Kaufvertrag: ZV-Unterwerfung gegenüber WEG zwecks Wohngeld

Diskutiere Kaufvertrag: ZV-Unterwerfung gegenüber WEG zwecks Wohngeld im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Liebe Forum-Mitglieder, es gibt eine ETW, die ich unbedingt kaufen möchte. Besichtigung mit Makler ist erfolgt, Kreditzusage ist da und jetzt...

  1. #1 scholli77, 19.06.2018
    scholli77

    scholli77 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    19.06.2018
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    0
    Liebe Forum-Mitglieder,

    es gibt eine ETW, die ich unbedingt kaufen möchte. Besichtigung mit Makler ist erfolgt, Kreditzusage ist da und jetzt stutze ich etwas über die eine Klausel im Kaufvertragsentwurf:

    "Wegen der Verpflichtung zur Zahlung von Wohngeld unterwirft sich der Käufer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft xxx - vertreten durch den Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz - in Höhe von EUR 3.000,00 nebst Zinsen von 15 Prozent p.a. - wegen der Bestimmtheit ab heute - der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen. Der Notar ist unwiderruflich ermächtigt, dem Verwalter vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde ohne Nachweis der Fälligkeit auf Kosten des Käufers zu erteilen."

    Einige Seiten sowie ein thread hier aus dem Forum habe ich schon ergooglen können, aber mir bleiben noch ein paar Fragen über...

    1)
    Bewirkt dieser Kaufvertrag, dass im Grundbuch Abt. III der gennanen ETW eine Grundschuld i.H.v. 3000 € plus 15 % Zinsen p.a. zwecks Wohngeld eintgetragen wird?

    2)
    Bedeutet es, dass bei dieser Verzinsung die WEG theoretisch nach 30 Jahren knapp 200.000 € von mir einfordern kann, weil z.B. eine Sonderumlage wegen großer Sanierungsarbeiten notwendig ist, und wenn ich nicht zahlen kann, die WEG meine ETW zwangsversteigern kann?

    3)
    Warum hat der Verkäufer überhaupt ein Interesse daran, dass ich mich der WEG unterwerfe und er das vom Käufer fordert?


    Weitere Randbedingungen:
    - ZV-Unterwerfung ist weder in der Teilungserklärung noch in der Beschlusssammlung aufzufinden.
    - Makler verkauft derzeit laufend zig, wenn nicht über 100, ETW vom gleichen Gebäudekomplex, die den gleichen Eigentümer(Firma) haben.
    - Makler gibt den Notar vor, obwohl Käufer die Notargebühren trägt.


    Mich stört halt, dass selbst nach Rückzahlung der Baufi und Austragung der Bank aus dem Grundbuch jemand anders noch einen Vollstreckungstitel in der Hand hat. Andererseits wäre es schade, wenn ich diese Klausel nicht akzeptiere und deswegen der Verkäufer sich gegen mich entscheidet...
    Ich lese gelegentlich, dass diese ZV-Unterwerfung in WEG immer beliebter wird und durchaus auch seine Berechtigung haben kann. Nur finde ich, macht das mehr Sinn und ist fair, wenn ALLE Eigentümer der WEG diese Verpflichtung haben.

    Falls jemand mir bei den Fragen unterstützten oder seine Erfahrungen teilen könnte, wäre ich sehr dankbar!! :)

    Vg

    Scholli
     
  2. Anzeige

  3. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    9.832
    Zustimmungen:
    4.033
    Blaukraut bleibt Blaukraut und Brautkleid ...

    Eine Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung ist keine Grundschuldbestellung - sonst würde sie Grundschuldbestellung heißen.


