Kaufvertrag zurücktreten und Schadenersatz verlangen ?

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Suphi, 13.02.2007.

  1. Suphi

    Suphi Neuer Benutzer

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    Hallo,

    Ich hoffe ich bin hier im richtigen forum.
    ich habe ein 3 Familienhaus gekauft und wollte das Haus zum 1.3.2007 übernhemen.
    Im "Notar" Kaufvertrag war vereinbart dass,das Haus schuldenfrei übergeben werden sollte !
    Jetzt hat der Verkäufer mitgeteilt das er das Grundschuldbrief verloren hat und den Grundschuld nicht löschen kann.
    Der Notar hat vorgeschlagen das alles über ein Notaranderkonto zu regeln.
    Da eine gerichtliche aufgebot und kraftlos erklärung eingereicht werden muss.
    Dauert das ganze 6-9 Monate.
    Dammit ich aber nicht so lange warten muss hat der Notar die Teilung der Gesammtsumme vorgeschlagen.
    Der Verkäufer würde sein Geld erst dann vollständig bekommen wenn die Löschung ganz abgeschlossen ist.
    Für mich kommt das alles nicht in Frage !
    Ich habe ein Vertrag abgschlossen und daran soll sich der Verkäufer halten.
    Beim Nicht einhalten werde ich vom Kaufvertrag zurücktreten und dem Verkäufer auf Schadenersatz klagen.
    Dazu gehören Notar,Makler und andere leistungen...
    Jetzt zur meiner Frage.. kann ich das in diesem Fall ohne weiters tuen ?

    mfg.

    Suphi
     
  2. AdMan

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  3. Meikel

    Meikel Benutzer

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    Hallo Suphi,

    klagen kannst Du immer, ist ja eines unserer Grundrechte. Dass eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, muss nicht zwangsläufig heißen, dass die Immobilie belastet ist. Ich würde erst einmal mit dem Verkäufer klären, ob die Grundschuld schon ausgelöst wurde. Wenn die Immobilie die Sicherheit für ein Bankdarlehen ist, kann er sie ohnehin nicht so einfach veräußern. Er müsste es mit seiner Bank absprechen und anstelle der Hypothek den Kaufpreis als Sicherheit angeben. Möglicherweise kann er den Kredit auch kündigen, sofern die Zinsbindung abgelaufen ist. Dann könnte er den Kredit mit dem Kaufpreis ablösen. Dann bekäme er von der Bank ein Dokument, das die Grundschuld nicht mehr besteht. Damit wiederum lässt sich die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen. Die Löschung ist aber nicht zwingend erforderlich, auch wenn schon lange das Darlehen abgelöst wurde.
    Aber es ist eigentlich seine Sache, wie er das mit seiner Bank regelt. Wichtig ist doch, dass mit dem Besitzübergang Ihnen alle Rechte und Pflichten zuerkannt werden. Außerdem sind Sie als Eigentümer beim Grundbuchamt vorgemerkt. Wo ist das eigentliche Problem?
    Wenn Sie Klage erheben, dann fragt sich gegen wen? Der Verkäufer ist willens, Ihnen das Eigentum zu verschaffen. Damit liegt kein Vertragsbruch vor. Der verschwiegene Grundbucheintrag könnte als vertragliche Nebenrede erklärt werden, der den Eigentumswechsel nicht wirklich behindert. Damit entfällt Ihre Klage.
    Sie könnten eher den Notar verklagen, weil er es versäumt hat, vorher einen aktuellen Grundbuchauszug einzuholen (für etwa 10 Euro Kosten). Aber auch dieses Versäumnis steht dem Eigentumswechsel nicht entgegen.
    Wenn Sie wirklich klagen wollen, wobei mir der Grund nicht ganz klar ist, da Sie ja schon Besitzer sind und auch als zukünftiger Eigentümer vorgemerkt sind, sollten Sie den Fall unbedingt mit einem Anwalt besprechen. Nur vor der Klage sollten Sie vom Kaufvertrag zurücktreten, weil Sie ja den vorhandenen Grundschuldeintrag nicht als vertragliche Nebenrede definieren und die Ihnen entstandenen Kosten vom Verkäufer einfordern. Sollte er auf Ihre Forderung eingehen, können Sie sich Ihre Klage sparen.

    Gruß
    Meikel
     
  4. Beluga

    Beluga Erfahrener Benutzer

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    Dass Grundschuldbrief VERLOREN gegangen ist, hat mit Notar weder etwas zu tun noch konnte er das wissen, wenn ihn der Käufer nicht vorher mitgeteilt hatte. Dies steht nirgendwo im Grundbuch !

    Normalerweise liegt der Grundschuldbrief, wenn das Grundstück belastet ist, in der Hand von Kreditgeber. Dieser wird dem Eigentümer zurückgegeben, wenn der Kredit getilgt worden ist oder andere Ersatzsicherheiten zur Verfügung gestellt wird.

