Kaufvertrag zurücktreten und Schadenersatz verlangen ?

Diskutiere Kaufvertrag zurücktreten und Schadenersatz verlangen ? im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo, Ich hoffe ich bin hier im richtigen forum. ich habe ein 3 Familienhaus gekauft und wollte das Haus zum 1.3.2007 übernhemen. Im "Notar"...

Suphi

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Hallo,

Ich hoffe ich bin hier im richtigen forum.
ich habe ein 3 Familienhaus gekauft und wollte das Haus zum 1.3.2007 übernhemen.
Im "Notar" Kaufvertrag war vereinbart dass,das Haus schuldenfrei übergeben werden sollte !
Jetzt hat der Verkäufer mitgeteilt das er das Grundschuldbrief verloren hat und den Grundschuld nicht löschen kann.
Der Notar hat vorgeschlagen das alles über ein Notaranderkonto zu regeln.
Da eine gerichtliche aufgebot und kraftlos erklärung eingereicht werden muss.
Dauert das ganze 6-9 Monate.
Dammit ich aber nicht so lange warten muss hat der Notar die Teilung der Gesammtsumme vorgeschlagen.
Der Verkäufer würde sein Geld erst dann vollständig bekommen wenn die Löschung ganz abgeschlossen ist.
Für mich kommt das alles nicht in Frage !
Ich habe ein Vertrag abgschlossen und daran soll sich der Verkäufer halten.
Beim Nicht einhalten werde ich vom Kaufvertrag zurücktreten und dem Verkäufer auf Schadenersatz klagen.
Dazu gehören Notar,Makler und andere leistungen...
Jetzt zur meiner Frage.. kann ich das in diesem Fall ohne weiters tuen ?

mfg.

Suphi
 

Meikel

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Hallo Suphi,

klagen kannst Du immer, ist ja eines unserer Grundrechte. Dass eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, muss nicht zwangsläufig heißen, dass die Immobilie belastet ist. Ich würde erst einmal mit dem Verkäufer klären, ob die Grundschuld schon ausgelöst wurde. Wenn die Immobilie die Sicherheit für ein Bankdarlehen ist, kann er sie ohnehin nicht so einfach veräußern. Er müsste es mit seiner Bank absprechen und anstelle der Hypothek den Kaufpreis als Sicherheit angeben. Möglicherweise kann er den Kredit auch kündigen, sofern die Zinsbindung abgelaufen ist. Dann könnte er den Kredit mit dem Kaufpreis ablösen. Dann bekäme er von der Bank ein Dokument, das die Grundschuld nicht mehr besteht. Damit wiederum lässt sich die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen. Die Löschung ist aber nicht zwingend erforderlich, auch wenn schon lange das Darlehen abgelöst wurde.
Aber es ist eigentlich seine Sache, wie er das mit seiner Bank regelt. Wichtig ist doch, dass mit dem Besitzübergang Ihnen alle Rechte und Pflichten zuerkannt werden. Außerdem sind Sie als Eigentümer beim Grundbuchamt vorgemerkt. Wo ist das eigentliche Problem?
Wenn Sie Klage erheben, dann fragt sich gegen wen? Der Verkäufer ist willens, Ihnen das Eigentum zu verschaffen. Damit liegt kein Vertragsbruch vor. Der verschwiegene Grundbucheintrag könnte als vertragliche Nebenrede erklärt werden, der den Eigentumswechsel nicht wirklich behindert. Damit entfällt Ihre Klage.
Sie könnten eher den Notar verklagen, weil er es versäumt hat, vorher einen aktuellen Grundbuchauszug einzuholen (für etwa 10 Euro Kosten). Aber auch dieses Versäumnis steht dem Eigentumswechsel nicht entgegen.
Wenn Sie wirklich klagen wollen, wobei mir der Grund nicht ganz klar ist, da Sie ja schon Besitzer sind und auch als zukünftiger Eigentümer vorgemerkt sind, sollten Sie den Fall unbedingt mit einem Anwalt besprechen. Nur vor der Klage sollten Sie vom Kaufvertrag zurücktreten, weil Sie ja den vorhandenen Grundschuldeintrag nicht als vertragliche Nebenrede definieren und die Ihnen entstandenen Kosten vom Verkäufer einfordern. Sollte er auf Ihre Forderung eingehen, können Sie sich Ihre Klage sparen.

Gruß
Meikel
 

Beluga

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Original von Meikel
Sie könnten eher den Notar verklagen, weil er es versäumt hat, vorher einen aktuellen Grundbuchauszug einzuholen (für etwa 10 Euro Kosten).