    Hier ist ganz prinzipiell zu unterscheiden zwischen Vollstreckungsmaßnahmen und berechtigten Forderungen. Auf Basis dieser Unterwerfungserklärung kann die WEG ohne großes Brimborium (insbesondere also ohne gerichtliches Mahnverfahren oder Zahlungsklage) Vollstreckungsmaßnahmen einleiten. Das geht bis zur Beantragung der Zwangsversteigerung. Dafür ist ein Titel nachzuweisen und zu dessen Ausstellung wird der Notar mit dieser Erklärung ermächtigt und verpflichtet. Eine sachliche Prüfung der Anspruchsgrundlage findet nicht mehr statt.

    Das alles ändert aber nichts daran, dass die WEG nur berechtigte Forderung auf diesem Weg vollstrecken darf. Gegen alles andere könnte man sich mit diversen Rechtsmitteln (u.a. § 767 ZPO) zur Wehr setzen. Da die Unterwerfung nur für Forderungen aus dem Hausgeld gilt, dürfen damit keine Forderungen aus Sonderzahlungen oder anderen Zahlungsverpflichtungen durchgesetzt werden. Dagegen muss man sich nun aber aktiv wehren - ohne Unterwerfung müsste man höchstens einem gerichtlichen Mahnbescheid widersprechen und könnte ansonsten friedlich abwarten, bis der Gläubiger Klage erhebt.


    Der Anspruch auf diese Unterwerfung wird in der Gemeinschaftsordnung verankert sein. (Nebenbei: Das sollte man überprüfen.) Dort wird auch verankert sein, dass die Eigentümer diese Unterwerfung bei Veräußerung von den Erwerbern zu fordern haben. Dass die Unterwerfung direkt im Kaufvertrag stattfindet, ist davon abgesehen in deinem Interesse: Die Erklärung muss notariell beurkundet werden. Im Kaufvertrag geht das in den übrigen Kosten auf, ansonsten musst du den Notar dafür ein zweites Mal bezahlen.


    Sie gehört in die Gemeinschaftsordnung.


    Wo ist das Problem?


    Wenn du nicht ...
    ... wollen würdest, wäre dieser Punkt - wie jeder andere - frei verhandelbar.


    Er hat ihn schneller in der Hand. Wenn tatsächlich offene Forderungen bestehen, bekommt er ihn ohnehin früher oder später.


    Es würde mich wundern, wenn es nicht so wäre.
     
    scholli77 gefällt das.
  4. #3 scholli77, 20.06.2018
    Zuletzt bearbeitet: 20.06.2018
    scholli77

    scholli77 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    19.06.2018
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    0
    Wow, vielen herzlichen Dank Andres, deine Antworten helfen, sind leicht verständlich und lehrreich (für mich zumindest)!!

    Sorry, ich meinte stets die Gemeinschaftsordnung. In der Richtung finde ich lediglich:

    "Miteigentümer haften für alle Wohngeldforderungen, beschlossene Sonderumlagenbeträge und Abrechnungsforderungen der Gemeinschaft in Höhe der auf das Mieteigentumsrecht insgesamt entfallenden Quote des Mieteigentümern gegenüber. Das Innenverhältnis von Mieteigentümern untereinander hat auf ihre der Gemeinschaft gegenüber bestehenden Verpflichtungen keinen einschränkenden Einfluss"

    Okay, damit wäre meine nächste Frage, ob nämlich die Sonderumlage Bestandteil von Wohngeld ist, auch geklärt. Das ist irreleveant, denn, sobald ein Betrag durch die Gemeinschaft beschlossen, dann ist dieser auch zu zahlen.
    Aber zur ZV-Unterwerfung finde ich nichts...


    ZV-Unterwerfung weiterhin nein, aber das Weitergeben von gewissen Pflichten ja:

    "Jeder Wohneigentümer ist verpflichtet, die Bestimmungen dieser Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung seinem Rechtsnachfolger im Eigentum aufzuerlegen und diesen bei einer Übertragung des Wohneigentums entsprechend zu verpflichten."