    Anscheinen ist das Grundstück nicht mehr oder nur noch wenig belastet,
    dass der Eigentümer im Besitz des Grundschuldbriefs ist, den er aber verloren hat.
    Der Verbleib des Briefes (ggf. per Kraftloserklärung) ist zwingend vor Eigentümerumschreibung zu klären. Da sonst der Briefbesitzer zu dem aktuellen Eigentümer kommen und den Grundschuldbetrag verlangen kann !
     
  5. #4 lostcontrol, 17.02.2007
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    dass eine grundschuld eingetragen ist, heisst nicht zwingend, dass da noch 'ne hypothek oder ein kredit oder eindarlehen drüber läuft.
    und unter umständen ist das sogar recht günstig, wenn da schon eine grundschuld eingetragen ist - diese dann nämlich eintragen zu lassen, wenn man selbst mal in die situation kommt, dass das nötig wird, kostet zusätzlich geld, und zwar nicht gerade wenig...
    ich würde also - falls da keine schulden mehr drauf sind - eher empfehlen die grundschuld eingetragen zu lassen, das könnte sich noch als vorteilhaft herausstellen...
    und schaden tut das ja nichts, solange keine schulden mehr drauf sind - tut doch nicht weh!
     
  6. Meikel

    Meikel Benutzer

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    Hallo Lostcontrol,

    also, irgendwie hab ich das ja auch gemeint, muss wohl noch lernen, mich deutlicher auszudrücken. zumindest sehe ich keinen zwingenden Grund zur Klage. Und ohne Schulden ist die noch eingetragene Grundschuld ohnehin kein zwingender Grund für einen Rücktritt.

    Gruß
    Meikel
     
  7. Meikel

    Meikel Benutzer

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    Hallo Beluga,

    ja, ich bin wohl davon ausgegangen, dass im Kaufvertrag der übliche Spruch steht, dass das Grundstück nicht belastet und keine Grundschuld eingetragen ist. Nun hat sich m. E. aber herausgestellt, das doch eine Grundschuld eingetragen ist und zu aller Übel auch noch der Grundschuldbrief verloren ging. Möglicherweise war diese Annahme falsch.

    Und der Kern der Frage war ja, ob dieser Umstand ausreicht, um vom Kaufvertrag zurücktreten und Schadenersatzansprüche stellen zu können. Und hier denke ich, dass das Rechtsgeschäft trotzdem durchgeführt werden kann. Der Verkäufer erklärt nach wie vor seine Verkaufsabsicht und ist auch bereit, dem Käufer das Eigentum zu beschaffen. Und da der Besitzübergang ohnehin schon stattgefunden hat, sind auf dem Käufer auch alle Rechten und Pflichten an dem Gebäude übertragen worden. Und der Vorschlag des Notars mit der halben Anzahlung ist doch eigentlich auch ein sehr käuferfreundliches Angebot. Von daher denke ich nicht, dass eine Klage erfolgreich sein wird.

    Gruß
    Meikel
     
  8. Suphi

    Suphi Neuer Benutzer

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    Erst einmal vielen dank für die vielen Antworten hier...

    Es liegt noch kein Besitzübergang vor !
    Erst wenn die Zahlung an Verkäufer erfolgt ist und nicht anders.
    Die Bank verlangt für die Auszahlung ein Rangrichtigen eintrag im Grundbuch.
    Andersrum wird es kein Auszahlung geben !
    Genau deswegen habe wir ja im Kaufvertrag vereinbart, dass das Objekt schuldenfrei übergeben werden soll.
    Hier ist der Verkäufer seine Verpflichtungen nicht nachgekommen.
    Der Notar versucht jetzt das ganze über ein Notaranderkonto zur regeln.
    Die Bank ist eventuell dammit einverstanden,nur bin ich solange mit den vorlasten von Verkäufer belastet bis dass ganze gelöscht wird.
    Warum soll ich das auf mich nehmen ?
    Was wenn die Bank nicht vor der Löschung auszahlt ?

    Die Löschung dauert 6-9 Monate,solange müsste ich warten !
    Andersrum müsste ich beim verzug "Auszahlung" von 14 Tagen 12% Zinsen jährlich zahlen und ein Vollstreckungsverfahren auf mich nehmen lassen.
    Der Verkäufer könnte mich auch auf schadenersatz verklagen und vom Kaufvertrag zurücktreten.
    So steht das im Kaufvertrag.