Dass Grundschuldbrief VERLOREN gegangen ist, hat mit Notar weder etwas zu tun noch konnte er das wissen, wenn ihn der Käufer nicht vorher mitgeteilt hatte. Dies steht nirgendwo im Grundbuch !

Normalerweise liegt der Grundschuldbrief, wenn das Grundstück belastet ist, in der Hand von Kreditgeber. Dieser wird dem Eigentümer zurückgegeben, wenn der Kredit getilgt worden ist oder andere Ersatzsicherheiten zur Verfügung gestellt wird.

Anscheinen ist das Grundstück nicht mehr oder nur noch wenig belastet,
dass der Eigentümer im Besitz des Grundschuldbriefs ist, den er aber verloren hat.
Der Verbleib des Briefes (ggf. per Kraftloserklärung) ist zwingend vor Eigentümerumschreibung zu klären. Da sonst der Briefbesitzer zu dem aktuellen Eigentümer kommen und den Grundschuldbetrag verlangen kann !
 
lostcontrol

lostcontrol

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dass eine grundschuld eingetragen ist, heisst nicht zwingend, dass da noch 'ne hypothek oder ein kredit oder eindarlehen drüber läuft.
und unter umständen ist das sogar recht günstig, wenn da schon eine grundschuld eingetragen ist - diese dann nämlich eintragen zu lassen, wenn man selbst mal in die situation kommt, dass das nötig wird, kostet zusätzlich geld, und zwar nicht gerade wenig...
ich würde also - falls da keine schulden mehr drauf sind - eher empfehlen die grundschuld eingetragen zu lassen, das könnte sich noch als vorteilhaft herausstellen...
und schaden tut das ja nichts, solange keine schulden mehr drauf sind - tut doch nicht weh!
 

Meikel

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Hallo Lostcontrol,

also, irgendwie hab ich das ja auch gemeint, muss wohl noch lernen, mich deutlicher auszudrücken. zumindest sehe ich keinen zwingenden Grund zur Klage. Und ohne Schulden ist die noch eingetragene Grundschuld ohnehin kein zwingender Grund für einen Rücktritt.

Gruß
Meikel
 

Meikel

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Hallo Beluga,

ja, ich bin wohl davon ausgegangen, dass im Kaufvertrag der übliche Spruch steht, dass das Grundstück nicht belastet und keine Grundschuld eingetragen ist. Nun hat sich m. E. aber herausgestellt, das doch eine Grundschuld eingetragen ist und zu aller Übel auch noch der Grundschuldbrief verloren ging. Möglicherweise war diese Annahme falsch.

Und der Kern der Frage war ja, ob dieser Umstand ausreicht, um vom Kaufvertrag zurücktreten und Schadenersatzansprüche stellen zu können. Und hier denke ich, dass das Rechtsgeschäft trotzdem durchgeführt werden kann. Der Verkäufer erklärt nach wie vor seine Verkaufsabsicht und ist auch bereit, dem Käufer das Eigentum zu beschaffen. Und da der Besitzübergang ohnehin schon stattgefunden hat, sind auf dem Käufer auch alle Rechten und Pflichten an dem Gebäude übertragen worden. Und der Vorschlag des Notars mit der halben Anzahlung ist doch eigentlich auch ein sehr käuferfreundliches Angebot. Von daher denke ich nicht, dass eine Klage erfolgreich sein wird.

Gruß
Meikel
 

Suphi

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Erst einmal vielen dank für die vielen Antworten hier...

Es liegt noch kein Besitzübergang vor !
Erst wenn die Zahlung an Verkäufer erfolgt ist und nicht anders.
Die Bank verlangt für die Auszahlung ein Rangrichtigen eintrag im Grundbuch.
Andersrum wird es kein Auszahlung geben !
Genau deswegen habe wir ja im Kaufvertrag vereinbart, dass das Objekt schuldenfrei übergeben werden soll.
Hier ist der Verkäufer seine Verpflichtungen nicht nachgekommen.
Der Notar versucht jetzt das ganze über ein Notaranderkonto zur regeln.
Die Bank ist eventuell dammit einverstanden,nur bin ich solange mit den vorlasten von Verkäufer belastet bis dass ganze gelöscht wird.
Warum soll ich das auf mich nehmen ?
Was wenn die Bank nicht vor der Löschung auszahlt ?

