauf noch dieses Jahr über die Bühne zu bekommen, wenn man sich Mitte August schon mehr oder weniger einig ist.
     
    taxpert gefällt das.
  4. #3 Friesenvermieter, 14.08.2018
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    Hiermit meinte ich tatsächlich nur den Zeitpunkt, ab dem der Mieter die Miete an mich bezahlen darf. Verkäufer und ich wollen nicht umständlich unterjährig Nebenkosten auseinander dividieren müssen.

    Im wesentlichen geht es mir nur um die Vereinfachung hinsichtlich der Afa-Betragsermittlung, so dass ich möglichst alle Kosten (einschl. Kaufpreis) in einem Jahr habe (2018) und nicht für 2018 nur Nebenkosten als Afa hab und dann 2019 Afa noch mit komplett neuen Summen ansetzen muss.

    Somit macht doch eine Kaufpreisfälligkeit z.B. 15.12. eher Sinn. Der Mieter kann dann ja ab 01.01. an mich leisten.

    Beste Grüße
     
  5. #4 taxpert, 14.08.2018
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    Der Zeitpunkt der Zahlung des Kaufpreises oder der Anschaffungsnebenkosten (GrESt, Notar, Grundbuchamt, Makler) ist vollkommen nebensächlich!

    Hier also AfA auch für alle in 2018 geleisteten Zahlungen ausschließlich ab Januar 2019!

    In 2018 können jedoch bereits die Kosten für Notar und Grundbuchamt soweit sie auf die Grundschuld entfallen als Finanzierungskosten geltend gemacht werden, auch wenn 2018 noch keine Einnahmen erzielt werden.

    taxpert
     
  6. #5 Friesenvermieter, 15.08.2018
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    Hallo taxpert,

    dankeschön.

    Heißt also: wenn Nutzen und Lasten noch in 2018 übergehen, AfA zeitanteilig für alles AfA-fähigen Kosten noch in 2018.
    Ansonsten für alles in 2019, korrekt?

    Wenn ich also für den 15.12 Fälligkeit + Nutzen und Lastenübergang anstrebe und das dieses Jahr noch über die Bühne ginge, hätte ich noch dieses Jahr die Dezember-AfA.
    Soweit richtig?

    Gruß
     
  7. #6 taxpert, 16.08.2018
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    Stimmt!

    Schon, aber ...

    Der Verkäufer "verliert" entsprechend AfA! Will der das auch?

    Es geht auch "Nutzen" über! Also muss der Veräußerer die (anteilige) Miete an den Erwerber auszahlen (und dieser natürlich die Miete versteuern!)! Wollen beide Seiten das?

    Verzichtet der Erwerber auf die (anteilige) Miete, besteht für diesen Zeitraum offenbar keine Einnahmeerzielungsabsicht und damit auch keine Möglichkeit, Wk geltend zu machen. Die AfA wäre daher ggf. verloren!

    Pro Monat AfA und je 100.000 Euro AfA-Bemessungsgrundlage beträgt die Steuerersparnis im Spitzensteuersatz etwas unter 80 Euro! Ist der ganze Aufwand, der hier betrieben werden soll noch sinnvolle Steuergestaltung oder fällt schon unter das Motto "Wir müssen Steuern sparen, egal was es kostet!"?

    taxpert
     
Thema: Kaufpreisfälligkeit noch 2018 sinnvoll wg. Afa?
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