    Ich hatte den Eindruck, dass Makler, derzeitige Eigentümer, Notar und die WEG-Verwaltung in gemeinsamen Interesse handeln, weil ich aufgrund der fehlenden Klausel in der Gemeinschaftsordnung das Interesse des Verkäufers bzgl. dieser Verpflichtung nicht direkt nachvollziehen konnte,
    , weil der Verkäufer so viele ETW verkauft und der "Stamm-Notar" sich über die bei ihm anfallenden Gebühren freut,
    sowie der Notar durch den Verkäufer vorgeben wird, aber gerade dieser ja unparteiisch sein sollte. Da in meinem Fall dieser besagte Notar(+Rechtsanwalt) anscheinend auch die rechtlichen Interessen des Verkäufers vertreten könnte, hatte ich anfangs vielleicht etwas zu pessimistisch spekuliert.
    Aber durch deine Erläuterung und meine Ansicht, dass solch eine ZV-Unterwerfung nicht grundsätzlich falsch ist, scheint hier zumindest keine offensichtliche Benachteiligung des Erwerbers vorhanden zu sein, was mich erleichtert :)

    Danke nochmal!
     
  5. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    9.832
    Zustimmungen:
    4.033
    Ok, damit lässt sich auch die letzte offene Frage beantworten: Die Grundlage für diese Forderung kann auch in einer Vereinbarung (d.h. einvernehmlich unter allen Eigentümern) geschaffen worden sein. Solche Vereinbarungen finden sich nicht in der Beschlusssammlung - es sind ja keine Beschlüsse. Vereinbarungen gelten aber - anders als Beschlüsse und Bestimmungen der TE/GO - nur gegenüber den Eigentümern, die zugestimmt haben und nicht deren Rechtsnachfolger. Daher werden die Eigentümer verpflichtet, die entsprechenden Zustimmungen auch von ihren Rechtsnachfolgern einzuholen.
     
    scholli77 gefällt das.
  6. jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    29.11.2015
    Beiträge:
    214
    Zustimmungen:
    94
    Ist eine verbreitete Fehleinschätzung. Der Notar muss allein für einen rechtlich korrekten Vertrag/Ablauf sorgen, ob der eigentliche Verkauf 'Fair' und unparteiisch abläuft braucht ihn nicht zu interessieren.
    Also, man darf gerne selbstlos Geld verschenken (also sich über den Tisch ziehen lassen), davor schützt kein Notar. Er stellt nur sicher, dass Du das Geld nicht zurückholen kannst, wenn das die Aufgabe an ihn war ;-)

    Wenn Du dem Gespann von WEG-Verwaltung, Makler, Verkäufer und Notar nicht ganz traust solltest Du den Vertrag gegenlesen lassen - von jemanden Deines Vertrauens.

    Grüsse,
     
    scholli77 und dots gefällt das.
  7. #6 Melanie123, 21.06.2018
    Melanie123

    Melanie123 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    15.10.2014
    Beiträge:
    257
    Zustimmungen:
    125
    Zur ZV-Unterwerfung hat Andres ja schon vieles geschrieben, da sehe ich nicht das große Problem.
    Ich stolpere aber über 15% Zinsen. 5% fände ich normal... (sicher, dass das kein Druckfehler ist?)

    Bei mir hat sich im Laufe der letzten Jahre durch entsprechende Ereignisse der Satz eines klugen Trainers zum Motto entwickelt: "Sei freundlich, aber paranoid".
    Wenn ich also über eine Sache stolpere, schaue ich mir den Rest umso genauer an. In diesem Fall wären das die vergangenen Hausgeldabrechnungen (welches Baujahr? Wieviel fliesst wohin? Sind die Instandhaltungsrücklagen ausreichend oder eher unterkalkuliert?) und vor allem den Verwaltervertrag. Einiges, was da auf den ersten Blick normal erscheint, kann auf den zweiten Blick sehr teuer sein.