Die Löschung dauert 6-9 Monate,solange müsste ich warten !
Andersrum müsste ich beim verzug "Auszahlung" von 14 Tagen 12% Zinsen jährlich zahlen und ein Vollstreckungsverfahren auf mich nehmen lassen.
Der Verkäufer könnte mich auch auf schadenersatz verklagen und vom Kaufvertrag zurücktreten.
So steht das im Kaufvertrag.

Ich habe all die rechten nicht ?
Ich habe bis jetzt über 8000 Euro ausgegeben und hab die Wohnung gekündigt.
Jetzt soll ich kein Recht auf schadenersatz haben ?

gruss

Suphi
 
lostcontrol

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Original von Suphi
Genau deswegen habe wir ja im Kaufvertrag vereinbart, dass das Objekt schuldenfrei übergeben werden soll.
die eintragung einer grundschuld im grundbuch bedeutet nicht zwingend, dass noch schulden auf dem objekt sind. DAS solltest du prüfen lassen.
wenn dem so ist: lass einfach die finger davon. das kann dann so oder so nicht in ordnung sein, denn der verkäufer kann nix verkaufen, was ihm nicht vollständig gehört.
wenn keine schulden auf dem objekt sind: behalt den grundschuld-eintrag (der kostet keine laufenden kosten und tut auch nicht weh - das ist doch nur ein platzhalter!) - er könnte dir noch mal nützlich sein (nämlich wenn du selbst mal das objekt als sicherheit für irgendwas - z.b. renovierungskredite - brauchst). der eintrag einer grundschuld kostet als solches geld - egal ob schulden vorhanden sind oder nicht. und die kohle kannst du dir dann sparen.

Original von Suphi
Die Bank ist eventuell dammit einverstanden,nur bin ich solange mit den vorlasten von Verkäufer belastet bis dass ganze gelöscht wird.
Warum soll ich das auf mich nehmen ?
Was wenn die Bank nicht vor der Löschung auszahlt ?
quark. red mal mit 'nem richtigen bänker.

Original von Suphi
Die Löschung dauert 6-9 Monate,solange müsste ich warten !
wenn keine schulden mehr drauf sind, dann hast du das problem ja nicht. die eingetragene grundschuld kann dir dann auch egal sein - bzw. unter umständen ist sie sogar gut für dich.
 

Suphi

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Hallo,

ich würde ja gerne die finder davon lassen nur sind mir in der zeit kosten entstanden und 2 rechnungen "grunderwebssteuer,gerichtkosten" liegen vor !
Ich müsste den kredit von der bank kündigen und das kostet mich auch nochmal 5000-6000 Euro strafe.
deswegen wollte ich ja wissen ob ich den verkäufer auf schadenersatz verklagen kann.

die bank ist "aktuelle stand" einverstanden zu zahlen wenn der notar zu 100% garantiert dass der grundschuldeintrag gelöscht und ein aufgebotsverfahren eingeleitet wird.
so ist es unmöglich den grundschuldeintrag zu behalten wie es mir hier empfohlen wurde.

habe morgen ein termin beim anwalt,dann weiss ich auch mehr.

gruss

Suphi
 

Mikape

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Jetzt nochmal kurz sortiert:

Abwicklung über Notaranderkto.:

*ein Teil des Kaufpreises (Höhe Grundschuld, bei der der Brief verlorengegangen ist) liegt solange auf dem Notaranderkto., bis wirklich gelöscht werden kann!

=> das macht die Bank mit, da die rangrichtige Eintragung der Grundschuld gewährleistet ist!

=> du bist als Käufer geschützt!

=> es gibt keinen Grund, vom Kaufvertrag zurückzutreten!

Viele Grüße
 

Meikel

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Hallo Suphi,

schließe mich der Meinung von Mikape und lostcontrol an. Hatte es ja auch schon im ersten Beitrag geschrieben.

Es fehlt der eigentliche Grund zum Klagen. Wenn der Kaufvertrag trotz des Grundschuldeintrags abgeschlossen werden kann, fehlt Ihnen einfach der Grund zum Klagen.

Vereinbaren Sie doch mit dem Verkäufer/Notar, dass der Besitzübergang mit Zahlung der ersten Rate erfolgt. Dann haben Sie quasi uneingeschränkte Nutzungsrechte und -pflichten. Nur der Verkauf ist halt nicht möglich, weil Sie noch kein Eigentümer sind. Aber Sie können schon renovieren usw. In diesem Sinn hätten Sie auch keinen wirklichen Nachteil, was einen Schadenersatz rechtfertigen würde.

