Kaufvertrag, worauf muss ich achten?

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von duck914, 01.03.2007.

  1. #1 duck914, 01.03.2007
    duck914

    duck914 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    wir haben endlich unser Traumhaus gefunden und demnächst wird der Kaufvertrag unterschrieben.

    Das Einfamilien-Haus hat 400qm Wohnfläche und 1600qm Grundstück, wovon 150qm als Arztpraxis vermietet sind. Wir haben im Dezember eine Objektteilung (steuerliche Gründe) beauftragt.
    Im Kaufvertrag wird der Preis für die Praxis und den selbstgenutzten Teil einzeln aufgeführt.

    Jetzt meine Frage:
    Wie kann ich den Grund und Boden aufteilen?
    Meine Vorstellung ist, Grundfläche der Arztpraxis entspricht Grund und Boden der Arztpraxis (150qm), Rest von 1450qm gehört zum eigengenutzten Teil.

    Macht das FA das mit?
    Ist es möglich den Grund und Boden separat im Kaufpreis einzutragen, wobei dann unrealistische Werte heraus kommen?

    Bin für jeden Tipp dankbar!
     
  2. AdMan

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  3. Jerry

    Jerry Erfahrener Benutzer

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    Die Aufteilung des Grundstücks halte ich ehrlich gesagt für unrealistisch: Wenn die Nutzung als Arztpraxis erhalten bleiben soll - was Deine Bemerkung "steuerliche Gründe" nahelegt - dann gehören dazu mindestens auch Stellmöglichkeiten für Fahrzeuge (Praxismitarbeiter und Patienten) - sowas machen die Behörden schon zur Auflage wenn man eine solche Praxis eröffnen möchte. Sich pauschal auf öffentliche Stellplätze zu berufen, dürfte gerade bei der gegebenen Grundstücksgröße schwierig werden, ausserdem wird die Stadt dann dafür eine Art Ablöse verlangen.

    Eine Teilung im Verhältnis der Wohnfläche wird auch dem Finanzamt realistischer erscheinen, wenngleich dann evtl. der Grundstücksanteil für die Praxis wieder zu hoch rauskommen wird.

    In jedem Fall sinnvoll (für Abschreibungen) kann die Ausweisung der Grundstückskosten im Kaufvertrag sein, weil es Diskussionen über die Wertermittlung für die Abschreibungen erspart. Wenn Fantasiewerte eingesetzt werden, geht der Schuss allerdings wahrscheinlich nach hinten los, denn dann kann im Zweifel sogar schon bei der Ermittlung der Grunderwerbssteuer eine Vergünstigungssituation angenommen und für das Grundstück ein höherer Wert für die Besteuerung angesetzt werden (auf Basis Bodenrichtwerttabelle). Da würde ich mich mit einem Steuerberater oder im Zweifel auch vertrauensvoll mit dem zuständigen Finanzbeamten an einen Tisch setzen und einfach mal locker-flockig nach dem aktuellen Bodenrichtwert fragen.

    Spontan stellt sich mir die Frage, warum Ihr überhaupt eine Teilung eintragen lassen wollt? Wollt Ihr die Option haben, die Praxis quasi wie eine Eigentumswohnung weiterzuverkaufen? Wenn nämlich nicht, würde ich mir die Teilung klemmen und einfach nur den Anteiligen Gebäudewert der Praxis in die Abschreibung bei der Erklärung der Einnahmen aus Vermietung aufnehmen. Hat sich schonmal ein Steuerberater des Themas angenommen? Die paar Euros für die Beratung sind gut investiert, denn die Burg dürfte nicht gerade spottbillig sein ;)

    Gruß

    Jerry
     
  4. #3 duck914, 01.03.2007
    duck914

    duck914 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    die Praxis besteht seit der Erbauung 1927. Das Grundstück ist reines Bauland und kostet entsprechend nach Bodenrichtwert 275.000€. Der Gesamtkaufpreis liegt bei 375.000€ zuzüglich NK und Renovierung. Egal wie ich was aufteile, es kommen immer unrealistische werte raus, z.B
    Restwertmethode
    375K€+10%NK - Bodenrichtwert 275k€ = Gebäude
    ergibt 343€/qm

    Einzelbewertung der Praxi, Haus und Grundstück ergibt einen weitaus höheren Wert als der tatsächliche Kaufpreis.

    Die Teilung ist übrigens durch, nur die Feinheiten für den Kaufvertrag stehen noch aus.

    195k€ kostet die Praxis und 180k€ der Rest.

    Habe nur ein Problem wie der Grund und Boden aufgeteilt werden kann.
    Für das FA kann ich die Praxis 195€ Kaufpreis + NK als AfA ansetzen - Boden?? Wenn minus Boden, wieviel???
    Kann ich das umgehen, indem im Kaufvertrag die Praxis aufgeführt wird OHNE Grund und Boden bzw. mit der Grundfläche der Praxis und das Haus inkl. Grundstück ausweise???

    Meine Steuerberaterin scheint unfähig zu sein, aber bei den ganzen Ausnahmen und Änderungen .... kein Wunder. Die Merz-Methode wäre schon wünschenswert :-)
     
  5. Jerry

    Jerry Erfahrener Benutzer

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    Ohauerha,

    wenn Du für die Praxis mit geringerem Flächenanteil der Wohn/Nutzfläche schon einen höheren Kaufpreis als für den Rest ansetzt, und der Rest im Kaufpreis auch noch in Summe unter dem Bodenrichtwert für das gesamte Grundstück ist - man muss kein Prophet sein um zu erkennen, dass das Ärger mit dem Fiskus geben wird.

    Du wirst - denke ich - in jedem Fall einen realistischen Grundstücksanteil (schon wertmäßig realistisch) der Praxis zuschlagen müssen - nicht zuletzt wegen der von mir ausgeführten Bedenken in Bezug auf Stellplätze etc. - 1927 hin oder her.

    Davon ab kann ich zwar Gebäude und Lage nicht einschätzen, aber das hört sich in der Tat aus der Ferne erst mal nach Schnäppchen an - ich drücke Dir die Daumen.

    Jerry
     
Thema: Kaufvertrag, worauf muss ich achten?
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