    Ich hatte vor kurzem einen Verwaltervertrag geprüft, in dem sehr vieles (Abwicklung von Reparaturen, Versicherungsschäden zu Prozenten, Zuarbeit für Juristen o.Ä., bei Verkauf von Wohnungen für 90 € netto/Stunde) extra in Rechnung gestellt wird, das in anderen Verträgen incl. ist.
    Ich hatte schon einen Verwalter im dringenden Verdacht, dass da auch Provisionen (damals Rauchwarnmelder) wieder zurück fließen. Ende des Jahres sind wir ihn los, weil wir eine kleine, haupsächlich ET-bewohnte WEG sind.
    Bei einem sehr großen Objekt hingegen kann es sehr schwierig bis unmöglich sein, den Verwalter wieder los zu werden.
    Falls Du also die Befürchtung hast, dass da ein "Gemauschel" mit vielen Parteien stattfindet, wäre es sinnvoll, da wirklich genauer hinzuschauen.
     
  8. #7 immobiliensammler, 21.06.2018
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    4.634
    Zustimmungen:
    2.842
    Ort:
    bei Nürnberg
    Das ist sicherlich kein Druckfehler, sondern vollkommen normal. Auch bei einer Grundschuld für ein Bankdarlehen werden 15 oder 18 % Zinsen eingetragen, obwohl aktuell wohl eher ein Zehntel davon üblich ist. Das soll nur alle Eventualitäten absichern, da ja niemand vorhersehen kann, welche Zinsen in Zukunft mal aktuell werden.

    Was da eingetragen wird ist aber eher theoretischer Natur, da ja als Verzugsschaden in der Regel nur 5 %-Punkte über dem Basiszins geschuldet werden, aber woher soll die WEG-Verwaltung wissen, dass der Basiszinssatz in 10 Jahren nicht bei 10 % liegt?
     
  9. #8 Melanie123, 21.06.2018
    Melanie123

    Melanie123 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    15.10.2014
    Beiträge:
    257
    Zustimmungen:
    125
    Genau darüber stolper ich ja.
    Ist der Notar Deiner Meinung nach nicht in der Lage, "5% über Basiszins" zu formulieren? Oder ist genau das, von wem auch immer, nicht gewollt?
    Die Frage ist also, ob hier die Vertragsfreiheit greift, also im Zweifelsfall die notariell vereinbarten 15% erhoben werden können?
    Oder es eine Rechtsgrundlage gibt, die das tatsächlich aushebelt?
     
  10. #9 immobiliensammler, 21.06.2018
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    4.634
    Zustimmungen:
    2.842
    Ort:
    bei Nürnberg
    Naja, bei der hier beschriebenen WEG-Geschichte könnte man wohl die 5 %-Punkte (nicht 5 %, das ist ein gigantischer Unterschied) über Basiszins aufnehmen, ich denke der Notar macht das so aus Gewohnheit. Bei den Banken sind die 15 oder 18 % üblich, weil ja niemand weiß, zu welchen Konditionen das Darlehen mal prolongiert wird.
     
  11. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    9.832
    Zustimmungen:
    4.033
    Das hat nichts mit dem Notar zu tun. Eine solche Formulierung würde gegen das Bestimmtheitsgebot verstoßen. Genau deshalb sind diese Verzinsungen von 15 und 18 % üblich.
     
  12. #11 scholli77, 21.06.2018
    scholli77

    scholli77 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    19.06.2018
    Beiträge:
    6
    Zustimmungen:
    0
    Danke für die interessanten Beiträge!!

    In einem anderen Thread hier im Forum war ja von 2500 € pro Monat die Rede, da wächst der theoretische Wert linear, hier mit 15 % exponentiell.. Anscheinend gibt es verschiedene Ausführungen hierzu.