Wenn Sie den Weg einschlagen und die Bank sollte nicht mitspielen und Ihnen den Kredit nicht gewähren, dann und nur dann hätten Sie einen Schaden erlitten und eine Klage wäre Erfolg versprechend. Aber wenn sie der Bank die Situation richtig erklären, wird sie damit leben können, Hauptsache ist doch, sie hat größtmögliche Sicherheiten. Und die hat sie trotzdem noch.

Gruß
Meikel
 

Suphi

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Quelle: LBS
Der Kaufvertrag einer gebrauchten Immobilie wird häufig vom Notar erstellt, da dieser den Kaufvorgang auch beurkundet. Der Notar ist verpflichtet, Ihnen einen solchen Kaufvertrag mindestens 14 Tage vor dem Notartermin zu zustellen, sonst kann eine Amtspflichtverletzung des Notars vorliegen und der Kauf der Immobilie unter Umständen nichtig sein.

Bei mir waren es aber 9 Tage ? :?

Ein Immobilienmakler vermittelte den Verkauf eines Einfamilienhauses zum Preis von 400.000 DM. Dem Makler und dem Käufer war bekannt, dass das Grundstück mit Grundpfandrechten von über 460.000 DM belastet war. Daher behielt sich der Käufer in dem abgeschlossenen notariellen Vertrag das Recht vor, vom Vertrag zurückzutreten, wenn der Verkäufer nicht in der Lage sein sollte, das Grundstück unter Verwendung des Verkaufserlöses lastenfrei zu stellen. Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages zahlte der Käufer dem Makler die vereinbarte Provision von 13.800 DM. Da es dem Verkäufer schließlich doch nicht gelang, die Lastenfreistellung des Grundstückes rechtzeitig zu erwirken, machte der Käufer von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch. Er verlangte nun die Rückzahlung der an den Makler gezahlten Provision.

Grundsätzlich steht dem Makler der Provisionsanspruch mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages zu. Hiervon macht die Rechtsprechung für den Fall eine Ausnahme, dass sich eine Vertragspartei im Kaufvertrag ein zeitlich befristetes, aber sonst an keine Voraussetzung gebundenes Rücktrittsrecht vorbehalten hat. In einem solchen Fall entsteht die Provisionspflicht erst dann, wenn die Frist abgelaufen ist, ohne dass die rücktrittsberechtigte Vertragspartei ihr Recht ausgeübt hat.

Auch im vorliegenden Fall versagte der Bundesgerichtshof dem Makler den Provisionsanspruch. Dieser kannte die angespannte finanzielle Lage des Verkäufers und musste damit rechnen, dass eine Lastenfreistellung scheitern könnte. Die Bundesrichter legten den geschlossenen Maklervertrag demnach dahingehend aus, dass der Makler zur Rückzahlung der Provision verpflichtet sein solle, wenn der wirtschaftliche Zweck des Hauptvertrages durch Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers verfehlt wird. Dieser Fall trat hier durch den berechtigten Rücktritt des Käufers ein. Der Makler musste im Ergebnis dem Käufer die erhaltene Provision zurückzahlen.

Urteil. des BGH vom 20.02.1997, III ZR 81/96, NJW 1997, 1583

Also kann ich doch vom Rücktrittsrecht Gebrauch machen.
Bin mal gespannt was der Anwalt sagen wird.

Mfg.

Suphi
 

Mikape

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Jetzt mal ganz ehrlich:

Du suchst irgendeinen Grund um aus diesem Vertrag zu kommen!!!!!

Ich weiss nicht, welche Grunde dich dazu bewegen, wenn du wirkliches Interesse an dem Objekt hättest, würdest du nicht so reagieren.

Also ich kann und möchte dir keine Tipps zum Herausschlingern aus dem Vertrag geben.

Da ist es wirklich deine richtige Entscheidung, dir einen Anwalt zu nehmen.

Alles gute noch
 

Suphi

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Mikape
Jetzt mal ganz ehrlich:

Du suchst irgendeinen Grund um aus diesem Vertrag zu kommen!!!!!

Ich weiss nicht, welche Grunde dich dazu bewegen, wenn du wirkliches Interesse an dem Objekt hättest, würdest du nicht so reagieren.

Also ich kann und möchte dir keine Tipps zum Herausschlingern aus dem Vertrag geben.

Verstehe deine einstellung hier nicht ?
Das ich von Vertrag herausgehe oder nicht schadet dir doch nicht !
Du versuchst mir die ganze Zeit klar zu machen das ein Austieg nicht möglich ist.
Dabei wusstest du ganz genau das es möglichkeiten gibt vom Vertrag zurückzutreten.
[locker leute..ADMIN]
Nur zu Info,hatte nie behauptet das ich um jeden Preis das Haus noch möchte !