    Ich habe all die rechten nicht ?
    Ich habe bis jetzt über 8000 Euro ausgegeben und hab die Wohnung gekündigt.
    Jetzt soll ich kein Recht auf schadenersatz haben ?

    gruss

    Suphi
     
  9. #8 lostcontrol, 20.02.2007
    lostcontrol

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    die eintragung einer grundschuld im grundbuch bedeutet nicht zwingend, dass noch schulden auf dem objekt sind. DAS solltest du prüfen lassen.
    wenn dem so ist: lass einfach die finger davon. das kann dann so oder so nicht in ordnung sein, denn der verkäufer kann nix verkaufen, was ihm nicht vollständig gehört.
    wenn keine schulden auf dem objekt sind: behalt den grundschuld-eintrag (der kostet keine laufenden kosten und tut auch nicht weh - das ist doch nur ein platzhalter!) - er könnte dir noch mal nützlich sein (nämlich wenn du selbst mal das objekt als sicherheit für irgendwas - z.b. renovierungskredite - brauchst). der eintrag einer grundschuld kostet als solches geld - egal ob schulden vorhanden sind oder nicht. und die kohle kannst du dir dann sparen.

    quark. red mal mit 'nem richtigen bänker.

    wenn keine schulden mehr drauf sind, dann hast du das problem ja nicht. die eingetragene grundschuld kann dir dann auch egal sein - bzw. unter umständen ist sie sogar gut für dich.
     
  10. Suphi

    Suphi Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich würde ja gerne die finder davon lassen nur sind mir in der zeit kosten entstanden und 2 rechnungen "grunderwebssteuer,gerichtkosten" liegen vor !
    Ich müsste den kredit von der bank kündigen und das kostet mich auch nochmal 5000-6000 Euro strafe.
    deswegen wollte ich ja wissen ob ich den verkäufer auf schadenersatz verklagen kann.

    die bank ist "aktuelle stand" einverstanden zu zahlen wenn der notar zu 100% garantiert dass der grundschuldeintrag gelöscht und ein aufgebotsverfahren eingeleitet wird.
    so ist es unmöglich den grundschuldeintrag zu behalten wie es mir hier empfohlen wurde.

    habe morgen ein termin beim anwalt,dann weiss ich auch mehr.

    gruss

    Suphi
     
  11. Mikape

    Mikape Benutzer

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    Jetzt nochmal kurz sortiert:

    Abwicklung über Notaranderkto.:

    *ein Teil des Kaufpreises (Höhe Grundschuld, bei der der Brief verlorengegangen ist) liegt solange auf dem Notaranderkto., bis wirklich gelöscht werden kann!

    => das macht die Bank mit, da die rangrichtige Eintragung der Grundschuld gewährleistet ist!

    => du bist als Käufer geschützt!

    => es gibt keinen Grund, vom Kaufvertrag zurückzutreten!

    Viele Grüße
     
  12. Meikel

    Meikel Benutzer

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    Hallo Suphi,

    schließe mich der Meinung von Mikape und lostcontrol an. Hatte es ja auch schon im ersten Beitrag geschrieben.

    Es fehlt der eigentliche Grund zum Klagen. Wenn der Kaufvertrag trotz des Grundschuldeintrags abgeschlossen werden kann, fehlt Ihnen einfach der Grund zum Klagen.

    Vereinbaren Sie doch mit dem Verkäufer/Notar, dass der Besitzübergang mit Zahlung der ersten Rate erfolgt. Dann haben Sie quasi uneingeschränkte Nutzungsrechte und -pflichten. Nur der Verkauf ist halt nicht möglich, weil Sie noch kein Eigentümer sind. Aber Sie können schon renovieren usw. In diesem Sinn hätten Sie auch keinen wirklichen Nachteil, was einen Schadenersatz rechtfertigen würde.

    Wenn Sie den Weg einschlagen und die Bank sollte nicht mitspielen und Ihnen den Kredit nicht gewähren, dann und nur dann hätten Sie einen Schaden erlitten und eine Klage wäre Erfolg versprechend. Aber wenn sie der Bank die Situation richtig erklären, wird sie damit leben können, Hauptsache ist doch, sie hat größtmögliche Sicherheiten. Und die hat sie trotzdem noch.

    Gruß
    Meikel
     
  13. Suphi

    Suphi Neuer Benutzer

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    Quelle: LBS
    Bei mir waren es aber 9 Tage ? :?

    Also kann ich doch vom Rücktrittsrecht Gebrauch machen.
    Bin mal gespannt was der Anwalt sagen wird.

    Mfg.

    Suphi
     
  14. Mikape

    Mikape Benutzer

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    Jetzt mal ganz ehrlich:

    Du suchst irgendeinen Grund um aus diesem Vertrag zu kommen!!!!!

    Ich weiss nicht, welche Grunde dich dazu bewegen, wenn du wirkliches Interesse an dem Objekt hättest, würdest du nicht so reagieren.

    Also ich kann und möchte dir keine Tipps zum Herausschlingern aus dem Vertrag geben.

    Da ist es wirklich deine richtige Entscheidung, dir einen Anwalt zu nehmen.