    Laut Makler ist diese ZV-Unterwerfungsklausel notwendig und nicht verhandelbar/löschbar, weil die WEG-Verwaltung es so fordert. Dafür aber versichert er, dass alle Eigentümer dieser Verpflichtung unterliegen.. Ich bezweifle das zwar, denn in der Gemeinschaftsordnung steht nur drin, dass jeder Eigentümer für alle Wohngeldforderungen, beschlossene Sonderumlagen und Abrechnungsforderungen haftet, aber nichts von ZV-Unterwerfung. Sprich, wie Andres schon schrieb, das Geld holen wird sich die WEG-Verwaltung so oder so, mit dem Vollstreckungstitel etwas schneller - und gerade das sei laut Makler ja für alle anderen Eigentümer vorteilhaft, weil die WEG nicht auf die Säumigen warten müssen.

    Wieder was gelernt, was bin ich auch naiv^^
     
  13. #12 jorgk, 24.06.2018
    Zuletzt bearbeitet: 24.06.2018
    jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    29.11.2015
    Beiträge:
    214
    Zustimmungen:
    94
    :005sonst: Noch als Ergänzung.

    Die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit wird also ein Notar nicht sicher stellen können, aber Du kannst selbst einen Notar nehmen, der Dich bez. des Kaufvertrags berät (als Art "notarieller Prüfungsauftrag").
    Ggf. kann der dann Dir gegenüber Vorschläge für Vertragsbestandteile machen, die Deine Position rechtlich besser/weitgehender absichern, als die die der Kollege, mit dem Verkäufer, Verwalter und Makler angekommen sind, im Vertrag hat. Ist dann halt Verhandlungssache ob die Veränderungen in den Vertrag aufgenommen werden - es gilt nun mal das Prinzip der 'Vertragsfreiheit'. Ob der Aufwand für den Prüfungsauftrag bei einem Kauf einer ETW gerechtfertigt ist denke ich eher nicht; aber die Kosten sollten nicht abschreckend hoch sein.
     
Thema: Kaufvertrag: ZV-Unterwerfung gegenüber WEG zwecks Wohngeld
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. zv-unterwerfung kp-zahlung notargebühren?

    ,
  2. Unterwerfungsklausel Gemeinschaftsordnung

    ,
  3. zv unterwerfung bedeutung

Die Seite wird geladen...

Kaufvertrag: ZV-Unterwerfung gegenüber WEG zwecks Wohngeld - Ähnliche Themen

  1. Teilungserklärung aber im Kaufvertrag was anderes zugesichert

    Teilungserklärung aber im Kaufvertrag was anderes zugesichert: Hallo zusammen, folgender Sachverhalt: Ein Bauherr hat die Fertigstellung im Mai 1973 von einem 4 Partien Haus in einer Teilungserklärung...
  2. Eigentumsübergang bei frühzeitigem Kaufvertrag EFH

    Eigentumsübergang bei frühzeitigem Kaufvertrag EFH: Über ein Einfamilienhaus werde ein Kaufvertrag geschlossen mit Nutzen-/Lasten-Übergang erst in ca. einem Jahr, zum 1.7. des nächsten Jahres....
  3. Wohngeld und Mietvertrag

    Wohngeld und Mietvertrag: Hallo, ich habe mal eine vielleicht etwas außergewöhnliche Frage und bevor ich zum Steuerberater gehe wollte ich hier mal Meinungen einholen. Ich...
  4. Lastenzuschuss oder Wohngeld oder...?

    Lastenzuschuss oder Wohngeld oder...?: Hallo, von Freunden wurde mir gesagt, dass wir zwischenzeitlich bis ich einen neuen Job gefunden habe, für unser Haus Lastenzuschuss beantragen...
  5. Beschluss für weitreichende Auskuftsrechte gegenüber dem Verwalter

    Beschluss für weitreichende Auskuftsrechte gegenüber dem Verwalter: Hallo, unser Verwalter begehert einen Beschluss, dass er bei nicht ausreichender Auskuftserteilung bei Eigentums- oder Mieterwechsel, die...
  1. Diese Seite verwendet Cookies um Inhalte zu personalisieren. Außerdem werden auch Cookies von Diensten Dritter gesetzt. Mit dem weiteren Aufenthalt akzeptierst du diesen Einsatz von Cookies.
    Information ausblenden