Suphi
 

Mikape

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Zitat:
Dabei wusstest du ganz genau das es möglichkeiten gibt vom Vertrag zurückzutreten.
[das vergessen wir mal--ADMIN]




Oh, das ist zuviel der Ehre,

ich weiss wirklich nicht, welche Möglichkeiten du hast um aus diesen Vertrag zu kommen!

Bleib bei den Tatsachen, ich habe nur was zum Aufgebotsverfahren geschrieben und das ich dir nicht weiterhelfen kann...

[Pieeep!]
 

Suphi

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Liebe Mikape,

ich weiss wirklich nicht, welche Möglichkeiten du hast um aus diesen Vertrag zu kommen!

Deswegen habe ich doch hier geschrieben das ein Vertragsbruch vorliegt.
Der Verkäufer kann das gekaufte Objekt nicht lastenfrei stellen.
Deswegen werde ich mein Rücktrittsrecht Gebrauch machen.

Genaue Infos werde ich heute abend veröffentlichen.
Erst muss ich zum Anwalt.

gruss

Suphi
 
lostcontrol

lostcontrol

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Original von Suphi
Deswegen habe ich doch hier geschrieben das ein Vertragsbruch vorliegt.
Der Verkäufer kann das gekaufte Objekt nicht lastenfrei stellen.
Deswegen werde ich mein Rücktrittsrecht Gebrauch machen.
ich sehe keinen vertragsbruch.
ein grundschuldeintrag ist nicht unbedingt gleichbedeutend mit einer LAST.
wenn keine schulden mehr eingetragen sind, gibt's auch keine last - egal ob da eine grundschuld eingetragen ist oder nicht.
und ein vorhandener grundschuldeintrag ist eher nützlich als schädlich für dich, da er dir im falle eines falles ja geld einspart.

deshalb nochmals die frage:
ist die immobilie schuldenfrei oder nicht?
das vorhandensein eines grundschuldeintrages sagt darüber ja nichts aus.
 

Meikel

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Hallo Suphi,

vielleicht haben wir einfach Dein Anliegen falsch gelesen. Du willst aus dem Vertrag und Du suchst nach einer Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten und dabei alle Dir entstandenen Kosten zurückzubekommen – also ein Rücktritt de luxe, Ende.

Wir haben versucht Dir aufzuzeigen, dass es trotz der gegebenen neuen Umstände problemlos sei, den Vertrag zu erfüllen. Aber damit haben wir vollkommen falsch reagiert. Weil das ist nun mal nicht Dein Interesse.

Zum Teil ist Dein Anliegen ja aus dem Themenstart zu entnehmen. Man könnte aber auch daraus lesen, dass Du die neue Situation als gravierenden Nachteil empfindest und Du deshalb vom Vertrag zurücktreten willst. Damit lagen wir falsch. Aber vielleicht hätte man dieses Missverständnis vermeiden können, wenn Du klar und deutlich geschrieben hättest: „Ich will vom Kaufvertrag zurücktreten, was kann ich da machen?“

Vielleicht klappt es ja beim nächsten Mal

Gruß
Meikel

P.S.: Was hat denn der Anwalt gesagt?
 

Meikel

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Hallo lostcontrol,

Deine Empfehlungen sind ja richtig und gut, aber sie gehen an der eigentlichen Intention von suphi vorbei. Es ist also sinnlos in dieser Richtung weiter zu schreiben. Er will einfach nur vom Vertrag zurücktreten und dabei keine Kosten haben. Vielleicht sieht ja sein Anwalt eine Chance, auch wenn die Immobilie lastenfrei sein sollte.

Gruß
Meikel
 

Meikel

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Hallo Mikape,

einfach cool bleiben, Missverständnisse kommen schon mal vor. Möglicherweise gibt es ja wirklich eine Chance aus dem Vertrag auszusteigen. Immerhin wird suphi erst 6 bis 9 Monate später Eigentümer der Immobilie. Damit haben sich die Vertraginhalte schon verändert. Und wenn im Vertrag steht, dass keine Grundschuld eingetragen ist, dann wäre ein Rücktritt unter Umständen schon möglich.
Das Angebot des Notars finde ich aber gar nicht schlecht, erst die Hälfte anzuzahlen. Aber sei´s drum.

Gruß
Meikel
 
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