    Alles gute noch
     
  15. Suphi

    Suphi Neuer Benutzer

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    Mikape
    Verstehe deine einstellung hier nicht ?
    Das ich von Vertrag herausgehe oder nicht schadet dir doch nicht !
    Du versuchst mir die ganze Zeit klar zu machen das ein Austieg nicht möglich ist.
    Dabei wusstest du ganz genau das es möglichkeiten gibt vom Vertrag zurückzutreten.
    [locker leute..ADMIN]
    Nur zu Info,hatte nie behauptet das ich um jeden Preis das Haus noch möchte !

    Suphi
     
  16. Mikape

    Mikape Benutzer

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    Zitat:
    Dabei wusstest du ganz genau das es möglichkeiten gibt vom Vertrag zurückzutreten.
    [das vergessen wir mal--ADMIN]




    Oh, das ist zuviel der Ehre,

    ich weiss wirklich nicht, welche Möglichkeiten du hast um aus diesen Vertrag zu kommen!

    Bleib bei den Tatsachen, ich habe nur was zum Aufgebotsverfahren geschrieben und das ich dir nicht weiterhelfen kann...

    [Pieeep!]
     
  17. Suphi

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    Liebe Mikape,

    Deswegen habe ich doch hier geschrieben das ein Vertragsbruch vorliegt.
    Der Verkäufer kann das gekaufte Objekt nicht lastenfrei stellen.
    Deswegen werde ich mein Rücktrittsrecht Gebrauch machen.

    Genaue Infos werde ich heute abend veröffentlichen.
    Erst muss ich zum Anwalt.

    gruss

    Suphi
     
  18. #17 lostcontrol, 21.02.2007
    lostcontrol

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    ich sehe keinen vertragsbruch.
    ein grundschuldeintrag ist nicht unbedingt gleichbedeutend mit einer LAST.
    wenn keine schulden mehr eingetragen sind, gibt's auch keine last - egal ob da eine grundschuld eingetragen ist oder nicht.
    und ein vorhandener grundschuldeintrag ist eher nützlich als schädlich für dich, da er dir im falle eines falles ja geld einspart.

    deshalb nochmals die frage:
    ist die immobilie schuldenfrei oder nicht?
    das vorhandensein eines grundschuldeintrages sagt darüber ja nichts aus.
     
  19. Meikel

    Meikel Benutzer

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    Hallo Suphi,

    vielleicht haben wir einfach Dein Anliegen falsch gelesen. Du willst aus dem Vertrag und Du suchst nach einer Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten und dabei alle Dir entstandenen Kosten zurückzubekommen – also ein Rücktritt de luxe, Ende.

    Wir haben versucht Dir aufzuzeigen, dass es trotz der gegebenen neuen Umstände problemlos sei, den Vertrag zu erfüllen. Aber damit haben wir vollkommen falsch reagiert. Weil das ist nun mal nicht Dein Interesse.

    Zum Teil ist Dein Anliegen ja aus dem Themenstart zu entnehmen. Man könnte aber auch daraus lesen, dass Du die neue Situation als gravierenden Nachteil empfindest und Du deshalb vom Vertrag zurücktreten willst. Damit lagen wir falsch. Aber vielleicht hätte man dieses Missverständnis vermeiden können, wenn Du klar und deutlich geschrieben hättest: „Ich will vom Kaufvertrag zurücktreten, was kann ich da machen?“

    Vielleicht klappt es ja beim nächsten Mal

    Gruß
    Meikel

    P.S.: Was hat denn der Anwalt gesagt?
     
  20. Meikel

    Meikel Benutzer

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    Hallo lostcontrol,

    Deine Empfehlungen sind ja richtig und gut, aber sie gehen an der eigentlichen Intention von suphi vorbei. Es ist also sinnlos in dieser Richtung weiter zu schreiben. Er will einfach nur vom Vertrag zurücktreten und dabei keine Kosten haben. Vielleicht sieht ja sein Anwalt eine Chance, auch wenn die Immobilie lastenfrei sein sollte.

    Gruß
    Meikel
     
  21. Meikel

    Meikel Benutzer

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    Hallo Mikape,

    einfach cool bleiben, Missverständnisse kommen schon mal vor. Möglicherweise gibt es ja wirklich eine Chance aus dem Vertrag auszusteigen. Immerhin wird suphi erst 6 bis 9 Monate später Eigentümer der Immobilie. Damit haben sich die Vertraginhalte schon verändert. Und wenn im Vertrag steht, dass keine Grundschuld eingetragen ist, dann wäre ein Rücktritt unter Umständen schon möglich.
    Das Angebot des Notars finde ich aber gar nicht schlecht, erst die Hälfte anzuzahlen. Aber sei´s drum.

    Gruß
    Meikel
     
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